Sentencia Civil 274/2024 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 4, Rec. 724/2023 de 10 de julio del 2024

PRIMERO.- Se ejercita en la demanda una acción en la que se solicita, y reproducimos literalmente:

-La PRESCRIPCIÓN DE LA CANTIDAD que se le reclama como exigida y vencida por el acuerdo tomado en la Junta de Propietarios de 24 de mayo de 2023, EN LA CUANTÍA DE 1.924,08 €, en estricta aplicación del artículo 9.1.e) LPH, por ser la misma, anterior al año 2017, que es el máximo imputable al adquiriente del inmueble en aplicación de dicha normativa legal.

-II. Subsidiariamente a lo anterior, la PRESCRIPCION DEL DERECHO ARECLAMAR LA CUANTÍA DE 1.924,08 €, POR EL TRANSCURSO DEL PLAZO DE5 AÑOS PREVISTOS EN EL ARTÍCULO 1964 CCv, desde la aprobación del informe de reconocimiento de créditos por el administrador concursal o de la aprobación judicial del citado informe de masa pasiva de la concursada.

-III. Subsidiariamente al anterior, LA INCORRECTA INTERPRETACION DEL PLANDE LIQUIDACIÓN JUDICIALMENTE APROBADO, y en concreto con relación a la supuesta obligación de asunción de las deudas de gastos de comunidad pre-concursales del inmueble registral NUM000 perteneciente al actor.

-IV. Derivado de lo anterior, bien individualmente de aquellas peticiones declaradas, bien de las declaradas de manera conjunta y como consecuencia de las mismas, la NULIDAD DE LOS ACUERDOS TOMADOS ENLA JUNTA DE PROPIETARIOS DE LA COMUNIDAD DIRECCION001 de la ciudad de Burgos, por ser contrarios a la Ley.

En la audiencia previa se concretó que los acuerdos señalados son los contemplados en LA junta de propietarios de 24 de mayo de 2023, en relación al actor.

Señala el actor que conforme al artículo 9.1.e) de la Ley 49/60, de 21 de Propiedad Horizontal, la cantidad reclamada se encuentra prescrita. De forma subsidiaria se señala que también esa reclamación resultaría prescrita en virtud de lo dispuesto en el articulo 1964 del Código Civil. Se sostiene de forma subsidiaria una errónea interpretación del plan de liquidación judicialmente aprobado en el concurso de la entidad ARRANZ ACINAS, S. A., considerando que en el mismo no se refiere a deudas comunitarias preconcursales. Finalmente se señala la nulidad de los acuerdo de la junta de 24d e mayo de 2023, indicando que se le privó indebidamente del derecho a voto, al no existir deuda alguna.

Por su parte la demandada sostiene que en el plan de liquidación señalado se incluye la suma reclamada, gastos preconcursales de comunidad atribuibles a los compradores de inmuebles, que si bien existe un certificado de la Comunidad de fecha 20 de septiembre de 2021 en relación a los extremos contenidos en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal pero que el día de la firma de la escritura de compraventa y con anterioridad a la misma se emitió un segundo certificado que regio la deuda preconcursal. Indica que en junta de 9 de marzo de 2023 se trató ese particular, sin perjuicio de conocer este extremo por la compra de otor inmueble en el mismo edificio en febrero d e2021. Niega cualquier prescripción.

SEGUNDO.- Hemos de señalar la confusión que dimana de la demanda en cuanto al devenir de los hechos en los que basa su petición.

La parte actora inicia su relato señalando que con fecha 3 de octubre de 2019 fue acordada mediante auto del Juzgado de lo Mercantil de Burgos (concurso abreviado 371/14) la fase de liquidación de la mercantil CONSTRUCCIONES ARRANZ ACINAS, S. A, indicando que con carácter previo fue presentado para la administración concursal con fecha 26 de septiembre d e2019 el plano de liquidación de la concursa, aprobado mediante auto de 20 de diciembre de 2019.

Señala que como consecuencia de ese plan de liquidación, presentó oferta por el inmueble de la concursada, piso sito en DIRECCION000 del Registro de la Propiedad nº Cuatro de Burgos, indicando que según el plan de liquidación tenía como cargas dos hipotecas, SAREB CTRES y SGA Activos procedente de reestructuración bancaria, S. A. y un embargo en la Agencia Tributaria, aprobándose la venta por auto.

Explica que con carácter previo a la venta la Comunidad certificó la deudas existentes del inmueble, indicando la no existencia de deudas mediante certificado de 20 de septiembre de 2021, certificado que se aportó a la escritura de compraventa (por cierto, escritura que no ha aportado).

Señala que en fecha 9 de noviembre de 2022 fue convocada reunión ordinaria de la junta de la Comunidad en la que no se impide la asistencia de la actora por supuestas deudas.

Señala que se aportan como documento nº 8 de la demanda, convocatoria junta 9/11/2022, documento nº 9, acta de la junta 9/11/2021.

Si acudimos al documento nº 8 nos encontramos con una convocatoria a una junta de 9 de noviembre de 2022, en la que figuran como propietarios no corriente del pago, ARRANZ ACINAS S. A., concurso ordinario, CONSTRUCCIONES ARRANZ ACINAS, S. A. CRÉDITO CONTRA LA MASA, y un tercero ajeno a este pleito.

En el documento nº 9 aparece el acta de la junta, correspondiente a la convocatoria anterior, 9/11/2022.

En el acuerdo nº 6 se refleja Propieta rios con impagos en la comunidad. Deudas inmuebles con nuevos propietarios. Solicitud exoneración provisional pagos propietaria entreplanta 1. Acuerdos a adoptar

Se trata, en primer lugar, de las deudas de la Constructora en Liquidación Arranz Acinas, que están, O deberán asumir los nuevos

propietarios/adjudicatarios.

Se explica que, con independencia de lo que se refleje en sus Escrituras de Adjudicación, en el concurso está establecido que el adjudicatario asume todos las deudas por IB| y gastos de la comunidad, por lo que los nuevos propietarios/adjudicatarios deberán asumir el importe total de dicha deuda, tanto la preconcursal (reconocido en el concurso como crédito ordinario), como la posconcursal (crédito contra la masa), que afecte a cada inmueble.

A simismo se acuerdan conceder plazos para ponerse al día de esas deudas.

No consta que el actor compareciera a esta Junta, ni que impugnara su contenido.

Continúa la parte actora señalando la existencia de una nueva convocatoria de junta a celebrarse el 9 de marzo de 2022, indicando que en la convocatoria no aparece como privado de derecho a voto. Se aporta como documento nº 10 la convocatoria de esta junta, en la que ciertamente el inmueble NUM001 no aparece como moroso.

El acta de esta junta sí se aporta (y no se impugna) como documento nº 11 de la contestación, en la que comparece el hoy actor, y en el que se señala al inicio de la misma, al informar de los propietarios que estaban privados del derecho al voto:

"Se aclara que, en esta ocasión y, ante las recientes adjudicaciones de los inmuebles de la Constructora Arranz Acinas en liquidación, en el Anexo a la convocatoria se refleja la deuda que mantenía la constructora con la comunidad distribuida por inmuebles. En las anteriores convocatorias se reflejaba la misma como crédito ordinario reconocido en el concurso de acreedores, por las deudas previas a la declaración del concurso de la constructora, y como crédito contra la masa por las deudas posteriores a la declaración del concurso. En el anexo actual cada inmueble incluye tanto la deuda previa concursal, (crédito ordinario), como la post concursal, (crédito contra la masa). Se informa que, por error, y puesto que la vivienda del NUM001 no ha tenido hasta la fecha deuda post concursal, no está incluido en el anexo a la convocatoria La deuda pre concursal que si tiene, que asciende a 1.924,08 euros, y que forma parte de los 10.442, 40 euros reconocidos en el concurso de acreedores"

L a parte actora continúa su relato señalando que incompresiblemente, "sin que conste aprobación por la Junta de Propietarios en la que se apruebe la deuda o se informe de la existencia de deuda alguna por parte de la citada Comunidad, se recibe con fecha 20 de marzo de 2021,comunicación al correo electrónico del actor en el que se le reclama el pago de 1.924,08 €, supuestamente correspondientes a deudas de la concursada, previas a la declaración del concurso de acreedores de la misma, del año 2014""

E se correo electrónico se aporta como documento nº 11 de la demanda (recordemos, posterior a la junta señalada, en la que ciertamente no existe un acuerdo de liquidación de deuda en sí mismo pero se contempla la existencia de la deuda ahora reclamada, y posterior a la junta de 9 de noviembre de 2022 en la que también se hace referencia a que el adjudicatario asume todos las deudas por IB| y gastos de la comunidad, por lo que los nuevos propietarios/adjudicatarios deberán asumir el importe total de dicha deuda, tanto la preconcursal (reconocido en el concurso como crédito ordinario), como la posconcursal (crédito contra la masa), que afecte a cada inmueble.

Se señala por la actora que se contestó a dicha petición, mediante burofax unido a la demanda como documento nº 12, no impugnado de contrario, ciertamente sin ninguna fecha, ni rastro de remisión alguna, en el que se niega la existencia de deuda, según el certificado emitido por la Comunidad a fecha de adquisición, y alegando la no aparición como moroso en la convocatoria de junta de 9 de marzo de 2023, señalando que participó de manera activa en dicha reunión.

Por fin, llegamos a la convocatoria de la junta que nos ocupa, documento nº 13 de la demanda, en la cual ya aparece el NUM001 como propietarios que no están al corriente de pago, con una deuda de 1.924,08, y finalmente el acta de la junta de 23 de mayo d e2023, documento nº 14, en la cual, bajo PUNTO UNICO.APROBACIÓN DE LIQUIDACIÓN DE DEUDA DEPROPIETARIOS MOROSOS Y EJERCICIO DE ACCIONES JUDICIALES ENRECLAMACIÓN DE LAS MISMAS,se contempla:

Se indica a los presentes el estado de deudas actualizadas y subsanadas a fecha de 24 de mayo de 2023, conforme a los importes y conceptos que figuran en los libros contables de la comunidad de propietarios, incluyendo, e individualizando por inmuebles, la deuda pre concursal de Construcciones Arranz Acinas en Liquidación, aprobada en su día como crédito ordinario en el Concurso Necesario Ordinario 371/2014 del Juzgado de lo Mercantil número 1 de Burgos, según Anexo | que se adjunta a este acta, y con respecto a los vecinos/propietarios siguientes:.......

........".- D. Domingo y Dª Diana, vivienda del NUM001, cuota 6,78%, deuda a 24/05/2023: MIL NOVECIENTOSVEINTICUATRO EUROS CON OCHO CENTIMOS DE EURO, -(1.924,08 €),cuantía que se desglosa en los siguientes conceptos y cantidades:

1.- 1.924,08 € por cuotas de comunidad giradas con anterioridad a la declaración del concurso de acreedores de la anterior propietaria, Construcciones Arranz Acinas, S.A., el crédito ordinario reconocido en el Concurso Necesario Ordinario 371/2014 del Juzgado de lo mercantil número 1 de Burgos, según anexo |.

Con ello, aclaramos el iter de la vida comunitaria del actor desde la adquisición de la vivienda.

TERCERO.- Se recuerda que en sí mismo no se impugna el acuerdo de la junta de 23 de mayo de 2023, sino que se alega su nulidad por inexistencia de la deuda.

En este sentido se esgrime que cuando se realizó la compra del inmueble, tal y como reza el certificado emitido por la administración de fincas de la Comunidad de propietarios aportado al actor con carácter previo a la escritura de compraventa del inmueble de fecha 20 de septiembre de 2021, en el momento de adquisición del inmueble, el mismo no ostentaba deuda de comunidad de los años exigido por el pago del adquirente del inmueble.

Ahora bien, la cifra objeto de reclamación por la comunidad de propietarios referida no tiene nada que ver con "deudas de comunidad de los años exigidos par el pago al adquirente del inmueble"

Así, acudimos al artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo párrafo tercero se señala:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

L a reclamación que ahora nos ocupa se basa en deudas preconcursales de la entidad vendedora, y tales deudas ni siquiera han sido discutidas.

En este sentido, recordamos, la propia actora reconoce haber adquirido el inmueble tras una oferta como consecuencia del plan de liquidación en el concurso seguido en el Jugado de lo Mercantil de Burgos bajo el nº 371/14 de la mercantil CONSTRUCCIONES ARRANZ ACINAS.

Ha aportado la actora dicho plan de liquidación, documento nº 2 de la demanda, en el cual, efectivamente, sólo aparecen tres cargas asociadas al inmueble, pero en el que también, dentro de los métodos, en concreto, MÉTODO 2.- VENTA DIRECTA, se hace referencia, punto 5, a que el oferente asumirá todos los gastos e impuestos(IVA, Impuesto bienes inmuebles pre y post concursales, gastos comunidades, Impuesto Municipal del Incremento de Valor de los Terrenos, etc.) derivados de la compra, así como todos lo que se deriven de la cancelación de cargas, notariales y registrales.( pagina 107 del archivo informático)

Este plan de liquidación fue aprobado por auto, auto que no ha sido aportado por la actora( que se limitó a aportar edicto de publicidad del mismo, documento nº 3 de la demanda).

Contamos con dicho auto, aportado por la parte demandada, documento nº 2 de la contestación, no impugnado de contrario, aunque incompleto.

Ahora bien, sí reproduce observación sobre el párrafo ya indicado, señalando "Mientras no se infrinja ninguna norma imperativa, no hay razón alguna para que el plan de liquidación no pueda imponer una distribución de los gastos inherentes a la enajenación diferente a la establecida en la Ley. En tanto en cuanto las disposiciones legales sean dispositivas, el pacto en contrario es perfectamente legítimo. Quienes adquieran conocen perfectamente, por la publicidad inherente al plan de liquidación, esta situación. Por le que se refiere a los tributos, tampoco existe inconveniente alguno en disponer la inversión del sujeto pasivo; eso sí, esto, evidentemente, no será oponible a la autoridad tributaria correspondiente, pero sí obligatorio inter partes. La única excepción a todo esto opera cuando el adquirente sea consumidor, en tal caso sí que deberá estarse a las disposiciones legales en tanto en cuanto el plan de Liquidación no ha sido objeto de negociación.

Para ello parte del razonamiento siguiente:

"La previsión del plan de liquidación se ajusta al criterio reiteradamente mantenido por la AP de Burgos, matizado únicamente para el caso de que el adquirente fuere consumidor. Así, por todos, AAP Burgos, sección 3%, n°309/2019 de 19 de junio de 2019 : La pretensión debe ser desestimada con una salvedad que luego se dirá. Aquí debe partirse que conforme lo dispuesto en el art. 1 , 255 del CC es posible pactar que tales tributos y gastos 360n abonados por el adguiriente del bien o derecho enajenado, y así lo ha señalado el TS en Sentencia de 25 de noviembre de 2041 , lo cual en este caso resulta lo más razonable, pues el concurso carece de tesorería con que pagar tales gastos, siendo razonable que el adaguiriente que por lo general se beneficia de la adquisición de bienes a precio inferior al de mercado soporte tales gastos, máxime sí se tiene en consideración que en caso de impago el bien enajenado queda afecto a su pago, o en piros casos es imposible proceder a la inscripción registral de la adquisición sí no se verifica que está pagado determinado tribulo, por lo cual en último extremo es el adquiriente quien va tener que soportar su importe, pues reiteramos que la concursada no tiene tesorería para su pago.

La salvedad a que hemos hecho referencia es la venta 9 enajenación a una persona que tiene la condición de consumidor pues en tal caso la cláusula no negociada individualmente que impone al mismo el Pago de tributos o gastos que por ley se imponen al transmitente, tiene el carácter de cláusula abusiva y por lo tanto nula de pleno derecho, y ella conforme los arts. 84 y siguientes del Texto Refundido de la Le , General de Defensa de los Consumidores y Usuarios aprobado por el Real Decreto Ley 172007, de 16 de noviembre. Y en tal sentido este tribunal se pronunció en el auto de 5 de noviembre de 2014 recurso 238/14 9". De forma más específica, al hilo del ITVTNU en el contexto de una dación en pago al acreedor privilegiado, dice el AAP Burgos, sección 3°, n°471/2017 de 31 de octubre de 2017 : En relación al impuesto de plusvalía dice la parte apelante que la imposición de la plusvalía al comprador no es justo cuando el comprador es el mismo acreedor titular del privilegio especial, Se trata del supuesto en que el acreedor con privilegio especial se adjudica el bien como dación en pago o puja en la subasta para adquirirlo. Se citan algunas sentencias de la AP de Barcelona sección 15 y AP de Valencia que exonera al acreedor con privilegio especial del impuesto de plusvalía cuando es el adjudicatario del bien. Nosotros creemos que la imposición de la plusvalía al acreedor privilegiado cuando se adjudique el bien es un supuesto particularmente significativo de atención a la conveniencia del concurso. En este caso de que el acreedor con privilegio especial resulte adjudicatario la adjudicación se hará normalmente por el valor del privilegio, 0 Incluso por un importe inferior. En cualquier caso, no habrá sobrante que pueda revertir en la masa activa del concurso para pago al resto de los acreedores, por lo que no es justo que estos asuman con carga a la maza el pago de impuestos por algo que de ninguna manera van a recibir, como es el precio de| enajenación del bien sujeto al privilegio especial. Por ese motivo parece aconsejable que sea el acreedor privilegiado el que pague estos gastos".

Y todo ello, ante un cuestionamiento de SAREB, alegando por lo que nos puede afectar, que los gastos e impuestos deberá ser ab abonados por quien corresponda legalmente,

C ierto es que en relación a los gastos de comunidad no distingue, como hace en relación a los pre y los post concursales como lo hace en relación al impuesto de bienes inmuebles, pero también hemos de resaltar que si no se especifica, le corresponderá el abono de todos ellos, recordando que en ningún caso ese extremo ha de concentrarse en los que legalmente, en principio, en una compraventa no afectada por ese plan de liquidación, tendría que abonar. No observamos ningún indicio de cualquier otra intención al efecto.

Se recuerda que esta compraventa fue aprobada mediante auto de fecha 26 de julio de 2021 del Juzgado de lo Mercantil en el concurso de referencia, en los términos y condiciones establecidos en el plan de liquidación y conforme la oferta presentada por el interesado.

Además, recordemos, existe una atribución de gastos legales que en todo caso, vista la fecha de inicio del concurso, 2014, seria postconcursales, y respecto de los cuales al menos en parte ya se recogería la responsabilidad del comprador, sin necesidad de mayor previsión.

En este sentido hemos de recordar lo indicado por e Tribunal Supremo en su sentencia de 4 de mayo de 2022, analizando la naturaleza de la regulación establecida en dicho artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, al señalar: "Con arreglo a la regulación contenida en el art. 9.1 e) LPH , tras su modificación por la Ley 8/1999, al margen de la responsabilidad solidaria del propietario que transmitió su vivienda o local sin comunicarlo a la comunidad por las deudas devengadas con posterioridad a la transmisión, en el precepto hay que distinguir con claridad dos aspectos distintos: el privilegio crediticio (preferencia del crédito de la comunidad respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble) y la afección real del inmueble. Esta última solo se activa cuando la propiedad del inmueble se transmite, en cuyo caso cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior, de la que "responde con el propio inmueble adquirido", no como deudor personal ( sentencia 211/2015, de 22 de abril ).

Por el contrario, el privilegio o preferencia crediticia puede hacerse valer por la comunidad de propietarios frente al propietario-deudor, a través de la correspondiente tercería de mejor derecho, con la finalidad de anteponerse en el cobro a otros titulares de derechos de crédito que concurran con el crédito comunitario. La preferencia es una cualidad de algunos derechos de crédito que puede ejercitarse por su titular frente a los titulares de otros derechos crediticios que carecen de ella, o que la ostentan en menor grado (conforme a las reglas legales de prelación), y que, por tal motivo, han de ser postergados en sus legítimas expectativas de satisfacción. Este es el caso que se presenta en esta litis."

C UARTO.- Sentado lo anterior, hemos de señalar que el contenido del certificado que en su día emitiera la Comunidad en relación a lo dispuesto en el artículo 9.1ede la Ley de Propiedad Horizontal, en nada exime al actor de la deuda que nos ocupa, en caso de existir, ya que la misma tiene su base en el plan de liquidación.

El actor ha insistido en señalar que la Comunidad de Propietarios certificó la inexistencia de deudas antes de la compraventa y en este sentido ha aportado el documento nº 6 de la demanda, un correo electrónico enviado por Amelia, en fecha 20 de septiembre de 2021 a las 20 horas, tras un correo del hoy actor, a las 15.25 recordándole que no se le ha enviado la deuda legal de la vivienda, .

En ese certificado Dª Amelia, como administrador de la Comunidad de Propietaria de DIRECCION000 de Burgos, CERTIFICA que a fecha 20 de septiembre de 2021, la propietaria de la vivienda de la planta NUM001 del edificio de la DIRECCION000 de Burgos, CONSTRUCCIONES ARRANZ ACINAS,S. A. en liquidación, no tiene deudas pendientes correspondientes a dicha vivienda por cuotas de comunidad y/o derramas giradas y vencidas en los ejercicios 2018, 2019, 2020 y 2021 hasta el día de hoy.

Con este certificado, ciertamente, el adquirente se aseguraba de que ninguna cantidad se le podría exigir de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad horizontal, recordando que en el correo remitido el hoy actor se limitaba a solicitar "la deuda legal".

Pues bien, ese certificado no tiene ninguna relación con la deuda que ahora se reclama.

Insiste la parte demandada en la existencia de otro certificado y su aportación al contrato de compraventa.

Así, como documento nº 8 ha aportado un nuevo certificado, de fecha 1 de octubre de 2021, emitido por la misma administradora, en la cual se reitera lo indicado en el certificado anterior, y además se añade que "la deuda que tiene pendiente la vivienda del NUM001 a día de hoy es la correspondiente a las cuotas y derramas giradas con anterior a la declaración del concurso de acreedores de la propietaria, el crédito ordinario reconocido en el Concurso Necesario Ordinario 371/2014 del Juzgado de lo mercantil número 1 de Burgos, y cuyo importe asciende a MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO EUROS CON OCHO CÉNTIMOS DE EURO -(1.924,08)-.

A ello se compa un correo electrónico enviado a la 11:50 del viernes 1 de octubre de 2021 a Cesar.

Como documento º 16, el actor, en el acto del juicio, aporto documento correo electrónico, de fecha 29 septiembre de 2021, a cuenta de notaría (no se ha discutido ese extremo), el que cual se conforma la firma para el 1 de octubre a las 11 horas, en cadena con un correo proveniente de la notaría, de 22 de septiembre, en el que se indica: "queda pendiente por nuestra partes remitiros el certificado de deuda de la Comunidad de Propietarios que hemos solicitado y estamos pendientes de recibir".

Así pues, tenemos que el actor, efectivamente, solicitó y obtuvo ese certificado.

Sin embargo, ello no resulta prueba alguna de que el mismo fuera finalmente el incorporado a la escritura de compraventa. No disponemos de esa escritura, y recordamos que, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al transmitente declarar en el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude.

Y conforme a dicho precepto, el transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente.

Cierto es que esa certificación esgrimida por el demandado fue remitida a D. Cesar el mismo día de la firma de la escritura a las 11.50.

Recordamos que D. Cesar, que depuso en el acto del juicio a instancia de la parte demandada, señaló trabajar en el departamento de venta de ARRANZ ACINAS, e indicó que se recibieron dos certificados, uno el 20 de septiembre y otro en el que constaba la deuda preconcursal, explicando que en la escritura se hace constar que el comprador asume todos gastos anteriores. De todos modos reconoció no haber asistido a la firma de esta escritura.

Recordamos que el Letrado del actor en la audiencia previa señaló que no se niega que se hubiera enviado.

Dª Amelia, que también depuso a instanciad la demanda, señaló haber remitido ese correo a ARRANZ ACINAS, aunque no pudo afirmar si lo remitió a la notaría.

Pues bien, el hecho de que la fecha y hora señalada para la firma de la escritura fuera el día 1 de octubre a las 11 horas, no significa que no pudiera retrasarse un tiempo y que ese certificado no pudiera incorporarse a la escritura, certificado que al menos llegó a poder del transmitente, que era quien debía aportarlo.

La existencia del anterior certificado en poder del actor, no puede sin más acreditar que ese fuera el que se incorporó a la escritura.

Además, recordemos, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales o expresar los que adeude, y ciertamente, de acuerdo con el plan de liquidación, no existía adeudo por parte del transmitente, sino en todo caso asunción de gastos por parte del adquirente.

Incluso observamos que en el propio documento nº 16 de la demanda, correo remitido a la actora desde la notaría, se habla de estar a la espera de ese certificado, no se le requiere al actor.

Por todo ello, no cabe considerar acreditado que el certificado señalado por el demandado fuera el que indica y que en todo caso ello le eximiera de aquellos gastos de había asumido por el acuerdo de transmisión basado en el plan de liquidación, y aprobado por auto.

QUINTO.- Por último, hemos de señalar que el actor ni siquiera ha discutido la existencia de esa deuda preconcursal, a la que se hacía ni ha impugnado en sí mismo el certificado emitido al efecto( sin perjuicio de discutir su incorporación a la escritura, recordamos que en la audiencia previa el Letrado de la parte actora señaló que se han enterado de ese certificado muy a posteriori).

En todo caso, esa deuda, que, recordemos, no se discute en sí misma, ha de ser asumida por el actor, de conformidad al plan de liquidación, sea cual sea el contenido de la escritura ya que la compraventa reflejada en ella ha de corresponder a lo aprobado por auto del Juzgado de lo Mercantil, sin que se haya discutido en modo alguno su contenido, reiteramos, incluso aunque en la misma solo figure e el certificado que señala la parte actora( lo cual no se ha acreditado) ya que el mismo corresponden a los extremos citados.

SEXTO.- Se indica por la parte actora la prescripción de la deuda, considerando que en todo caso se trataría de una deuda preconcursal, que en todo vendría a datar de fecha, al menos, 2014,d dado el número del concurso, tomando como fecha de prescripción la de recepción del burofax remitido por la comunidad en fecha 26 de junio de 2023.

Hemos de señalar que no consta ningún burofax de 26 de junio de 2023 y que el único burofax al que se refiere el actor (si bien recordamos, sin fecha ni indicio de remisión alguna, documento nº 12 de la demanda). De todos modos, consideraremos que realmente nos estamos refiriendo a la recepción del correo reclamando la deuda de fecha 20 de marzo de 2023 (documento nº 11 de la demanda).

Ahora bien, se recuerda que el inicio de la obligación de pago del actor no es el mismo que el correspondiente a la entidad concursada, sino que sería el momento de asunción de esas deudas, como parte de las condiciones de la compraventa, sin que sea necesario aludir a los efectos de interrupción de la prescripción que tiene la declaración del concurso conforme al artículo 155 del Real Decreto Legislativo 1/20, de 5 de mayo, texto refundido de la Ley Concursal, ni realizar mayor análisis en cuanto a la fase del concurso que nos ocuparía.

SÉPTIMO.- Finalmente, se señala que la nulidad del acuerdo tomado en el acta de 24 de maya de 2023, se proponía al considerar la inexistencia de la deuda, lo cual no ha sido apreciado, por lo que con todo ello, solo puede suponer la desestimación de la demanda.

OCTAVO.- Dada la desestimando de la demanda, se imponen las costas a la parte actora, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso.