Sentencia Civil 512/2024 Juzgado de Primera Instancia de León nº 4, Rec. 1142/2023 de 12 de noviembre del 2024

PRIMERO.-La representación de la parte actora ejercita, con base en los arts. 1, 13 y 18 de la LPH, acción de impugnación de acta y acuerdos de la Junta de Propietarios. Alega, en esencia, que los actores son propietarios de dos locales adquiridos en matrimonio sitos en la confluencia de las DIRECCION000 y DIRECCION002. Así, expresan que son propietarios de dos fincas distintas que suman un coeficiente de 24,08% y que, por lo tanto, al tener dos fincas que suman dicho porcentaje, tienen dos votos siendo este uno de los motivos de la impugnación del acta que solo les atribuye un voto como si fueran un único local. Expresa así que los intereses de los locales no suelen coincidir con los de las otras dos viviendas, adoptándose acuerdos muy perjudiciales contra un solo propietario. Añade que esto es muy relevante pues los locales no participan en el coste de mantenimiento de todos aquellos servicios a los que no tienen acceso. Señalaron que con los efectos de no ser privados del derecho a voto ingresaron las cantidades que la presidenta indicó que debían, de forma coaccionada, bajo presión y sin consentimiento. Manifiestan que el día 7 de julio de 2023 se realizó la convocatoria a la Junta General Ordinaria siendo así que el acta que ahora se impugna es nula de pleno derecho. Respecto de los puntos 1 y 2 del acta, indica que, al ser dos fincas, tienen derecho a dos votos. En relación al punto 3, expresa que no se ha dado respuesta al mismo y no se ha cumplido el requerimiento. Sobre el punto 4, la Comunidad ha votado en contra de la reparación de los locales pese a que se acompañó presupuesto. En cuanto al punto 5, expresa que se requiere unanimidad de las tuberías e instalaciones que pasen por la fachada del edificio al afectar a elementos comunes. Sobre el punto 6, señala que los tendederos incumplen las ordenanzas municipales. Respecto el nº2 del orden del día, aprobación del estado de cuentas, esta parte indica que los ha impugnado por carecer de justificación. En cuanto al nº3 del orden del día, aprobación del presupuesto de gastos, esta parte los impugna nuevamente al carecer de justificante.

Por otro lado, la parte demandada indicó que no discutía la propiedad de los locales, pero sí discrepa en lo relativo al voto. Así, entiende que al ser un matrimonio en gananciales que tenga dos o más propiedades en la Comunidad, su voto contará como uno y su coeficiente se sumará dando como resultado 24,08% mientras que cada uno de los propietarios restantes tendría un 37,96%. Expresan que la Comunidad nunca ha negado el voto a ningún propietario y que, en cuanto a la no participación de los locales en el mantenimiento de los servicios, estos únicamente se hacen cargo de los gastos que deberían y que usan teniendo una llave del portal. Añaden también que esta parte nunca ha coaccionado, sino que la propia ley indica que si no están al corriente de pago serán privados de su derecho al voto siendo así que en ese momento no estaban al corriente de dicho pago. Respecto de la impugnación del acta, indica, en relación al punto 1º y 2º que se reiteran en lo ya manifestado sobre las mayorías. En cuanto al punto 3º, expresa que ya se enviaron los gastos ocasionados y la relación y justificación documental. Además, añade que los actores han acudido a las otras reuniones donde ya se les han facilitado los gastos. En lo relativo a la avería de las humedades, la Comunidad no votó en contra de la reparación de los daños, sino que, al considerar que se trataba de un problema que afectaba a todo el edificio, este debía ponerse en común acuerdo para todo el edificio y siendo así que únicamente se aportó un solo presupuesto. Sobre el punto 5º, en relación con el cambio de calefacción y tuberías, estas se hicieron hacía más de 20 años, pero, aun así, han procedido a retirarlas. Respecto de la fibra óptica, también se ha vuelto a retirar la instalación. En cuanto al punto 6º, los tendederos venían instalados con la obra del edificio, es decir, hace más de 30 años y nunca hubo mayores problemas. No obstante, expresa la parte que se han retirado. Sobre la aprobación de las cuentas, esta parte niega que no se hayan aportado los justificantes. Añade que el acuerdo no es contrario a la ley o los estatutos, ni resulta lesivo para los intereses de la Comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, ni tampoco supone un grave perjuicio para un propietario que no tenga la obligación jurídica de soportarlo. Finalmente, indica que la presidenta de la Comunidad de Propietarios es Aurora. Así mismo, esta parte también opone la excepción de caducidad.

SEGUNDO.- SOBRE LA EXCEPCIÓN DE CADUCIDAD.

Hacía alusión la demandada en su escrito de contestación a la excepción de caducidad contenida en el art. 18.3 de la LPH. Dicho precepto reza de la siguiente manera La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

En cuanto al comienzo del cómputo del plazo indica la SAP de Málaga núm. 559/24, de 29 de julio, citando a su vez a la SAP de Valencia, que La Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección 6a, de 24 de julio de 2015 , declaró que "... el cómputo para la acción de impugnación se realiza para los comuneros presentes en la Junta, desde su adopción, y para los ausentes desde la comunicación del mismo".

Examinada el acta impugnada (acon.3, doc.31) esta es de fecha 7 de julio de 2023 siendo así que la demanda se interpuso el 12 de septiembre de 2023 por lo que la acción no está caducada ya que el día de inicio del cómputo es desde que la Junta se celebró al estar presentes todos los propietarios.

TERCERO.- SOBRE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE DOCUMENTACIÓN Y EL PUNTO 3º DEL ACTA.

Solicita la parte actora, en el suplico de su demandada como primer pedimento, que Entregar a los actores una relación y JUSTIFICACIÓN DOCUMENTAL PORMENORIZADA de todos los gastos atribuídos a ambos locales, de forma individualizada por local, tanto de las cuentas previstas como presupuesto para el año 2023-24, como de la aprobación de los gastos de los años anteriores 2020, 2021 y 2022.

Por otro lado, la parte demandada expresa que dicha documentación ya se envió, vía email, a la parte actora en varias ocasiones. Además, indica que los actores han acudido a las anteriores reuniones en las que ya se les facilitó los gastos correspondientes a cada ejercicio siendo así que nunca impugnaron las actas anteriores ni solicitaron la información de las facturas de los años 2020, 2021 y 2022.

Señala el art. 14 de la LPH que Corresponde a la Junta de propietarios:[...] b) Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes.

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).A su vez, el art. 19.4 establece que El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios. Asimismo deberá conservar, durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.Finalmente, el art. 20.1 señala que 1. Corresponde al administrador: e) Actuar, en su caso, como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

Pues bien, realmente la actora está solicitando dos pedimentos distintos. Por un lado, que se entregue la documentación relativa a los gastos atribuibles a cada local, de manera individualizada y, por otro, que se entreguen las cuentas previstas como presupuesto para el año 2023-24 y la aprobación de los gastos de los años anteriores 2020, 2021 y 2022.

Respecto de la primera cuestión, resultan relevantes los Estatutos de la Comunidad de Propietarios que obran como acon.3, doc.2. En este sentido, el artículo 2º reza de la siguiente manera Los gastos de sostenimiento, reparación y renovación normales de los elementos comunes serán satisfechos por los titulares de todas y cada una de las fincas o departamentos independientes, en proporción igual al módulo o cuota que se especifique al pie de su respectiva descripción. Sin embargo, cuando se trate de un elemento común que, por su especial situación o configuración no pueda ser utilizado por todos los condueños, los gastos de sostenimiento, reparación y renovación del mismo, serán satisfechos únicamente por los titulares de las fincas o departamentos independientes que puedan utilizarlo o servirse de él, en proporción igual a la cuota asignada a tales departamentos incrementada con la cuota atribuida a los demás, que se prorrateará entre los primeros. Por aplicación de lo estatuido en el párrafo anterior, los gastos de sostenimiento, reparación y renovación del portal del inmueble y su correspondiente caja de escaleras serán sufragados única y exclusivamente por los titulares de los diferentes departamentos independientes que utilicen o se sirvan de tales servicios, repartiéndose entre ellos el importe de esos gastos, en proporción al módulo o cuota asignado a cada cual al pie de su descripción. Excepcionalmente, si la reparación o renovación obedeciere a causa imputable a culpa o negligencia de uno sólo o de varios de los titulares u ocupantes de una o más fincas o departamentos independientes, el gasto producido será satisfecho, única y exclusivamente por él o los responsables, con total y absoluta exoneración de los demás.

Dicho precepto no excluye a los locales de ningún tipo de gastos. Así, la única exclusión que realiza se refiere a la posibilidad de no utilizar alguno de los elementos comunes. Sin embargo, a pesar de que la parte actora expresa en su escrito rector que los locales no participan en el coste de mantenimiento de los servicios a los que no tienen acceso, no llega a indicar ni a relacionar aquellos, cuestión esta de suma relevancia pues si lo que se pretende es la exclusión de una serie de gastos por no utilizar dichos servicios, lo lógico y coherente es que procediera a relacionarlos pues, esta parte, mejor que ninguna otra, conocería cuales son aquellos servicios que utiliza y cuáles no. Por otro lado, la parte demandada puso de relieve en el escrito de contestación que los actores disponían de las llaves del portal para acceder a los contadores de agua, de luz y al buzón y dicha alegación no fue debatida ni contradicha por la parte contraria.

A su vez, sobre la individualización de los gastos que le corresponden a los locales, nuestro Alto Tribunal en su STS núm.335/2009, de 29 de mayo se pronunció de la siguiente manera Planteada en la apelación la procedencia o no de la individualización de determinados gastos originados por servicios comunes, corresponde examinar los requisitos legales establecidos para pronunciarse sobre esta cuestión; es evidente que no cabe aquí una respuesta positiva, en atención a que constante doctrina jurisprudencial no ha considerado individualizables los gastos comunes, salvo que se haya concretado su exclusión en el Título Constitutivo o los Estatutos, o fueran aprobados en Junta de Propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, ninguno de cuyos presupuestos ha concurrido en el caso debatido.

En el caso de autos, dicha jurisprudencia resulta plenamente aplicable al caso siendo así que no ha de procederse a la individualización de los gastos comunes pues no se ha concretado la exclusión de ninguno ni en el Título Constitutivo, ni en los Estatutos, ni tampoco mediante acuerdo aprobado en la Junta de Propietarios.

En cuanto a la petición de relación y justificación documental pormenorizada de los presupuestos del año 2023-2024 y la aprobación de los gastos de los años 2020, 2021 y 2022, carece totalmente de fundamento.

En este sentido, la parte actora solicita los presupuestos del año 2023-2024 cuando dicho presupuesto ya fue presentado e impugnado en la Junta del día 7 de julio de 2023. Así, en dicha Junta ya se indicaron cuáles eran los gastos por cada uno de los diferentes conceptos y, evidentemente, la propia definición de presupuesto (cómputo anticipado del coste de una obra o de los gastos y rentas de una corporación)supone que es una estimación o anticipación que perfectamente podría haberse obtenido con la media de los años anteriores. Esa anticipación que caracteriza a los presupuestos evidencia que no se tuvieran en esa fecha unas facturas que todavía no habían sido devengadas.

Sobre la petición de la aprobación de los gastos de los años 2020, 2021 y 2022, los actores reconocen en su propio escrito que Es cierto que se han pasado a nuestros mandantes los gastos de los años 2020, 2021 y 2022, PERO LA INFORMACIÓN DADA ERA UNA SIMPLE HOJA DE EXCELL, SIN DOCUMENTO PROBATORIO ALGUNO.

En cuanto a este particular, el propio testigo y administrador de la Comunidad de Propietarios desde octubre del año 2022 indicó que se les envió la información de todos los gastos incluso de un año más al que le correspondían solicitando los actores otro año a mayores. Expresó también que los accesos bancarios únicamente le permitían recopilar la información hasta dos años atrás. Añadió que los actores solicitaron documentación anterior a su entrada y que dicha documentación debían solicitársela al anterior administrador. Finalmente, exhibidos los documentos 10 a 26 en el acto de la vista manifestó que él no los había aportado, que habría sido el anterior administrador pues en ellos se indica Bufete & Gestión.

En este sentido, tal y como puede observarse, en el doc. 29 (folios 23 y 24 del acon.3, doc. 10 a 29) se contemplan los gastos por cada concepto de los ejercicios 2017-2018; 2018-2019; 2019-2020; 2020-2021; 2021-2022. A mayor abundamiento, los propios actores también aportan documentación remitida por Bufete & Gestión (antiguo administrador de la Comunidad de Propietarios tal y como se deduce de los emails que están incluidos en el acon.3, doc.31, folios 8 a 10) resultando especialmente relevantes siguientes: el doc. 13 (folio 4) que hace referencia a los gastos de 01/06/2021 a 31/05/2022; el doc. 16 (folio 7) que incluye el periodo de 01/06/2020 a 31/05/2021; los docs. 19 y 20 (folio 10 y 11) desde el periodo 01/06/2019 a 31/05/2020; el doc. 23 (folios 14 y 15) que contempla el periodo de 01/06/2021 a 31/05/2022. En dichos documentos ya aparecen desglosados una serie de gastos con suficiente detalle puesto que se pueden observar los importes pagados mensualmente y anualmente.

Pues bien, a juicio de esta juzgadora, la documentación obrante en el procedimiento y que ha sido remitida tanto por la demandada (no se ha negado este hecho por la parte actora) como por el antiguo administrador de la Comunidad de Propietarios, se considera más que suficiente y precisa, sobre todo, teniendo en cuenta que los actores no han justificado el motivo porque el que querían recabar tales informaciones, no siendo pertinente un pronunciamiento de condena a la entrega de documentación que ya obra en su poder. Por ello, teniendo en cuenta todo lo anterior, no se considera que el acuerdo adoptado en el punto 3º sea nulo.

Finalmente, resulta abrumadoramente llamativa la aplicación de la doctrina de los propios actos a lo largo del presente procedimiento ya que los actores adquirieron los locales el 21 de agosto del 2000 (acon. 3, doc.1) y no es hasta ahora cuando se preocupan de la individualización de los gastos de cada uno de los locales. Además, respecto de los gastos y cuentas de los periodos de los años 2020 a 2022 también resulta de aplicación dicha doctrina pues no existe ningún acta de dicho periodo que haya sido impugnada. Es más, la propia parte demandada expresó en su escrito que Ademas recordamos , que los actores HAN ACUDIDO a las anteriores reuniones, donde se ha facilitado YA los gastos correspondientes, a los ejercicios anteriores, y SI TAN MAL LES HA IDO con la falta de informacion, NUNCA SE HAN IMPUGNADO las actas anteriores, ni se ha solicitado la informacion de las facturas anteriormente, de los años 2020,2021,2022.Por lo tanto, si las actas correspondientes a dichos periodos hubieran sido impugnadas, los actores lo hubieran puesto de manifiesto y las hubieran aportado para intentar acreditar la supuesta vulneración.

CUARTO.- SOBRE LA IMPUGNACIÓN DEL ACTA Y DE LOS ACUERDOS.

La parte actora solicita la nulidad de una serie de acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios por entender que son contrarios a la ley.

En este sentido, resulta preciso mencionar la STS núm. 33/2005, de 25 de enero que expresa que Mas recientemente, explicando las diferencias, entre nulidad (que es la que se propugna en el caso) y anulabilidad, sujeta a caducidad, la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de marzo de 2002 , recuerda que la jurisprudencia de esta Sala posterior a las sentencias que se citan en el recurso, pero en cualquier caso referida al texto de la Ley de propiedad horizontal anterior a su reforma por la Ley 8/99 , se definió claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen "infracción de algún precepto de la Ley de propiedad horizontal o de los Estatutos de la respectiva Comunidad..., quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil ".

En primer lugar, en relación al nº 1 del orden del día, que consta de los puntos 1º y 2º, los actores solicitan la nulidad del punto 2º.Así, los actores solicitaban que, al tener dos locales, tuvieran atribuidos dos votos otorgándole un voto a cada uno de los locales. No obstante, según el acta, el secretario-administrador indicó que al ser la misma propietaria la titular de las dos fincas, tendrá un voto y la suma de los coeficientes de los locales.

Sobre este particular, el administrador indicó, en el acto del juicio, que en las votaciones se requiere la mayoría de los votos y de coeficientes, que los locales tienen un porcentaje entorno al 24% y que según la jurisprudencia si un propietario tiene más de una propiedad tiene un voto y se atiende a la suma de coeficientes por lo que los locales tienen un voto.

El art. 6 de los Estatutos indica que, para la adoptación e impugnación de acuerdos, en todo lo no previsto en los Estatutos, se estará a las disposiciones de la LPH. A su vez, el art.17 de la LPH requiere diferentes mayorías para la adopción de los acuerdos. Así, se requiere un tercio de los integrantes de la comunidad que representen a su vez un tercio de las cuotas de participación, el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen a su vez la mayoría de las cuotas de participación, voto favorable de la mayoría simple de los propietarios que a su vez representen la mayoría simple de las cuotas de participación, voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que representen a su vez las tres quintas partes de las cuotas de participación, unanimidad del total de los propietarios que a su vez representen el total de las cuotas de participación y mayoría de los asistentes siempre que esta represente a su vez más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes.

Como se puede observar, la ley exige dos tipos de requisitos, uno personal y el otro en atención a las cuotas de participación.

Sobre esta cuestión ya se ha pronunciado la jurisprudencia. Así, la STS núm. 87/1995, de 10 de febrero resuelve la controversia de manera clara al expresar que Segundo: El problema, en efecto, relativo a si cada propietario dispone de un solo voto o de tantos como apartamentos o pisos de su propiedad tenga dentro de la misma comunidad de propietarios para la obtención de las mayorías exigidas legalmente como quórum necesario en orden a la validez de los acuerdos de la junta de propietarios, no está resuelto de manera explícita por la norma y, por ello, ha dado ocasión a dudas doctrinales sobre el criterio a seguir. Frente, en efecto, a la interpretación que propugna la sentencia recurrida, cabe mantener -como dice la sentencia de primera instancia- que la Ley exige en ambas convocatorias la concurrencia de dos mayorías: la personal, en la que se contabiliza individualmente el voto de cada uno de los propietarios que forman la comunidad, con independencia del número de apartamentos, viviendas o locales de los que sea propietarios, y la mayoría económica, en la que se tiene en cuenta la cuota de participación de cada propietario, cuota que se obtiene sumando todos los coeficientes que correspondan a cada apartamento individualizado, y que consta o debe constar en el título constitutivo de la comunidad, como establece el art. 5.2 LPH ; en el presente caso ambas partes han reconocido que el actor es dueño de once pisos, lo que supone un 21,823% del total de la comunidad. El art. 16.2 exige en primera convocatoria, para que los acuerdos sean válidos, el voto favorable de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. Es decir, es preciso que voten a favor de una determinada propuesta la mayoría simple del total de propietarios, computando cada uno de estos votos como una unidad por cada propietario con independencia de los pisos o apartamentos de los que sea dueño. Pero, a su vez, se requiere que esa mayoría simple de propietarios, una vez sumadas las cuotas de participación de todos los pisos de los que sean titulares, alcance una cuota global que represente la mayoría del total del edificio, es decir, que siempre deberá ser mayoría absoluta, mitad más uno, o más del 50% de las cuotas de participación, porque se computan todas las cuotas existentes, de los presentes y los ausentes. En segunda convocatoria se exige duplicidad de mayorías, pero con una diferencia fundamental, y es que el módulo que se tiene en cuenta como total tanto de propietarios como de cuotas es el de los asistentes, ya estén presentes en la reunión, o debidamente representados como prevé la LPH.

Tercero: Esta Sala acepta la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la LPH, al margen, claro es, de la mayor o menor cuota de participación de que disponga, bien sea por un piso o local, bien sea como resultado de la suma de las correspondientes a varios pisos o locales, cuota individual o global que se computará en su totalidad en la formación de las mayorías de las cuotas de participación. La Ley ha establecido dos mayorías que se conjugan para la validez de los acuerdos

(art. 16.2): mayoría del total de los propietarios y mayoría de las cuotas de participación; estas mayorías son, en segunda convocatoria, mayoría de los asistentes que represente a su vez la mitad del valor de las cuotas de los presentes. Es decir, se ponderan dos elementos: uno personal y otro económico. Si la voluntad de la Ley hubiera sido la valoración de la persona-propietario exclusivamente por su representatividad económica manifestada en la cantidad de sus cuotas de participación en la propiedad conjunta la solución más lógica habría pasado por la eliminación del elemento personal como factor corrector o de equilibrio frente a la mera representatividad económica. Mas su inclusión y permanencia en la ley sugiere una mayor coherencia de la solución que se inclina por el postulado «un propietario, un voto», con independencia de sus cuotas de participación, criterio que, como más aconsejable, merece ser acogido. Es verdad que la ley no resuelve el problema concreto de manera clara. Mas sí aparece nítidamente que la ley no ha querido otorgar una preponderancia total de unos propietarios (los más fuertes) sobre otros (los más débiles), no obstante ponderar la importancia de las cuotas de participación. En consecuencia el cómputo ha de hacerse por personas una a una, es decir, de modo que tenga un solo voto el propietario de varios pisos. Por ello, se estima el motivo casacional invocado.Dicha jurisprudencia se ha venido manteniendo en las distintas Audiencias Provinciales del país como la SAP de Asturias núm. 519/2001, de 24 de octubre, la SAP de Vizcaya núm.198/2011, de 14 de abril, la SAP de Cantabria núm.350/2010, de 26 de mayo y la SAP de Huesca núm.165/2004, de 21 de septiembre, entre muchas otras.

En suma, aunque se trate de dos locales diferentes, los propietarios tienen un solo voto y su cuota de participación tendrá que ser computada en su totalidad siendo esta de 24,08% (11,42%+12,66% según la escritura por ellos aportada y que obra en el acon. 3, doc.1).

Por todo lo anterior, el acuerdo impugnado no es contrario a la ley y no es nulo.

En cuanto al punto 4º del acuerdo,consistente en la reparación de las humedades de las baldosas y las bajantes comunitarias, expresa la parte actora que la Comunidad ha votado en contra a pesar de que se acompañó un presupuesto de reparación de los daños de los locales. Por otro lado, la parte demandada expresa que las humedades existen en todo el edificio y que no es un problema que afecte únicamente a los locales siendo así que es un tema que corresponde tratar a todos los vecinos no pudiendo pretenderse que se arregle únicamente la humedad de los locales. Añade también que solo se aporta un único presupuesto cuando deberían de ser dos y que la Comunidad no se niega a arreglar las humedades, pero debe de arreglarse en su totalidad.

En el acto de la vista, Casiano indicó que el edificio tiene problemas de capilaridad y que afectan a la totalidad del edificio y no solo a los locales siendo así que la Comunidad no se niega al arreglo, pero entiende que tiene que arreglarse todo pues existen daños en las paredes del edificio. Además, expresa que tenían que presentarse dos presupuestos. Añadió también que las humedades no estaban reparadas, que los propietarios del local no les permitieron acceder por lo que desconocen los daños.

Valentín, expresó que no pudo entrar en los locales y que en el portal había filtraciones por permeabilidad siendo así que estas subían un metro. Indicó que el presupuesto que realizó lo hizo para toda la Comunidad de Propietarios y que si solo se arreglasen los locales sería como poner un parche. Añadió que el problema de humedad viene de la tierra y sube por capilaridad por las paredes por lo que tenía que arreglarse el cimiento de todo el edificio.

El perito Florian manifestó conocer el informe de Porfirio. Expresó que la cimentación de un edificio por el hecho de que tenga huecos, en este caso, los portones, no queda interrumpida, lo que se trata es de reformar o mejorar las condiciones en las que se encuentra la cimentación, luego la cimentación debajo de los portones existe y hay que reparar todo el perímetro. Añadió también que hay unidades de obra que se miden a cinta corrida y que, en este caso, en el de la cimentación, no procedía descontar nada máxime cuando debajo de los portones hay cimentación. Respecto de la diferencia de precio con el contenedor, él manifestó haber presupuestado tanto el precio del contenedor, las tasas municipales como la descarga de residuos en centro homologado por lo que incluía todo. Indicó que él era arquitecto técnico y que le llamaron para ver las humedades del local. Manifestó que solo había entrado al local y que no había entrado al portal. También expresó, en relación a los pilares, que la humedad afecta a la estructura del edificio, que entiende que habrá más humedad y no solo en el área que había visitado. No obstante, también expresó que la humedad estaba concentrada principalmente en el área más amplia de la superficie que ocupa el edificio. A la pregunta formulada por la letrada de la parte demandada sobre si la humedad afectaba a la estructura de los pilares y ello confirmaba que la humedad procede del subsuelo siendo así de todo el edificio, el perito expresó que probablemente ocurriera así pero que no lo podía manifestar porque su informe se limitaba al área que había visto y había comprobado. Respecto la referencia a los pilares del edificio, indicó que era una alusión general y que no se indicaban todos los pilares, que había una diferencia de matiz.

El perito Ángel, indicó que trabajaba como perito para cualquier aseguradora particular y que le llamó Axa para que visitase un edificio. Expresó que vio las humedades en toda la DIRECCION003 del edificio, tanto en el portal como en un local particular y en la zona de trasteros y que estas eran humedades por filtraciones por capilaridad. Indicó que eran filtraciones procedentes del terreno, humedades procedentes del terreno por un defecto de aislamiento unido con una subida del nivel freático en épocas puntuales. Manifestó que había visto el local y que las humedades lo eran de todo el edificio por lo que habría que hacer una impermeabilización de la cimentación. A la pregunta sobre si el local estaba en DIRECCION003 y se hacía una reparación e impermeabilización en toda la DIRECCION003 se cortaría el acceso de la humedad a la parte superior de la DIRECCION003 indicó que sí, que habría que impermeabilizar perimetralmente toda la cimentación del edificio y a partir de ahí, las humedades se eliminarían.

El perito judicial Porfirio, respecto de los portalones expresó que el agua subía por la pared y que donde hay portalones no hay pared, que podría quedarse la humedad en la solera, pero si el resto del muro se ha cortado con una tela asfáltica, una tela impermeabilizante, nunca va a subir la humedad. Añadió que la solución de poner una tela picando el muro y colocando la tela que cortase la subida del agua por el muro ya no haría falta si ahí no hay muro. A la pregunta sobre si no se hacía la reparación de la cimentación volvería a haber humedad indicó que sí. En cuanto a la medición en cinta corrida, indicó que dependía del tamaño del hueco, que se suele descontar si tiene más de 2m y que si no, que si no tenía mucha superficie el hueco no se descuenta pero que si tenía mucha sí. Sobre el contenedor, expresó que la tasa del Ayuntamiento no la había incluido pero que el resto sí por lo que el precio podría incrementarse. Manifestó también haber estado en el edificio, que solo había hablado de los locales en su informe, que se trataba de una humedad por capilaridad que afectaba a todo el edificio y que lo ideal sería arreglar todo el edificio para cortar la humedad.

Respecto de la prueba documental, resultan relevantes los informes periciales del acon.3, doc.30, acon.15 y acon.46, el presupuesto y burofax de la parte actora incluidos dentro del acon.3, doc.3 y 4 y acon.3, doc. 5 y 6 y el burofax de la parte demandada y los presupuestos aportados por ella que obran en el acon.63.

El art. 10 de la LPH reza de la siguiente manera 1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.

2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales.

Examinada el acta que contempla el acuerdo impugnado se indica expresamente que Con respecto a este punto, la comunidad no sabe de dónde sacan este presupuesto, sin tener ningún informe que acredite los daños mencionados en los locales por su dueña. La comunidad no se niega a reparar estos u otros daños que pudieran darse por humedades o filtraciones de agua, siempre y cuando estén debidamente justificados. Se realiza la votación para ver si se aprueba este presupuesto: Votos a favor del presupuesto: 1 voto de los dos locales y el 24,08% de coeficiente. Votos en contra de este presupuesto: Pisos 1º y 2º y un total de coeficiente del 75,92%. Se rechaza dicha propuesta.

El primer requerimiento que formulan los actores es de fecha 19 de abril de 2023 al que acompañan un presupuesto y, el segundo es de 16 de junio de 2023 al que no acompañan nada más. La Junta se celebró el día 7 de julio de 2023 y a esta únicamente se acudió con el presupuesto ya aportado. Posteriormente, el día 3 de junio de 2024 se solicita el acceso a los locales por parte de la Comunidad de Propietarios para poder realizar un presupuesto.

Examinado el informe pericial de los actores, este fue firmado por el perito el día 6 de septiembre de 2023. El propio informe expresa que Ha sido preciso realizar tres visitas a los dos locales- personación "in situ" los días 17, 22 y 26 de agosto de 2023-. para poder confirmar y tener la seguridad de la procedencia y origen de la humedad que no solo afecta al cerramiento perimetral de los dos locales, sino que afecta a la estructura de pilares del edificio.

La humedad se puede observar, como se hace visible y afecta también a la base de los pilares de la estructura (ver fotografías nºs.

Para tener la seguridad y poder asegurar la procedencia de la humedad, se ordenó realizar una cata en el pavimento de terrazo; se realizó pegando a la cimentación sobre la que se apoya el cerramiento de fábrica de ladrillo lateral derecho mirando desde el exterior a la fachada por DIRECCION002, en una zona donde se hace muy patente los efectos de la humedad sobre la cimentación y la fábrica de ladrillo. Su localización se señala en la fotografía número

Se ha podido confirmar que la humedad procede del subsuelo, la tierra extraída sobre la que la que se apoya la solera de hormigón en masa tiene un coeficiente de humedad alto, que por capilaridad asciende a través de la solera y de la cimentación en contacto con la tierra.

También se ven afectados los pilares de hormigón armado del edificio, por estar la cimentación cobre la que se apoyan rodeada de tierra húmeda.

La parte de cerramiento en la que es menos visible la humedad es en la fachada de los dos locales por la DIRECCION002, ya que, no existe continuidad del cerramiento al estar interrumpido por los dos portones metálicos de acceso al interior. [...]

Las obras que es preciso realizar para impedir que la humedad procedente de la tierra húmeda, según se ha podido comprobar, y que por capilaridad asciende hasta el cerramiento de fábrica de ladrillo y a la base de apoyo de los pilares de la estructura del edificio.

El informe pericial aportado por la parte demanda expresa que Causa: De las informaciones recabadas durante visita pericial al riesgo asegurado de fecha 18 de septiembre de 2023 en compañía de los propietarios de los pisos y del local de la DIRECCION003 se extrae que debido a las filtraciones procedentes del terreno se producen daños en enfoscado y pintura en todo el perímetro y paredes interiores de la DIRECCION003 del riesgo asegurada afectando tanto a la zona de portal como a los trasteros y zona de contadores y también al local de la DIRECCION003 que se utiliza como garaje y trastero por parte de un particular.

El propietario del local afectado el señor Jesús que no quiere facilitar mas datos , nos informan que las humedades provienen desde el año 2012 aproximadamente y desde entonces viene reclamando a la comunidad la eliminación de las mismas .

Consideramos que las humedades se deben a la combinación de la subida del nivel freático del agua con un defecto del aislamiento en la cimentación del edificio asegurado por tanto se trata de un efecto constructivo y cuyo origen ser debe remontar a la fecha de construcción del edificio es decir el año 1993 si bien es posible que se manifestase tiempo después.

Finalmente, el perito judicial expresó que DEFECTOS: Se observa que todas las paredes del local tienen humedades procedentes del terreno. Son llamadas humedades por capilaridad, que son producidas por la humedad del terreno que es absorbida por los ladrillos, por ser cerámicos, y estar colocados sobre la cimentación directamente sin un sistema de impermeabilización que corte esa unión entre ladrillo y terreno (como indica el informe realizado por mi compañero D. Florian). Se aprecia en las fotografías 1, 2, 3, 4, 5 y 6. [...]

SOLUCIÓN PROPUESTA: La solución consiste en (como indicó mi compañero D. Florian en su informe) picar por tramos de un metro (haciendo varios al mismo tiempo siempre dejando otro metro de seguridad entre tramos) la fábrica de ladrillo, colocación de lámina asfáltica (u otra barrera antihumedad) y posterior sustitución de la fábrica de ladrillo demolida con ladrillo igual al existente.

Pues bien, todos los peritos hicieron referencia en sus informes a un problema de humedad por capilaridad y que esta humedad se debía a un defecto en el aislamiento de la cimentación siendo así que la cimentación es un elemento común ( art.1 de los Estatutos de la Comunidad en relación con el art. 396 del CC) . Además, todos ellos indicaron en el acto de la vista, que habría que reparar todo el perímetro siendo esclarecedora la declaración del perito judicial cuando indicó que él había visitado el local pero que lo ideal sería arreglar todo el edificio para cortar la humedad.

A parte de esto, no puede pasarse por alto la actuación de los actores. Estos presentaron un burofax el 19 de abril de 2023 al que acompañan un presupuesto, un segundo burofax de 16 de junio de 2023 al que no acompañan nada más, en la Junta de 7 de julio de 2023 no aportaron nada más y el informe emitido por su perito fue firmado el 6 de septiembre de 2023. Por otro lado, también le indicaron al perito que emitió el informe presentado por la parte demandada que los problemas de humedades venían desde el 2012.

Pues bien, la parte actora no le ha dado una oportunidad real a la Comunidad ni para conocer los daños ni tampoco para poder determinar cuál era el alcance de estos. La Comunidad no se ha negado a la reparación tal y como se desprende del acta y de la propia actuación de la misma al aportar presupuestos para todo el edificio. Es más, Valentín manifestó que había hecho el presupuesto para la Comunidad en su totalidad a pesar de que no pudo entrar en los locales. Posteriormente, la Comunidad volvió a solicitar el acceso a dichos locales mediante un burofax siendo este de 3 de junio de 2024 y, finalmente, aportó otro presupuesto de fecha 28/06/2024 en el que se contemplaba tanto la impermeabilización en el portal como la impermeabilización en el local.

Las obras que pretenden ejecutarse son obras necesarias y que afectan a elementos comunes por lo que, si bien no requieren acuerdo previo, sí que debe aprobarse el acuerdo de la distribución de la derrama permitente y la determinación de los términos del abono. Ello es lo que ocurrió en el presente caso, la Comunidad no se negó a la necesidad de la reparación pero sí al presupuesto aportado y ello, resulta totalmente lógico no solo porque el problema afecta a toda la Comunidad y lo oportuno sería repararlo todo a la vez sino porque los propietarios de los locales únicamente aportaron un solo presupuesto que contemplaba el arreglo exclusivamente para sus locales sin aportar otros presupuestos que permitiesen elegir entre unos montantes u otros o que contemplasen la reparación total.

Por otro lado, según se indicó en el informe pericial aportado por la demandada, el actor manifestó que los problemas de humedades se venían produciendo desde el año 2012. No obstante, no se ha aportado ningún acta que acredite tal aseveración.

En el informe aportado por la parte demandada se pueden observar, a través de las fotografías, los daños causados en el portal.

En este caso, la actuación de la Comunidad ha sido coherente y diligente. Es evidente que tiene que procederse a la reparación de los daños de las humedades más pronto que tarde, pero de todo el edificio y no solo de una única parte del mismo. No puede imputársele a la Comunidad una actuación obstructiva o que venga desatendiendo las peticiones de los actores pues como puede verse, se trata de una cuestión que se expuso únicamente en una sola Junta y sobre la que los actores solamente presentaron un presupuesto y ningún tipo de informe que acreditase el alcance de los daños manifestados. Además, en el folio 6 del acon.3, del doc. 31 se hace constar por parte de la Junta la necesidad de un informe pericial para que indicase la causa que originaba el problema y la solución al mismo. A su vez, también se indicaba que se quedaría con el perito comunitario como así se hizo con posterioridad.

Por todo ello, este acuerdo tampoco es nulo.

En relación a los puntos 5º y 6ºreferentes a las tuberías de calefacción, la fibra óptica y los tendederos. Expresa la parte actora que las tuberías de gasoil y fibra óptica se encontraban en la fachada del edificio y que dicho acuerdo requería unanimidad de los copropietarios al afectar a elementos comunes siendo así que la propia afectada reconocía la instalación alegando que se había realizado hacía muchos años y que no constaba acreditado. Respecto a la retirada de los tendederos de la fachada, las propietarias votaron nuevamente en contra de dicho acuerdo expresando la hoy parte actora que los tendederos incumplen las ordenanzas municipales por lo que no les quedó más remedio que impugnar este acuerdo. Por otro lado, la parte demandada expresa que todos estos elementos fueron retirados en aras de la buena fe de la Comunidad.

Examinada el acta, se indicó lo siguiente sobre las cuestiones ahora impugnadas Tema calefacción: la propietaria del DIRECCION001 manifiesta lo siguiente: cuando adquirió la vivienda en noviembre de 2002, comunicó a la comunidad a través de un documento que estuvo expuesto durante dos meses en el hall de entrada del edificio, la instalación de una tubería de gas-oil por la fachada del edificio que le permitiera tener, el depósito de gas-oil en el trastero y la caldera de calefacción en el piso.

A esta propuesta da fe la Presidenta de que se llevó a cabo en esta fecha y quiere añadir que durante muchos años han querido los propietarios de las viviendas constituir la Comunidad y distribuir los gastos en función de su uso y, la propietaria de los locales, siempre se opuso, e incluso no quiso abrir una cuenta en Caja España para centralizar los pagos e ingresos que tenía la comunidad en su momento. [...]

Tema Fibra óptica: no se trató por ninguna de las partes.

Sobre los tendederos, Toma la palabra la Presidenta y manifiesta que no se puede quitar los tendederos a su situación anterior, ya que no existe dicha situación, porque los tendederos se encontraban puestos hace 30 años, cuando compro la vivienda, en el mismo lugar que están hoy en día.

Respecto de los cables para la calefacción instalados por una de las propietarias, la propia presidenta corrobora en el acta que tal actuación se llevó a cabo en dichas fechas. Es más, el propio administrador que depuso en el acto indicó que los actores habían comprado los locales en el año 2000 y que nunca habían tenido problemas por estos extremos hasta donde él sabía. Añadió que dichos cables fueron retirados por la buena fe la Comunidad.

Sobre la fibra óptica, nada se trató en la Junta. No obstante, nuevamente el administrador declaró lo ya manifestado y que dicho cable también había sido retirado.

Finalmente, respecto de los tendederos, el administrador se remitió a lo ya dicho e indicó que también habían sido retirados en aras de la buena fe de la Comunidad.

Cierto es que no hay una constancia efectiva de cuando se coloraron dichos elementos en la fachada. No obstante, lo cierto es que la parte demandada ya puso de relieve en su contestación que estos habían sido retirados sin que la parte actora aportase prueba de que dichos elementos aún se mantenían. Además, en el acto de la vista compareció el administrador quien manifestó que efectivamente habían sido eliminados por lo que un pronunciamiento declarando nulo el acuerdo en relación a este punto no tendría sentido ya que sería meramente declarativo al haberse ya eliminado de la fachada dichos elementos que era una de las consecuencias solicitadas por los actores. Así mismo, respecto de la reposición de la fachada a su estado anterior, la parte actora tampoco ha acreditado cual era dicho estado y si bastaba con la mera eliminación o si resultaba preciso alguna actuación más.

Por lo tanto, resulta evidente la falta de prueba de ambas partes sobre estos dos puntos. En este sentido, lo único aportado por la parte actora y, a través del informe pericial, es la fotografía nº21 del acon. 3, doc. 30, folio 16 en donde pueden verse tanto los cables como los tendales. Por otro lado, la parte demandada hizo llamar al administrador de la Comunidad de Propietarios como testigo quien afirmó que dichos elementos ya habían sido retirados. Es esta última prueba a la que se le otorga un mayor valor probatorio debido a la cercanía temporal con el acto de la vista en relación a la fotografía aportada en el informe pericial siendo así que, tratándose de un hecho que ya se había puesto de relieve en la contestación, la parte actora podría haber aportado una nueva fotografía que mostrase que los elementos aún seguían en la fachada. No obstante, no ha sido así y el testigo que ha declarado, bajo juramento de decir verdad, manifestó que ya no estaban en la fachada por lo que se tiene por acreditado que, efectivamente, ya no están dichos elementos en la fachada del edificio.

Por otro lado, la parte demandante indicó que la colocación de los tendales infringía las ordenanzas municipales. Sin embargo, ni aportó dichas ordenanzas ni indicó cual era el concreto precepto infringido.

Por todo lo anterior, este acuerdo tampoco es nulo.

Sobre los nº2 y 3º del orden del día,la parte actora manifestó que no había pago o justificante de las partidas que se contenían en el estadillo de cuentas del año 2022-2023 por lo que votó en contra de la aprobación del estado de las cuentas. Así mismo, respecto de la aprobación del presupuesto de ingresos-gastos del 2023-2024, también los impugnó por carecer de justificante alguno. Por otro lado, la parte demandada indicó que no entendía la impugnación por cuanto se habían presentado todos los justificantes, tanto del anterior administrador como del actual.

Comprobada el acta, indica que 2.- Aprobación si procede de las cuentas del Año 2022-23. A fecha 31 de mayo de 2023, el Local 1 adeuda la cantidad de 254,91€ y el Local 2 adeuda 274,36€. El saldo a dicha fecha es de 1.339,50€ Se le recuerda a la representante de los locales, que el pago de la cuota tiene que realizarse mensualmente, y no pagar la deuda cuando se realiza la Junta de propietarios para así poder votar.Respecto del presupuesto, se indica que Las cuotas para el periodo 2023-24 serán las siguientes: .- Viviendas: seguirán pagando la misma cuota actual: 49,45€ mensual .- Local 1: 12,48€ mensual. .- Local 2: 13,83€ mensual

Sobre dichas cuestiones, me remito a lo ya manifestado con anterioridad en el fundamento de derecho tercero de la presente resolución. La documentación se considera suficiente y fue remitida tanto por el anterior administrador como por el actual y, respecto de los presupuestos, constituyen una anticipación de un ingreso y un gasto por lo que es evidente que a la fecha de aprobación de los mismos no se podía disponer de todas las facturas habida cuenta de que estas aún no habrían sido generadas.

Además, la parte actora hizo referencia a que había sido coaccionada por la parte demandada para que procediese al pago de las cuotas. Una afirmación tan grave como esa merece ser acreditada para que pueda sostenerse. No obstante, la parte no lo ha acreditado pues el mero requerimiento de pago o la nota incluida en la convocatoria (acon.3, doc.9) no supone una coacción. Máxime cuando en ella únicamente se indica A los efectos procedentes, se hace constar que, los propietarios que tengan alguna cuota pendiente, no podrán ejercer el voto el día de la Junta.Evidentemente, tampoco puede pasarse por alto que la obligación de estar al corriente de las cuotas para poder votar nace de un imperativo legal y constituye una obligación de los propietarios. A estos efectos, el art. 15.2 de la LPH señala que Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto. El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto, cuya persona y cuota de participación en la comunidad no será computada a efectos de alcanzar las mayorías exigidas en esta Ley.

Por todo ello, estos acuerdos tampoco son nulos.

En conclusión, ninguno de los acuerdos impugnados por la parte actora y contenidos en el acta de 7 de julio de 2023 es nulo gozando todos ellos de validez.

QUINTO.- COSTAS.

Dada la desestimación de la demanda procede la imposición de las costas a la parte actora conforme a lo dispuesto en el art. 394.1 de la LEC.

Vistos los preceptos legales invocados, y demás normas de general y pertinente aplicación