Sentencia Civil 580/2025 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 3, Rec. 754/2024 de 20 de octubre del 2025

PRIMERO.-En el presente pleito la representación procesal de la parte actora, con fundamento en lo dispuesto en el artículo 17.4 , y concordantes de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 de 21 de julio en su reforma acometida por Ley 8/1999 de 6 de abril, y las normas generales contenidas en el Código Civil, promueve, según resulta del suplico del escrito rector, el ejercicio de una acción de nulidad respecto de la Junta General extraordinaria celebrada el día 19 de abril de 2023 en virtud de la cual se acordó por mayoría simple la realización de las obras necesarias en la fachada para el mantenimiento del edificio, acordándose también realizar la misma mediante financiación bancaria.

Sostiene que se incumple lo dispuesto en el artículo 17 apartado 4 de la Ley de Propiedad Horizontal, pues se trata de una obra de mejora o suntuaria y, por lo tanto, según lo dispuesto en dicho artículo, se requiere el voto favorable de las tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas y que además al tratarse de una modificación de un elemento común, como es la fachada, incluso podría requerirse unanimidad.

La parte demandada se opone a lo interesado de contrario argumentando, en primer lugar, no se trata de una obra de mejora sino una obra para la correcta conservación, habitabilidad y mantenimiento del inmueble ante las deficiencias de la impermeabilidad de la fachada.

SEGUNDO.-En relación con la excepción de fondo alegada en la contestación a la demanda la misma debe ser rechazada por los siguientes motivos. La falta de acreditación inicial de la condición propietarios por parte de los accionantes ha sido subsanada en la audiencia previa con la documental aportada en aquel acto, consistente en la escritura aportada de fecha de 10 de marzo de 1997 otorgada ante el Notario D Julián Sastre Martin que permite acreditar la condición de propietaria de la parte actora respecto al local comercial de la planta baja mano derecha de la casa DIRECCION000, por lo tanto esta excepción debe ser desestimada.

TERCERO. -Entrando a resolver sobre la cuestión litigiosa es preciso hacer referencia a la regulación legal aplicable. El artículo 10 de la Ley Propiedad Horizontal establece que 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a)Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

b)Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

c)La ocupación de elementos comunes del edificio o del complejo inmobiliario privado durante el tiempo que duren las obras a las que se refieren las letras anteriores.

d) La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes, así como la constitución de un complejo inmobiliario, tal y como prevé el artículo 17.4 del texto refundido de la Ley de Suelo , aprobado por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, que resulten preceptivos a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbana.

e)Los actos de división material de pisos o locales y sus anejos para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o su disminución por segregación de alguna parte, realizados por voluntad y a instancia de sus propietarios, cuando tales actuaciones sean posibles a consecuencia de la inclusión del inmueble en un ámbito de actuación de rehabilitación o de regeneración y renovación urbanas.

2.Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a)Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b)Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

3.Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda:

a) La constitución y modificación del complejo inmobiliario a que se refiere el artículo 26.6 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana , aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , en sus mismos términos.

b)Cuando así se haya solicitado, y de acuerdo con el régimen establecido en la legislación de ordenación territorial y urbanística, previa aprobación por la mayoría de propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, o de las cosas comunes.

En estos supuestos deberá constar el consentimiento de los titulares afectados y corresponderá a la Junta de Propietarios, de común acuerdo con aquéllos, y según la mayoría de los propietarios que en cada caso proceda de acuerdo con esta Ley, la determinación de la indemnización por daños y perjuicios que corresponda. La fijación de las nuevas cuotas de participación, así como la determinación de la naturaleza de las obras que se vayan a realizar, en caso de discrepancia sobre las mismas, requerirá la adopción del oportuno acuerdo de la Junta de Propietarios, por idéntica mayoría. A este respecto también podrán los interesados solicitar arbitraje o dictamen técnico en los términos establecidos en la Ley.

Por su parte el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone en su apartado 4º que: Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.

No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.

Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.

No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.

De la prueba desplegada en el plenario con especial relevancia de la testifical de Dña. Daniela, actual administradora de la Comunidad de Propietarios demandada y las periciales aportadas ha quedado acreditada la adecuada y prudente actuación de la demandada. Más concretamente ha quedado acreditado que el acuerdo impugnado fue adoptado con todas las garantías resultando la obra acometida como necesaria y de mantenimiento. La demandada actuó con celeridad dada las circunstancias concurrentes encargando a la empresa Resver que ya había intervenido con anterioridad en el resto de fachadas y conocía tanto la estructura del edificio como el interior de las viviendas, además de contar con el apoyo técnico del Sr Florencio. En su declaración testifical Dña Daniela detalló que si bien ostentaba dicho cargo desde 2024, sin embargo tenía conocimiento de cada una de las reuniones celebradas con anterioridad y las había leído. Expuso que era conocedora de que desde 2016 existían quejas de vecinos incluido de la propia actora respecto al problema de las fachadas y se habían acometido obras en todas las fachadas del edificio a excepción de la principal. Detalló la testigo que en la Junta celebrada el 19 de abril de 2023, objeto de impugnación, se nombró al Sr Florencio para el asesoramiento técnico. La citada testigo explicó que el hecho de haber obtenido ayudas en el año 2016 para acometer reparaciones del resto de fachadas resultó negativo para la obtención de subvenciones europeas. Y finalizó su detallada intervención la testigo afirmando que el objeto de la Junta celebrada era la conservación y mantenimiento de la fachada habiéndose celebrado Juntas posteriormente en las que se ratificó y amplió por mayoría cualificada tal y como se acredita con el documento número 5 de la contestación a la demanda consistente en el Acta de la Junta General Ordinaria celebrada el 25 de enero de 2024, la Junta General Extraordinaria de fecha de 30 de mayo de 2024 aportada como documento número 6 de la contestación a la demanda.

Por el contrario, la prueba pericial propuesta por la demandante elaborada por el Arquitecto Técnico e Ingeniero de la Edificación D Diego de fecha de 29 de febrero de 2024 y que fue ratificada en sede judicial se limitó a una comprobación del estado del inmueble mediante inspección ocular desde el exterior. Sin realizar ensayos, prospecciones o catas. Tampoco visitó ni inspeccionó ninguna de las viviendas que lo integran. Según consta en el propio informe no se realizó ninguna comprobación del estado y/o capacidad de la estructuro y/o instalaciones y/o impermeabilizaciones y otros elementos no visibles en la inspección ocular.

Por su parte el citado perito lo que si comprobó y fue ratificado por el perito D Florencio, Arquitecto especializado en urbanismo, es que se habían colocado unas chapas metálicas con forma de U en las cornisas de la fachada para evitar desprendimientos.

Sin embargo, el perito propuesto por la actora Sr Florencio, que fue contratado por la demandada para analizar el estado de la fachada principal y asesorarse de la contratación de ayudas europeas para acometer las reparaciones indicó que la fachada principal era una fachada de 1948, sin ningún tipo de aislamiento. También aclaró que existían humedades dentro de las viviendas y se encontraba fuera de normativa. El citado perito afirmó que se recomendó desde su estudio, una intervención integral puesto que una acometida puntual no era suficiente. Preguntado por la Letrada de la parte demandada respecto a la obra acometida en la fachada principal cuyo acuerdo es objeto de impugnación el Sr Florencio concluyó que fue óptimo como mantenimiento. Especial mención merece la declaración de D Urbano, cuya empresa Resver con más de 20 años de experiencia en el sector llevó a cabo las obras acometidas en la fachada principal tal y como se acredita con el presupuesto aportado como documento número 3 de la contestación a la demanda. El Sr Florencio explicó que ya realizó la reparación de la parte de atrás de la fachada y conocía que la fachada principal presentaba fisuras, grietas y filtraciones. De forma clara y coherente expuso que el revestimiento estaba muy deteriorado y requería una intervención integral. Sabía que hacía unos años se había realizado un revoco y sin embargo que era necesaria una intervención integral e inmediata para evitar más fisuras en el mortero, siendo la recomendación que dieron a la demandada acometer una rehabilitación integral.

Atendiendo al resultado de la actividad probatoria desplegada en el plenario con especial transcendencia de la prueba testifical y pericial practicada por la parte demandada, y acudiendo a la línea jurisprudencial mantenida entre otras en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias (Sección 4ª), Sentencia de 4.05.2016, resulta procedente la desestimación de la demanda.

Se ha acreditado debidamente que no estamos ante una mera obra de mejora de la fachada principal, sino que ha quedado suficientemente probado, que la Comunidad de Propietarios demandada tenía desde hace tiempo problemas con desprendimiento de la fachada, con el riesgo que ello suponía para la integridad de las personas, seguridad y habitabilidad del edificio y la económica de la propia comunidad por las reclamaciones que se podrían derivar de aquellas. La situación conllevó la creación de una comisión de obras tal y como reflejan las actas aportadas para la búsqueda de una solución ante las deficiencias existentes, siendo necesario acometer una reparación integral que no podría solucionarse con una intervención puntual. En definitiva, el acuerdo en cuestión no ha implicado vulneración de precepto alguno, legal o estatutario. Por lo tanto, en conclusión, de todo lo expuesto resulta que procede la desestimación de la demanda.

CUARTO. -En cuanto a las costas procesales establece el artículo 394. 1. En los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

2.Si fuere parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación.