Sentencia Civil 222/2025 Juzgado de Primera Instancia de Móstoles nº 2, Rec. 958/2022 de 28 de abril del 2025

PRIMERO. - La acción ejercitada en la demanda y el marco regulativo

1. La acción ejercitada en la demanda es la de saneamiento por vicios ocultos, en su modalidad quanti minoris.Por lo que luego se dirá, es importante retener que no se trata de una acción de naturaleza indemnizatoria, sino que, por el contrario, tiene por objeto restablecer, en su caso, la equidad de la compraventa.

2. En otros términos, la eventual reducción del precio no debe ser necesariamente equivalente al coste de reparación de los vicios ocultos aflorados, sino el importe que compense esa minusvalía objetiva en el valor del inmueble transmitido.

3. A la obligación del vendedor de saneamiento por vicios ocultos se refiere el art. 1484 del Código Civil, que dispone:

"1. El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos".

Como pone de relieve la sentencia del Tribunal Supremo de 29 de junio de 2005: "Sistematizando la doctrina de los preceptos del Código Civil y la jurisprudencia relativos al saneamiento por vicios ocultos de la cosa vendida se pueden establecer estos principios: a) que el vicio consiste en una anomalía por la cual se distingue la cosa que lo padece de las de su misma especie y calidad; b) que es preciso que el vicio sea anterior a la venta aunque su desarrollo sea posterior; c) que es preciso que el vicio no fuera conocido por el adquirente, ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto; d) que ha de ser de tal naturaleza que haga la cosa impropia para el uso a la que la destina o disminuya de tal modo ese uso, que de haberlo conocido el comprador no lo hubiera adquirido o habría dado menosprecio, es decir, que no se trata de que sea inútil para todo uso, sino para aquél que motivo la adquisición, si nada se hubiere pactado sobre el destino, debiendo entenderse que la cosa fue comprada para aplicarla al uso mas conforme con su naturaleza y mas en armonía con la actividad a que se dedicaba el adquirente ( Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de Enero de 1970 )".

4. Lo expresa también el Tribunal Supremo en la Sentencia de la Sala 1ª de 17 de octubre de 2005:

"La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor "si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos"; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato ( artículo 1468 del Código Civil ); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, unicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, "si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella" ( artículo 1484 ); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal ( artículo 1490 del Código Civil )".

5. El art. 1486 CC se refiere, en concreto, a la acción quanti minorisal disponer que "En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos".

6. Como ya se ha apuntado, la acción quanti minorisno tiene una finalidad indemnizatoria, sino de restablecimiento de la equidad contractual ( sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2003).

La Sentencia de la AP de Murcia, Civil sección 5 del 24 de enero de 2023 ( ROJ: SAP MU 588/2023 - ECLI:ES: APMU:2023:588) se refiere a esta cuestión:

"TERCERO .- No obstante la acción ejercitada tiene como finalidad, como señala la STS de "25/09/2004 , el restablecimiento de la equidad contractual, esto es, un ajuste en la equivalencia en las prestaciones del contrato, ya que el derecho concedido por el ejercicio de la acción "quanti minoris" ha de ser proporcional de tal forma que si se vende una vivienda usada, como es el caso, en el que la vivienda tiene cincuenta y cinco años, no puede pretenderse la reparación de los defectos porque esto supondría dejar en estado nuevo lo que se vendió como usado, siendo necesario establecer una proporción entre la incidencia del vicio en el total del objeto vendido y aplicar este porcentaje al precio real de la compra venta. Por lo que se le debe dar en parte la razón al apelante cuando señala de que no se trata de una indemnización del total de la reparación. Por lo que habiéndose fijado esta en 18.443,12 euros consistente en el valor de reparación se habrá de reducir, ya que la cuantía se calcula conforme al presupuesto de reparación más los honorarios del arquitecto, arquitecto técnico y licencia de obras, no tratándose como hemos dicho de indemnizar el coste de la reparación a nuevo de toda la cubierta y forjado, sino el considerar lo que hubiera estado dispuesto a pagar el comprador por la vivienda caso de conocer la existencia de la corrosión en las vigas, lo que le llevaría a calcular lo que le costaría la reparación de las mismas, pero no su sustitución completa a nuevas, ya que lo que estaba comprando es una casa construida hace 55 años en la que cabe presumir la necesidad de algunas reparaciones propias de la vejez del inmueble, por lo que se considera que la cuantía señalada en la sentencia se debe de reducir un 40%, dada la antigüedad de la vivienda y el precio pagado por ella de 45.000 Euros indicativo de dicha circunstancia por lo que supone aminorar el precio de la vivienda adquirida en la cuantía de 11.065,87 euros, cantidad proporcional más ajustada habida cuenta el precio pagado por ella".

7. En esa misma línea discursiva se mueve la Sentencia de la AP de Córdoba, Civil sección 1ª de 7 de enero de 2025 ( ROJ: SAP CO 40/2025 - ECLI:ES: APCO:2025:40):

"La acción de saneamiento por vicios ocultos no presupone necesariamente un incumplimiento sustancial de la obligación de entrega, pues ésta tiene por objeto la cosa vendida en el estado en que se hallare al tiempo de la perfección del contrato ( artículo 1.468 CC ) y al margen de la acción de incumplimiento contractual, el comprador será titular de tres acciones, las dos primeras incompatibles entre sí:

1.- La acción redhibitoria, que permite al comprador desistir o desvincularse del contrato si concurren los presupuestos del saneamiento. Se trata de una acción tipificada como acción independiente desde el Derecho Romano, a la que, propiamente, cabe calificar, por su función, de acción rescisoria, cuyo ejercicio se encuentra sometido al plazo de caducidad que establece el art. 1490 CC .

2.- La acción estimatoria o quanti minoris, que se encamina, exclusivamente, a obtener una rebaja o reducción del precio -a juicio de peritos-, no una indemnización de daños o perjuicios complementaria. Su finalidad propia es el restablecimiento de la equidad contractual, esto es, un ajuste en la equivalencia de las prestaciones del contrato.

3.- La acción de responsabilidad por dolo in contrahendo del vendedor -que, como especificó la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996 )- se reserva, dado el tenor del precepto, única y exclusivamente para cuando se ejercite la acción redhibitoria".

8. Lo anterior es especialmente relevante, a la vista de los términos de la pretensión ejercitada en la demanda, en la que se interesa la condena al pago íntegro del coste de restitución de los daños surgidos en la vivienda. Insisto: nos movemos en el ámbito de la justicia conmutativa, pues la acción ejercitada no tiene por objeto indemnizar el coste de reparación los daños, sino compensar el indebido desplazamiento patrimonial que ha supuesto para el comprador el mayor precio pagado al ignorar que el objeto de la compraventa padecía un vicio oculto.

SEGUNDO. - La valoración de la prueba

9. Debemos distinguir tres tipos de patologías constructivas concurrentes en este caso.

10. Unas son las humedades antiguas -ya secas- que afectaban a algunas estancias de la vivienda en el momento de perfeccionarse la compraventa. Estas marcas de las humedades antiguas estaban a la vista y su existencia no podía ser ignorada por la compradora. Se trata, por tanto, de un deficiencia conocida y aceptada implícitamente por la actora. Con toda seguridad, se trata de un factor que tuvo que ser tenido en cuenta en la fijación/aceptación del precio de la compraventa.

11. En lo que se refiere a las humedades en la fachada del inmueble, el testimonio de las dos hermanas empleadas de la inmobiliaria fue divergente. Mientras que doña Lorenza negó su existencia, doña Marí Luz afirmó que sí se apreciaba una humedad en el esquinazo del alerón.

12. Un visionado de las fotografías utilizadas para la venta de la vivienda permite apreciar la existencia esa humedad (cfr. documento nº 1 de la contestación) que, a juzgar por su aspecto, parece seca y de cierta antigüedad. En todo caso, la declaración de doña Lorenza me pareció más espontánea, puesto que su hermana, según ella manifestó, examinó esas fotografías antes de declarar en el Juzgado.

13. Lo que permite concluir que las partes en su momento no concedieron importancia a esa humedad exterior, por tratarse de un defecto constructivo que no iba a ir a más y que se solucionaría con una simple mano de pintura. De ahí que la indicada testigo no lo recordara y que tampoco las partes lo mencionaran en su declaración en el juicio como un elemento que fuera tomado en consideración para fijar el precio final de compra del inmueble.

14. Adicionalmente -y esta es la segunda tipología de defectos-, existían varias grietas en el interior de la casa, que fueron advertidas en la primera visita y motivaron que la compradora consultara con los vecinos e incluso con un amigo albañil para valorar su importancia antes de firmar el contrato (cfr. su declaración en el juicio).

15. Ahora bien, consta probado que, al poco de transmitirse la vivienda a la demandante, aparecieron nuevas humedades en el inmueble, distintas de las anteriores (sería el tercer grupo de patologías constructivas). Así se expresa en el dictamen pericial que acompaña a la demanda:

"Se realiza el presente informe para la valoración de los vicios ocultos de la cubierta de la vivienda anteriormente indicada recién adquirida por el cliente. La vivienda fue adquirida por el cliente el día 10 de noviembre de 2021. Al poco tiempo, con las lluvias de mediados de noviembre de 2021 detectaron la aparición de manchas de humedad en diversas estancias de la vivienda, por lo que contactaron con una empresa de forma particular, que accedió y revisó la cubierta de la vivienda con el fin de detectar el motivo de las filtraciones. De esta forma detectaron que la parte trasera de la cubierta se encuentra cedida por el mal estado de los tabiques palomeros y rasillones. En la zona delantera También hay unos rasillones que no se encuentran bien fijados y por lo tanto la teja está cediendo, motivo por el cual filtra el agua. Las limatesas están en muy mal estado ya que están tapadas con tela asfáltica pasada y en malas condiciones incluso con tejas rotas y rematadas simplemente con cemento. La chimenea también está mal rematada con tela asfáltica, que se encuentra deteriorara. Para finalizar, el caballete y cumbrera de teja de toda la cubierta está en muy malas condiciones ya que la pasta de cemento está deteriorada y sin fijación. En nuestra visita pericial, verificamos que efectivamente la cubierta, presenta estos desperfectos, encontrándose hundida en varias zonas".

16. De igual forma, en el documento nº 3 de la demanda se aporta la comunicación a la inmobiliaria por parte de la compradora, de fecha 24 de noviembre de 2021, de la aparición de estas nuevas goteras:

"[24/11/21, 17:13:16] Ana: Buenas tardes, os escribo para ver si se ha dado anteriormente una situación similar y si me podéis informar. Han salido dos goteras en dos de las habitaciones de la casa que firme el pasado 10 de noviembre en la DIRECCION000, me informan que esto debería hacerse cargo el dueño anterior y que son considerados vicios ocultos. Me podéis decir? Un saludo y gracias"

17. La causa de estas nuevas humedades -distintas de las anteriores en cuanto a su ubicación y momento de aparición-, a criterio del único perito que ha informado sobre esta cuestión, debe atribuirse al derrumbe parcial de la cubierta y, en general, al mal estado de conservación de esta. Humedades que afectaban al salón y a dos dormitorios de la vivienda.

18. La proximidad temporal entre la venta y la aparición de las humedades en la vivienda apunta -a falta de cualquier otro indicio en otro sentido-, con un alto grado de probabilidad, a que tal defecto construtivo existía ya en el momento de transmitirse la propiedad del inmueble a la demandante.

19. Con relación a este último vicio constructivo, no existe dato alguno que permita concluir que era conocido por la compradora o que guarde conexión con las humedades antiguas que sí estaban a la vista. No consta elemento probatorio alguno que avale esta tesis, correspondiendo a la parte demandada, en su caso, acreditar este extremo ( art. 217.3 LEC) .

20. Los demandados sugieren que los daños de la cubierta pudieran haber sido provocados por obras acometidas por la actora una vez tomó posesión de la vivienda.

21. Pero nuevamente no existe prueba alguna que avale esa hipótesis alternativa, sin que la parte demandada haya aportado dictamen pericial alguno que apuntale esa posibilidad ( art. 217.2 LEC) . Se trata de meras elucubraciones carentes de base objetiva alguna, sin que el hecho de que el Sr. Alexander apreciara la existencia de obras en el inmueble después de consumarse la compraventa, cuyo alcance concreto se desconoce, presuponga que estas fueran causantes de las nuevas humedades y del derrumbe de la cubierta.

22. Tan solo contamos con un informe pericial, cuya fundamentación técnica es razonable y del que no se puede prescindir a la hora de identificar las causas de esas nuevas goteras y filtraciones de agua, al no constar prueba contradictoria alguna -ni técnica ni de otro género- que desvirtúe sus conclusiones.

23. El carácter de oculto del vicio no desaparece por el hecho de que en la escritura se incluyera una cláusula por la que la compradora declarara de forma genérica conocer -y aceptar- el estado de conservación de la vivienda.

24. Si bien no consta aportado el contrato privado de arras, la testigo Sra. Adela manifestó que en el documento figuraba una declaración de conocimiento y aceptación del estado físico de la vivienda por parte del comprador, pero porque así lo hacía constar siempre en los modelos de contrato que manejaban. No porque las partes valoraran de forma específica que el inmueble podría adolecer de deficiencias ocultas y quisieran situar deliberadamente ese riesgo en el patrimonio de la compradora. No se trata, por así decirlo, de un coste internalizado contractualmente.

25. Más allá de que se trate de una cláusula de estilo, por definición un contratante tan solo puede validar el estado de la vivienda en los términos que conoce o razonablemente puede conocer empleando una diligencia media. Como declaró la High Courtinglesa en SPS Groundworks & Building Ltd v Mahil[2022] EWHC 371 (QB), Sentencia de 23 de febrero de 2022, "the equitable principle of disclosure cannot be circumvented by the inclusion in the contract of a condition deeming the purchaser to have knowledge of the defect".

26. La Sentencia de la AP de Asturias, Sección 5ª, de 13 de enero de 2025 ( ROJ: SAP O 96/2025 - ECLI:ES:APO:2025:96) razona que "es intrascendente para el debate el alegato del recurrido sobre que los compradores manifestaron en el contrato de arras que conocían el estado de la vivienda e inasumible el de que podían haberse valido de perito para un examen previo residiendo el núcleo de la controversia en si los defectos informados por el perito Señor Primitivo eran preexistentes, ocultos y de tal gravedad que legitiman al comprador para el ejercicio de la acción estimatoria y eran ocultos".

27. Dicho de otra forma: si esas patologías no eran advertibles a simple vista, difícilmente pudo la actora aceptarlas como tales en el momento de la firma de la escritura de compraventa. A mi juicio, el reportaje fotográfico que acompaña al informe pericial evidencia la dificultad de apreciar esas deficiencias y el mal estado de conservación sin acceder a la cubierta del inmueble.

28. Sobre esta discusión, debemos recordar que, en su declaración en el juicio, el codemandado admitió que no se aplicó rebaja alguna al precio inicial de venta por la existencia de defecto constructivo alguno, negando que en la fecha de la transmisión la vivienda presentara vicios ocultos.

29. De lo que se sigue que, si esto es así, necesariamente se trata de una patología aflorada con posterioridad a la compraventa y, a la vez, oculta (tanto para la compradora, como para los vendedores). Es decir, precisamente esa ignorancia alegada por los demandados evidencia el carácter oculto de esta patología constructiva.

30. En suma, ni esos daños ni su causa eran apreciables a simple vista, sin que ninguno de los testigos que declararon en el juicio tuviera conocimiento de su existencia (la compradora, el vendedor, su hijo y las dos empleadas de la inmobiliaria que depusieron en el juicio), lo que es bien expresivo de su carácter oculto.

31. La declaración del Sr. Alexander en el juicio fue especialmente clarificadora (m. 8 y ss.). No me importa insistir: que el vendedor ignorara igualmente que la vivienda adolecía de esos vicios ocultos no es relevante. Lo determinante es si existían objetivamente o no.

32. En efecto, el saneamiento ofrece una solución a la insatisfacción del interés del comprador, consecuencia de la existencia de los vicios. Se trata de una insatisfacción no imputable al vendedor. Es, por el contrario, una regla de atribución del riesgo al vendedor, que intenta corregir la insatisfacción del interés del comprador derivada de la falta de utilidad -total o parcial- del objeto transmitido ( Benjamín).

33. En esta regla subyace la idea, presente en nuestra tradición jurídica, de que el vendedor, como titular del bien hasta el momento de la venta, es quien está en mejor disposición de conocer los potenciales vicios ocultos del objeto de la transmisión; sería, por utilizar el léxico del análisis económico del Derecho, el cheapest cost avoider,cfr. United States v. Carroll Towing Co., 159 F.2d 169 2d. Cir. 1947.En definitiva, desde la perspectiva del análisis económico del Derecho, debe atribuirse el daño a quien puede evitarlo a menor coste; conclusión que reafirma todo lo dicho anteriormente.

34. Adicionalmente, cabe inferir que, según las máximas de la experiencia, si los daños en la cubierta hubieran sido visibles, el tasador de la vivienda para la concesión del préstamo hipotecario así lo hubiera hecho constar. No cabe exigir a la compradora un mayor nivel de diligencia y conocimientos técnicos que a los profesionales del sector inmobiliario.

35. A mi juicio, la aplicación del principio caveat emptordebe modularse en función de las características del comprador: no es lo mismo un profesional que una particular sin conocimientos específicos en materia constructiva.

36. Lo reitero: la ubicación de los daños y su tipología no permitían su detección desde el exterior de la casa y sin acceder a la cubierta. Para eso hubiera sido preciso una revisión exhaustiva de la cubierta, lo que excede con creces de la revisión ordinaria exigible a un particular del inmueble antes de su compra de una vivienda.

37. A mi juicio no es determinante que el perito Sr. Mario no accediera físicamente a la cubierta para elaborar su dictamen y que se basara en la inspección del inmueble desde la planta baja y en el examen de las fotografías de la cubierta aportadas por los técnicos que sí accedieron a esta. La LEC no proscribe que el perito pueda valerse, para elaborar su dictamen, de la información suministrada por otros profesionales. Cuestión distinta es el valor probatorio que quepa concederle, que variará en función de las circunstancias y del resto del cuadro probatorio.

38. Los demandados no han desplegado actividad probatoria alguna -y estaba en su mano- para evidenciar que esas fotografías no fueran fidedignas o que el estado de la cubierta no se ajustara al reportaje fotográfico anexo al dictamen pericial.

39. Es una estrategia de defensa legítima, pero que carece de recorrido argumentativo. Por tanto, este alegato defensivo debe ser rechazado.

40. De tratarse de una transacción entre profesionales del sector inmobiliario, el parámetro de diligencia exigible sería otro. Pero cuando la compradora esa una persona sin conocimientos específicas en la materia, no cabe exigirle un examen del estado de la vivienda que exceda de lo razonable. Como declara la Sentencia de la AP de Madrid, Civil sección 14ª de 5 de julio de 2024 ( ROJ: SAP M 10754/2024 - ECLI:ES:APM:2024:10754):

"DÉCIMO.-Los compradores visitaran la vivienda en varias ocasiones (5 según la apelante) pero los dos defectos tantas veces referidos no eran visibles, ni deducible su existencia [...]ni había motivo alguno para sospechar que una vivienda con antigüedad de 40 años presentara aquellos dos defectos, pues tal sospecha no podía resultar de la antigüedad de la construcción, ni siquiera de su mal estado de conservación o pobreza de materiales o sistema constructivo..."

41. Tampoco me parece determinante que la compradora se hiciera acompañar en una de sus visitas por un albañil de su confianza.

42. En primer lugar, porque dada la tipología de los daños aflorados, no se trata de unas deficiencias fácilmente detectables por un profesional de la construcción sin formación académica alguna.

Como confirma la Sentencia de la AP de Murcia, Sección 5ª de 24 de enero de 2023 ( ROJ: SAP MU 588/2023 - ECLI:ES: APMU:2023:588), un albañil no puede ser conceptuado acríticamente y en línea de principio como un perito que por su profesión u oficio debiera fácilmente conocer la existencia de este tipo de daños y el motivo de su causación. Habrá que estar a las circunstancias de cada caso y, en particular, el tipo de daños que se aprecien en el inmueble.

Evidentemente, siempre será más fácil para un albañil detectar defectos de acabado que deficiencias ocultas que pudieran afectar a elementos estructurales del inmueble.

43. En segundo lugar, porque la propia ubicación de estos daños es compatible con el hecho de que el albañil no se percatara de su existencia en una simple visita informal a la vivienda, en la que se realiza una revisión, a la fuerza superficial, sobre el estado del inmueble.

44. De hecho, la explicación facilitada por la actora para justificar la presencia del albañil en la segunda visita es verosímil, puesto que es cierto que la vivienda presentaba varias grietas visibles y es razonable que la compradora quisiera asegurarse de su entidad y trascendencia. Lo que adicionalmente evidencia que la actora, por cierto, no fue descuidada en su decisión de compra, tomando las razonables cautelas con respecto a los defectos apreciables -estos sí- durante la inspección del inmueble.

45. La prueba pericial que acompañaba a la demanda, sometida a contradicción en el juicio, acredita sobradamente la existencia de los vicios ocultos invocados por la parte actora. Las explicaciones del Sr. Mario en el juicio me parecieron solventes, al igual que las razones ofrecidas para descartar otras etiologías.

46. Frente a esa prueba técnica aportada por la parte actora, los demandados no han aportado elemento probatorio alguno que desvirtúe las conclusiones del Sr. Mario.

47. Los actos coetáneos de las partes apuntan en la misma dirección. En particular, se aprecia que la parte vendedora, ante las quejas de la actora, no rechaza de plano la existencia de este vicio oculto. Lo que cuestiona -aunque sea de forma ambigua- es el método escogido para su reparación y su coste. Así se desprende de la testifical del hijo de los demandados (min. 32 y ss.) y de las comunicaciones cruzadas entre las partes.

48. En cualquier caso, si los propios vendedores manifestaron desconocer que tal patología existía, es evidente que no pudieron informar de su existencia a la compradora y que no se trató de una cuestión que se valorara por las partes -y, en particular, por la actora- a la hora de fijar el precio de compra.

49. Por todo lo anterior, concluyo que se ha acreditado la existencia de los vicios ocultos indicados en el escrito de demanda.

TERCERO. - La determinación de la rebaja del precio procedente

50. Como expresa la jurisprudencia antes transcrita, se trata de una acción de naturaleza objetiva, de suerte que, acreditada la existencia del vicio oculto aludido, surge la obligación de reducir el precio en la parte proporcional. Es indudable que las acciones edilicias nacen de un error del comprador, pero nuestro Código Civil no las conceptúa exactamente como remedios frente a un vicio en el consentimiento. Es la idea de resarcir la lesión patrimonial objetivamente sufrida la que preside su régimen normativo, que prescinde de la idea de culpa o dolo para asignar esa responsabilidad.

51. Si miramos al mejor derecho comparado, el BGB alemán contempla la acción de rebaja del precio para los contratos de compraventa, arrendamiento y contrato de obra, de modo que no se establece la acción de reducción de precio como remedio de aplicación general. Tanto en el contrato de compraventa como en el de arrendamiento de obra se establece un método de cuantificación de dicha reducción, aunque permite recurrir a la tasación de peritos si fuere necesario.

Sobre la forma de cálculo, el BGB proporciona una fórmula matemática, que implica multiplicar el valor actual de la cosa, por el precio acordado y dividirlo por el valor que la cosa habría tenido de no ser defectuosa. Con todo, en caso de duda la reducción debe ser tasada, como ordena el apartado 3º del § 441.

52. Como se ve, en esta materia el BGB es similar, con algunos matices, al modelo del artículo 50 de la Convención de las Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías ("if the goods do not conform with the contract and whether or not the price has already been paid, the buyer may reduce the price in the same proportion as the value that the goods actually delivered had at the time of the delivery bears to the value that conforming goods would have had at that time").Método que es análogo al que se contempla en el artículo 9:401 de los PECL y en el Draf Common Frame of Reference,cfr. III. 3:601.

53. Idéntica solución técnica se contempla en el artículo 1644 del Código Civil francés y en el art. 1492 del Codice civileitaliano.

54. En este contexto, son útiles las enseñanzas del análisis económico del Derecho.

En una situación de incertidumbre, nos sirven para vaticinar cómo se habrían comportado las partes contratantes de haber conocido la existencia del vicio oculto antes de perfeccionar el contrato. Y cabe estimar que, en esa hipotética posición original-por utilizar el léxico de Federico- se habría aplicado por las partes una rebaja en el precio, pues no se trata de una patología menor que pudiera englobarse dentro del estado general de desgaste ordinario por antigüedad que presentaba la vivienda.

55. Ahora bien, es razonable presuponer que ese descuento en el precio no habría sido equivalente a su coste exacto de reparación, pues quien compra una vivienda usada con cierto desgaste ya descuenta que tendrá que realizar algunas reformas en el inmueble (cfr. JANSEN, S., 2014, "Price reduction under the CISG: A 21st Century Perspective", Journal of Law and Commerce,32(2), pp. 325-379).

56. Tomando como referencia el coste de reparación que se deriva de la factura aportada con la demanda (que el perito Sr. Mario juzgó razonable, facilitando las explicaciones oportunas sobre su corrección en el juicio), debemos ajustar su importe a la naturaleza de la acción ejercitada. Y, valorando todas las circunstancias concurrentes, me parece prudente fijar en un 60% del coste de reparación, esto es, en 10.890 euros.

57. Es decir, con estimación parcial de la demanda, debe reducirse el precio de la compraventa en la indicada cantidad, a cuyo pago debe ser condenada la parte demandada.

58. La parte demandada alega que el coste de reparación estimado por la actora es excesivo, pero no aporta valoración alternativa alguna que desvirtúe la pretensión de la parte actora ( art. 217 LEC) . Insisto en que la solución técnica contemplada por el perito me pareció razonable ante la falta de localización exacta del punto o puntos de filtración de agua, máxime atendiendo a las minuciosas explicaciones facilitadas por el Sr. Mario en el juicio.

59. Nótese que, en estos casos, siempre nos hallaremos ante una estimación hipotética o especulativa, ya que la fijación del importe a reducir el precio presupone un juicio retrospectivo de prognosis en virtud del cual debe valorarse en qué medida, si tal vicio hubiera sido conocido por las partes y, en especial por la compradora, se habría reducido el precio de compra.

60. No es desde luego habitual que quien negocia el precio de compra de una vivienda usada pretenda del comprador una rebaja equivalente al importe exacto del coste de reparación, sino más bien una reducción del precio que tome en consideración esa depreciación de su valor sin cubrirlo en su totalidad. Entre otras cosas, porque el coste efectivo de esa reparación puede depender de factores tales como el profesional escogido, el tipo de solución técnica que se aplique, la integración de esos trabajos en el seno de unas obras globales de reforma del inmueble (con el consecuente ahorro en el coste de esa reparación puntual por efecto de las economías de escala), etc.

61. En cualquier caso, y como ha señalado la mejor doctrina (MORALES MORENO, Comentarios al Código Civil, Ministerio de Justicia, 1991, p. 960), se trata de una estimación objetiva. Esto es, que no debe tomar en consideración las circunstancias personales de los contratantes o sus móviles subjetivos, sino que busca determinar el menoscabo en la equivalencia conmutativa producido por la ignorancia de ese defecto que afecta a la cosa vendida.

62. Sería, por tanto, el descuento razonable sobre el precio de venta que cualesquiera dos agentes racionales en el mercado hubieran pactado de buena fe de conocer la existencia de esa patología; no del acuerdo sobre la rebaja del precio que hipotéticamente hubieran alcanzado las partes de este litigio en atención a sus particulares circunstancias personales.

63. Procede, por tanto, con estimación parcial de la demanda, condenar solidariamente a los demandados al pago de 10.890 euros.

CUARTO. - Intereses

64. A esa suma le serán de aplicación los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda, por aplicación del art. 1108 CC. Y ello porque, conforme a la jurisprudencia de las dos últimas décadas, ha de superarse el automatismo del principio in ilquidis non fit moray conceder el interés legal aun en el caso de estimación parcial de la demanda, como compensación al daño producido al acreedor por el retraso en el pago ( STS 11.11.1999 y 25.02.2000, entre otras muchas).

QUINTO. - Costas procesales

65. Dada la estimación parcial de la demanda no procede la imposición de las costas procesales a ninguna de las partes.

Vistos los artículos legales citados y demás de pertinente y general aplicación,