Sentencia Civil 269/2024 Juzgado de Primera Instancia de Torrevieja nº 3, Rec. 775/2022 de 31 de julio del 2024

PRIMERO.- PRETENSIONES DE LAS PARTES.

Ejercita la demandante pretensión de reclamación de cantidad, en concreto de 2.307,24 euros. Así, manifiesta que la parte demandada, como propietaria de la vivienda sita en la comunidad de propietarios actora, ha impagado una serie de gastos de la comunidad. De esta manera, indica que, por aprobación de la junta de propietarios, se autorizó a la comunidad a interponer la acción judicial, fijándose previamente la liquidación de la deuda de la demandada.

El demandado, por su parte, se opone a dicha pretensión, oponiendo, en primer lugar, la excepción de falta de capacidad y legitimación activa de la demandante, por tratarse de una subcomunidad que no está legitimada para accionar, puesto que sólo existe una comunidad de propietarios que es el conjunto DIRECCION000, con un solo presidente, siendo que ni la junta celebrada, ni la convocatoria ni los acuerdos están amparados por ninguna norma legal. En cuanto al fondo del asunto, mantiene el demandado que no adeuda cantidad alguna a la subcomunidad demandante, que los gastos reclamados son desproporcionados en relación con su cuota de participación, y que existen irregularidades en la actuación de la demandante.

SEGUNDO.- EXCEPCIÓN DE FALTA DE CAPACIDAD, LEGITIMACIÓN ACTIVA Y PROCEDIBILIDAD

Por la parte demandada se opone la excepción procesal de falta de capacidad y legitimación activa y procedibilidad, por entender que la demandante se trata de una subcomunidad de propietarios no debidamente constituida, que carece de legitimación para accionar contra la parte demandada, al existir, únicamente, una comunidad de propietarios del conjunto residencial y un solo presidente, considerando que las juntas celebradas por la demandante, así como los acuerdos celebrados, no están amparados en ninguna norma legal.

Al respecto, debe partirse de la previsión contenida en el artículo 7.6 de la LEC ,de acuerdo con la cual pueden comparecer en juicio las entidades sin personalidad a que se refiere el número 5º del apartado 1 del artículo anterior, por medio de las personas a quienes la ley, en cada caso, atribuya la representaciónen juicio de dichas entidades.

De conformidad con lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13.3 ,la representación legal de la comunidad de propietarios, en juicio y fuera de él, corresponde al presidente de la comunidad, en todos los asuntos que afecten a la misma. No obstante, la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo mantiene que, para ejercitar acciones judiciales, el presidente necesita de la autorización de la Junta de propietarios, estando declarada, como doctrina jurisprudencial, la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.

En esta línea se pronuncian diferentes Audiencias Provinciales, pudiendo destacar la Sentencia dictada por la Sección Octava de la Audiencia Provincial Civil de Madrid, nº 501/2021, de fecha 30 de noviembre de 2021 : "B) Por lo expuesto, se declara como doctrina jurisprudencial la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta ".

Como aclara el ATS rec 460/2018 27 de mayo de 2020 : "Como señala la sentencia 422/2016, de 24 de junio , recogiendo la doctrina de esta Sala en la materia, es pacífica la doctrina jurisprudencial de esta Sala (reiterada, con precisiones, en las sentencias 676/2011, de 10 de octubre 204/2012, de 27 de marzo -ambas citadas por el recurrente -, 768/2012, de 12 de diciembre 659/2013, de 19 de febrero 757/2014, de 30 de diciembre y 622/2015, de 5 de noviembre ) que declara la necesidad de un previo acuerdo de la junta de propietarios que autorice expresamente al presidente de la comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario.Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad"

Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que "esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias" ( sentencia 659/2013, de 19 de febrero , citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre -esta última citada por el recurrente-)"

Por tanto, se comprueba, conforme a la normativa y jurisprudencia aplicable, que la legitimación activa, en este tipo de procedimientos, la otorga la debida autorización de los propietarios al presidente de la comunidad en una junta de propietarios válidamente constituida, extremo que acontece, con claridad, en este supuesto, tal y como se observa en la junta de propietarios celebrada en fecha 18 de abril de 2019 (documento 2 de la demanda), donde, tras plasmar la deuda de la parte demandada respecto del inmueble de su propiedad (2.307,24 euros respecto del Local D), se autoriza, por unanimidad de los propietarios presentes y representados, proceder judicialmente contra los deudores comunitarios, entre los que se encuentra la parte demandada.

De este modo, no resulta relevante que no se haya aportado, por la parte actora, los estatutos ni el título constitutivo de la comunidad de propietarios, pues con la autorización indicada se comprueba la voluntad de los propietarios de reclamar la deuda contraída por uno de los propietarios, en este caso la parte demandada, no siendo necesaria mayor actividad probatoria para acreditar la debida constitución de la legitimación activa por parte de la demandante.

En este sentido, si la parte demandada considera que la comunidad de propietarios demandante no existe a los efectos de este procedimiento, por considerarla una subcomunidad sin legitimación activa, y que los acuerdos por ella adoptados no están amparados en norma legal alguna, debió haber ejercitado las acciones correspondientes para obtener la nulidad del acta de la junta de propietarios debidamente celebrada o de la propia constitución de la comunidad de propietarios demandante, pero, no existiendo tal nulidad y advirtiéndose la plena validez, en este procedimiento, de la junta de propietarios celebrada y de las actas y acuerdos en ella acordada, es por lo que no resulta procedente la excepción opuesta por la parte demandada, debiendo resultar desestimada.

TERCERO.- FONDO DEL ASUNTO

En el presente caso, la parte actora reclama a la demandada la cantidad correspondiente a los gastos de la comunidad de propietarios que entiende que han resultado impagados por la misma, en su condición de propietaria de la vivienda afecta a dicho pago, al tratarse de una vivienda afectada al régimen de propiedad horizontal, conforme a la documentación acompañada a la demanda.

En este sentido, resulta de aplicación el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, en el que se establece, en su apartado e), que es obligación del propietario de una vivienda sujeta a la indicada ley el "contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización".Este artículo necesariamente ha de ponerse en relación con el artículo 21 del mismo texto legal, en el que se dispone que "1. Las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del artículo 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

2. La utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida en el artículo 9.

3. A la cantidad que se reclame en virtud de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de los gastos del requerimiento previo de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste, y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gestos"

Por tanto, existe la obligación de la parte demandada de abonar las cuotas y gastos de comunidad que resulten devengadas. A este respecto, la comunidad de propietarios actora aporta, como documento 5 de la demanda, certificado de la comunidad en el que se certifica, por el Secretario de la comunidad demandante, que, a fecha 27 de abril de 2022, se recogió la liquidación de la deuda que mantenía el demandado por gastos de la comunidad, ascendiendo al importe reclamado en este procedimiento, por la suma de 2.307,24 euros.

Partiendo de lo anterior, la parte demandada presenta oposición, manifestando que no adeuda cantidad alguna a la subcomunidad demandante, que los gastos reclamados son desproporcionados en relación con su cuota de participación, y que existen irregularidades en la actuación de la demandante, motivo por el que se dejaron de abonar cuotas comunitarias hasta aclarar lo sucedido.

Sin embargo, pese a esta oposición, lo cierto es que no consta que la parte demandada hubiera impugnado el acta de la junta de propietarios donde se liquidaba la deuda que tenían con la comunidad de propietarios, o el certificado donde se contenían dichos extremos.

De esta manera, es preciso indicar que si la parte demandada no está de acuerdo con el acuerdo comunitario aprobando la liquidación de la deuda que se le reclama, no basta con la mera oposición realizada en este juicio. Por el contrario, debe, de un lado, impugnarlo, bien previamente a la reclamación, alegando la incorrección de lo liquidado, o bien formulando en el propio procedimiento de reclamación la oportuna reconvención; y debe, de otro lado, solicitar y obtener la suspensión cautelar de la ejecutividad del mismo. Y ello en todos aquellos supuestos en que no se trate de un supuesto de nulidad absoluta que hubiera permitido cuestionar la procedencia de su examen con su mera alegación como excepción, sino de un supuesto de anulabilidad, lo cual requiere de expresa petición con solicitud, incluso, de suspensión cautelar. Por tanto, en aquellos casos en que se reclamen deudas liquidadas en juntas cuya impugnación esté caducada, la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago y/o la compensación, o en hechos impeditivos como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir.

En este sentido se han pronunciado diversas Audiencias Provinciales. Así, podemos destacar, por un lado, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 11ª, de fecha 12 de diciembre de 2005 ,en la que se argumenta que "...se debe tener en cuenta, en la línea de lo señalado por este Tribunal en anteriores ocasiones, entre otras, en las SS. núm. 420/2002 de 23 de septiembre , 257/2003 de 8 de mayo , y 514/2003 de 12 de septiembre , que los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios son ejecutivos y de obligado cumplimiento para todos los copropietarios, en tanto no hayan sido impugnados con éxito, o suspendidos por la Autoridad Judicial (art. 18 de la Ley especial ); y no aceptable, en definitiva, que el propietario se limite a dejar de abonar las cuotas comunitarias que le sean reclamadas, como exponente de su discrepancia con la reclamación realizada. Si no debe, en su caso, impugnar los oportunos acuerdos adoptados con base a las razones que estimen oportunas, como han podido ser las que se apuntan en la oposición de fondo, a efectos de que no quedara convalidado por caducidad de su acción, en supuestos en los que los acuerdos afecten estrictamente al régimen de la propiedad horizontal o a los estatutos privativos de la misma, por ser anulables como ocurre en este caso; quedando reservada la calificación de nulidad solamente de los acuerdos que no tengan establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley hayan de ser conceptuados como nulos de pleno derecho (en este sentido S. T. S. de 25 de enero de 2005 ).

Ya que, en definitiva, es dentro del procedimiento de impugnación de acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios -planteada la demanda dentro de los plazos oportunos que permite la Ley- el cauce idóneo para hacer valer los derechos que estimen conveniente si entendían los demandados que se les habrían liquidado cantidades que no les corresponderían abonar por obedecer las obras realizadas, o parte de ellas, a una naturaleza distinta de las que les haría repercutible de manera obligada su pago, o que se le habrían aplicado unos coeficientes distintos de los oportunos, o cualesquiera otras irregularidades que entendieran pudieran haber existido en orden a la adopción de tales acuerdos con relación a las obras controvertidas, u otra cuestión relevante. Siendo, por lo demás, los demandados, conocedores de las distintas Juntas celebradas y de la necesidad de impugnar tales acuerdos, como lo demuestran los escritos remitidos al presidente (folio 43) y al administrador de la comunidad (folio 44) manifestando su deseo de que se le tuviera por presentada impugnación de los acuerdos adoptados a los que se aluden en las mismas, por lo demás sin la relevancia jurídica pretendida al no articularla judicialmente.

Sin que la obligación de impugnar los acuerdos suponga para los propietarios una exigencia extralimitada de diligencia, sino la justa medida de lo que debe ser la oportuna de los mismos, conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, y en evitación precisamente que por su inacción se venga a producir la convalidación de los acuerdos adoptados que pudieran entender les resultaban perjudiciales."

Por otro lado, se encuentra la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9ª, de fecha 20 de octubre de 2005 ,donde se expresa que "1.- El deudor no puede aprovechar este proceso especial para impugnar la liquidación de la deuda acordada por la junta, una vez transcurridos los plazos de caducidad del artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal ( S.A.P. de Madrid, Sección 14ª, de 22 de marzo de 2005 , y S.A.P. de Madrid, Sección 14ª, de 30 de junio de 2004 ).

2.- La razón última de la liquidez y exigibilidad están fuera del documento que reconoce su existencia, y esa causa no es otra que el acuerdo de la junta de propietarios en el que se liquida la deuda y se decide reclamarla. Es un acuerdo comunitario más, y como tal sujeto a las normas de caducidad y ejecutividad del artículo 18.3 y 4 de la Ley de Propiedad Horizontal , de forma que es ejecutivo ( artículo 18.4 de la Ley de Propiedad Horizontal ) inmediatamente mientras no se dicte orden de suspensión, y por el transcurso de tres meses ( artículo 18.3 de Ley de Propiedad Horizontal ) es firme e inatacable por caducidad de la acción de impugnación. Firme la liquidación por la caducidad de tres meses del artículo 18.3 de la Ley de Propiedad Horizontal , ya no es posible atacar la liquidez ni la existencia de la deuda, pues las acciones para atacarla se extinguieron legalmente, y la oposición en este proceso no es causa bastante para revitalizarlas a modo de segunda oportunidad completamente ilegal. Dicho de otro modo, en los casos en que se reclamen deudas liquidadas en juntas cuya impugnación esté caducada, la defensa del deudor estará limitada a las condiciones extrínsecas del título, a hechos extintivos como el pago, y la compensación, o en hechos impedientes como la prescripción, la pluspetición o el pacto de no pedir.

3.- Aunque se entendiera que el plazo para impugnar es el de un año, no consta que la demandada haya ejercitado la acción pertinente dentro de ese plazo, ni siquiera por la vía de la reconvención en el presente procedimiento.

4.- En todo caso, no bastaba con impugnar judicialmente el acuerdo (lo que no ha acreditado que haya hecho) para dejar de las cantidades cuya reclamación se efectúa en este litigio, a menos que hubiera precedido la suspensión cautelar del acuerdo, lo que en modo alguno ha acreditado el apelante, en tanto que el artículo 18.4 de la L.P.H . señala que "la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el Juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios".

5.- la Comunidad de Propietarios demandante no está obligada a esperar que transcurra el legal plazo de impugnación para acuerdos para instar su cumplimiento por la vía judicial, en contra de lo que sostiene el apelante en su recurso."

Aplicando lo expuesto al supuesto de autos, resulta que los motivos de oposición de la parte demandada deben ser desestimados, en tanto que, visto su contenido, la parte demandada no ha acreditado haber impugnado la Junta citada que aprobó el acuerdo comunitario de la liquidación de la deuda que hoy se reclama, así como que tampoco ha formulado reconvención en estos autos en el sentido referido. De este modo, con la prueba aportada por la parte demandada no se desvirtúa la realidad de la deuda contraída con la comunidad demandante, plasmada en la junta de propietarios y certificado emitido por el Secretario de la misma, no acreditándose ni el pago de la deuda, ni la compensación, ni las causas por las que no procede el pago reclamado.

En atención a lo expuesto, resulta procedente la estimación de la demanda, condenando a la parte demandada al pago de la cantidad resultante de la liquidación de la deuda contraída por la parte demandada, ascendiendo, el importe debido por la parte demandada, a la cuantía reclamada de 2.037,24 euros.

CUARTO.- INTERESES

La cantidad de 2.037,24 euros devengará los intereses legales correspondientes desde la fecha de interposición de la demanda, según lo previsto sobre la mora en el cumplimiento de las obligaciones en los artículos 1100, 1101 y 1108 del Código Civil.

QUINTO.- COSTAS

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se impone a la parte demandada el pago de las costas procesales causadas, al haberse desestimado todas sus pretensiones.

SEXTO.- RECURSOS

De conformidad con los dispuesto en el artículo 455 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no son recurribles en apelación las sentencias dictadas en los juicios verbales por razón de la cuantía cuanto ésta no supere los 3.000€. Por tanto, contra dicha resolución no cabe recurso alguno.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,