Sentencia Civil 313/2025 Juzgado de Primera Instancia de Santiago de Compostela nº 3, Rec. 597/2023 de 22 de diciembre del 2025

PRIMERO.-Impugna el demandante el acuerdo comunitario adoptado en Junta celebrada el día 8 de junio de 2022 por el que se aprobaron los presupuestos de gastos e ingresos para el año 2022, por entender que dicho acuerdo supone una modificación de los estatutos comunitarios y que fue adoptado sin la unanimidad de propietarios y cuotas exigidas por la Ley de Propiedad Horizontal.

La comunidad de propietarios demandada alega que la acción está caducada por serle aplicable el plazo de caducidad de seis meses y que, en todo caso, el acuerdo adoptado no supone una modificación de los estatutos de la comunidad, sino que realiza el reparto de gastos en la forma establecida en estos.

SEGUNDO.-Por lo que se refiere a la caducidad de la acción, dispone el apartado primero del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal que "Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".

Por su parte, el apartado tercero de este mismo artículo establece que "La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

En el presente procedimiento el demandante impugna el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios por entender que el mismo es contrario a la distribución de gastos que establecen los estatutos. Esta es la acción ejercitada (con independencia de que se estime o no la misma), y a ella le resulta aplicable el plazo de caducidad de un año al que se refiere el artículo 18.3.

El acuerdo objeto de impugnación fue adoptado en Junta celebrada el día 8 de junio de 2022, notificándose al demandante por correo electrónico en fecha 12 de julio de 2022, según resulta del documento número 2 aportado con la contestación, siendo esta fecha a partir de la cual ha de computarse el plazo de impugnación conforme establece el artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Habiéndose interpuesto la demanda el 8 de junio de 2023 la acción no está caducada.

TERCERO.-Alega el demandante que el acuerdo adoptado supone una modificación de los estatutos comunitarios que no ha sido adoptado por unanimidad, como exige el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

El punto 2º que es objeto de impugnación se refiere a la "Lectura y aprobación, si procede, de los presupuestos ordinarios de gastos e ingresos para el año 2022". A la vista de las cuentas de la Comunidad de Propietarios, la administración propone una subida del presupuesto ordinario en un 10%, aportándose a los propietarios un cuadro con la incidencia de tal subida en la cuota de cada propietario. De conformidad con el acta de la Junta (documento 4 de la demanda) "por parte de varios de los presentes se pone de manifiesto que sus cuotas mensuales, según el nuevo cálculo, se verían incrementadas en más de un 20% mientras que las de otros propietarios se incrementarían en torno a un 5%", explicándose por parte del representante de la administración que "si bien lo que se incrementa es el presupuesto general comunitario (no las cuotas individuales) lo normal es que las cuotas por propietario se incrementen en una proporción muy similar (dependiendo de las partidas concretas en las que se reparte dicha actualización) y que no debería existir una variación tan grande". A continuación, el acta expone que se detecta la razón de esta discrepancia en la forma de girar los recibos por la anterior administradora de la comunidad y se añade una detallada explicación de la forma de calcular los gastos que le corresponden a cada propietario. Así, se indica en el acta que "La participación de cada propietario en estos gastos se calcula teniendo en cuenta el coeficiente de participación de sus diferentes propiedades (viene reflejado en la división horizontal)" y se precisa que "a la hora de calcular la participación en los gastos comunitarios el cálculo no se hace repartiendo el presupuesto total entre la suma de coeficientes. Esta fue precisamente la diferencia detectadaque se venía aplicando", añadiendo que "A la hora de repartir la participación en los gastos hay que repartir las diferentes partidas entre los

coeficientes de las propiedades que se sirvan de las mismas. Por ejemplo, una plaza de garaje no participa con su coeficiente de los gastos de mantenimiento de la piscina, pues no es un servicio del que se sirva. Podría darse el caso de que exista un propietario que sólo posea una plaza de garaje y esto no le daría derecho a usar la piscina. Del mismo modo las plazas de garaje tendrían que asumir sólo los gastos de electricidad del garaje, y las viviendas participarían sólo de los gastos de electricidad de los portales".

Por lo tanto, del contenido del acta se deduce que no se ha acordado ninguna modificación de las normas estatutarias, sino que la administración entrante viene a corregir la forma de calcular la cantidad con la que cada propietario debe contribuir a los gastos comunitarios, considerando errónea la forma en la que se hacía con anterioridad, pero sin modificar las previsiones estatutarias ni la cuota de participación de cada propietario. Así, tal y como se establece en el acta, se considera que el cálculo del recibo de cada propietario no puede realizarse sumando los coeficientes de participación de cada propietario (vivienda, plaza de garaje, trastero) y dividiendo el total del presupuesto (que incluye gastos de distinta índole) entre el resultado de dicha suma, y ello porque el cálculo debe diferencias los gastos que ha de asumir cada propietario en función, precisamente, de lo previsto en los estatutos.

De conformidad con el documento número 5 de la demanda, los estatutos de la comunidad de propietarios establecen a estos efectos: "2. Para la contribución a los gastos de conservación, mantenimiento, reparación y reposición o sustitución de distintos elementos y servicios comunes del edificio, se establece la norma general de que sólo están obligados a sufragar dichos gastos las fincas que pueden utilizarlos o a los que presten servicios; quedando exceptuados de los mismos aquellos que por su situación y destino, o por no estar conectados a las instalaciones generales, no puedan usarlo o disfrutar de ellos.

Todos los gastos relativos a zonas comunes (tales como limpieza y mantenimiento de los portales, escaleras, ascensor de acceso a las plantas de viviendas, intercomunicador, mantenimiento de las zonas de ocio situadas en la planta baja, licencias, tasas, seguros y suministros comunitarios, etc) serán sufragados, con arreglo a su cuota de participación correspondiente, por los propietarios de viviendas, trasteros y plazas de garaje.

Quedan excluidos los que correspondan por consumo, según contadores individuales, de luz, agua, calefacción y otros, que serán sufragados por el propietario de cada vivienda o local correspondiente".

La previsión del párrafo segundo de este apartado, de que todos los gastos relativos a zonas comunes serán sufragados con arreglo a su cuota de participación tanto por los propietarios de viviendas como por los propietarios de trasteros y plazas de garaje, debe ponerse en relación con la contenida en el párrafo inmediatamente anterior, en el que se establece la norma general de que sólo contribuirán a los gastos de elementos y servicios comunes los propietarios de "las fincas que pueden utilizarlos o a los que presten servicios; quedando exceptuados de los mismos aquellos que por su situación y destino, o por no estar conectados a las instalaciones generales, no puedan usarlo o disfrutar de ellos".

Si se observa el cuadro de reparto adjunto al acta de la Junta se advierte que el reparto se realiza atendiendo a esta previsión estatutaria. Así, por ejemplo, en relación al demandante se aprecia que el reparto se realiza atendiendo a los coeficientes de participación que refleja su título de propiedad (0,72% para la vivienda NUM000 del portal 1; 0,07 para la plaza de garaje número NUM001; y 0,02% para el trastero número NUM002). En el reparto de los gastos que corresponde a la vivienda no se incluyen los gastos de limpieza de garaje y de electricidad del garaje, del mismo modo que en los gastos que le corresponden como propietario de la plaza de garaje no se incluyen los gastos de limpieza de las viviendas, de mantenimiento de calderas, piscina y jardín o de electricidad del portal.

En definitiva, el acuerdo impugnado no contiene ninguna modificación estatutaria, sino una variación en la forma de realizar el reparto de los gastos en relación a cómo se venía haciendo por la anterior administración de la comunidad, por lo que su adopción no requería unanimidad, siendo el modo de realizar el cálculo que se contiene en el acuerdo conforme y adecuado a las previsiones estatutarias y al coeficiente de participación de cada propietario, por lo que procede la desestimación de la demanda.

CUARTO.-El artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil señala que en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones. Siendo la sentencia desestimatoria de la pretensión deducida en el proceso, corresponde imponer las costas a la parte demandante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,