Sentencia Civil 318/2025 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 4, Rec. 294/2024 de 03 de junio del 2025

PRIMERO.- Se ejercita en la demanda una acción por la que pretende, y así se aclaró en la audiencia previa, la anulación de:

-acuerdo 1ª.- CONFORMIDAD PAR EL COMIENZO DE LAS OBRAS DE ACUERO A LICENCIA DE OBRAS CONCEDIDA EN BASE AL ÚLTIMO PROYECTO MODIFICADO, dentro del acta NUM000, Acta de la Junta General Extraordinaria de la Comunidad de Propietarios de fecha 23 de noviembre de 2023

-acuerdo 4º.- FOMA DE PAGO OBRA PORTAL. POSIBLE FINANCIACIÓN DECISIONES A ADOPTAR dentro del acta NUM001, Acta de la Junta General de Ordinara de la Comunidad de Propietarios de fecha 11 de enero de 2024.

También se solicita la nulidad de la cesión de superficie común del portal en favor del propietario del trastero en base a la obras acordadas.

Se indica por el actor que las obras señaladas exceden de lo que suponen ajustes razonables en materia de accesibilidad, siendo los acuerdos tomados contrarios a la ley o a los estatutos, y suponiendo un grave perjuicio para el demandante. Se indica que cualquier cesión de superficie común requiere unanimidad.

Por su parte la demandada, en primer lugar, señala la ausencia de legitimación del actor para la impugnación de acuerdos, al no haber salvado su voto en la primera reunión y no estar presente en la segunda.

Además, niega que las obras practicada sean en ningún extremo suntuarias, que su realización justifica la obtención de la subvención solicitada al efecto y que la cesión de metros al local, no se ha planteado en junta ni aprobado, porque durante la ejecución no se iba a hacer.

SEGUNDO.- Así pues en primer lugar, hemos de estudiar las alegaciones de la parte demandada en cuanto a la legitimación del ahora actor para interponer las acciones de anulación de los acuerdos tomados en las juntas de propietarios indicadas.

En la primera junta, observamos, el actor estuvo presente y votó en contra, contemplándose además en el acta que "abandona la reunión sin finalizar la junta de vecinos, declarando su vota en la contra a la actuación prevista".

En la segunda reunión no comparece, si bien en el acuerdo que nos ocupa, último párrafo, se indica que se da lectura del burofax recibió el día 11 d enero de 2024, enviado por parte de MARTIENS Abascal Abogados, SLPU como representante de propietario de los locales NUM002, NUM003, NUM004 D. Carmelo.

El artículo 18.2 de la Ley 49/60, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, indica:

Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

P ues bien, la situación de ausencia del coopropietario no justifica en modo alguno que pierda su derecho a impugnar los acuerdo, sino que el plazo para impugnar no puede empezar a contar desde la fecha de la Junta, sino desde el de la notificación del acuerdo por el procedimiento previsto en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En cuanto a las alegaciones sobre el hecho de que se haya salvado o no el voto, hemos de reproducir lo indicado por la sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Burgos nº 516/2010, de 29 de noviembre, al señalar: "Sobre esta cuestión existen en la Jurisprudencia dos posturas claramente diferenciadas, dirigida la primera a entender que la expresión "salvar el voto" exige una conducta más allá del simple voto negativo, requiriendo que se manifieste en la Junta su oposición al acuerdo, mientras que la menos rigurosa exige tan sólo que conste en el acta el voto en contra. Una adecuada motivación de esta resolución justifica exponer ambas posiciones sobre tan debitada cuestión:

1º. La que entiende que la expresión "salvar el voto", exige una conducta activa de oposición más allá del mero voto en contra.

Entiende este criterio que no cualquier propietario está legitimado para impugnar los acuerdos que se adopten, sino tan sólo aquellos en los que concurren determinados presupuestos, y, en concreto, de los que se encuentran presentes es preciso que realicen una actitud de oposición clara a la adopción del acuerdo no bastando una actitud meramente pasiva, que es a lo que parece referirse la inclusión de la expresión "salvar el voto", que viene de la práctica mercantil, como la actuación que tienen que desplegar los socios comparecientes a la Junta general para luego tener legitimación para impugnar los acuerdos adoptados en la Junta General de la Sociedad ( arts, 133 y ss. LSA ). Por ello, los presentes en la Junta deben de votar negativamente y, además, hacer cualquier manifestación expresa que conste en el acta con base en la cual luego puedan demostrar el juez que tienen la legitimación para recurrir.

De esta opinión favorable a una actitud contraria del comunero discrepante de la que quede constancia en el acta (aunque el art. 19 LPH no lo exija, pero es una cuestión de prueba que corre de cuenta de quien alega su legitimación ) es la Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla 505/2004, de 8 de octubre de 2004 (rec, 589512004), que señala que: "(...) el término «salvar» significa exceptuar, excluir, es decir, se vota negativamente o se abstiene, pero se realiza cualquier algún tipo de declaración o manifestación, aunque sea mínima, de que no se vota con la mayoría, para evitar cualquier duda de que el silencio, en definitiva de la postura adoptada puede ser interpretada como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria".

También se pronuncia en esta línea la AP Cantabria en Sentencia de 27 de junio de 2006 , que señala que "La representación de este señor aduce fundamentalmente que el Sr. Jesús votó en contra y que el acta no contradice tal afirmación, por lo que habrá que tener por salvado ese voto en contrario. Tampoco este motivo del recurso puede tener éxito. La exigencia del arto 18 es clara: el propietario que vota debe salvar su voto en la junta para poder impugnar el acuerdo. Salvar el voto es dejar constancia fehaciente de la oposición al acuerdo adoptado y tal constancia es carga que debe soportar el opositor al acuerdo".

La Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3ª, en Sentencia de 18 de octubre 2005 (rec. 406/2005 ), se muestra favorable a exigir "algo más" que el voto en contra asimilando esta posición al ámbito regulador de las sociedades mercantiles: "La Ley 8/1999, de 6 de Abril, de reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, ha optado por regular, en el artículo 18 , la impugnación judicial de los acuerdos comunitarios ampliando el abanico de los que son impugnables y alargando los plazo para interponer la demanda, pero estableciendo mayores requisitos de legitimación activa del propietario, reconocida a todo propietario que haya salvado el voto en la junta, lo que supone que no basta votar en contra, tal como disponía el antiguo artículo 16.4.a que legitimaba al propietario «disidente», sino que es necesario haber salvado su voto en la junta haciendo constar la voluntad de impugnar el acuerdo, pues sólo así se desvanece la duda de si el propietario disidente, no obstante haber perdido la votación, va a aceptar o no la decisión de la junta, lo que aproxima esta nueva regulación a la de la impugnación de acuerdos societarios ( arts. 117.2 LSA y 56 LSL )".

2.° Postura que entiende que para salvar el voto sólo se exige la constancia del voto en contra en el acta.

Esta tesis apuesta por una línea menos rigurosa que únicamente requiere de la constancia en el acta del voto en contra, lo que, sin embargo, al igual que en el caso anterior, se exige de forma inmodificable, ya que de no constar en el acta el voto en contra no tendría el comunero legitimación para impugnar el acuerdo. En este sentido, se pronuncia la AP Alicante, Sección 5ª , en Sentencia 328/2006, de 27 de septiembre dé 2006 , que señala que "(. .. ) La exigencia del art. 18.2 es la de asegurar la constancia de una voluntad contraria al voto afirmativo, de forma que ninguna duda quepa abrigar acerca del parecer del comunero disidente; pero de ningún modo cabe mantener el alcance que al presupuesto legitimador otorgan la demandada-apelada, pues en tal caso, claramente manifestada por los actores su postura contraria al acuerdo, se les estaría impidiendo el acceso a la jurisdicción a través de una interpretación evidentemente exagerada e injustifi cadamente restrictiva, representativa de un obstáculo que en una perspectiva constitucional solo podría imponerse si, respetando el contenido del derecho a la tutela judicial efectiva, se dirigiese a preservar otros derechos o intereses constitucionalmente protegidos y guardase la adecuada proporcionalidad con la finalidad perseguida ( SSTC 30-9-96 y 21-4-98 , entre otras) (...) Este Tribunal, compartiendo la interpretación que el citada precepto de la anterior sentencia, estima que la finalidad perseguida por el legislador consiste en evitar que el propietario disidente, quebrantando la doctrina de los actos propios, actúe tras la Junta en sentida contrario a como expuso su voto en la misma. Por lo que en el presente supuesto habiendo votada en contra el recurrente del acuerdo adoptado en fecha 6 de diciembre de 2003, el mismo ostenta legitimación activa para recurrir (. . .)".

En nuestro caso, la parte impugnante no se ha limitado a votar en contra sino que en todo momento ha mantenido una actitud contraria al acatamiento del acuerdo y ha manifestado una clara posición de "firmeza en el desacuerdo"; y ello en atención a las siguientes razones:

1ª.- En cuanto a la voluntad de "salvar el voto" en el sentido expuesto, aunque no conste literalmente esa expresión en el acta referente a la primera junta impugnada de 10-1-2009, la prueba testifical acredita que hubo algún propietario que se quejó por haber dejado votar a los morosos y por el acuerdo sobre el cerramiento, y ese propietario, como se ha acreditado, era el demandante; pues mantenía una postura férreamente contraria a que no se le permitiera cerrar su ventana con una verja.

2ª.- En cuanto a la Junta de 4-04-2009 esa voluntad contraria al acuerdo es manifiesta, como se deriva de la propia acta de la sesión, que no se limitó a una mera votación del punto 3º del acta, sino que el demandante-impugnante presenta un escrito en el que pretende justificar que la votación del 10-01-2009 fue nula invocando semejantes argumentos a los que son objeto de este proceso y se hace constar en acta la abierta oposición del impugnante, más allá del mero voto en contra cuando se dice: "Tras este resumen del escrito a la Junta, se le comenta por parte de la mayoría de los propietarios, que estaba actuando de mala fe con todos, además de estar condicionando todas las decisiones que se habían tomado o las que se tomasen a partir de ese momento. Por otro lado se le comenta que deberíamos ir todos a una ya que todos estamos afectados por todo lo ocurrido y no ir cada uno por su lado, además de querer manejar las votaciones realizadas según sus intereses.- Ante esta situación se propone la votación "el dejar o quitar las verjas", y si sale el quitar las verjas el de tomar las acciones pertinentes".

Es claro, pues, que el actor no se limitó a votar en contra, sino que ejercitó un "plus" de actividad, que es lo que precisa el art. 18-2 LPH , manteniendo una voluntad manifiestamente divergente con el acuerdo sobre las verjas y una firmeza de oposición al acuerdo adoptado y manifestada en el desacuerdo y en la discrepancia recogida no solo en su voto contrario, sino en sus manifestaciones escritas y verbales de oposición a lo acordado. En todo caso, este Tribunal en SAP Burgos de 31-X-2007 indicó: "A este respecto debemos señalar como hizo la AP de Madrid Secc. 14 en sentencia de 30-6-2005 que:" No podemos negar que la expresión salvar el voto, contenida en el artículo 18 de la L.P.H ., no es clara y que puede dar lugar a cierta confusión, sobre todo cuando sustituye a la de "propietarios disidentes", que estuvo en vigor hasta la reforma de 6 de abril de 1999, lo que, en principio, permitiría entender que no basta con el simple voto en contra del acuerdo. Analizando las resoluciones de nuestros Tribunales sobre esta materia veremos que algunas tienen una interpretación más amplia del concepto, incluyendo dentro de su figura el voto en contra "dado que "salvar" significa "excluir o exceptuar", lo que implica la expresión de un voto negativo o, cuanto menos, la realización de cualquier tipo de manifestación, aunque sea mínima, de que no se vota en consonancia con la Junta o se abstiene de votar, para evitar cualquier duda de que el silencio puede ser interpretado como asentimiento al posicionamiento de la voluntad mayoritaria que se expresa - como, por lo demás hace el artículo 17-1º-4º para los propietarios ausentes a los que se le informa del acuerdo" ( S.A.P de Valencia de 23 de julio de 2002 (Sección 11 ª. En el mismo sentido la sentencia de la A.P. de Huesca 12 de abril de 2004 (Sección 1 ª.)

Otro grupo de resoluciones entiende que no basta el simple voto en contra, como la de Granada 21 de octubre de 2003 (sección 4ª) que mantiene que " se entiende salvado el voto con hacer cualquier manifestación contraria al acuerdo después de haberse tomado éste, sin que sea necesario expresar que se van a ejercitar acciones judiciales, y que, por el contrario, no se entiende salvado el voto cuando un propietario se abstiene ó cuando, habiendo votado en contra, no ha efectuado posteriores manifestaciones en la propia Junta y que consten en el acta ratificando esa voluntad contraria" y la de la A .P. de Asturias (Sección 7ª) de 5 de noviembre de 2002 que indica que "el art. 18.2 de la LPH , en su redacción dada por la Ley de 6 de abril de 1999, dispone que solo están legitimados para impugnar los propietarios que "hubiesen salvado su voto" en la Junta expresión que unánimemente la doctrina interpreta en el sentido de que no basta la sola disidencia o desacuerdo (como se expresaba el art. 16.4 de la LPH de 1960 antes de la Reforma) sino, además, que haya hecho constar su oposición".

En este caso, cualquiera que sea la opción que elijamos, consideramos que no debemos negar la legitimación de la actora pues, al margen que al votar por mantener la pista de baloncesto se estaba rechazando la otra opción, la misma manifestó su clara oposición al acuerdo y que se valdría de los medidas legales necesarias, tal como indicamos en el fundamento de derecho primero de esta resolución, sin que podamos compartir el criterio del Juzgado de Instancia que exige que se realice un oposición técnico-jurídica una vez adoptado el acuerdo, pues, una vez mostrado con firmeza el desacuerdo con una determinada propuesta, es innecesario, si se vota en contra de la misma, que se reproduzca la oposición finalizada la votación, y sería introducir una exigencia que está fuera del alcance de la mayoría de los integrantes de una Comunidad de Propietarios y con ello se vendrían a restringir sus derechos de un modo injustificado".

Pues bien, en este caso, no solo contamos con el voto en contra del hoy actor reflejado en el acta, sino que también se señala, como hemos visto, que abandonó la reunión sin finalizar la junta, declarando su voto en contra de la actuación prevista. También se señala que se debatieron diferencia opciones y analizaron propuesta de este propietario, por lo cual queda patente su clara oposición al acuerdo, sin que sea necesaria la expresión técnico jurídica a estos efectos.

TERCERO.- En cuanto a la impugnación de los acuerdo en sí, hemos de señalar que el tomado en el acta de 11 de enero de 2024 no es más que un trasunto del que se materializó en el acta de 23 de noviembre d e2023, en concreto la forma de pago de la realización de las obras acordadas.

En fecha 23 de noviembre de 2023 se acordó comenzar la obra de eliminación barreras arquitectónicas por la empresa Construcciones Alfa, S. L. EN EL PRECIO ACUTALIZADO DE 185.956,98 EUROS, IVA incluido, todo ello de acuerdo con las especificaciones que se señala en el anejo modificado 3 del Proyecto que cuenta con licencia de obra aprobada en fecha 26/10/2023. El acta se encuentra dentro del documento nº 4 de la demanda y 2 de la contestación.

Como se explica en esa acta, "Tras debatir sobre las diferentes opciones y analizar las propuestas del propietario de locales D. Carmelo, se opta finalmente por la solución de tirar la escalera al tener más de .80 años, encontrándose en un estado de desgate considerable y estar produciendo vibraciones y ruidos a las viviendas. Así mismo, la construcción de una escalera nueva facilita la instalación de la cabina y puertas con las mayores dimensiones posibles.".

C ontamos con ese modificado 3, documento nº 9 de la contestación, en el que se señala que se redactar en contestación al requerimiento del Ayuntamiento de Burgos, en forma de informe técnico con fecha 28 de marzo d e2023, contemplando modificaciones y /o aclaraciones respecto a las deficiencias señaladas. Se indica que deberían demoler los petos y la escalera en su totalidad "Para, conseguir lo anteriormente descrito deberían demolerse los petos y la escalera en su totalidad, algo que ya se hacía en las soluciones del proyecto original y en el Anejo Modificado 2, aunque la demolición de la escalera no figurase en planos sí que lo hacía en mediciones. Lo que permitiría la instalación de un ascensor que pueda ser utilizado por usuarios de silla de ruedas acorde lo descrito en la tabla B.1".

P ues bien, el actor considera que en estas obras aprobadas se incluyen elementos que exceden de las obras contempladas en el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Recordamos que este artículo contempla que: "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido.

También será obligatorio realizar estas obras cuando las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.

De forma subsidiaria, y ciertamente, sin mayor explicación, considera que el acuerdo señalado resulta contrario a la ley y a los estatutos y le supone un grave perjuicio.

Además, indica que las obras suponen la aprobación de una cesión de elemento común, en favor del trastero que no resulta de su propiedad, extremo por otro lado, reconocido por la demandada, que, sin embargo, ha indicado que finalmente las obras se han realizado de otro modo y que por tanto esa cesión no se ha planteado en Junta.

Todo ello nos enfrenta a una primera confusión, puesto que en este caso nos encontramos ante unas obras que se aprueba en junta de propietarios, mientras que las aludidas por el artículo 10 no requieren ese acuerdo.

Si contemplamos el iter que ha llevado a este acuerdo en el devenir de la vida de la comunidad, analizando las distintas actas presentada por la demandada, dentro del documento nº 2 de su demanda, no impugnado de contrario, partimos de una primera junta, acta nº 10, junta general extraordinaria de 8 de junio de 2021, en que ya consta acuerdo 1ºELIMINACIÓN BARRERRAS ARQUITECTÓNICAS INSTALIACIÓN ASCENSOR DECISIOENS A ADPOTAR, señalando que: "Se informa a los propietarios que se ha recibido en la Oficina del Administrador solicitud de algunos vecinos para la opción de la instalación de un ascensor y poner el portal a cota cero.

Ante la posibilidad de solicitar las ayudas del gobierno que serán convocadas aproximadamente en Julio, se somete a votación el interés sobre la eliminación de barreras arquitectónicas aprobándose por mayoría realizar un proyecto del cual se solicitaran presupuestos en igualdad de condiciones con los siguientes votos:...

P or cierto, el acuerdo se aprueba con los solos votos en contra del hoy actor.

En la junta general extraordinaria de 24 de noviembre de 2011, acta NUM005, todos los puntos del día, 1º SUBVENCIONES JUNTA CASTILLA Y LEÓN, 2º INFORMACIÓN PROYETO, 3º PRESUPUSTO EMPRESAS. DECISIONES A ADOPTAR, giran en torno al tema que ahora nos ocupa en cuanto a este último punto se aprueba con la abstención del ahora demandante, que señala carecer de criterio a la espera de recibir información por correo electrónico sobre el proyecto y presupuestos para la colocación de ascensor.

En la junta general ordinaria de 12 de enero de 2023, acta nº NUM006, aparte de puntos sobre el funcionamiento ordinario de la comunidad, nos encontramos con el punto 4º ELIMINACIÓN BARRERAS ARQUITECTÓNICAS.INSTALACIÓN ASCENSOR. AYUDAS OBTENIDAS DEL GOBIERNO. PRESUPUSTOA ACTUALIZADSO EN FUNCIÓN DEL PROYECTO AUTORIZADO POR EL AYUNTAMIENTO. FORMA DE PAGO. DECISIONES A ADOPTAR, en relación al devenir de la obra, más bien de los pasos previos a la misma ante la Administración, así como presentación de presupuestos, aprobándose el presupuesto de la empresa ALFA por importe d e179.237,17 euros, IVA incluido.

También se incluyen las manifestaciones del hoy demandante sobre su insistencia en "no estar de acuerdo en la obra planteada demoliendo la escalera y que se podría instalar un ascensor en el hueco de escalera sin intervenir en la misa, como hay en el portal colindante.

Tras debatir los vecinos se acuerda autorizar al vecino del local a que realice los trámites oportunos para conseguir AUTORIZACIÓN ESCRITA del Ayuntamiento para un ascensor sin necesidad de intervenir en la escalera, antes de comenzar las obras de manera definitiva y valorar esa nueva propuesta por parte de la comunidad"

En la junta general extraordinaria de 17 de mayo de 2023, acta nº NUM007, encontramos un único punto del día, INFORME TÉCNICO DEL NUM008 NUM002- NUM003- NUM004- SEGÚN LO ACORDADO EN JUNTA GENERAL DE FECHA 12 DE ENERO DE 2023. Consta que comparecen en esa junta el arquitecto de la comunidad, D. Leandro, el representante de la empresa constructora Alfa y el arquitecto que ha realizado una memoria a petición del NUM008 NUM002- NUM003- NUM004( el ahora actora). En el acta se reproduce informe de la arquitecta del Ayuntamiento, que concluye: "La promotora del expediente debe decidir cuál es la intervención que se va a llevar en el edificio atendiendo a las posibilidades señaladas en el informe, justificando en todo momento el técnico, en su caso, la inviabilidad económica y/o técnica, si no se opta por la ejecución de la actuación que garantice la mayor adecuación posible a las condiciones de accesibilidad, es decir demoler la escalera, reducir su anchura hasta el mínimo que permita la normativa para alcanzar las mayores dimensiones de cabina de ascensor.

Por lo que debe cambiarse el sentido del informe técnico respecto del proyecto inicial presentado e informarse con carácter DESFAVORABLE en tanto, si se opta por dicha solución, no se adecúe la nueva escalera y el ascensor a la normativa de aplicación, para loque deberá aportarse el PROYECTO MODIFICADO, que incluya la modificación del planoA-05, así como la justificación del SUA Sección 1.4. y el cumplimiento del DA DB SUA/2,suscrito por técnico competente y visado.".

D e dicho informe de deduce que la Comunidad podía optar por dos vías de actuación:

-La vía señalada de demolición de la escalera, cumpliendo la normativa y garantizando la accesibilidad al ascensor de un mayor grupo de personas, en cuanto a usuarios de sillas de ruedas, de distintas clases

-la justificación de inviabilidad técnica y/o económica de la actuación que consigue la mayor adecuación posible a las condiciones de accesibilidad y la comunidad de propietario decide no afectar a la escalera e instalar el ascensor el hueco preexistente.

Ahora bien, en este mismo sentido el artículo 17 de la Ley 49/60, posibilitaría la realización de este tipo de acuerdo, eso sí, contempla, en su apartado 2:

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10.1.b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.

Pues bien, aun cuando consideremos estas obras como aprobadas, lo cierto es que las mismas, al menos en parte habrían de considerarse a mejoras no requeridas para la adecuada conservación habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, y en este supuesto se ha acreditado que las obras acordadas exceden esos términos.

Volviendo a la propia acta de 11 de noviembre de 2023, como ya hemos visto, se indica que se opta por la solución de tirar la escales "al tener más de 80 años, encontrándose en un estado d desgaste considerable y estar produciendo vibraciones y ruidos en la vivienda. Asimismo la construcción de una escalera nueva facilita la instalación de la cabina y puerta con las mayores dimensiones posibles,"

Recordamos que el modificado 3 ya señalaba que "para conseguir lo anteriormente descrito deberían demolerse los petos y la escalera en su totalidad, algo que ya se hacía en las soluciones del proyecto original y en el Anejo Modificado 2, aunque la demolición de la escalera no figurase en planos sí que lo hacía

en mediciones"

P ues bien, sorprende que un extremo tal como la demolición de los petos y la escalera en su totalidad, que parece haberse contemplado desde un principio, solo figurara en mediciones, que no en plano en el proyecto original y en los sucesivos modificados.

Así, si acudimos al modificado 1, documento nº 7 de la demanda, "demás de la contestación a las deficiencias señaladas en el informe del ayuntamiento, se realiza otra modificación en proyecto, llevada a cabo paraque la reforma sea más viable económicamente. Esta modificación consiste en respetar las escaleras y petos existentes, tanto estructuralmente como a nivel de acabados, e instalar el ascensor en el hueco de escalera existente, la cabina resultante tendrá las siguientes medidas interiores 0,91 x 0,79m. Todos los cambios reflejados tanto en este punto como en los anteriores están reflejados en la documentación del presente anejo.."

S e observa que el modificado 2, documento nº 8 de la demanda, en cuanto a sus partidas, que no sus explicaciones y justificaciones, resulta igual que el modificado nº 3. Pero por otro lado, se contempla que "la anchura de la escalera, superior a la mínima exigida por el DB SI, permite su reducción hasta 80 cm con el objeto de alcanzar el mayor hueco posible para la instalación del ascensor, ello supone que, dejando una escalera de 80cm de ancho".

L a arquitecta del Ayuntamiento, en su informe de 24 de marzo de 2023, reflejado en el acta de 17 de mayo de 2023, habla, en cuanto a ese modificado 2, de modificación de dimensiones de cabina y las actuaciones sobre le poeto de escalera, precisando que el proyecto inicial contemplaba la democión de los petos de fábrica que conformaba la barandilla de la escalera.

Pues bien, las propias afirmaciones contenidas en el acta nos indican que la demolición de la escalera se realiza, ciertamente para facilitar la instalación de la cabina y para que ésta alcance mayores dimensiones, lo que habría de suponer una mayor accesibilidad, pero, inicialmente porque se habla de una escalera de 80 años, en estado de desgaste considerable y produciendo vibraciones y ruidos de la vivienda.

De la prueba practicada y obrante en autos, sin embargo, o podemos considerar acreditada ni la necesidad de esta obra para la instalación del ascensor, ni la necesidad en sí de tirar y reconstruir la escalera.

Pues bien, como hemos observado, ante el Ayuntamiento cabría dos posiciones, o bien facilitar la instalación de un ascensor que pudiera dar acceso a personas con diferentes grados de dificultad en la movilidad, o bien justificar técnica y/o económicamente la imposibilidad de ese extremo.

Finalmente, la obra objeto de aprobación se refleja en el modificado 3, documento nº 9 de la contestación, que consigue, según refleja, la instalación de un ascensor apto para silla de ruedas con una cabina superior a 90x120.

Si acudimos al informe de la Arquitecta municipal, reflejado en el acta de 24 de mayo de 2023, si la cabina se reduce a 90x120 el ascensor solo podría ser utilizado por personas en silla de ruedas manual.

Según se contempla en ese informe para que pudieran ser utilizadas por personas con sillas de ruedas tanto manuales como motorizas tipo A Y B con presencia de acompañantes, la cabina tendría que tener 80 cm de ancho y dimensiones interiores de 100x140, y si las dimensiones se reducen a 125 cm de profundidad, solo podría ser utilizada por personas en silla de ruedas o motorizadas tipo A sin acompañante.

Pues bien, si acudimos al informe pericial judicial, prueba de gran importancia, no solo por la profesionalidad de su emisor, sino por la imparcialidad que dimana de su nombramiento, sin olvidar el sometimiento del perito a contradicción, el Sr. Emilio explica que la que se plantea en el modificado 3, es una anchura de frente de puerta de ascensor de 0,90, que resulta muy ajustado par todo tipo de silla de ruedas, tanto motorizadas o no. Observamos que se reproduce un plano de dicho modificado con unas dimensiones interiores de 1,10x1,20.

El perito también ha señalado compartir la opinión "de que no hubiera sido necesario proceder a la demolición total de la escalera y simplemente con cortar las bóvedas en la anchura necesaria, se hubiera mantenido la escalera con su peldañeado y únicamente habría que modificar el arranque en planta baja para compensar los peldaños intermedios existentes desde la entrada al portal hasta el embarque del ascensor."

Por su parte, en el informe pericial aportado por la parte actora, documento nº 7 de la demanda, también ratificado por su emisor, Sr. Rogelio se nos propone una solución que contempla una cabina de 102x125, con un frente de 92 cm, página 18, y todo ello sin demoler la escalera. El perito explicó que se podía hacer lo mismo que proponía la comunidad pero sin tirar la escalera, han presentado uno de 1,10 pueden hacer lo mismo sin tierra la escalera, que lo que está hoy hecho se puede hacer lo mismo quitando 5 centímetros de escalera. En su informe señala que "independientemente del tamaño de la cabina instalada, no hace falta demoler la escalera ni intervenir en más aspectos del portal que no sean estrictamente necesarios para el cumplimiento de la normativa y alcanzar el objetivo de supresión de barreras arquitectónicas.".Señaló que el ascensor inicial que proyectó cumple la normativa urbanística pero no cabría silla motorizada.

Pues bien, de todo ello no podemos considerar realmente acreditado que la obra llevada a cabo, en cuanto a la demolición de la escalera fuera necesaria para la instalación del ascensor que finalmente, entendemos, fue la aprobada por el Ayuntamientos( independientemente de que en la actualidad, y como demuestra el documento aportado por la parte actora en el acto del juicio, existan determinados problemas relativos a la instalación de buzones y espejo y a la ejecución de la escalera en sí misma para que se informe favorablemente al final de obra, informe técnico de fecha 7 de marzo de 2025).

Sin perjuicio de las exigencias realizadas por la administración, no ha quedado acreditada que las mismas obligaran a la demolición de la escalera, sino a plantear una solución técnica viable a la normativa, que, conforme a la prueba practicada, podría haberse solucionado sin la demolición de la escalera, sino con una intervención sobre ese particular.

Cierto es que nadie ha discutido la antigüedad de la finca, que el propio actor señala datar de 1938, y que no podemos dejar de considerar la escalera como un elemento sujeto a gran desgaste, pero ello, sin más no puede justificar un aumento del valor de la obra superior al 50%, si partimos de las cifras iniciales proporcionadas por el perito judicial.

Ciertamente la antigüedad de la finca puede, ante la realización de la reforma planteada, conllevar la acometida de ciertas actuaciones, como la relativa a los buzones, por ejemplo, considerando su antigüedad (aunque en perito judicial prescinda de ello), o el cambio de una puerta de entrada que solo mediante la fotografía reflejada en los distintos modificados puede verse como anticuada y de escasa seguridad, pero ello no la obra señalada.

Así, recordamos lo indicado por la sentencia de la Ilma. Audiencia Provincia de la Rioja nº 339/20, de 21 de julio, al señalar: "Estimamos que no se puede pretender que por el Tribunal se sustituya la capacidad de elección que tiene la Comunidad de Propietarios para elegir entre los diversos presupuestos el que considere más conveniente y adecuado a sus intereses, con independencia de que los presupuestos rechazados sean más económicos, ni es fiscalizable por esta Sala que dicho presupuesto se recojan las partidas de materiales más baratos, sino que se pueden incluir, si así se decide por la Junta mejoras en los elementos que integran el ascensor y las obras ejecutadas para su instalación, así como la sustitución de aquellos elementos, aun útiles, pero desgastados por su uso, existe por ello una amplia discrecionalidad de la Junta a la hora de aprobar el proyecto de instalación de ascensor, discrecionalidad que tiene como límite que dicha elección no origine a otros propietarios un perjuicio que no tenga la obligación jurídica de soportar, circunstancia que no concurre en el supuesto examinado, pues dicho presupuesto no puede ceñirse a las obras estrictamente necesarias, con el empleo de los materiales más económicos, sino que en la elección de los mismos deben primar criterios técnicos de eficacia, funcionalidad, duración y estéticos. Desde esta perspectiva es evidente que se pueden incluir las mejoras que cumplan dichas pautas, sin que tengan la condición de "suntuarias o innecesarias".

Y así, estimamos que las mejoras que incluye el presupuesto aprobado, y a las que se hace referencia en el informe pericial aportado, cumplen dichas condiciones, por lo que compartimos plenamente la opinión que "obiter dicta" realiza la Juzgadora de instancia, pues implican un claro cambio de calidad de materiales, y de sustitución de elementos antiguos, que garantiza una mayor perdurabilidad de la instalación. Sustitución de elementos, que es extensible a los buzones, y restantes partidas referidas por el perito en el acto del juicio, que implican mejoras del edificio, a cuyo gasto deben contribuir los locales que se integran en la Comunidad, que no están exentos por los Estatutos de dicha contribución."

Pero, también hemos de considerar lo indicado por la sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Valladolid nº 406/21, de 22 de noviembre de 2011 al señalar; "primero de los preceptos establece un particular procedimiento para aquellos casos- en que alguno de los propietarios, discrepen sobre la naturaleza de las obras a realizar, (someter la cuestión a la Junta para que resuelva o solicitar un arbitraje o dictamen técnico), procedimiento que no ha sido seguido por los demandados a pesar de no estar conformes con la naturaleza y alcance de las obras que dieron lugar a las cuotas acordadas en las reuniones y Juntas antedichas. Y en cuanto al segundo de los preceptos porque la limitación que el se contiene requiere, además de una manifestación contraria a la realización de las obras aprobadas por la comunidad, que el comunero discrepante, aporte una prueba objetiva e incontestable de que ciertamente se trata de obras que implican una innovación o mejora lujosa del inmueble (portal en este caso)según su naturaleza y características propias, probanza esta que sin embargo, dejando al margen valoraciones o apreciaciones meramente personales y subjetivas, no ha sido conseguida, a más de que difícilmente puede considerarse obra suntuaria o incluso "mejora no requerida para la adecuada habitabilidad y seguridad" la remodelación llevada a cabo sobre un elemento común, de frecuente uso y desgaste como es el portal común y cuando además esta no obedece al mero capricho o arbitrariedad de la comunidad, sino precisamente a la necesidad de acometer obras para la eliminación de barreras arquitectónicas que obviamente no solo debe comprender las directamente dirigidas a la supresión de dichas barreras( eliminación de tramos de escalera y bajada del nivel de los ascensores ) sino también- todas aquellas que técnica y lógicamente sean consecuencia o deriven de la nueva reordenación o redistribución de los espacios y alturas anteriores ( p.e. puertas, puntos de luz, contadores, buzones...) incluyendo, como es lógico, la utilización de materiales apropiados y de las calidades aconsejadas por los técnicos que elaboraron el presupuesto elegido y aprobado por la comunidad.

Pretende en suma los demandados, al oponerse al pago de las cuotas comunitarias que fueron aprobadas y ahora le son reclamadas, conseguir por vías de hecho la anulación e invalidación (a modo de segunda oportunidad) de unos acuerdos comunitarios válidamente adoptados y que devinieron firmes y ejecutivos dotando con ello a la deuda reclamada por la Comunidad, de unos requisitos de certeza, exigibilidad y liquidez suficientes para que desde la óptica de la buena fe y de la seguridad jurídica, los demandados vengan obligados, al pago de la misma sin que se aprecie ninguna indeterminación e imprecisión en la suma certificada por el Administrador de la Comunidad en su certificación de fecha 17 -11- 2010.

P ues bien, ante ello, hemos de considerar que el actor, al menos en cuanto a la realización de la obra de la escalera ha acreditado que resultaba innecesaria desde el punto de vista de la obra de accesibilidad, en los términos en que fue planteada, sin perjuicio de que otros extremos, por ejemplo, la puerta, hayan de ser incluidos.

Un último apunte en cuanto a la escalera. Ya en el acta en que se aprueba su demolición se habla de que producía vibraciones y ruidos en las viviendas, pero, aparte de las declaraciones de los vecinos que comparecieron en el acto del juicio, así, D. Ildefonso, que prestó declaración en prueba de interrogatorio como presidente de la comunidad, o D. Landelino, propietario de dos viviendas en la comunidad y del otro local/trastero existente, no existe prueba al respecto. D. Ildefonso dijo que ahora no oye nada, que antes sí que se oía más. D. Carmelo explicó que antes de la reforma la escalera generaba ruidos, que cada vez que bajaba algo vibraba toda la casa, que ahora hay ruidos cero, ni transmisión del ascensor.

En el informe pericial se señala que la nueva escalera también está fijada a los paramentos de hueco de escaleras, por lo que la posible transmisión de ruidos también es posibles, y que con un uso normal de la escalera en ninguno de los caso el ruido general por una persona descendiendo o ascendiendo por la escalera debería de generar ningún problema al respecto. En el acto del juicio aclaró que habría que hacer ensayos pero sí que es cierto que la nueva escalera al tener apoyos en los muros las transmisiones de ruido serían similares.

De todo ello no podemos considerar justificado sin más la sustitución de la escalera.

Así pues, lo que sí hemos de señalar es que no cabe que esta juzgadora sustituya la voluntad de la comunidad, cual fue realizar esa modificación, sino que, y en línea con lo solicitado por la actora en su suplico de demanda, en cuanto al desglose de partidas que no debe contribuir el demandante, se fija como tal la correspondiente a la demolición y reconstrucción de la escalera, respecto de la cual, no cabe que le sean exigible, salvo que no exceda de tres mensuales ordinarias de gastos comunes.

Conforme al informe pericial judicial y a las consideraciones señaladas, se ha de descontar el abono de las partida: 01.03. 01.10, 6.03.,6.04,6.05 reflejadas en el modificado 3, en cuanto se hayan repercutido al actor por mor de su participación en la comunidad del 25,50%.

No consta, ni se explica, ni puede deducirse, otros motivos por los cuales los acuerdos discutidos pudieran ser contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad.

CUARTO.- Finalmente, recordamos, la actora señaló la existencia de una cesión de superficie común del portal en favor del propietario del trastero, que la demandada reconoció como prevista en las obras, pero finalmente no realizada.

En el informe pericial judicial se contempla que: "En el Modificado 3 del proyecto se consideraba la siguiente distribución del portal, sobre el mismo se ha señalado en rojo la ubicación de la puerta de acceso al trastero abriendo hacia la zona común del portal y desplazada hasta el frente del hueco del ascensor, con lo que esa superficie del lateral derecho del ascensor se anexionaba al trastero"

Pero también se ha señalado que finalmente se ha dejado en la ubicación original abriendo hacia el exterior.

Por todo ello, finalmente no cabe considerar materializada esa cesión, que además, ni siquiera había sido discutida en la junta de propietarios( tal vez por ello finalmente no se realizó)-

El hecho de que se haya abonado la puerta del trastero por la comunidad, entendiendo que a ello corresponde al partida 7.02 PUERTA CHAPA LISA ABATIBLE dentro de CARPINTERÍA Y CERRAJERÍA, se incluye dentro de las decisiones tomadas por la comunidad en la realización de la obra, que incluso el perito judicial ha valorado incluidas en la misma, y respecto de la cual no existe prueba presentada por el actor sobre su inutilidad.

Se indica que en todo caso, más bien, podemos considerar este extremo como una satisfacción extraprocesal del pedimento realizado, pero no se ha acreditado en modo alguno que la demanda hubiera sido innecesaria en su momento, ni que no resultara apropiada a los efectos indicados, recordando con la sentencia de la Ilma. Audiencia Provincial de Burgos nº 43/2007, de 24 de enero: "la desafectación de un elemento común implica la modificación del Título constitutivo, lo cual requiere un acuerdo por unanimidad, no solo para desafectar la vivienda del portero, elemento común, sino igualmente para la decisión de vender y la determinación de nuevos coeficientes, asignando cuota de participación a la nueva vivienda privativa y modificando el del resto de los pisos y locales - ex Art. 3 b) LPH - . Esta unanimidad es no solo la de los asistentes, sino también de los ausentes, después de la correspondiente notificación".

QUINTO.- No ha lugar a la imposición de costas.

En primer lugar, cierto es que el pronunciamiento ha de ser de estimación parcial porque hemos de considerar la satisfacción fuera del proceso de uno de los pedimentos, pero ello no puede llevar a la ausencia de condena en costas, ya que respecto a esta satisfacción extraprocesal, debemos mantener un pronunciamiento de imposición de costas, considerando que ni siquiera se señala que la demanda, en su momento, fuera errada por lo que a este particular se refiere, por lo que así resultaba justificada.

Ahora bien, lo que sí justifica la no imposición de costas resulta las dudas de hecho que se derivan de la situación analizada, en primer lugar, teniendo en cuenta los diversos requerimientos de la administración. Este criterio se aplica teniendo en cuenta que la estimación parcial, dado el pronunciamiento realizado en el párrafo anterior, y en relación a las costas, ha de considerarse como total.

Además, el perito Sr. Rogelio, perito que elabora el informe pericial obrante en autos junto con la demanda, ahora ha manifestado que la obra se puede realizar cortando la escalera. Este perito, conforme a su declaración, hubo de ser quien realizó la memoria que se presentó en su día a la comunidad( véase acta nº NUM007, junta d e17 de mayo de 2023), porque ser refiere a las alternativas que daba, señalando que le daban permiso de obra que cumplía la normativa y eran válidas para acceder con silla de ruedas, aunque luego aclaró que con silla de ruedas manual. De ello se deduce que en momentos anteriores no se había planteado la posibilidad que ahora se señala de realizar la obra planeada en las condiciones señaladas sin tener que realizar esa demolición.

Todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación al caso.