Contestada la demanda en plazo, se señaló fecha para la audiencia previa.
PRELIMINAR.- Del objeto del juicio
Los demandantes son propietarios del piso DIRECCION001 del edificio de la comunidad demandada.
En la Junta general extraordinaria del 29 de septiembre de 2023,se acordó por mayoría, con el voto en contra de los demandantes, como punto primero: "Tal y como se habló y se solicitó en la junta del pasado mes de julio por parte de los locales comerciales, se presenta una modificación del presupuesto de ingresos y gastos del ejercicio en curso. La modificación que se plantea, es el reparto del coste del gasoil y el mantenimiento de la caldera; ya que únicamente las viviendas y el local comercial 2-3 tienen calefacción, y en el caso del ACS solo las viviendas tienen dicho servicio. Por tanto, se crea un nuevo reparto de gasoil y mantenimiento de la caldera para viviendas y oficina 2-3 y dichos gastos salen de las viviendas y oficinas. Se aprueba el presupuesto presentado, entrando en vigor las nuevas cuotas ordinarias en el mes de OCTUBRE de 2023".
La exclusión de los locales comerciales y las oficinas del pago del coste de gasoil y mantenimiento de la calderairía en contra del título constitutivo,por lo que la adopción del acuerdo hubiese exigido de unanimidad.
En consecuencia, la parte demandante, en ejercicio de una acción de impugnación del artículo 18 LPH ,solicitó que se declarase la nulidad del acuerdo.
La demandada defendió que el gasto de gasoil y mantenimientode la caldera es particular,y no general, y por tanto su distribución puede acordarse válidamente en junta por mayoría, sin que ello suponga una modificación del título. Así, las fincas que no tienen calefacción y agua caliente, como ocurre con los bajos y el garaje, no tendrían que asumir el gasto de consumo de gasoil ni su mantenimiento.
Además, alegó la caducidadde la acción ejercitada.
PRIMERO.- Caducidad de la acción
El artículo 18.3 LPH dispone que la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.
En el presente caso, la Junta se celebró el 29 de septiembre de 2023,y la demanda se interpuso el 8 de mayo de 2024.
La acción ejercitada fue la de nulidad por resultar el acto contrario a la ley y a los estatutos, por lo que el plazo de caducidad de un añono había transcurrido íntegramente cuando se inició el proceso.
Por ello, la excepción debe ser desestimada.
SEGUNDO.- Validez del acuerdo
El artículo 18.1 LPH indica que Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:
a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
El acuerdo impugnado modificóla distribución de los gastos de gasoil y mantenimiento de la caldera, excluyendo de su abono a los locales comerciales y garaje.
La demandante defiende que sería contrario al título constitutivo,que en el apartado relativo a las cuotas de participación,indica: 3-En relación y como módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad, a todos los efectos legales, se fijan las mismas especificaciones en el apartado precedente nº 2, con la exclusión del bajo, sótano y locales comerciales en cuanto a los gastos (que serán repartidas entre las demás fincas a prorrateo) que se originen por los ascensores, escaleras de acceso a las viviendas y porterías.
Además, entiende que contravino el artículo 17.6 LPH : Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.
En materia de distribución de gastos resulta de interés la STS 48/2008, de 24 de enero ,citada en la contestación a la demanda: En cualquier caso, la regla 5ª del artículo 9de la Ley de Propiedad Horizontal , texto vigente en el momento de los hechos, pero redactada en los mismos términos que el apartado e) del artículo 9 del vigente, obliga a cada propietario a contribuir, con arreglo a su cuota de participación o a lo especialmente establecido, a los gastos generados por las responsabilidades "que no sean susceptibles de individualización",o lo que es igual, solo es posible acudir a la pauta contributiva de la cuota de participación en el supuesto de que los gastos por razón de servicios, tributos, cargas y otros conceptos "no sean susceptibles de individualización", imposibilidad que de ordinario no se dará por lo que respecta al consumo de fluido eléctrico, agua y gas de servicio público por cada uno de los propietarios de los independientes pisos y locales ( STS 22 de diciembre 1979 ) .Se dispone, asimismo, en el art. 16,2 que para los acuerdos, como la determinación del presupuesto, es preciso el voto de la mayoría del total de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, y el mismo art. 16,1 exige la unanimidad para la validez de los acuerdos que modifiquen las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos. La sentencia de 30 de mayo de 1997 , con cita de las de 3 marzo 1994 y 20 marzo 1996 , reitera la doctrina jurisprudencial expresiva de que el plan de gastos sólo necesita aprobación mayoritaria y la distribución de los gastos generales, si no se ajustan a lo prevenido en los Estatutos, requieren acuerdo unánime y que hay que distinguir los gastos generales, que dan lugar a la obligación de contribuir a los mismos según la cuota de participación, y los gastos particulares, que se satisfarán de acuerdo con lo previsto en los estatutos de la comunidad, o, en su defecto, según lo pactado.Por otra parte, en relación con lo anterior, tampoco puede confundirse el concepto de gastos acordados o aprobados por la Junta de propietarios, según prevé el art. 13,2, con la distribución del importe de los mismos, entre todos los copropietarios, si es gasto general o de forma distinta (según estatutos o acuerdo de Junta), si no lo es.
El consumo de agua de las viviendas de cada uno de los comuneros, distinto del que se aplica al mantenimiento del inmueble, no es un gasto general sino particular de cada una y como tal resulta perfectamente individualizable, lo cual lo cual significa que la primera regla a que ha de atenderse para la distribución de estos gastos, no es la del coeficiente o cuota de participación fijada en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, sino la de su consumo o cualquiera otra que resulte del acuerdo mayoritario o pacto entre los distintos propietarios que integran el inmueble, puesto que no se modifica la cuota de participación prevista en el título, sino que se adopta un criterio de simple administración sobre el reparto de unos gastos ajenos a esos coeficientes,y ello no implica alteración del título constitutivo de la Propiedad o de sus Estatutos.
Debemos distinguir, en este caso, los dos gastos que fueron objeto del acuerdo, y valorar si son generales o particulares.
Pues bien, por un lado, el consumo de gasoil,para calefacción y agua caliente, es un gasto particularde cada vivienda, que depende del uso que haga cada comunero del servicio. Así, es individualizable, y es válido el acuerdomayoritario de la junta en lo relativo a su distribución, de modo que sea abonado únicamente por los comuneros que participan del consumo.
Por otro, el mantenimiento de la calderaes un gasto generalde sostenimiento de un elemento común del inmueble, no individualizable, y al que deben contribuir todos los comuneros con arreglo a su cuotade participación.
El título constitutivo no excluye a los bajos y garaje de participar en dicho gasto, por lo que el acuerdo adoptado supondría una modificación del título, que hubiese requerido de unanimidad, y debe ser declarado nulo.
TERCERO.- Costas
No se hará imposición de costas, al haber sido estimada parcialmente la demanda ( artículo 394.2 LEC).
Por todo lo expuesto,
Que estimo parcialmente la demanda interpuesta por don Clemente y doña Dulce contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE VIGO, declarando nulo el acuerdo del punto primero del acta de la Junta general extraordinaria del 29 de septiembre de 2023, únicamente en lo relativo al reparto de los gastos de mantenimiento de caldera, por haber sido indebidamente excluidos de contribuir a ellos los locales comerciales y las oficinas, sin imposición de costas.
MODO DE IMPUGNACIÓN:recurso de apelación, que se interpondrá ante el Tribunal que sea competente para conocer del recurso dentro del plazo de veinte días contados desde el día siguiente de la notificación de aquélla.
Dicho recurso carecerá de efectos suspensivos, sin que en ningún caso proceda actuar en sentido contrario a lo resuelto ( artículo 456.2 L.E.C.).
Conforme a la D.A. Decimoquinta de la L.O.P.J., para la admisión del recurso se deberá acreditar haber constituido, en la cuenta de depósitos y consignaciones de este órgano, un depósito de 50 euros, salvo que el recurrente sea: beneficiario de justicia gratuita, el Ministerio Fiscal, el Estado, Comunidad Autónoma, entidad local u organismo autónomo dependiente.
El depósito deberá constituirlo ingresando la citada cantidad en el SANTANDER en la cuenta de este expediente ES55 00493569920005001274 indicando, en el campo "concepto" la indicación "Recurso" seguida del código "02 Civil-Apelación". Si el ingreso se hace mediante transferencia bancaria deberá incluir, tras la cuenta referida, separados por un espacio la indicación "recurso" seguida del código "02 Civil-Apelación"
En el caso de que deba realizar otros pagos en la misma cuenta, deberá verificar un ingreso por cada concepto, incluso si obedecen a otros recursos de la misma o distinta clase indicando, en este caso, en el campo observaciones la fecha de la resolución recurrida con el formato DD/MM/AAAA.
Así por esta mi sentencia lo pronuncio, mando y firmo.
EL JUEZ
La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutelar o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.
Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.
