Sentencia Civil 218/2025 Juzgado de Primera Instancia de Ferrol nº 4, Rec. 535/2024 de 27 de marzo del 2025

PRIMERO:Objeto del proceso.

Los demandantes, ejercitando, una acción negatoria de servidumbre de paso, solicitan que:

-Se declare que la finca registral número NUM000 del Registro de la Propiedad de Ferrol, de titularidad de los demandantes, descrita en el hecho primero de la demanda, no se encuentra gravada por servidumbre de paso alguna a favor de la finca descrita en el hecho segundo de la demanda, finca registral número NUM001 del Registro de la Propiedad de Narón, condenando a los demandados a estar y pasar por dicha declaración, y a abstenerse en lo sucesivo a pasar por la finca propiedad de los demandantes para acceder a la finca descrita en el hecho segundo de la demanda.

-Se condene a los demandados al pago de las costas.

Los demandados se oponen alegando, en síntesis, que no existe servidumbre de paso alguna sobre la finca de los demandantes. La porción de terreno litigiosa es propiedad de los demandados.

SEGUNDO:Fincas de las partes.

A) Erica y Inocencio (demandantes) son propietarios, en pleno dominio, con carácter ganancial, de la finca que se describe así: "Municipio de Valdoviño, DIRECCION000. En el DIRECCION001, una casa, con corral y todas sus demás holganzas, ocupando una superficie total de noventa metros cuadrados, de los que corresponden a la casa unos cincuenta metros cuadrados. Linda el conjunto: Norte, Ezequias y tierra de estas herencias; hoy, pared medianera de la casa de Joaquín; Sur, más terreno de la parte vendedora, caño de agua en medio; Este, camino público; y Oeste, más de la parte vendedora".

Referencia catastral: NUM002.

Título: los demandantes compraron la finca a Luis Angel mediante escritura de compraventa otorgada ante el Notario de Narón don Luis Camilo Landeiro Aller, en fecha 27/01/1999, bajo el número 206 de su protocolo.

B) Bárbara y Pablo (demandados) son propietarios, por mitad y proindiviso, con carácter privativo, de la finca que se describe así: Municipio de Valdoviño, DIRECCION000. Casa señalada con el DIRECCION001. Vivienda unifamiliar compuesta de planta baja, planta primera y desván, con una superficie total construida de 179 metros cuadrados de los que corresponden: a la planta baja, destinada a vivienda 73 metros cuadrados; a la planta primera, destinada a vivienda, 77 metros cuadrados; y al desván, destinado a almacén, 29 metros cuadrados.

Está rodeada de una parcela destinada a labradío que mide 14 áreas y 34 centiáreas. Todo forma un solo conjunto que mide 15 áreas y 11 (antes 1507) centiáreas. Dicho conjunto linda: Norte, parcela NUM003 de Elias; Sur, parcelas NUM004 que se describe a continuación, NUM005 de los vendedores, NUM006 de Inocencio, y la parcela NUM007; Este, camino y las parcelas NUM008 de Doroteo y NUM006 de Inocencio; y Oeste, camino.

Referencias catastrales: la de la casa: NUM009, y la de la rústica: NUM010.

Es la finca NUM001 del Registro de la Propiedad de Narón.

Título: los demandados compraron la finca a Leandro, Nicolas, Celso, Victoria, Lucía, Francisca, Alvaro mediante escritura de compraventa de fecha 06/05/2019 autorizada por la Notaria de Cedeira doña María José Martínez Badás (número 494 de protocolo).

TERCERO:Acción negatoria de servidumbre de paso.

Los demandantes solicitan que se declare que la finca de su propiedad (descrita en el apartado A del anterior fundamento jurídico) no está gravada con una servidumbre de paso a favor de la parcela propiedad de los demandados (descrita en el apartado B del anterior fundamento jurídico). Los demandados, por su parte, alegan que, en efecto, la finca de los demandantes no está gravada con ninguna servidumbre de paso. La porción de terreno litigiosa es propiedad de ellos, no de los demandantes.

La acción negatoria de servidumbre exige que la parte actora pruebe la propiedad de la finca sobre la que se ejerce el gravamen cuya existencia niega.

El derecho de propiedad se presume libre por lo que cualquier limitación del dominio, como es un derecho real de servidumbre, debe quedar claramente probada ( STS 13/10/2010, STS 15/06/2009, 22/12/2008), prueba que compete a la parte que alega la limitación del dominio.

La porción litigiosa es el terreno que discurre entre la fachada Norte de la casa de los demandantes (donde tiene una puerta de acceso y una ventana en la planta baja y dos ventanas en la planta primera) y la fachada Sur de la antigua casa de Joaquín (hoy, de los demandados, y que aparece en los planos de los Peritos, pero no consta en el Catastro). Tanto los demandantes como los demandados afirman que ese terreno es de su propiedad:

-Los demandantes sostienen que su finca linda al Norte (según su título) con " Ezequias y tierra de estas herencias; hoy, pared medianera de la casa de Joaquín".

-Los demandados afirman que su finca linda al Sur (según su título, el Catastro y el Registro de la Propiedad) con parcelas NUM004 (también adquirida por los demandados en la escritura pública de fecha de fecha 06/05/2019 autorizada por la Notaria de Cedeira doña María José Martínez Badás), NUM005 de los vendedores, NUM006 de Inocencio, y la parcela NUM007.

La parcela NUM006 es actualmente la de los demandantes.

La cartografía catastral no se ajusta al título de los demandantes. Por el contrario, sí se ajusta al título de los demandados, inscrito en el Registro de la Propiedad. Todo parece indicar que la escritura de compraventa de los demandados recogió los linderos que reflejaba el Catastro, pero es evidente que la cartografía catastral contiene errores, como, por ejemplo, no reflejar la construcción situada enfrente de la fachada Norte de la casa de los demandantes (la antigua casa de Joaquín, cuya fachada Sur se refleja en las fotografías 1 y 2 del informe del Perito Sr. Baltasar). Tampoco refleja el catastro la construcción anexa a la fachada Norte de la casa de los demandantes (almacén, que aparece en los planos de los Peritos y en la fotografía nº 3 del informe del Perito Sr. Baltasar). En definitiva, la cartografía catastral no refleja la realidad de las fincas. Los errores en el catastro moderno son, según la experiencia de esta juzgadora, relativamente frecuentes, y detonante, en ocasiones, de conflictos entre vecinos mal avenidos.

Los testigos no han clarificado la cuestión relativa a la titularidad del terreno litigioso:

Berta declaró que vivió en la casa que hoy es propiedad de los demandados con su esposo Ezequias, quien la vendió a Joaquín. Siempre entendió que el límite entre ambas propiedades era la pared medianera. Entre esa pared y la casa de Luis Angel (hoy, los demandantes) había un buen trozo de terreno. Por ese terreno pasaban los de las dos casas. Preguntada de quien era el terreno, manifestó: "sería das duas casas".

Estanislao (hijo de Berta y Ezequias) que también vivió en la casa, declaró que el límite entre la casa vieja (hoy de los demandados) y la casa de Luis Angel (hoy, de los demandantes) era una pared medianera. Había un trozo de terreno que le llamaban " DIRECCION002". Ese trozo de terreno no era propiedad de su padre, pero pasaban por allí. Ese terreno pertenece a la casa de los demandantes.

La testigo Delfina declaró que nació allí y que el terreno era de Luis Angel, hoy de los demandantes. Este testigo es tía de la demandante Erica por lo que su declaración no goza de garantías de objetividad.

El testigo Leandro no realizó una declaración creíble porque, a preguntas del Letrado de la parte demandante, manifestó desconocer todo los relativo a las fincas y, al ser preguntado por el Letrado de la parte demandada, pareció recuperar repentinamente la memoria.

Lucía (una de las vendedoras de la finca a los demandados) declaró que tenía entendido que esa porción de terreno era de su padre, Joaquín (hoy, de los demandados)

Coral (que reconoció tener amistad con los demandados) declaró que creía que el terreno era de Ezequias (se refiere a Ezequias, anterior propietario de la casa que ahora pertenece a los demandados)

Nicolas (uno de los vendedores de la finca a los demandados) declaró que su padre era Joaquín y que el terreno era propiedad de su padre, pero se usaba por las dos casas (la de su padre, y la de Luis Angel) de forma indistinta.

El testigo Luciano (que reconoció tener amistad con los demandados) declaró que ese terreno era de Joaquín (hoy, de los demandados)

Los informes periciales tampoco clarifican la cuestión relativa a la titularidad del terreno litigioso:

-En el informe del Perito Sr. Baltasar se indica que la parcela de los demandantes tiene una superficie real de 248 metros cuadrados y sobre ella se sitúa una vivienda unifamiliar de dos plantas, con una superficie construida de 240 metros cuadrados, repartidos equitativamente entre las dos plantas, y una edificación secundaria destinada a almacén, de planta baja, con una superficie construida de 13 metros cuadrados. Considera este Perito que el lindero Norte de la parcela propiedad de los demandados es la "pared medianera de la casa de Joaquín", que identifica con la pared de la antigua casa de Joaquín, que refleja en las fotografías 1 y 2 de su informe.

-En el informe del Perito Sr. Lucio se indica que la finca de los demandados se encuentra perfectamente identificada y deslindada en la base gráfica del Registro de la Propiedad. Por el contrario, la finca de los demandantes que se refleja en el plano del informe pericial acompañado con la demanda tiene un exceso de cabida demasiado significativo, pasando la casa de 50 metros cuadrados (según el título de los demandantes) a 120 metros cuadrados, y la ocupación total, de 90 metros cuadrados (según el título de los demandantes) a 255 metros cuadrados. La finca de los demandantes no está cerrada y no existe muro medianero ni un marco en el punto 2. En la vista, este Perito declaró que en el título de los demandantes se ha cambiado la descripción del lindero Norte: se ha pasado de indicar " Ezequias y tierra de estas herencias" a decir "pared medianera de la casa de Joaquín". En la escritura de compraventa de los demandantes se ha realizado una adaptación en la descripción del lindero Norte de su finca. La escritura está hablando de un muro medianero estructural, no de un muro medianero de cierre.

La acción negatoria de servidumbre exige que la parte demandante pruebe la propiedad de la finca sobre la que se ejerce el gravamen cuya existencia niega. Pues bien, la prueba practicada suscita dudas acerca de la titularidad del terreno litigioso (sobre el que la parte demandante pretende negar la existencia de la servidumbre de paso). Al no haberse acreditado, forma indubitada, que el terreno litigioso forme parte de la finca propiedad de los demandantes, la acción negatoria de servidumbre no puede prosperar. En consecuencia, la demanda ha de ser desestimada.

CUARTO:Costas.

A pesar de haberse desestimado demanda, no se hace expresa imposición de costas en atención a las dudas de hecho a las que se ha hecho referencia en el anterior fundamento jurídico ( artículo 394.1 LEC)