Sentencia Civil 583/2024 Juzgado de Primera Instancia de Salamanca nº 2, Rec. 909/2023 de 29 de octubre del 2024

PRIMERO:Previamente, debe resolver la petición de diligencia final. Cuando se acuerda se dicta un auto de señalamiento para su práctica. Pero al ser denegada por economía procesal se razona por qué no se ha procedido a ello.

En este sentido las partes no discuten cuál era el tipo de obra que habría que hacer y que se aprueba en el acta impugnado, el cambio de una caldera por otra de pellets. Se entiende que con ello basta para analizar el fondo del asunto, sin necesidad de que acuda el ingeniero que elaboró el proyecto a explicar algo que no está cuestionado.

Por ello, la prueba practicada es suficiente para poder resolver, conforme con el art. 435 de la LEC, considerando que el fallo de esta sentencia desestima tácitamente dicha petición.

SEGUNDO:El objeto del proceso es una pretensión declarativa de la nulidad del acuerdo de fecha de 27 de abril de 2023 por modificar el sistema de reparto por coeficientes, fijado en el título constitutivo de la comunidad, por otro de partes iguales para costear el cambio de la caldera, vulnerando las reglas de mayorías establecidas en la ley.

Señala la parte demandante que no se respetó el procedimiento establecido, porque para ello es preciso estar a las reglas de la unanimidad, con la previa convocatoria que incluyese en el orden del día ese debate, y con posterior aprobación unánime. Además, se dejó votar sin que estuviesen aprobadas las cuentas, con lo que no se puede apreciar si hay o no morosos. Además, hay dos vecinos que sí estaban en situación de morosidad y que votaron a favor del acuerdo impropiamente. Si esto es así, ni siquiera se hubiese conseguido la mayoría necesaria. Incluso para aprobar el gasto de un ingeniero que elaborase el proyecto, se acordó que fuese por coeficientes.

La parte demandada niega que se hubiese modificado el título. Que el art. 9 de la LPHorizontal permite en un momento concreto alterar la regla de reparto por coeficientes y que para ello no es necesario la unanimidad, sino la mayoría que se consiguió. Por otro lado, el que no se aprobasen las cuentas no impide a los vecinos el derecho del voto porque no se ha podido establecer la morosidad, con lo que su voto fue válido y favorable. Además, señala que en el cómputo, si se suman los que no asistieron y mostraron su disconformidad posterior mediante un escrito, igualmente debería constar como voto favorable los que no asistieron y no manifestaron nada en contra.

Por último, señala que en otras ocasiones la comunidad ha aplicado la regla de la igualdad en el reparto de gastos.

Se dan por reproducidos los meros argumentos jurídicos de ambas partes, a los que se hará referencia seguidamente.

TERCERO:Previamente, ha de ponerse de manifiesto los siguientes hechos y pruebas:

Como documento dos de la contestación se ha aportado un acta de la junta de propietarios de 1 de noviembre de 1977, en cuyo punto 8º se acordó por unanimidad que en la comunidad existiesen dos tipos de gastos, los fijos, cuya distribución se hace con independencia de la superficie de la vivienda y otros que dependen de dicha superficie. Entre los primeros se pueden considerar los de suministro de electricidad al alumbrado o de servicios comunes como ascensor o las bombas. También los servicios de la señora de la limpieza o del señor calefactor, utillaje y herramientas. También los de la conservación de la escalera o seguro del ascensor o servicio de consumo de agua.

Entre los segundos, es decir, en función de la superficie, el carbón consumido por las calderas, porque, aunque el carbón sea el mismo para todos, los que tienen más superficie gastarían más.

Y se acuerda por unanimidad que se llevan dos cuentas: una, para los gastos lineales o por partes iguales y otra para los gastos por superficie, en cuyo caso se seguirá lo establecido por el título.

No se discute que este acuerdo no se elevó a escritura y no fue inscrito en el registro, pero fue adoptado por unanimidad.

El acta de 22 de agosto de 2022, documento doce de la demanda, repartió el gasto de contratar a un ingeniero para elaborar un proyecto de caldera nueva de pellets mediante coeficientes.

El acta de la junta de 27 de abril de 2023, en su punto 5, refleja un previo informe del administrador. En ese informe se advierte de que la comunidad no tiene estatutos, con lo que habría que ir al título constitutivo para el reparto. Además, en el acta de 1977 no ha encontrado ningún acuerdo sobre el reparto de los gastos de la nueva caldera, si bien dice que en otros acuerdos precedentes, referidos a cambios en elementos de la caldera, como tuberías, se aprobó que fuese por partes iguales. Y en su conclusión dice que el reparto debe ser por cuota de participación y que si se acordara por partes iguales, la comunidad puede verse demandada por algún vecino, el cual debe pagar la derrama por ser el acuerdo inmediatamente ejecutivo. Si nadie impugnase el acuerdo, sigue diciendo, este sería inatacable.

Lo que es claro es que el administrador, opinión cualificada en esa junta, entendía que debía ser a partes iguales y que un posible acuerdo en contra era susceptible de impugnación.

Precisamente, eso es lo que expuso D. Mateo, administrador de la comunidad y quien participa en la junta, en su testifical; recordó que recomendó, una vez estudiado el tema y consultado con un abogado independiente, que la regla era de la unanimidad. Así se lo hizo saber, pero votaron.

Se entiende que la testifical de la sra. Elisa no es determinante porque es administradora a partir del acuerdo impugnado y que el resto de las pruebas no son influyentes para resolver qué regla de mayorías debe seguirse.

CUARTO:Por tanto, se concluye que la comunidad tiene la siguiente situación:

No tiene estatutos. Solo está inscrito el título constitutivo, que se remite a la ley para la distribución de los gastos, es decir, según el art. 9 de la LPHorizontal, por coeficientes o cuotas, salvo lo que se disponga especialmente.

Por otro lado, un acuerdo de 1977, sin inscribir, pero respecto del que no existe constancia de discusión o debate desde entonces, distribuyó los gastos en dos bloques, los distribuidos por partes iguales y los distribuidos por coeficientes o superficie. La sustitución de la caldera de carbón por otra de pellets no se encuentra expresamente en ninguno de esos dos supuestos, ni tampoco puede aplicarse análogamente, ya que no se trata de operaciones de mantenimiento para que una caldera ya instalada funcione, aunque se cambien algunas de los partes o componentes. Se trata de una sustitución de un sistema por otro, y se debe desestimar que sea un acto de mera administración.

En todo caso, es preciso distinguir el acuerdo de sustitución de la caldera vieja por otra nueva, de la alteración de las reglas de distribución del gasto o derrama.

Se considera que la modificación del sistema de distribución por coeficiente o superficie, es decir, como dice el título constitutivo, por otro de partes iguales sí modifica el resultado económico del reparto de la derrama, pues beneficia a aquellos vecinos que pagarían menos por partes iguales que lo que le correspondería por coeficiente, mientras que a otros les perjudicaría, si el resultado por coeficiente fuese menor que por partes iguales. Con lo que hay vecinos que financian la cantidad que dejan de pagar los demás.

En todo caso, es preciso advertir que no se modifican las cuotas o coeficientes, sino que se altera para este caso concreto las reglas del título constitutivo para la distribución del coste o gasto de sustitución de la caldera.

QUINTO:El art. 9 de la LPHorizontal establece que cada propietario tiene el deber de contribuir a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades no susceptibles de individualización. Esto se hará con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido.

Por tanto, la regla general es que la contribución a los gastos comunes, ordinarios o por derrama, se hace con arreglo a la cuota de participación fijada en el título, según el art. 5 de la LPHorizontal.

Esta es la regla general que también fija el título de la comunidad demandada.

Por otro lado, como especialidad, es posible que tanto la ley, con el caso de los ascensores, como el acuerdo de los propietarios, reflejado en un título modificativo o en los estatutos o en acuerdos posteriores, pueda causar una innovación en ese reparto, por ejemplo, pasando a partes iguales.

Por otro lado, aparte, el art. 17 de la LPHorizontal recoge las distintas mayorías y quórums que deben obtenerse para un acuerdo válido. Podemos, en resumen, distinguir los siguientes grupos de supuestos:

1º.- Acuerdos para instalaciones de telecomunicaciones.

2º.- Acuerdos sobre obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan como fin la supresión de barreras arquitectónicas o de un ascensor.

3º.- Acuerdos sobre obras de eficiencia energética. Para instalaciones de eficiencia energética que dice el precepto basta la mayoría simple con una serie de limites económicos, pero los gastos para la instalación, así como para la financiación necesaria, son considerados gastos comunes, al amparo del art. 9. 1 e) de la Ley.

4º.- Establecimiento o supresión de servicios comunes, como portería vigilancia, etc.

5º.- Arrendamiento de elementos comunes.

6º.- Acuerdos sobre instalaciones que mejores la eficiencia energética e hídrica del inmueble.

7º.- Acuerdos sobre división, aumento, modificación o agregación de los diversos elementos del edificio.

8º.- Instalaciones de punto de recarga.

En estas materias la ley establece unas mayorías especiales o cualificadas.

Cuando el acuerdo consista en modificar el título constitutivo o los estatutos y no se incluye en los supuestos anteriores, requiere para su validez el voto unánime del total de las cuotas. Es decir, no puede haber un disidente o un ausente. Deben votar todos y todos favorablemente.

Para los demás acuerdos basta con que vote a favor la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria, podría ser aprobado el acuerdo por la mayoría de los asistentes que, a su vez, representen más de la mitad de las cuotas de los presentes.

Por tanto, en definitiva, si se quiere modificar el título constitutivo o los estatutos se requiere la unanimidad.

En principio, un acuerdo que altera un régimen de distribución de los gastos establecido en los estatutos o en el título para una derrama concreta, aunque no cambie las cuotas o los coeficientes, exige la unanimidad, pues, al fin y al cabo, supone una modificación, aunque sea temporal, que se agota con el pago de esa derrama extraordinaria, del título.

De forma paralela, debe señalarse que los acuerdos modificativos del título o de los estatutos que no consigan la unanimidad, devienen en inatacables, válidos y eficaces para todos, si no se impugnan en plazo, conforme lo establecido en los casos del art. 18 de la LPHorizontal. Pero ello es distinto al acuerdo unánime.

En la STS de 6 de febrero de 2014 dice en su fundamento segundo que: /.../ la forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual, a veces, no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente "lo especialmente establecido" mencionado en el precepto, y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por conceptos de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley,susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía, en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior. En semejantes términos, la STS de 11 de marzo de 2020.

La STS de 6 de febrero de 2024 establece, precisamente, un ejemplo de los supuestos especialmente establecidos al que se refiere el art. 9 de la LPHorizontal: la instalación de ascensores. No regula un supuesto especial de pago de cuotas, pero sí de mayorías, en el sentido en que la aprobación de una concreta forma de distribuir el gasto de la instalación del ascensor requiere la misma mayoría que el acuerdo para instalarlo.

La STS de 7 de marzo de 2013 dijo que las modificaciones de las cuotas de participación establecidas en el título constitutivo requieren unanimidad, pero no la modificación de aquellos acuerdos consensuados que las modifican: es decir, aquellos en que las juntas acuerdan un reparto distinto al margen de la modificación estatutaria, pues para volver al régimen del título o del estatuto no modificado por la vía legal, basta mayoría simple. Lo mismo dijo la STS de 22 de mayo de 2008, en un caso en que el propietario de un local comercial, sin modificación del título o de los estatutos, simplemente por haber aceptado así las sucesivas juntas, acordaron que pagase menos de lo que su coeficiente establecía y, como ello se acordó sin modificar ni título ni estatutos, es decir, sin unanimidad ni junta para ello, en acuerdos mayoritarios posteriores puede volverse al régimen establecido, es decir, al coeficiente que corresponda.

Lo mismo se dijo en la STS de 13 de julio de 2016: establecer un reparto distinto de los gastos a lo establecido en los estatutos o en el título requiere acuerdo unánime, pero no el volver al régimen establecido en los mismos cuando las sucesivas juntas se apartaron de lo que establecían.

En la STS de 18 de noviembre de 2022, más reciente, se indica que los gastos se distribuyen con arreglo a lo que establezca el título constitutivo o los estatutos, es decir, en general, por coeficientes en ese caso, sin que quepa acordar el reparto por partes iguales. Cualquier otro sistema requiere la unanimidad, salvo los acuerdos que vuelven a aplicar el título o los estatutos que nunca se modificaron.

Lo mismo dice la más antigua STS de 29 de diciembre de 2015. En ella se permite que los estatutos establezcan otro reparto distinto al fijado en los estatutos, pero se requiere unanimidad.

Todas estas sentencias pueden consultarse en el Cendoj.

SEXTO:No se discute que el acuerdo se adoptó sin unanimidad. Recuérdese que no se impugna el acuerdo de instalación de una nueva caldera de pellets para sustituir la de carbón. Se impugna el acuerdo, punto 5º del orden del día, en que se establece un reparto por partes iguales y no por coeficientes, como decía el título constitutivo. Hay que diferenciar esos dos aspectos, pues puede ser pacífica la necesidad de cambiar la caldera, pero no el reparto de su coste.

Se considera que la jurisprudencia del TS que ha alegado la contestación se refiere solo a los ascensores. No se trata del mismo caso. Porque en ese supuesto se instala ex novoun servicio tan relevante como es el ascensor, de accesibilidad al edificio, en una población cada vez más envejecida como la española.

Aquí no se instaura un servicio por primera vez, ni se altera el edificio, simplemente se sustituye una caldera por otra y son irrelevantes las consideraciones sobre las mayorías al respecto, cuando el acuerdo es distinto, el régimen de distribución por partes iguales, que incumple el título constitutivo sin unanimidad.

Y lo que dice el TS en las sentencias indicadas es que el hecho de que la junta en acuerdos precedentes acordase otra cosa distinta no se impone en los sucesivos acuerdos, y cualquier propietario puede reclamar que se cumplan los estatutos o el título constitutivo, pues estos nunca fueron modificados. De hecho, bastaría con mayoría simple para cambiar acuerdos precedentes que no los modificaron.

Se considera que es irrelevante que el reparto se refiera al gasto ordinario como a la derrama, pues las hay que pueden ser muy relevantes para cada propietario, como instalar una nueva caldera, sustituir la cubierta, reparar la fachada, es decir, son gastos de alcanzan un porcentaje apreciable del valor de cada elemento privativo en muchas ocasiones. Se trata de un gasto sin más y debe ajustarse la comunidad al título o a los estatutos, salvo que los vecinos estén de acuerdo por unanimidad o tenga la mayoría la suerte de que nadie impugne el acuerdo, como le fue advertido.

Si esto es así, huelga cualquier comentario a si había o no propietarios morosos, si se aprobaron o no las cuentas, porque es evidente que no se alcanzó ni siquiera la unanimidad de los presentes, de forma que para el reparto de los gastos se estará a lo que dice el título.

Finalmente, ni siquiera los acuerdos iniciales de 1977 serían aplicables al caso, ya que no hay ejemplos claros de que la caldera esté incluida en el régimen de partes iguales. Es más, ninguno de los especiales supuestos del art. 17 de la LPHorinzontal son aplicables al caso:

El caso del párrafo tercero del apartado dos se refiere a medidas de eficiencia energética, pero no a acuerdos de modificación del reparto, es decir, ese párrafo no se refiere a cómo se distribuye el gasto, sino a las mayorías exigidas para que se aprueben las obras o instalaciones de tal naturaleza. Es más, considera a los gastos derivados como gastos comunes, al amparo del art. 9 de la LPHorizontal.

Tampoco hay aquí un supuesto de establecimiento o supresión de un servicio, sino simplemente de actualización de un servicio que existía originariamente, el de calefacción central. Y vuelve a señalarse que este párrafo segundo del apartado 3 del art. 17 de la LPHorizontal se refiere a las mayorías exigidas para el establecimiento o supresión del servicio correspondiente, no al reparto del gasto derivado.

Por tanto, en este caso no resulta aplicable la frase de "lo especialmente establecido"a que se refiere el art. 9 de la LPH, pues no hay norma estatutaria ni acuerdo en el título, ni precepto legal que imponga un reparto a partes iguales en el cambio de la caldera.

La demanda ha de ser estimada al vulnerar dicho acuerdo el apartado a) del art. 18. 1 de la Ley de propiedad horizontal.

SEXTO:Al haberse estimado la demanda, de conformidad con lo previsto en el art. 394 de la LEC, se imponen las costas del proceso a la parte demandada.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,