Sentencia Civil 476/2025 Juzgado de Primera Instancia de León nº 4, Rec. 946/2023 de 28 de julio del 2025

PRIMERO: Delimitación de las cuestiones objeto de controversia:

La parte actora suplica se dicte sentencia por la que se declare la nulidad del acuerdo de la Junta ordinaria de la CP DIRECCION000 de fecha 26/04/2023, incluido en su PUNTO QUINTO, que aprueba el pago por el propietario del local 36LC de una derrama de 7.666,18 euros para hacer frente al pago de la SUSTITUCION del ascensor del edificio, así como del acuerdo de la Junta extraordinaria de la CP DIRECCION000 de fecha 31/05/2023 que ratifica la aprobación de la sustitución del ascensor repartiendo el coste entre la totalidad de las fincas, incluido el local del actor, condenando a la demandada a estar y pasar por dicha declaración y a realizar las liquidaciones y devoluciones a la parte actora a que haya lugar, más los intereses legales correspondientes. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte demandada.

La parte demandada se opone a la demanda presentando escrito de contestación a la demanda, en el que suplica su desestimación íntegra, tras impugnar la cuantía. Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas a la parte actora.

SEGUNDO: La primera cuestión a dilucidar, es la relativa a la excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda:

"No procede tal excepción cuando los términos son suficientemente precisos para que los Tribunales puedan resolver con certeza, seguridad y de modo congruente, dándose tal requisito cuando basta la demanda para que el demandado se haga cargo de lo solicitado" ( STS 24/05/82). Así pues, no todo defecto puede fundamentar tal excepción, sino que la jurisprudencia ha venido exigiendo que se trate de un vicio esencial, de tal forma que el demandado no pueda defenderse cumplidamente o que el Tribunal no pueda llegar a conocer con certeza lo que se pide, resultando, en cualquier caso admisible la subsanación de este defecto ( SSTS 19/02/90, 7/07/90, 28/05/92, 18/06/92, 10/01/95, 19/05/00....).

De conformidad con el art. 255 LEC el demandado podrá impugnar la cuantíade la demanda cuando entienda que, de haberse determinado de forma correcta, el procedimiento a seguir sería otro, o resultaría procedente el recurso de casación. Y en el juicio verbal se impugnará la cuantía o la clase de juicio por razón de la cuantía en la contestación a la demanda.

El actor expresará justificadamente en su escrito inicial la cuantía de la demanda, que se calculará conforme a las reglas de los artículos precedentes. La cuantía deberá expresarse con claridad y precisión. No obstante, podrá indicarse de forma relativa, si el actor justifica debidamente que el interés económico del litigio al menos iguala la cuantía mínima correspondiente al juicio ordinario, o que no rebasa la máxima del juicio verbal. Pero en ningún caso podrá el actor limitarse a indicar la clase de juicio a seguir, ni hacer recaer en el demandado la carga de determinar la cuantía ( art. 253 LEC) .

El plazo para la subsanación, caso de limitarse la demanda a indicar sin más la clase de juicio que corresponda, o, resultar incorrecta la cuantía fijada y no existir elementos suficientes para calcularla correctamente, será de 10 días ( art. 254 LEC) .

Según reiterada jurisprudencia, la impugnación que se realizaba sobre la cuantía del procedimiento iba íntimamente unida a la inadecuación del procedimiento, y sólo cuando la cuantía es determinante del procedimiento o del régimen de recursos se permite la impugnación por parte del demandado de la fijada en demanda o tras la audiencia previa ( art. 255 LEC ) y se añadía, que dado que la parte recurrente no cuestiona en esta instancia el tipo de procedimiento seguido, solo podría hacerlo sosteniendo la nulidad de lo actuado, nulidad que en modo alguno solicita y, obviamente, lo que ahora plantea tampoco cuestiona la admisibilidad futura del posible recurso de casación. Por ello, la cuestión planteada resultaba intrascendente en esta instancia al carecer de objeto a los fines de esta apelación pues tal impugnación, en los términos planteados, no puede llevar ni a estimar inadecuado el procedimiento, que no se plantea, ni tener efecto a los fines de que la resolución pueda o no ser objeto de recurso de casación. Cuestión distinta es la influencia que dicha cuantía pueda tener en orden a la tasación de costas, por lo que deberá ser en ese momento cuando la parte apelante pueda reproducir dicha cuestión, alegando lo que a su defensa convenga siempre que tuviera alguna relevancia.

Por todo ello, ha de concluirse que, en este supuestoha quedado plenamente acreditado por la parte actora lo que se pretende, identificando con claridad sus pretensiones y frente a quien se ejercita garantizando así el derecho de defensa de la demandada.

Procediendo, pues, desestimar la pretensión demandada a estos efectos.

TERCERO: La cuestión a dilucidar se centra en las obligaciones de los propietarios en régimen de Propiedad Horizontal y de la Comunidad:

Conforme a la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 2.013 (rec. 1569/2010), señala que "la ejecutividad y fuerza vinculante de acuerdos adoptados en Juntas de Propietarios no impugnados, conlleva que una vez que el comunero tiene conocimiento de los acuerdos comunitarios (que en el supuesto allí analizado se referían a acuerdos modificativos del título constitutivo), adquiere legitimación para impugnarlos.El no hacerlo supone que desde dicho momento son vinculantes y ejecutables. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice la sentencia de 18 de julio de 2011 y reproduce la 13 de julio de 2012 , lo siguiente: "los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta de artículo 16 de la LPH . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos(las SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 y 7 de junio de 2006 )." ( SAP Málaga 11 de marzo de 2.025).

En primer lugar, ha de afirmarse que en el régimen de propiedad horizontal los derechos y obligaciones inherentes a los distintos pisos y locales se recogen en las normas estatutarias, de preferente aplicación siempre que no contengan pactos contrarios a las leyes prohibitivas o imperativas ( STS 13 octubre 1981).

Y de dicha norma estatutaria, cuya validez es innegable ( STS 22 julio 1999), es aceptable "excluir a determinadas unidades del edificio de ciertos gastos comunes".

En cualquier caso, el sistema de distribución de los gastos generales de los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal que en principio ha de tener por base la cuota de partición fijada en el título constitutivo, ( art. 5 LPH) no cabe duda puede ser objeto de novación o modificación, como así expresamente resulta del régimen legal establecido al respecto en el art. 9.1 e) de la propia Ley, al contemplar como criterios de imputación de gastos "la cuota de participación fijada en el título" o "lo especialmente establecido".

Posibilidad de modificación que ha venido siendo admitida con absoluta reiteración por la jurisprudencia del TS pudiendo señalarse al respecto, entre otras, la doctrina contenida en sus sentencias de 2 de mayo de 1989; 10 de marzo de 1993; 3 de marzo de 1994; 11 de noviembre de 1996 y la mas reciente de 30 de abril de 2002, esta ultima con amplia cita de precedentes ( SAP Asturias 6/05/99, 28/02/00, 25/11/02, 18/12/02....).

El artículo 9 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todo propietario de contribuir, con arreglo a la cuota de participación establecida en el título "o a lo especialmente establecido", a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Tal precepto autoriza por tanto a establecer un régimen de distribución de gastos distinto y al margen de las cuotas de participación establecidas en el título constitutivo, lo que permite, en determinados casos y en relación a determinados servicios comunes, la posibilidad de modificar la cuota de participación por encima o por debajo de la establecida en el título, en función del mayor o menor uso que por cada uno de los propietarios se haga de un servicio común concreto, en incluso establecer exclusiones a favor de alguno o algunos de los propietarios. Tal alteración de la cuota supondrá por tanto una modificación estatutaria que requerirá aprobación de la Junta de Propietarios, en los términos señalados en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por su parte, el artículo 17. 1 de la citada Ley establece que el acuerdo de la Junta de Propietarios deberá ser unánime cuando implique la modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal, si bien el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, incluso cuando supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de la cuotas de participación.

Si el establecimiento del servicio de ascensor puede llevarse a efecto con una mayoría cualificada de los tres quintos de los propietarios, la determinación de una cuota de participación distinta a la establecida en el título para la instalación y mantenimiento de dicho servicio ha de estar sometida al mismo régimen de mayorías. No puede disociarse el acuerdo de establecimiento de un servicio común del que establece la contribución de cada propietario a la creación y mantenimiento del mismo, ya que el segundo es subsidiario del primero y consecuencia ineludible del mismo, no existiendo razón alguna para exigir una mayoría distinta y mas rigurosa en el acuerdo accesorio que en el principal. Por otra parte, entiende el Tribunal, que si el Legislador, en la Ley 8/1999 de 6 de abril de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, optó por flexibilizar el riguroso régimen de unanimidad establecido en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal para el establecimiento de determinados servicios, y confirió a una mayoría cualificada de propietarios la facultad de acordar el establecimiento o supresión de aquellos, incluso cuando ello suponga una modificación del título constitutivo o de los estatutos, en dicha facultad debe entenderse implícita la facultad de distribuir los gastos que conlleve la instalación de dicho servicio y su mantenimiento, ya que la solución contraria, pretendida por la parte demandante, en muchas ocasiones no solo haría inviable "de facto" el establecimiento de aquellos servicios, ya que aún existiendo acuerdo mayoritario para su establecimiento, no se obtendría mayoría suficiente a la hora de determinar el reparto de los costes de instalación y mantenimiento, sino que además conduciría a situaciones injustas, ya que la aplicación rigurosa del régimen de participación establecido en el Título, haría que, en muchos casos, propietarios que no hiciesen uso de aquel servicio, o lo hiciesen de una forma muy limitada, (piénsese por ejemplo en locales comerciales que pudieran estar situados en el exterior del inmueble, o propietarios de viviendas a nivel de la vía pública) se viesen obligados a efectuar una contribución al establecimiento y mantenimiento del servicio muy superior a otros que, por la situación de sus elementos privativos, hiciese un uso incesante del mismo. Por todo ello se estima que la mayoría exigida para el establecimiento del servicio común de ascensor, es igualmente suficiente para distribuir los gastos que la instalación y mantenimiento de ese servicio conlleve, sin que sea necesario para ello la unanimidad de todos los propietarios ( SAP Teruel 6/05/2.003).

Se plantea la cuestión de quiénes han de resultar obligados a hacer frente a los gastos que genere la SUSTITUCIÓN del ascensor:

.La SAP Coruña de 11 de marzo de 2.022 recoge:

" La Ley de Propiedad Horizontal establece:

- En el artículo 10.1.a:

" Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación."

- En el artículo 10.2:

" 2. Teniendo en cuenta el carácter de necesarias u obligatorias de las actuaciones referidas en las letras a) a d) del apartado anterior, procederá lo siguiente:

a) Serán costeadas por los propietarios de la correspondiente comunidad o agrupación de comunidades, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono.

b) Los propietarios que se opongan o demoren injustificadamente la ejecución de las órdenes dictadas por la autoridad competente responderán individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía administrativa.

c) Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales."

Nos dice la sentencia del Tribunal Supremo de 3 de enero de 2007 que " ...la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes, con independencia de las acciones que pudieran proceder respecto de los agentes de la construcción para exigir responsabilidad por los daños materiales sufridos por el inmueble. Las únicas obras que no pueden exigirse por los propietarios son las que constituyan nuevas instalaciones, servicios o mejoras que no se requieran para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble según su naturaleza y características (LPH 11.1)".

Y, el artículo el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal que establece la obligación para la comunidad de realizar " a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal". ( SAP Málaga 24 de marzo de 2.022).

Finalmente, no ha de olvidarse que La comunidad de propietarios tiene el deber de conservación del inmueble ( art. 10 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal). El mantenimiento del edificio va más allá de las meras labores de consolidación de situaciones de hecho preexistentes, y requiere una constante adaptación para que resulte idóneo para su habitabilidad, como así se indica en la sentencia de la Sala (recurso 207/2000), en la que se remarca la necesidad de responder a las necesidades actuales, al margen de la antigüedad de la edificación:

« [...] la obligación de sostener y reparar los elementos comunes que corresponde a la comunidad no puede limitarse a una mera conservación de aquéllos cuando presenten defectos que afecten a la estructura, estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad del edificio, como ocurre en el caso de las humedades, sino que comporta la realización de las obras pertinentes para superar los expresados defectos con arreglos a las técnicas constructivas en cada momento vigentes [...]». ( SAP León 16/04/20, SAP Asturias 21/03/22...).

El Tribunal Supremo en Sentencia 381/2018, de 21 de junio establece:

"Es cierto que la sentencia de 23 de abril de 2014 , que cita la de 10 de abril del mismo año , señala que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez, pues se trata de garantizar la accesibilidad y mejora general del inmueble; la razón de ello, se dice, es por analogía. Ahora bien, ello no determina una solución jurídica distinta, puesto que la adoptada en la sentencia no se opone a lo dispuesto en reiteradas decisiones de esta Sala:

(i) las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor; supuestos que tratan de garantizar la accesibilidad y la mejora general del inmueble ( sentencias 691/2012, de 13 de noviembre ).

(ii) sobre la interpretación y delimitación del término gastos, tal y como fija la sentencia 620/2010, de 20 de octubre , y reitera la 691/2012, de 13 de noviembre , en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que carece de este y que resulta necesario para la habitabilidad del inmueble, constituya un servicio o mejora exigible, la cual incrementa el valor del edificio en su conjunto y redunda en beneficio de todos los copropietarios, todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias haya de interpretarse como exoneración del deber de contribuir a los gastos de instalación de ascensor.

(iii) La instalación del ascensor, y aquí la ampliación de su trayectoria («a cota cero»), ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora ( sentencias 797/1997, de 22 de septiembre , y 929/2006, de 28 de septiembre ); accesibilidad que está presente tanto cuando se instala ex novo el ascensor, como cuando se modifica de forma relevante para bajarlo a «cota cero», y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también, en casos como el enjuiciado, de los destinados a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación del ascensor."

Asimismo, la Ilma. Audiencia Provincial de Granada en Sentencia de 16 de diciembre de 2.024, recoge:

"En primer lugar hay que destacar que no obstante, aun existiendo la cláusula referida en el anterior fundamento de derecho "in fine", no comprenderá las obras de mejora de accesibilidad en el edificio y supresión de barreras, en virtud del artículo 10.1.b y 2.c de la LPH; y para determinar qué debemos entender por ajustes razonables hemos de acudir a la Ley 8/2013, de 26 de junio , de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que en su artículo 2 se define lo que se entiende por:

m) Ajustes razonables son las modificaciones y adaptaciones necesarias y adecuadas del ambiente físico, social y actitudinal a las necesidades específicas de las personas con discapacidad que no impongan una carga desproporcionada o indebida, cuando se requieran en un caso particular de manera eficaz y práctica, para facilitar la accesibilidad y la participación y para garantizar a las personas con discapacidad el goce o ejercicio, en igualdad de condiciones con las demás, de todos los derechos.

Sin que sea exigible que se obtenga una accesibilidad universal invocando el código técnico de la edificación, pues el mismo está planteado para las obras de nueva ejecución ya que es evidente que en edificios antiguos podrá resultar imposible o difícil obtener una accesibilidad universal, aunque sí, casi siempre, mejorar las condiciones de accesibilidad.

Y, en segundo lugar, la moderna doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en la reciente sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 6 de febrero de 2024, así como en las sentencias 276/2021, de 10 de mayo que sintetiza las sentencias n.º 216/2.019 , de fecha 5 de Abril de 2.019 y n.º 381/2.018, de fecha 21 de junio de 2.018, y Jurisprudencia citada en las misma, ha declarado que en los supuestos en los que la instalación de un ascensor en un edificio que resulta necesario, como en los supuestos de ampliación de su trayectoria a cota cero, a la que es equiparable el presente caso, deben contribuir también los propietarios de los locales aunque no tengan acceso al portal del edificio de la comunidad y exista una cláusula de exención en el título constitutivo en orden a participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias, ya que dicha obra ha de reputarse no solo exigible, sino también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, impuesta por la normalización de su disfrute por todos los vecinos, y no como una simple obra innovadora de mejora, y si obligado está el comunero a contribuir a los gastos de instalación de ascensor, obligado lo estará también en caso de ampliación de su trayectoria a cota cero destinada a completar la instalación ya existente para la eliminación de barreras arquitectónicas, más propios de una obra nueva que de mantenimiento o adaptación de ascensor"

En el supuesto de autoshan quedado acreditados los siguientes elementos fácticos:

D. Gaspar explica que se encargan del mantenimiento del ascensor de la comunidad. Se envió un correo a la Administradora de la comunidad, recomendando la sustitución del ascensor, ya que se trataba de un ascensor con 44 años de antigüedad, que demandaba muchas asistencias por averías, y además sólo había un ascensor y no dos para los propietarios, con personas que necesitaban constantemente su uso. Con el cambio se mejora la accesibilidad, al ganar fondo de cabina y ancho de puertas.

Asimismo, se pone de manifiesto que hubo una fase de averías en la que no hay posibilidad de repuestos, debiendo acudir a piezas de desmontajes. Los fallos eran de maniobra y puertas..., dado que los relees eran muy antiguos.

Por otro lado, desde el 1 de julio de 2.024, existe una ITC relativa a los ascensores, donde se precisa nivelación, cortina óptica en puertas..., que no tenía, lo que avocaría necesariamente a su sustitución.

Pese a que existe una placa de industria de validez hasta noviembre de 2.025, ello sólo es a efectos de seguridad, es decir, que no consta que hay peligro de que se caiga, lo cual también se analizó a la hora de aconsejar el cambio; pero por Industria no se tiene en cuenta si hay muchas averías, o problemas de funcionamiento.... Y el resultado favorable sólo significa que hay un buen mantenimiento, pero persiste un problema de obsolescencia y falta de repuestos. De hecho, se están sustituyendo ascensores con 20 y 24 años de antigüedad. La obsolescencia se fija en los 20 años.

Por todo ello, ha de concluirse que el demandante no puede considerarse excluido del pago de los gastos de sustitución del ascensor, puesto que la norma estatutaria contenida en la escritura de división horizontal, en que dicho actor pretende fundamentarse ("No obstante, los titulares de locales, que no tengan acceso por el portal, no participarán en los gastos de limpieza, ornato, conservación y reparación del portal, ascensor, escalera de acceso a las planta superiores con su rellano y alumbrado de las mismas"),se refiere a una exclusión genérica de los propietarios de los locales respecto de los gastos generales de conservación, reparación y mantenimiento de ascensores y alumbrado de escaleras de acceso al inmueble. En el caso de autos, según resulta se trata de una obra de Sustitución del ascensor que mejora sustancialmente la accesibilidad; siendo más propia de una obra nueva que de mantenimiento, y que además viene impuesta por no sólo por el estado del bien y su antigüedad, sino por las necesidades de los vecinos, que se veían privados de su uso con mucha frecuencia, no disponiendo de otro, ni de piezas para su reparación, además de por la normativa inminente, en virtud de la cual no cumplía con las medidas de seguridad allí establecidas.

Por lo que procede la desestimación íntegra de la demanda.

CUARTO: Por lo que se refiere a las costas, las mismas habrán de ser satisfechas por la parte actora, cuyas pretensiones han sido desestimadas íntegramente, de conformidad con el art. 394 LEC.