Sentencia Civil 449/2025 Juzgado de Primera Instancia de Ourense nº 3, Rec. 1758/2024 de 20 de octubre del 2025

PRIMERO.-Los actores ejercitan una acción de responsabilidad contractual derivada del contrato de compraventa de vivienda suscrito con la parte demandada en fecha 28 de mayo de 2020 en cuya virtud adquirían la vivienda sita en la DIRECCION000 de la ciudad de Ourense. En su clausula 6ª se estableció un plazo de entrega (durante el mes de mayo de 2022) con posibilidad de ampliación 15 días más o una fecha convenida entre ambas partes, sin que dicho retraso diese derecho a los compradores para resolver el contrato ni exigir indemnización de ninguna clase. Señala la actora que a principios de junio de 2022 recibieron una carta con el objeto de ampliar el plazo de entrega de la vivienda debido a las circunstancias de fuerza mayor acaecidas de modo que este se fijase en el mes de septiembre de 2022 o como mucho octubre del mismo año. Ellos no lo aceptaron. El 20 de mayo de 2023 ellos enviaron un burofax requiriendo la entrega de la vivienda. Recibieron respuesta un mes más tarde explicando las razones de la falta de entrega del piso. Finalmente, el 15 de diciembre de 2023 firmaron la escritura pública de compraventa. Reclaman una indemnización de daños y perjuicios por ese retraso en la entrega valorada en 7.000 euros.

Por otro lado, reclaman otra indemnización por la diferencias observadas respecto de lo contratado como lo son la menor superficie útil del piso, la variación de la composición de la fachada y los mecanismos eléctricos colocados, así como aislamiento térmico insuficiente. También reclaman una serie de defectos de acabado (paño de puerta pintado, manchas de oxido en el alicatado, mal funcionamiento del sistema de ventilación y desperfectos en el techo).

El importe total reclamado es del 19.933,20 euros ( incluyendo la indemnización por el retraso).

La parte demandada reconoce el retraso en la entrega de la vivienda, pero invocan que los demandantes habían alcanzado un acuerdo con ellos una vez notificada esa demora y que les concedieron un nuevo plazo de entrega. Además, invocó la concurrencia de razones de fuerza mayor que justificaban ese retraso. En cuanto a las variaciones denunciadas indica que los actores lo conocieron y aceptaron conforme se indica en la escritura de compraventa. Finalmente, en cuanto a las deficiencias de terminación y acabado invoca la existencia de prescripción.

SEGUNDO.-Debe partirse de la base que la acción ejercitada en la demanda es, en primer lugar, la de reclamación de daños y perjuicios del art. 1.101 CC por causa del incumplimiento del plazo de entrega, pactado en el contrato de compraventa de fecha 28 de mayo de 2020. En este sentido, como declara la STS de 12 de abril de 2011, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el artículo 1100 CC, con las consecuencias que indican los artículos 1101 CC, 1096 CC y 1182 CC .

En el contrato de compraventa se pactó que la vivienda debía ser entregada, en principio, en el mes de mayo de 2022.

Se trata de un contrato de adhesión con cláusulas predefinidas y no negociadas individualmente.

Establece la cláusula 6ª del contrato de compraventa: La vivienda (plaza de garaje, bodega) objeto de esta compraventa será entregada a los compradores antes (o durante) el mes de mayo de 2022." [...] "A tal objeto la vendedora convocará a los compradores con al menos (15 días) naturales de antelación, con señalamiento de día y hora y notario, ante el que se formalizará la escritura." "No obstante la mencionada fecha podrá ampliarse por otro período igual de 15 días, o una fecha convenida entre ambas partes, sin que dicho retraso de derecho a los compradores para resolver el contrato ni exigir indemnización de ninguna clase.

La parte demandada invoca la existencia de fuerza mayor ya que el retraso en la entrega vino motivado por un cúmulo de circunstancias entre las que se encontrarían el covd-19, el incremento del precio de los materiales y principalmente, un problema con la acometida eléctrica. En este sentido se ha pronunciado el aparejador de la obra, D. Carlos Jesús, que manifestó que la pandemia les pilló en mitad de la obra y que tuvo que elaborar un nuevo plan de seguridad. La obra fue más lenta. Otro problema importante fue el derivado de la acometida eléctrica ya que tenían que enganchar la luz del edificio a un transformador que se localizaba a 200 metros de distancia y había que atravesar la DIRECCION001 que es una carretera de titularidad estatal. Hicieron un túnel para el que necesitaron contar con muchos permisos administrativos. Esta circunstancia no se advirtió cuando se redactó el proyecto.

Esta circunstancia no puede presumirse ni ser equiparada a una causa de fuerza mayor ya que no se trata de un hecho imprevisible o inevitable. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo 743/2013, de 19 de diciembre, destaca «[...]con independencia de lo dispuesto en la Ley 57/1968, en el ámbito de la construcción, en el que deben preverse plazos prudenciales de tiempo para la realización de las obras, tenga poca cabida la existencia de alguna causa de fuerza mayor que pueda justificar un retraso en la entrega de la vivienda.

Quien fija el plazo de entrega de las viviendas es el promotor, que es un profesional de la Construcción y debe conocer las dificultades propias de esta actividad y, por lo tanto, tiene que prever las circunstancias y asegurarse de poder cumplir sus compromisos, fijando un plazo de entrega mucho más dilatado en el tiempo, aunque ello le haga perder algún posible cliente.

El riesgo de acabar las obras dentro del plazo establecido en el contrato es asumido íntegramente por el promotor vendedor como parte de su riesgo empresarial y, en consecuencia, no puede trasladarse al comprador.»

Tampoco el incremento de los materiales puede alegarse que se trate de un supuesto previsto en el artículo 1.105 del Código Civil ni desde la perspectiva del caso fortuito, porque es evidente que el incremento de los precios de los materiales es previsible, ni desde la de la fuerza mayor porque siendo previsible era evitable. El incremento del precio de los materiales no es una circunstancia que justifique el retraso en la ejecución de las obras, como tampoco lo es la declaración del estado de alarma a raíz del Covid-19 que ya estaba presente cuando se suscribió el contrato de compraventa el 28 de mayo de 2020.

Aquí el plazo de entrega de la vivienda finalizaba en el mes de mayo de 2022 y la demandada entregó la vivienda en el mes de diciembre de 2023, con 17 meses de retraso, según resulta de la escritura pública de compraventa otorgada el 15 de diciembre de 2023 (documento 5 de demanda). No consta que los demandantes aceptasen la prórroga del plazo que se les comunicó en el año 2022 en el que se anunciaba por los vendedores que el plazo de entrega se prorrogaba para el mes de septiembre o como mucho octubre de 2022, el cual también se incumplió como es de ver. Además, se trata de una clausula predispuesta por el empresario que no ha admitido negociación y que es claramente abusiva al dejar a la voluntad de unas de las partes el cumplimiento del contrato. El art. 82.1 TRLGDCU establece que Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

La cláusula 6ª del contrato restringe los derechos de los compradores para favorecer desproporcionadamente a la vendedora, lo que genera un evidente desequilibrio en las prestaciones de las partes, sobre todo si se compara con la cláusula 4ª del contrato de compraventa que, ante el incumplimiento en el pago de los compradores, autoriza a la demandada resolver el contrato o a exigir el abono correspondiente.

Según el art. 86 TRLGDCU son abusivas por limitar los derechos básicos del consumidor aquellas estipulaciones que prevean La exclusión o limitación de forma inadecuada de los derechos legales del consumidor y usuario por incumplimiento total o parcial o cumplimiento defectuoso del empresario.

En definitiva, la cláusula 6ª se debe considerar abusiva y consecuentemente nula, con el efecto de tenerse por no puesta de conformidad con el art 83 TRLGDCU, subsistiendo el contrato en el resto de su contenido. Y como esta cláusula se tiene por no puesta, no son atendibles las consideraciones de la demandada en relación a que no pueden exigir indemnización alguna. No cabe hablar tampoco, como ya se ha dicho, de una novación tácita del contrato ya que los actores nunca aceptaron la prórroga comunicada del contrato. El derecho de los demandantes a ser indemnizados del perjuicio sufrido deriva de lo dispuesto en el art. 1101 CC, conforme al que Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas.

A causa de este retraso, los compradores se vieron obligados a prolongar su estancia en la casa del padre de uno de ellos pidiendo, por ello, una indemnización de 7.000 euros a razón de 500 euros/por cada mes de retraso sufrido.

En el caso de autos resulta evidente que el retraso de quince meses en la entrega de la vivienda hubo de frustrar las legítimas expectativas que habían puesto los compradores en la adquisición del inmueble, con las consiguientes zozobra, inquietud e incertidumbre que caracterizan estas situaciones de espera injustificada de algo que se tiene pleno derecho a recibir por haber cumplido el adquirente todas las obligaciones que le incumbían y hallarse incursa en mora la promotora. Es obvio que ver retrasada la disponibilidad de la vivienda a la que se tiene el propósito de dar uso inmediato (aunque sea para destinarla a domicilio familiar lo cual constituye una finalidad legítima y tan merecedora de protección como cualquier otra) comporta un perjuicio por las molestias, inquietudes y frustraciones que ocasiona por lo que se reputa ajustado y equitativo fijar la cuantía del resarcimiento en 7.000 euros,esto es, 500 euros por mes de retraso.

TERCERO.-En lo que se refiere al incumplimiento contractual por entregar una cosa distinta a la prevista en el contrato de compraventa, especialmente en la memoria de calidades que se le anexionó, comienza el actor indicando que el piso presenta una menor superficie útil (0,95 m² menos) y que él compró una vivienda de 80 m2. Valora el m2 en 1.431,25 €/m²útil resulta una indemnización de 1.360 euros. La parte demandada dice que la pericial en la que se basa la parte actora carece del más elemental rigor técnico en cuanto a la aportación de los datos de la medición realizada y, en todo caso, no debe de indemnizarse por ser una diferencia mínima.

Conforme expresa Dª Gregoria, perito de la parte actora, según la Escritura de Obra Nueva en Construcción a la que se hace referencia en el Contrato de Compraventa, la vivienda dispone de 80,00 m² útiles, cifra que coincide con la suma de superficies de las estancias obrantes en el plano aportado. No obstante, en el momento de la visita, comprobó una superficie de 79,05 m² útiles según mediciones tomadas "in situ" lo que implica una merma de valor del bien inmueble. Midió el espacio comprendido entre los tabiques quitando el espacio de la puerta. Tomó en consideración la cara del ladrillo hacia dentro tal y como lo indica el Reglamento de Galicia (Decreto 128/2023, que modifica el Decreto 29/2010 y por el que se aprueban las normas de habitabilidad de viviendas de Galicia). En contra de ello se alza el perito de la parte demandada D. Juan María para el cual no hay norma clara sobre mediciones de superficie útil. Según sus cálculos la superficie útil es de 80,30 m2 que resulta de medir el espacio libre definido por sus elementos constructivos y delimitadores. En su opinión la perito de los actores ha medido el espacio cerrado entre paredes sin contar con los espesores de las puertas y ventanas que se sitúan hacia el exterior lo que no refleja la realidad de la superficie útil del piso. En todo caso se trata de un diferencia mínima en la que simplemente el tipo de guarnecido empleado para revestir las paredes puede alterar dicha diferencia.

En un plano teórico no puede equipararse una compraventa sobre plano y de cosa futura a la compraventa de un cuerpo cierto, de modo que la descripción de la cosa en el contrato y en la planimetría al que se refiere no es meramente descriptiva del objeto contractual sino que ejerce también un papel objetivamente normativo para el promotor-vendedor, en cuanto le obliga a construir o a hacer construir las viviendas vendidas de forma que reúnan aquellas condiciones, y que por tanto cualquier desviación, no consentida, sobre ellas debe ser enjuiciada en el contexto del incumplimiento del contrato y no en el de la errónea representación del objeto al tiempo de su perfección o un simple error de medida del objeto que se quiere comprar tal y como es, debiendo aplicarse a estas compraventas la normativa reguladora de los documentos de promoción y publicidad (RD 515/1989 de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de vivienda) y la legislación general de defensa de consumidores y usuarios. Ahora bien, en el caso concreto, valorado el conjunto de prueba obrante en la causa, puede considerarse acreditada esa mínima variación en la superficie útil. Estamos hablando de entre 0,50 y 0,95 m2 menos que los previstos en el contrato de compraventa. Esta levísima diferencia puede estar ocasionada por cualquier circunstancia, como dice el perito de la parte demandada, incluso por haber dado una capa de pintura más o por los guarnecidos de las puertas. Esta mínima alteración impuesta por la lógica del proceso constructivo y no por una decisión arbitraria de la promotora o de la dirección técnica no puede considerarse contraria a la legislación tuitiva de los consumidores y usuarios (Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias), vigente a la fecha de celebración del contrato de compraventa enjuiciado, ni puede dar lugar a considerar la existencia de incumplimiento contractual en este punto.

Por lo que se refiere a la variación de la composición de la fachada, la parte actora dice que no se colocó la prevista en la memoria anexa y que, por ello, sufre humedades en dos habitaciones del fondo. Concluye la perito de la parte actora, una vez examinado el proyecto y la realidad, que la variación de la solución constructiva supone un demérito de la "categoría" del conjunto del edificio difícil de cuantificar monetariamente ya que en la memoria anexa al contrato se aludía a que la fachada era de piedra granito de 12 cm de espesor y no es así, sino que se colocó una chapa de 3 cm. Sin embargo, el perito de la parte demandada dice que se ejecutó lo marcado en el proyecto teniendo un mejor comportamiento térmico que la piedra de 12 cm. Cumple con la normativa ya que Ourense es zona C2. En el mismo sentido se expresa el aparejador de la obra D. Carlos Jesús explicando que no se buscó una solución más económica ni causa ningún perjuicio este material empleado. Aclara que la fachada se compone de tres zonas. Una con piedra de 12 cm, otra con mortero y otra con chapa de 3 cm. Desconoce qué memoria de calidades se anexionó al contrato de compraventa).

Partiendo de estos datos, no es cierto que en la memoria se estableciese que la fachada sería de piedra de granito de 12 cm de espesor sino lo que dice, de forma literal es: Fachada de granito moreno tipo Trasalva de 12 cm; Revestimiento exterior con bandejas conformadas de panel multicapa de 4 mm de espesor con dos laminas de aluminio lacado o anonizado; Revestimiento con mortero monocapa impermeable.Como se puede apreciar era una fachada heterogénea. Además, coincide plenamente con estas indicaciones y con el proyecto aprobado por lo que no puede hablarse de incumplimiento contractual. Se desconoce si se les mostró o entregó un folleto informativo con la imagen del edificio, por lo menos no se ha unido a la causa.

A renglón seguido, protesta el actor porque dice que se han instalado en su vivienda mecanismos eléctricos termoplásticos blancos en vez de aluminio, incumpliendo nuevamente con la memoria de calidades entregada. En la memoria se alude a puntos de luz con mecanismos Simón o similar, gama media, color blanca y base de aluminio.Ciertamente no se han colocado embellecedores de la marca Simón sino marca Niessen, de termoplástico color blanco, con una línea metálica. Así lo reconoce la parte demandada, aunque niega que sean de calidad inferior. Dice que fue decisión de la arquitecta. En este sentido se pronuncia el aparejador aclarando que son de la misma gama y que no genera perjuicios a la parte actora y el perito de la parte demandada que dice que son de gama alta y mejores que los previstos en el proyecto. Analizada la prueba conforme a las reglas de la sana critica, no puede admitirse la existencia de incumplimiento contractual pues en la memoria no se indica que tengan que ser de la marca Simón, sino que dice que podrán ser Simón o similar, de gama media. El hecho de que se hayan colocado embellecedores de otra marca, de la misma o incluso superior categoría, no significa que exista este incumplimiento. No existe una diferencia sustancial de materiales. Por lo tanto, se desestima la demanda en este punto.

Finalmente alude a un aislamiento térmico insuficiente. El espesor del cerramiento ronda los 2-4 cm, cifra insuficiente para cumplir las existencias normativas actuales. Basa sus conclusiones en el informe pericial de Dª Gregoria que explica que, en base al espesor del cerramiento comprobado de 34 cm, estima la siguiente composición de fachada, de exterior a interior: Aplacado de granito de 3 cm + mortero de cemento de 2 cm + fábrica de ladrillo a 1/2 pie (12 cm) + mortero de cemento de 2 cm + cámara de aire y aislamiento de espesor desconocido + fábrica de ladrillo a tabicón (8 cm) + enlucido de yeso de al menos 1 cm. El espesor de los materiales cuyo grosor se ha podido medir o estimar totaliza 28 cm, por lo que restarían 6 cm para la suma de cámara + aislamiento, estimándose unos 2 cm de cámara de aire y 4 cm de aislamiento térmico. A la fecha de concesión de la licencia de obra del edificio, el cerramiento de la vivienda tenía que cumplir U = 0.45 W/(m²·K) para la zona climática D en la que se encuentra Ourense. Se ha calculado la transmitancia térmica del cerramiento de la vivienda, obteniendo un resultado de: 0.61W/(m²·K), por lo tanto, no cumple las exigencias mínimas aplicables a la fecha de construcción del edificio y será necesario adoptar medidas adicionales para reducir la transmitancia de la fachada. Ahora bien, en el acto de la vista reconoce que se equivocó ya que Ourense es zona C2 con un máximo de transmitancia térmica de 0,49 w/(m2 K) y en la vivienda hay 0,50 por lo que no cumple con la normativa actual. En contra se pronuncia D. Carlos Jesús, aparejador de la obra que aclara que la perito se ha confundido ya que Ourense es zona climática C2 y no D como dice esta experta. Además, el proyecto es del año 2011 y le afectaba el Código Técnico de la Edificación del año 2008 y no el actual. Según sus cálculos tiene un 0,47 w/(m2 K) por lo que cumpliría con la normativa. Según su opinión el aislamiento térmico estaría por encima del CTE y se ajusta al proyecto. En cuanto a las humedades dice que pueden deberse a la condensación por falta de ventilación lo que también reconoce finalmente la perito de la parte actora. En el mismo sentido el perito de la parte demandada que dice que cumple con la normativa en la material ya que, consultado el catalogo de elementos constructivos del CTE se obtiene para la fachada ejecutada valores de transmitancia térmica que oscilan entre el 0,52 y el 0,59. En consecuencia, de la prueba practicada no resulta el defecto de aislamiento denunciado.

CUARTO.-Ya entrando en el análisis de las deficiencias denunciadas y desglosadas en el informe pericial adjunto con la demanda, lo primero que opone la demandada es la prescripción de la acción ejercitada toda vez que se tratan de defectos de acabado que tienen un plazo de prescripción más breve.

El artículo 17.1 de la LOE dispone 1. Sin perjuicio de sus responsabilidades contractuales, las personas físicas o jurídicas que intervienen en el proceso de la edificación responderán frente a los propietarios y los terceros adquirentes de los edificios o parte de los mismos, en el caso de que sean objeto de división, de los siguientes daños materiales ocasionados en el edificio dentro de los plazos indicados, contados desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas:

A) Durante diez años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.

B) Durante tres años, de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad del apartado 1, letra c), del art. 3.

El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.

Por su parte el artículo 18.1 del mismo texto legal dispone :

1. Las acciones para exigir la responsabilidad prevista en el artículo anterior por daños materiales dimanantes de los vicios o defectos prescribirán en el plazo de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños, sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual.

En la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 de 5 de noviembre han de distinguirse dos clases de plazos:

1) Plazo de garantía, que es el plazo dentro del cual debe aparecer o manifestarse el vicio o defecto constructivo, siendo un plazo de caducidad; estos plazos de garantía los establece el artículo 17.1 de la LOE, y son para sus respectivos casos de 10 años, 3 años y 1 año. En el caso de autos es de un año (apartado c) del artículo 17.1).

2) Plazo de prescripción, que es aquél dentro del cual debe ejercitarse la acción, comenzando a contarse desde que aparece el vicio constructivo (el cual debe haberse manifestado dentro del plazo de garantía); lo prevé el artículo 18 de la L.O.E. y es de dos años a contar desde que se produzcan dichos daños.

El plazo de garantía se cuenta (artículo 17.1) desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas.

Sobre recepción de la obra dispone el artículo 6, apartados 4 y 5 de la LOE Salvo pacto expreso en contrario, la recepción de la obra tendrá lugar dentro de los treinta días siguientes a la fecha de su terminación, acreditada en el certificado final de obra, plazo que se contará a partir de la notificación efectuada por escrito al promotor. La recepción se entenderá tácitamente producida si transcurridos treinta días desde la fecha indicada el promotor no hubiera puesto de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito. 5. El cómputo de los plazos de responsabilidad y garantía establecidos en esta Ley se iniciará a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida según lo previsto en el apartado anterior.

Partiendo de tales consideraciones en este caso la fecha del Certificado Final de Obra es de 29/12/2022, siendo visado el 18/01/2023 por lo que el plazo de garantía finalizaba el 29 de diciembre de 2023, teniendo la demandante un plazo de dos años para ejercitar la acción comenzando desde que aparece el vicio o defecto dentro de ese plazo de garantía. La parte actora no ha probado que los defectos de acabado denunciados aparecieron dentro del plazo de garantía de un año antes descrito. No consta ninguna comunicación previa al respecto por lo que debe de estimarse prescrita esta acción.

QUINTO.-en relación con las costas, dada la estimación parcial de la demanda, no se efectúa especial pronunciamiento en costas.