Sentencia Civil 587/2024 Juzgado de Primera Instancia de Salamanca nº 3, Rec. 858/2023 de 23 de octubre del 2024

PRIMERO.-Ejercita la parte actora acción de la nulidad del acuerdo adoptado en la junta de propietarios interesando se dicte Sentencia, por la que se declare la nulidad del acuerdo adoptado en la Junta de Propietarios, celebrada el día 14 de julio de 2022, como Punto 3º del Orden del Día, por el que se distribuye la derrama para el pago de las obras del garaje sin atender a la cuota de participación de cada propietario del inmueble sino en proporción a la superficie de la plaza de garaje de cada propietario, con expresa imposición de costas.

Por su parte la demandada en síntesis refiere que la distribución de los gastos se ha realizado conforme fueron aprobados en la junta de propietarios celebrada el día 5 de marzo de 1986, en virtud de la cual se repartían los gastos en cuatro grupos diferenciados, siendo uno de ellos el de gastos relativos al garaje/sótano que se han visto repartiendo desde entonces entre las plazas del edificio que tienen alguna participación en los garajes, excluyendo a los que no participan de manera expresa en dichos sótanos, interesando la desestimación de la demandad, con expresa imposición en costas.

SEGUNDO.-Entrando en el fondo del asunto, el artículo 18.1 LPH señala "Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho".

Y de conformidad con el art. 9.1 e) de la LPH, cada propietario contribuirá a los gastos generales con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a "lo especialmente establecido" y coherentemente debería exigirse si tal medida tiene como finalidad atender a la totalidad de los intereses vecinales.

En la STS de 2 de febrero de 1991, recogida en la más reciente STS de 14 de diciembre de 2005, "el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio.

El Tribunal Supremo, acorde con la mencionada doctrina, prevé la posibilidad de excluir del pago de algunos gastos generales a determinados pisos o locales, y establece la posibilidad de fijar en los estatutos un régimen especial sobre distribución de gastos - SSTS de 21 de noviembre de 1968, 7 de octubre de 1978 y 28 de diciembre de 1984-.

Visto lo anterior, obra en las actuaciones Acta de la Junta de Propietarios de fecha 5 de marzo de 1986 en la que, por unanimidad de los propietarios incluido el demandante, acordaban distribuir los gastos en cuatro grupos diferenciados, destacando y al que al presente procedimiento interesa, gastos relativos a garajes/sótano. En dicho grupo se acordaba por unanimidad que los gastos ocasionados se abonarían por partes iguales por los propietarios de las plazas de garaje.

Pero además de esta Junta, figuran en las actuaciones, la junta de propietarios de 15 de julio de 2019 y de 4 de marzo de 2020, donde aprobaron una serie de presupuestos para la reparación del garaje, acordando la pertinente derrama y haciéndolo su reparto por el grupo cuarto.

En el acto de la vista, se interesó el interrogatorio del demandante Don Esteban quien explicó que para la Junta de la que se pide la anulación, su letrado propuso una solución alternativa pero que en nada se refirió respecto del acuerdo por unanimidad alcanzado en la Junta de 5 de marzo de 1986.

En cambio, Don Edmundo, Administrador de la Comunidad, desde hacía 25 años si explicó que conforme el grupo 4º dedicado a garajes/sótano se venía haciendo el pago de los gastos ocasionados y que se excluía a quien no tenía propiedad en el garaje, distribuyéndose el pago como siempre lo habían hecho. Al igual que éste último, D. Juan, propietario desde los años 80 indicó que estuvo en la junta del año 86, donde se acordó el criterio de reparto por grupos y que en el garaje se acordó que quien no tuviera parte no pagaba.

Por todo lo anterior esta Juzgadora entiende que la demanda debe ser desestimada por cuanto existe adoptado por unanimidad la contribución de los gastos del garaje desde el año 1986 y que ha sido mantenido en el tiempo y en sucesivas juntas que se han ido produciendo, sin que el acuerdo que se pretende su impugnación sea contrario ni a la Ley ni a los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, por cuanto y como digo la Junta de Propietarios adoptó otro acuerdo otra forma de reparto de gastos por unanimidad.

TERCERO.-COSTAS. Respecto de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no se hace declaración a la vista de las distintas corrientes jurisprudenciales al respecto.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación