Sentencia Civil 270/2025 Juzgado de Primera Instancia de Santiago de Compostela nº 3, Rec. 913/2024 de 09 de diciembre del 2025

PRIMERO. -Ejercita la actora una acción de impugnación de los acuerdos tomados por la junta extraordinaria de propietarios del inmueble sito en la DIRECCION000 de Santiago de Compostela el día 11 de abril de 2.024, amparándose en el art 18 de la LPH, en cuanto establecen que los locales números tres y siete de la escritura de constitución de propiedad horizontal, que se corresponden con los DIRECCION002 y NUM000, respectivamente, en los recibos de la comunidad, tienen que contribuir a los gastos de sustitución de los dos ascensores de la comunidad. Considera que tales acuerdos, concretamente los puntos sexto y octavo del acta, son nulos o anulables por infringir la ley y los estatutos de la comunidad de propietarios ya que éstos exoneran a los referidos locales de conservación de ascensor, siguiendo un criterio distinto y discriminatorio con relación al tomado con los propietarios sin trastero, a quienes no se les reclamarán los gastos de subir el ascensor a la DIRECCION001, caso de que sea factible. Se solicita también la devolución de las cantidades que, en su caso, se hayan satisfecho.

Argumenta la comunidad que las obras de modernización de los ascensores son necesarias dado su calamitoso estado y que estamos ante la supresión de barreras arquitectónicas al hacerlos llegar a los trasteros, tratándose de una mejora exigible.

El funcionamiento de una Comunidad de Propietarios está basado en dos premisas: la primera, que la mayoría impone su criterio, y la segunda, que la minoría disponga de medios de defensa para evitar abusos, de modo que para hacer valer su postura, los disidentes deben obtener el correspondiente respaldo judicial, mediante la impugnación del acuerdo ante los Tribunales y el logro de una sentencia favorable, pues en otro supuesto estarán obligados al pago de los gastos acordados en la Junta"[ STS 17 de diciembre de 2009 (ECLI:ES:TS:2009:7666)]

Se impugnan concretamente los acuerdos señalados con los números sexto y octavo que dicen textualmente:

6 -Que se recauden los 133.514 Euros que supone a obra de renovar los ascensores, ya detraídos los 25.415 euros que supone el coste de dotar a los ascensores de parada en la DIRECCION001, y el coste de la licencia de obra (unos 6.646 euros) a repartir entre todos los propietarios del edificio (pisos, entreplantas, bajos y sótano) según cuota de participación.

8º- Que se recaude el 25 % del total de la obra mediante la emisión de un recibo extraordinario a girar en el mes de Abril del 2024 y el restante 75 % mediante la emisión de seis recibos extraordinarios a girar entre los meses Mayo del 2024 a Octubre del 2024, ambos inclusive (Se recuerda que los recibos se giran a mes vencido)

Los demandantes arguyen que la escritura de propiedad horizontal les exime del pago de los gastos de ascensor al establecer 1- Los locales números UNO, DOS, TRES, CUATRO, CINCO, SEIS, SIETE y OCHO, estarán exentos de contribuir a los gastos de limpieza y conservación de escaleras, portal y ascensor y servicio de portería.

Esta exclusión de gastos tiene apoyo en el art 5 de la LPH El título constitutivo de la propiedad horizontal podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad.

La junta general extraordinaria de propietarios de 11 de abril de 2024 se convoca para adoptar acuerdos sobre el estado y deficiencias de los ascensores que, por su antigüedad, están con frecuencia averiados y ya no se encuentran piezas de recambio, contando la comunidad ya con presupuestos para su sustitución, así como para una nueva parada en DIRECCION001. Finalmente se aprueba su sustitución, que suban a los trasteros y que el coste que suponga dotar a los ascensores de esa parada adicional que actualmente no tienen, sea asumido exclusivamente por los propietarios que tengan trastero y no por los demás propietarios que no lo tengan. Se valora ese sobrecoste en unos 25.415 Euros ya incluidos en el presupuesto.

De la supresión de barreras arquitectónicas sólo se habla a los efectos de poder solicitar alguna subvención, no porque en realidad se estén suprimiendo, pues los ascensores estaban ya a cota cero, hecho apreciable desde la calle. La demandada cita jurisprudencia que consideramos no es de aplicación porque, o bien se refiere a la instalación ex novo de un ascensor o bien a bajarlo a cota cero.

Así la STS 152/24, de 1 de febrero, establece que "es jurisprudencia consolidada de esta sala que cuando se instala un ascensor ex novo, los propietarios de los locales comerciales y de los garajes también deben contribuir al gasto que ello supone, y su exclusión por la falta de uso resultaría abusiva con respecto a los propietarios de las viviendas, puesto que altera las cuotas de contribución a los gastos, por el sobrecoste que la exoneración de algunos comuneros conlleva para el resto, lo que requeriría haber sido aprobado por unanimidad ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre ; 929/2006, de 28 de septiembre ; 342/2013, de 6 de mayo ; 202/2014, de 23 de abril ; y 678/2016, de 17 de noviembre ). El fundamento de dicha doctrina es que la adecuación funcional que supone la instalación de un ascensor antes inexistente no es una simple mejora

En STS nº 216/2019, de 05/04/19 ,ante un acuerdo comunitario por el que se acordó bajar a cota cero el ascensor y una norma estatutaria por virtud de la cual "los gastos de conservación y reparación que se originen en cada escalera, en el tramo que existe entre el portal y el desván y los que se originen en cada ascensor serán satisfechos por los respectivos propietarios de las viviendas a partes iguales ", se entendió que la bajada a cota cero se encontraba comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento" Se deduce de todas ellas que las obras ejecutadas para la eliminación de barreras arquitectónicas, en la medida en que verdaderamente sirvan a dicho fin,necesariamente son de cuenta de todos los propietariosde los distintos departamentos, tengan o no acceso al portal y que, por el contrario, el gasto realizado en obras de conservación o sustitución de los servicios preexistentes serán abordadas en función de lo establecido en las normas estatutarias.

Estamos ante unos ascensores preexistentes, ya en cota cero, que se sustituyen por otros nuevos por lo que el gasto ha de regirse por las normas estatutarias que exoneran a los propietarios de ciertos locales de contribuir a los gastos de mantenimiento de ascensor, atendiendo así, como señala el art 9e) LPH, a lo especialmente establecido en el título y estatutos.

En el mismo sentido la SAP A Coruña, secc 5 de 26 de enero de 2021 "La jurisprudencia se ha pronunciado de forma reiterada sobre la interpretación de las cláusulas estatutarias que exoneran a determinados propietarios del deber de contribuir a los gastos comunitarios por falta de uso del servicio o elemento del edificio que los genera, y en particular de los gastos originados por el servicio de ascensor a favor de aquellos copropietarios que, por la ubicación de sus inmuebles, no puedan utilizarlo, en el sentido de establecer como doctrina que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios para la conservación y funcionamiento del ascensor, como los extraordinarios, precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal y a las escaleras, ni participación en estos elementos, por lo que están excluidos del coste que supondría la reforma pretendida ( SS TS 7 junio 2011 , 6 mayo 2013 , 10 febrero 2014 , 17 noviembre 2016 y 4 octubre 2017 ). Ahora bien, el alcance efectivo de la exoneración relativa a los gastos extraordinarios generados por las obras de adaptación o sustitución de los ascensores existentes, que cabe entender comprendida en las exenciones genéricas de las cláusulas estatutarias sobre gastos que afectan a los locales, por el no uso del servicio, no resulta comparable a aquellos casos en que se hace de forma originaria la instalación de un ascensor nuevo que antes no existía, a fin de garantizar la accesibilidad o la habitabilidad del inmueble ( SS TS 6 mayo 2013 y 10 febrero 2014 ), o se realiza la ampliación de su trayectoria para bajarlo a cota cero, o a nivel del portal, con los mismos fines, completando la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, mediante una actuación más propia de una obra nueva que de simple mantenimiento o adaptación del ascensor (S TS 21 junio 2018), en cuyos supuestos la obra y el gasto correspondiente han de reputarse no solo exigibles, sino también necesarios y requeridos para la habitabilidad y uso total del inmueble.

SEGUNDO.- Considera la comunidad demandada que la obra pretendida tiene su encuadre en el art 10-1b) de la LPH. No consta que las obras hayan sido requeridas por ningún discapacitado ni persona mayor de 70 años, por lo que entendemos que considera que estamos ante obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal. Estas obras deben venir impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios y no parece, atendiendo a cómo se desarrolló la Junta extraordinaria de propietarios, que haya antecedido solicitud de nadie, sino que la presidenta y la secretaria, ambas propietarias de trasteros, propusieron y pidieron al efecto presupuestos para que el ascensor llegue a ellos.

A las obras necesarias contempladas en el art 10 de la LPH se refiere la STS de 27 de febrero de 2019, y la sentencia 381/2018, de 21 de junio,: "La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria ("a cota cero"), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre )"; estando obligado el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor para la eliminación de barreras arquitectónicas, gastos propios de una obra nueva, y no de mantenimiento o adaptación.

La obra de ampliación de la trayectoria del ascensor no es susceptible de disfrute por todos los vecinos, sino sólo por aquellos que tengan trastero anejo. Por esta razón se excluye de los gastos que supone la elevación de la trayectoria del ascensor a aquellos propietarios que no tengan trastero, lo que entra en contradicción con la pretensión de que estamos ante gastos necesarios pues a éstos, como hemos visto, han de contribuir todos los propietarios sin excepción.

Se trata de una obra de mejora que afecta a elementos comunes estructurales cual es la cubierta del edificio.

Tratándose de obras de mejora, no necesarias, ni de supresión de barreras, y estando excluidos por los Estatutos de la comunidad los actores de contribuir a ellas, procede anular los acuerdos números seis y ocho adoptados en junta de propietarios de fecha 11 de abril de 2024.

Finalmente, por interesarlo así la demandante debemos señalar que el criterio de no uso de los servicios que sirve para excluir a determinados propietarios de contribuir a la ampliación de la trayectoria del ascensor, no se ha aplicado a los propietarios de locales a quienes se les hace participar en los gastos de sustitución de los ascensores pese a no poder usarlos. No consideramos, sin embargo, que exista abuso de derecho. Reiterada doctrina jurisprudencial de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo establece que, en materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin que pueda considerase general el beneficio de la comunidad y, sin embargo, afecta de manera peyorativa a uno de sus partícipes. En definitiva, la actuación calificada como abusiva no puede entenderse fundada en una justa causa y su finalidad no será legítima".

No se han acreditado las circunstancias que configuran el abuso de derecho ( STS 8 de mayo de 2008): las subjetivas, de intención de perjudicar o de falta de interés serio y legítimo, y las objetivas, de exceso o anormalidad en el ejercicio de un derecho y producción de un perjuicio injustificado. Aunque la imposición de derramas causa inexorablemente un perjuicio económico, los asistentes a la junta tenían un interés serio y legítimo en hacer llegar el ascensor a los trasteros, que deberán hacer valer por los cauces adecuados, y aunque el perjuicio es notorio no podemos apreciar intención de perjudicar ni mala fe, que no se presume, actuando movidos por la obtención de una mejora y pensando en los efectos paliativos de la hipotética subvención en el perjuicio patrimonial.

TERCERO.- Con relación a las costas establece el art. 394 LEC, en los procesos declarativos, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.Responderá de ellas, por tanto, la entidad demandada Comunidad de propietarios de DIRECCION000.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación