Sentencia Civil 503/2024 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 4, Rec. 1208/2022 de 16 de diciembre del 2024

PRIMEIRO.Pretende a comunidade de propietarios demandante, ao abeiro do establecido nos arts. 7.1 e 9.1.a) LPH, que a demandada, propietaria da vivenda sita no andar 6ºA, proceda á retirada dos elementos que peche que tería disposto sobre a fachada do inmoble, a xeito de galería, en substitución da que anteriormente tivera colocado. Por entender que non contaba coa necesaria autorización da Comunidade a tal efecto, e porque, en todo caso, viña romper o elemento de peche colocación a configuración exterior do inmoble e a homoxeneidade estética da fachada principal do edificio. O cal non lle impediría, ao seu entender, proceder á colocación de ventanais de similares características aos existentes noutras vivendas do inmoble. A cuxo respecto non deixou de salientar a demandante que os de autos viñan diferenciarse de xeito substancial tanto polo número de ocos existentes, como por non presentar todos eles o mesmo tamaño, por permitir a súa apertura sobre a fachada, ou por presentar persianas.

A demandada, pola súa banda, formulou oposición á demanda, cuestionando, de entrada, a validez do acordo adoptado na xunta de propietarios de 3 de marzo de 2022, no que viña revogárselle a autorización para a colocación daquel elemento de peche. Por entender que era radicalmente nulo. Dunha banda, por non ter sido adoptado pola maioría dos asistentes á xunta, xa que, malia teren concorrido 18 propietarios, unicamente tería sido reflectido na acta o voto de 17 deles. Dos que 9 terían sido favorables a revogar a autorización. E, doutra, porque tampouco alcanzaba o voto favorable daqueles 9 propietarios a metade dos cotas de participación dos propietarios asistentes.

Entendía a demandada que adopción daquel acordo, en tales condicións, constituía un fraude de lei e debía ser censurado por contrario á boa fe e constitutivo de abuso de dereito. O cal avalaría a súa declaración de nulidade sen sometemento a prazo de caducidade de ningún tipo

En todo caso, e traendo a colación eses mesmos argumentos, non deixou a demandada de opoñerse á pretensión de retirar a galería. Por entender que constituía un abuso de dereito e incorría en trato discriminatorio. Pois dificilmente podería esgrimir a Comunidade demandante a salvagarda dunha homoxeneidade estética da fachada cando veu tolerando, no decurso dos anos, actuacións que poñían de manifesto a súa despreocupación ao respecto. Pois, ademais de non figuraren pechados todos os balcóns, podía apreciarse que non todos os pechados o terían sido respectando o mesmo criterio estético. Tanto na fachada principal como na traseira. Pois non todas as galerías tiñan o mesmo número de ocos, nin todos os elementos fixos tiñan as mesmas características, nin gardaban unha homoxeneidade na súa disposición vertical, nin tiveron sido empregados perfís da mesma cor (especialmente, no caso das terrazas, que tiveron sido pechadas só de xeito parcial, e con elementos de cor marrón).

SEGUNDO.Non pode dicirse que lle falte razón ao demandado cando pon de manifesto que o acordo comunitario polo cal foi autorizado o presidente da comunidade para acudir á vía xudicial solicitando a retirada da galería litixiosa non tería acadado as necesarias maiorías que, consonte ao establecido no art. 17.7 LPH, permitirían a súa aprobación. Pois, ademais de non constar o sentido do voto do propietario do 5ºA, malia figurar na lista de asistentes (e o acordo tería sido adoptado por unha maioría de 9 votos fronte a 8, de tal xeito o sentido daquel voto -se realmente foi emitido- podería condicionar incluso o resultado a votación), tampouco podería dicirse que o voto da maioría de propietarios favorable á retirada da galería representara, asemade, máis da metade do valor das cotas de participación dos asistentes (20,80% de votos favorables, fronte ao 42% do total dos asistentes).

Malia non teren sido aclarados os motivos polos que o non chegou ser contabilizado aquel voto (ou se foi incorrectamente incluído o propietario omitido na listaxe de asistentes), o certo é que, sendo claro o sentido do acordo, favorable á retirada da galería, pesaba sobre o propietario disidente a carga de impugnalo en prazo. Especialmente se a discrepancia tomaba como fundamento a contravención das prevencións normativas da LPH sobre o réxime de maiorías.

Así as cousas, aínda que a parte demandada entendía que, por tratarse dun acordo radicalmente nulo, non estaría sometido ao prazo de impugnación (como aqueloutros aos que se refería o art. 18 LPH) , o certo é que só cabería falar de nulidade radical dun acordo comunitario en caso de "infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley" ( STS de 7 de marzo de 2002 EDJ 2002/3513).

Remitindo en tales casos a súa declaración de nulidade ao establecido no art. 6.3 CC, nin cabería sometela, certamente, a prazo ningún de caducidade ou prescrición, nin sería tampouco necesario facela valer por medio de reconvención, senón, incluso, por vía de excepción, ao abeiro do establecido no art. 408.2 LAC. A diferenza do que habería de ocorrer coa impugnación dos acordos comunitarios contrarios ás previsións normativas da LPH ou dos Estatutos. Cuxa declaración de nulidade só podería facerse valer mediante reconvención, tal e como tivo indicado a STS de 19 de outubro de 2005 (EDJ 2005/165814), ou as SSAP de Huesca, Sección 1ª, de 18 de outubro de 2021 ( EDJ 2021/812845), de Madrid, Sección 25ª, de 29 de outubro de 2018 (EDJ 2018/644459); de Madrid, Sección 8ª, de 29 de decembro de 2017 (EDJ 2017/301681); ou de Málaga, Sección 5ª, de 27 de novembro de 2017 (EDJ 2017/336398).

Sexa por non ter deducido a pretensión impugnatoria mediante a dedución da correspondente reconvención, sexa por ter excedido incluso o prazo anual para a impugnación dos acordos contrarios ás previsións da LPH ( art. 18.3 LPH) , dificilmente poderían ser tomados en consideración, xa que logo, os argumentos da parte demandada contrarios á validez do acordo que lexitimaba a presente reclamación. E aínda que a parte demandada entendía que radicaba o fundamento da nulidade do acordo no seu carácter fraudulento, e por ter sido adoptado de mala fe e con abuso de dereito, dispensando un trato discriminatorio á demandada, cabería precisar que, alén de tratarse de argumentos cos que podería soster a súa oposición a unha pretensión como a de autos, non serían, alén da cita das correspondentes previsións normativas, os que realmente viñeron ser invocados como fundamento da pretendida declaración de nulidade do acordo adoptado na xunta de propietarios de 7 de marzo de 2022, senón a contravención das previsións normativas relativas ao réxime de maiorías para a aprobación de acordos.

Así as cousas, malia non faltarlle razón á demandada -canda menos- cando advertía que o acordo non tería acadado a maioría das cotas de participación dos asistentes, non por tal motivo caberá declaralo sen efecto no presente proceso. O cal non impedirá que poidan ser tomados en consideración os argumentos que a levaron a opoñerse á pretensión de retirar a galería, so pretexto do seu carácter abusivo e discriminatorio, consonte á doutrina xurisprudencial que así o avalaría.

TERCEIRO.Non ofrecendo a menor dúbida que unha actuación como a despregada pola executada, pechando o seu balcón cunha galería, precisaría da necesaria autorización comunitaria, por afectar á configuración exterior dun elemento comunitario, como sería a fachada do inmoble ( arts. 7.1 e 9.1.a) LPH) , tampouco a ofrece que non veu contar a demandada con autorización algunha da comunidade cando procedeu á súa instalación.

Así viría deducirse da intervención que no seu nome tivo o seu fillo na xunta de propietarios celebrada o día 26 de novembro de 2019, na quenda de rogos e preguntas. E aínda que nesa mesma xunta non lle foi requirida a súa retirada, senón que incluso se lle autorizou á colocación dun vinilo ou varanda, na procura dun efecto estético similar ao das restantes galerías colocadas na fachada, na posterior xunta de 3 de decembro de 2020 (á que tivera sido remitida a definitiva valoración da xunta de propietarios -pasando neste caso a formar parte a cuestión da correspondente orde do día), veu ser finalmente rexeitada a autorización, emprazando á demandada para a colocación de ventás idénticas ás xa existentes. O cal veu ser ratificado na posterior xunta de 7 de marzo de 2022, na que a xunta considerou insuficiente a solución estética propiciada pola colocación duns novos vinilos.

Agora ben, malia non contar a demandada con autorización comunitaria (e sería precisa aínda que só viñera alterarse configuración estética ou estado exterior que presentaba a fachada, STS de 4 de abril de 2014 EDJ 2014/99463), xulgaba abusivo o proceder da Comunidade ao esixirlle a retirada das ventás so pretexto de ter alterado a homoxeneidade estética e a configuración exterior da fachada. Pois, ao seu entender, non tería deixado a Comunidade de tolerar o peche dos balcóns con galerías, nin podería dicirse que se tivera coidado de esixir ao respecto a mesma coherencia estética que de xeito rigoroso lle reclamaba a ela. De tal xeito que xulgaba abusiva a súa negativa ao respecto. Por dispensarlle un trato discriminatorio, en comparación cos restantes propietarios que, sen teren observado unha homoxeneidade estética, tiveran tamén pechado os seus balcóns con ventás.

Tendo sido avalado xurisprudencialmente semellante prantexamento defensivo, obrigaría a atender ás particularidades de cada caso. Tendo aclarado a STS de 31 de outubro de 2013 (EDJ 2013/209313) que "no es suficiente con que exista una obra autorizada para que se estimen abusivas todas las acciones que se ejerciten frente a la nuevas alteraciones; sí se considera abuso del derecho cuando, a la vista de las circunstancias, se aprecia la inexistencia de justa causa o de finalidad que no puede considerarse legítima, sin que el que acciona obtenga beneficio alguno y perjudique a otro propietario".

Pois ben, aínda que no caso de autos non viña opoñerse a Comunidade demandante ao peche do balcón por parte da demandada, senón que viña esixirlle que o fixera mediante un acabado igual aos xa pechados, non podería dicirse, en principio, que viñera resultar abusiva a pretensión de garantir a homoxeneidade estética da fachada, evitando consentir determinadas solucións que puideran rematar propiciando, mediante pequenas e sucesivas variacións, un resultado final incoherente.

Agora ben, para desbotar o posible trato discriminatorio, non só cabería atender ás circunstancias nas que tiveron sido consentidas -ou non- as obras anteriores, e á súa maior ou menor semellanza coas de autos, senón que, tratándose, como neste caso, dunha discrepancia sobre a homoxeneidade estética da fachada, debería encararse o xuízo comparativo, chegado o caso, coa maior obxectividade posible. Posto que "el principio de igualdad prohíbe las desigualdades que resulten artificiosas o injustificadas por no venir fundadas en criterios objetivos y razonables, según criterios o juicios de valor generalmente aceptados" ( STS de 9 de xaneiro de 2012 EDJ 2012/5033).

Polo que respecta ao caso de autos, aínda que non transcenderon as circunstancias nas que a Comunidade demandante rematou consentindo o peche dos outros balcóns, nin sequera foi quen de obxectar que tivera formulado no seu momento algún tipo de oposición ou reparo. Nin sequera por razóns estéticas. De tal xeito que, ao tratarse en todos os casos do peche de balcóns que presentaban as mesmas características construtivas, non podería realmente dicirse que non viñeran constituír precedentes axeitados para establecer a comparación que permitira censurar un posible trato discriminatorio.

Pois ben, semellando claro que as ventás colocadas pola demandada non serían idénticas a ningunha das xa colocadas na fachada principal do edificio, tampouco podería obviarse que estas últimas tampouco eran idénticas entre si. De tal xeito que cabería determinar, á vista das galerías xa colocadas, ata onde alcanzaría a homoxeneidade estética que a Comunidade demandante pretende defender. Valoración que non deixará de propiciar, a non dubidalo, un certo relativismo, no que cadansúa parte veu poñer o acento naqueles particulares que, ao seu entender, evidenciaban a continuidade estética (a Comunidade) ou a súa incoherencia (a demandada). E aínda que, como fora indicado, haberá de procederse ao respecto coa maior obxectividade posible, non caiba finalmente desbotar unha valoración ponderada, que incluso relativice a pretendida relevancia dalgúns elementos diferenciais.

Sen embargo, non semella que caiba poñer o acento nalgúns outros elementos diferenciais. Como que uns balcóns figuren pechados e outros non. Pois, malia ser evidente que non deixaría de propiciarse de tal xeito unha evidente incoherencia estética, nin viña pretender a Comunidade prohibirlle á demandada pechar o seu balcón, nin podería esgrimir a demandada tal solución para pechar o seu do xeito que mellor lle pareza. Pois, aínda que non se lle podería esixir aos propietarios que pecharan os seus balcóns, si podería establecer cautelas en aras a garantir unha futura igualación da fachada "pro futuro". De tal xeito que a referencia, como fora indicado, viría constituída polos ventanais xa dispostos.

Doutra banda, podería ser cuestionable tomar como referencia, a este respecto, os colocados na fachada traseira do inmoble (na que, alén de atopárense pechados a práctica totalidade dos balcóns, non semella que as solucións tiveran diferido en exceso das dispostas na fachada principal -coa única excepción do emprego de persianas nunha vivenda). A fin de contas, aínda que tamén sería accesible ao público, non deixaría de selo desde un lugar previsiblemente menos concorrido cá vía pública. O cal outorgaría maior relevancia á preocupación da Comunidade pola continuidade estética da fachada principal. E incluso a STS de 12 de decembro de 2012 (EDJ 2012/277490) avalaría esta distinción.

E tamén poderán relativizarse as evidentes diferenzas que presentan os peches das dúas terrazas, en comparación cós dos balcóns. A fin de contas, ao tratarse dun espazo aberto, sen cuberta (a diferenza dos balcóns), presentarían unha singularidade que non os permitiría tomar como axeitado elemento de comparación a estes efectos. E, menos aínda se, tal e como sostiña a parte demandada, viña implicar o seu peche unha infracción urbanística.

Con estas precisións, e cinguíndose, xa que logo, aos oito andares da fachada principal, pode apreciarse que, así como nalgúns casos foron dispostas galerías aparentemente idénticas (caso do DIRECCION001, DIRECCION002 e DIRECCION003, que tamén semellan idénticas ás do DIRECCION004, DIRECCION005, DIRECCION006 e DIRECCION007), as do DIRECCION008 e DIRECCION009, malia tratarse tamén de estruturas fixas nas que unicamente sería practicable a parte central deslizando as fiestras mediante rieis, presentan variacións de cor, groso da perfilería e número e tamaño dos ocos. Que, aínda que non evidenciarían unha grande diferenza estética, non deixarían de propiciar, tal e como salientou o perito que informou á instancia da demandada, Sr. Jose Augusto, a falta de continuidade na vertical das montantes da carpintería. Que sería unha das obxeccións que cabería formular ao peche escollido pola demandada. Que tamén presentaría perfís de maior grosor e un diferente número e tamaño dos ocos.

Así as cousas, aínda que probablemente viñera tratarse dos primeiros balcóns pechados na fachada principal (óllese a fotografía xuntada ao informe pericial do Sr. Jose Augusto, datada no ano 2003, na que, ademais do DIRECCION008 e do DIRECCION009, só terían sido pechados os DIRECCION005, DIRECCION002 e DIRECCION004), non podería obviar a Comunidade que, ao tolerar aquelas variacións sobre unha solución técnica en principio idéntica, non podería traelas agora a colación para obxectar que a solución escollida pola parte demandada presentaba perfís de maior grosor, que non cadrasen coa vertical das outras montantes, ou que o número e tamaño dos ocos fose diferente.

Asemade, ao ter colocado a demandada uns vinilos sobre as ventás -tal e como lle tería solicitado a Comunidade-, viría incluso garantirse idéntica aparencia estética cá da parte fixa das restantes galerías. O cal non permitiría obviar, malia a todo, algunhas salientables diferenzas entre o peche da demandada e todos os demais. Que serían, dunha banda, o emprego de ocos de diferente tamaño (máis anchos os da esquerda cós da dereita -vistos todos eles de fronte). E, doutra, que poidan ser pregados os máis pequenos para a súa apertura, deixando aberto un oco superior á terceira parte da totalidade do balcón.

Tamén puxo a demandante especial énfase no emprego de persianas nos ocos de maior tamaño. Que, certamente, non se apreciarían en ningún dos peches da fachada principal (si no dun dos peches da fachada posterior). Aínda que, en última instancia, non semella que o efecto de descontinuidade estética que puidera propiciarse houbera de ser moi diferente, na distancia, có habería de propiciar o emprego de cortinas interiores. Que, canda menos, utilizaría unha vivenda na fachada principal (o DIRECCION007). E cuxo efecto estético pódese comprobar á vista das fotografías que da fachada traseira do edificio xuntou o Sr. Jose Augusto ao seu informe. De aí que poida relativizarse esta discordancia estética e desbotarse a pretensión da demandante de corrixila.

En definitiva, aínda que non poida dicirse que o estado da fachada presente tal falta de homoxeneidade estética que resulte abusivo censurar, por discordante, a solución escollida pola demandada, tampouco presentaría tal grao de homoxeneidade que permitira desbotar por completo aquela solución, só risco de operar con excesivo rigor. E, sendo evidente que, por moitas variacións que presenten as galerías colocadas con anterioridade, ningunha delas contaba con algúns ocos de diferente tamaño, nin, tampouco, coa posibilidade de pregalos e retiralos para a apertura dun oco de grandes dimensións, non contarían ditas particularidades co aval de ningún precedente que puidera ser esgrimido como exemplo de trato discriminatorio por parte da Comunidade. De aí que, dando parcial acollemento á demanda, e sen poñer en cuestión a conformidade da Comunidade co dereito da demandada a pechar o seu balcón, tal e como aparece actualmente configurado, unicamente caberá impor ao demandado a retirada do peche no que veña desviarse daqueles dous particulares. O cal non lle impedirá colocar, no seu canto, outro que presente todos os seus ocos do mesmo tamaño (en número non superior aos 10, que é o máximo que non excede ningún dos peches) e cuxo sistema de apertura non difira dos que presentan os outros peches.

CUARTO.Á vista do que vén de ser indicado, debe entenderse parcialmente acollida a demanda, o cal impedirá efectuar pronunciamento condenatorio en materia de custas procesuais.