Sentencia Civil 4/2026 Juzgado de Primera Instancia de Santiago de Compostela nº 5, Rec. 591/2024 de 19 de diciembre del 2025

PRIMERO.-La representación procesal de don Jaime dirige su demanda frente a la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Santiago de Compostela, de cuyo local nº NUM000 afirmar ser propietario el demandante, en ejercicio de acción de impugnación del acuerdo adoptado en la junta de propietarios del 26-10-2023, documentado en el punto 1º del acta, consistente en la aprobación de una derrama extraordinaria por importe de 121.253,37 €, IVA incluido, para sustituir los equipos que suministran agua caliente y calefacción a las viviendas, habiéndose incluido en la derrama el local del demandante.

Se afirma en la demanda que el citado acuerdo es contrario a los estatutos de la comunidad porque el local del demandante está exonerado de contribuir a los gastos de los elementos comunes que no utilice, conforme a su artículo 2, entendiendo que no se trata de un gasto que tenga la consideración de general porque es imputable únicamente a los propietarios de las viviendas que tienen disponibilidad de usar el servicio de calefacción y agua caliente comunitario.

El demandante no acudió a la junta mencionada y comunicó al secretario-administrador su discrepancia; además, viene abonando en su cuenta las cuotas de la derrama con la finalidad de preservar su derecho de voto en cuantas juntas que se convocaran y de no perjudicar su legitimación a efectos impugnar dicho acuerdo, encontrándose al día en el pago de las cuotas en la fecha de presentación de la demanda.

SEGUNDO.-La comunidad de propietarios demandada fue inicialmente declarada en rebeldía procesal, por no haber comparecido en el plazo que se le concedió en el emplazamiento, si bien posteriormente se personó en autos, pero una vez precluido el trámite de contestación a la demanda, por lo que quedó sin efecto la anterior declaración de rebeldía procesal.

Sin perjuicio de ello, ya que cualquiera que sea el momento del procedimiento en que comparezca el demandado se entenderá con él la sustanciación, la tramitación no podía retroceder en ningún caso, tal y como señala el artículo 499 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Sucede que todo demandado declarado en rebeldía puede comparecer en cualquier momento pero ha de pasar por el estado del procedimiento en que se encuentre, sin que su comparecencia motive la retroacción de las actuaciones ni se le permita realizar actos correspondientes a una fase procesal precluida.

La demandada compareció en el proceso una vez concluida la fase de alegaciones, lo que supuso preclusión del trámite de contestación a la demanda, de modo que al no poderse retroceder en la tramitación perdió irremisiblemente las facultades procesales no ejercitadas oportuna, formal y tempestivamente y se consolidaron en su contra las consecuencias, ordinariamente perjudiciales, anudadas a no haber levantado la carga procesal correspondientes a aquella fase procesal. Consecuencia de ello es que al haberse personado después de la contestación no podía alegar hechos impeditivos, modificativos, extintivos o excluyentes no invocados oportuna y formalmente en la contestación a la demanda, ni de forma indirecta en fase de prueba.

No obstante, personada con anterioridad al momento hábil para la proposición de prueba, podía proponer, si bien limitada forzosamente a lo que técnicamente se denomina como contraprueba, pues al amparo de dicha actividad no pueden encubrirse defensas integradas por excepciones en sentido propio o impropio.

La conclusión que se mantiene no está aquejada de vicio de indefensión porque el proceso civil está legalmente reglado y sujeto a una serie de normas que han de ser necesariamente observadas sin que sea susceptible de configuración voluntaria por decisión de los litigantes. Como recuerda, entre otras muchas, la STS 14-3-2011, según la cual: "... conforme reiterada doctrina del Tribunal Constitucional que declara que solo es constitucionalmente relevante la indefensión imputable a actos u omisiones de los órganos judiciales, esto es, que sea causada por la incorrecta actuación del órgano jurisdiccional, quedando excluida del ámbito protector del artículo 24 CE la indefensión debida a la pasividad, desinterés, negligencia, error técnico o impericia de la parte o de los profesionales que la representen o defiendan ( SSTC 101/1989, de 5 de junio, FJ. 5; 237/2001, de 18 de diciembre, FJ. 5; 109/2002, de 6 de mayo, FJ. 2; 87/2003, de 19 de mayo, FJ. 5; y 5/2004, de 16 de enero, FJ. 6 y 160/2009, de 29 junio, FJ. 4)."

En la audiencia previa no se dio trámite de conclusiones a ninguna de las dos partes, en aplicación de lo establecido en el artículo 429.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al ser la única prueba la documentación aportada por la parte actora, que no fue objeto de impugnación, en cuyo caso no resultaba procedente la celebración de vista.

TERCERO.-El objeto del litigio es la impugnación de uno de los acuerdos que se aprobaron en la junta general de la comunidad de propietarios de 26-10-2023, por ser contrario a los estatutos comunitarios.

En tal caso es aplicable el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, según el cual: 1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos: a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

4. La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

CUARTO.-En cuanto a los presupuestos para el ejercicio de la acción se ha aportado con la demanda copia de la escritura pública de compraventa autorizada el 31-1-2019 en Teo por el Notario don José Manuel Amigo Vázquez, con número de protocolo 313, en virtud de la cual el demandante adquirió la finca nº NUM000, local en DIRECCION001, lo que permite acreditar, al menos a los efectos de resolver el litigio, su cualidad de propietario del local.

Se ha aportado copia del acta de la junta de 26-10-2023 en que se deja constancia del contenido del acuerdo adoptado, sin que entre los asistentes a la reunión figure el nombre del demandante; consta una comunicación dirigida por éste al Secretario-Administrador de la comunidad, fechada el 28-11-2023, en que manifestaba expresamente su disconformidad con la derrama extraordinaria relativa a la reforma de la sala de calderas y gas por importe de 121.253,37 €, a los efectos del artículo 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal. No teniendo constancia de la fecha concreta en que por parte de la comunidad se notificó al Sr. Jaime el contenido del acuerdo no hay motivo para negar que la comunicación dirigida por el demandante, en que exteriorizaba su voluntad contraria al acuerdo, fuera realizada dentro del plazo legalmente establecido al respecto para que su ausencia no fuera considerada voto favorable y asegurar así su legitimación para impugnarlo.

El demandante afirma estar al corriente de pago con la comunidad, sin que ésta haya invocado y acreditado lo contrario, aportándose con la demanda justificantes de pago periódicos de la derrama a la que se contrae el litigio.

Se entienden así cumplidos los presupuestos exigibles para el ejercicio de la acción de nulidad que se promueve en la demanda, presentada dentro del plazo exigible.

QUINTO.-La acción de nulidad se proyecta sobre un acuerdo comunitario adoptado en la junta de propietarios celebrada el 26-10-2023, documentado en el punto 1º del acta, en el que se pone de manifiesto la necesidad de ejecutar la reforma de la sala de calderas, debido a su estado precario, que podía dejar de funcionar en cualquier momento, acordando aprobar la reforma por un importe de 121.253,37 €, IVA incluido, así como una derrama extraordinaria para las obras, que se repartiría en 12 meses, con arreglo al desglose que se efectuaba entre los diversas propiedades -entre ellas, el local 4-, añadiéndose expresamente la mención de que al tratarse de obras para subsanar defectos constructivos y daños derivados de éstos todas las propiedades del edificio deben participar con independencia de que participaran o no de los gastos ordinarios de mantenimiento de los distintos elementos a subsanar.

El motivo de impugnación se basa en la exención de gastos que figura en el artículo 2 de los estatutos de la comunidad y en el hecho de que el local del demandante carece de servicios comunitarios de calefacción y agua caliente.

Con la demanda se ha aportado copia de la escritura pública autorizada el 21-10-2011 en Teo por el Notario don Carlos Sebastián Lapido Alonso, con número de protocolo 879, de declaración de obra nueva en construcción, división horizontal y constitución de servidumbres, en que además de la descripción del inmueble y sus diferentes departamentos se incluían, expresamente, los estatutos de la propiedad horizontal del inmueble.

El artículo 2 que figura en la copia de la escritura aportada establece: "Gastos. Los locales de la/s entreplanta/s, planta/s baja/s, semisótano/s y sótano/s no contribuirán a los gastos de mantenimiento y administración ordinarios de los elementos que no usen. En todo caso participarán de los gastos ordinarios o extraordinarios que se deriven de las fachadas, de la cubierta y de los elementos estructurales del edificio."

Además, se aporta un documento elaborado por el arquitecto técnico don Jesus Miguel, fechado el 18-3-2024, quien fue el director de ejecución material de una obra de acondicionamiento que se realizó en el local del demandante, que finalizó el 20-8-2019, según se exponía en el informe. Su autor certificaba que anteriormente a dicha reforma el local no disponía de ninguna instalación de calefacción y/o agua caliente sanitaria comunitaria y que con ocasión de las obras de acondicionamiento no se conectó ningún elemento de calefacción o ACS a la instalación comunitaria del edifico. El 15-3-2024 el autor del informe comprobaba que el local no tenía conectado ningún elemento de sus instalaciones de calefacción y/o agua caliente al sistema centralizado propiedad de la comunidad de propietarios.

SEXTO.-En primer lugar, el artículo 2 de los estatutos contempla una determinada exención de pago de gastos de administración y mantenimiento ordinarios a favor de los locales de la/s entreplanta/s, planta/s baja/s, semisótano/s y sótano/s, con el contenido que establece, sin que se tenga constancia de que los estatutos hayan sido posteriormente modificados válidamente por la comunidad a través del procedimiento legalmente establecido al respecto, de modo que el citado artículo 2 hubiera quedado sin efecto o resulte inaplicable en la redacción indicada, por lo que no puede dejar de considerarse que se trata de un precepto estatutario vigente, vinculante y aplicable a este litigio.

Por otra parte, sucede que el local del demandante carece de instalación de calefacción o agua caliente que provenga de los servicios generales del edificio, tanto antes de las obras de acondicionamiento terminadas en marzo de 2019 como con ocasión de las mismas, situación que se mantenía el 15-3-2024, según resulta del certificado emitido por el arquitecto técnico don Jesus Miguel, quien fue el director de la ejecución material de dichas obras y visitó el local con posterioridad, en la fecha indicada.

Ya se considere como informe pericial o no la eficacia probatoria de dicho documento, que no ha sido impugnado dentro del momento procesal oportuno, es admisible sin necesidad de su expresa ratificación por su autor, de considerarse informe pericial. A diferencia de lo que sucedía con el derogado artículo 627 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, que exigía la ratificación del dictamen bajo juramento y a presencia judicial, la Ley de enjuiciamiento Civil vigente no contiene dicha exigencia, configurándose la ratificación del dictamen pericial no como un requisito de eficacia probatoria sino como una potestad de las partes ( artículo 337.2, 338.2 y 346 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) , que bien puede llevarse a cabo previa solicitud de parte y a los efectos de que el perito aporte aclaraciones o explicaciones que se consideren oportunas, o bien de oficio, cuando el propio tribunal interesa la presencia del perito para comprender y valorar mejor el dictamen realizado.

En este sentido se han pronunciado, por ejemplo, la STS 3ª 30-4-2009, en que se establece: "... Cierto es que, como la recurrente afirma, en el sistema de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, aplicable en cuanto ahora interesa al proceso contencioso-administrativo no se exige la ratificación del dictamen pericial adjunto a la demanda como necesaria para su validez y eficacia como tal prueba pericial". Aunque se trata de un pronunciamiento que no proviene de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, no deja de ser relevante en la medida en que se trata de una interpretación de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la medida en que se aplica al proceso contencioso-administrativo. En la STS 1ª 11-1-2012 (nº 987/2011, fdto jdico 3º) se afirma: "... Respecto de la primera cuestión procede señalar que resulta acertada la apreciación de la sentencia recurrida en cuanto estima que no es ineludible la ratificación en juicio de dichos informes periciales denominados "de parte"..."; y en la STS 1ª (16-2-2016 nº 69/2016 fdto jdico 3º): "... Respecto de la ratificación del perito, dicha ratificación no es necesaria cuando la autenticidad del informe pericial no ha sido puesta en duda...".

En el ámbito de Audiencias Provinciales siguen la misma línea, entre otras muchas, SAP Murcia 14-3-2005, Albacete de 11-12-2007 y 15-4-2009, SAP Málaga 24-3-2009, SAP Vizcaya 19-2-2009, SAP Zaragoza 28-9-2011, SAP Murcia 4ª 13-12-2012, SAP Baleares 3ª 22-7-2014, SAP La Rioja 23-7-2015, SAP Asturias 1ª 6-6-2016, SAP Córdoba 24-4-2017, SAP Alicante 9ª 21-1-2019, SAP Madrid 19ª 17-7-2019.

Se trata de un documento que contiene razones de conocimiento del Sr. Jesus Miguel con ocasión de la realización de las obras que en que intervino como director de su ejecución material en el año 2019, y del estado del local que percibió, en marzo de 2024, con relación a un punto concreto y determinado, como es la existencia o no en el local de elementos de calefacción-agua caliente que pertenezcan al sistema centralizado de la comunidad de propietarios, y se trata de la comprobación de una realidad física que, en principio, no tiene por qué suponer especiales dificultades ni complicación para un profesional de la construcción y edificación, como es un arquitecto técnico, por lo que puede admitirse perfectamente las conclusiones que se mantiene en su informe sobre el particular.

SÉPTIMO.-De lo actuado resulta, por una parte, un acuerdo comunitario consistente en una reforma en la sala de calderas comunitaria, debido a su estado precario, así como la aprobación de una derrama extraordinaria en que se incluye el local del demandante.

Por otra, un precepto de los estatutos que se considera vigente y aplicable, que contiene una exención de gastos de administración y mantenimiento ordinarios de los elementos que no usen, extensible a los locales mencionados.

Además de ello, se estima acreditado que el local del demandante carece de sistema de agua caliente/calefacción que esté conectado a los servicios comunitarios.

Conclusión de todo lo expuesto es que resulta procedente acoger la pretensión efectuada por la parte actora, a falta de contradicción por la parte demandada a la misma.

La exención de los locales se extiende a los gastos de mantenimiento y administración ordinarios de los elementos que no usen, si bien participarían de los gastos ordinarios o extraordinarios que se deriven de las fachadas, de la cubierta y de los elementos estructurales del edificio.

La parte demandada no compareció en autos dentro del plazo para contestar la demanda, en que pudiera exponer las alegaciones que estimara procedentes frente a la pretensión ejercitada en la demanda. Según el contenido del acta de la junta aportada la derrama se basa en la necesidad de ejecutar una reforma en la sala de calderas debido a su precario estado, añadiendo que al tratarse de obras para subsanar defectos constructivos y daños derivados de estos, todas las propiedades del edificio debían participar.

Tratándose de unas obras que tienen por objeto la sala de calderas, debido al precario estado en que se encontraba -según el texto del propio acuerdo-, ello sugiere una actuación de conservación y mantenimiento de un sistema ya existente, motivado porque en cualquier momento podía dejar de funcionar, del que no hace uso el local del demandante, que carece de conexión al sistema general, según el informe de don Jesus Miguel.

Siendo aplicable la exención contemplada en el artículo 2 de los estatutos debe entenderse que prevalece sobre la razón expuesta por la comunidad de propietarios en el acta para imponer al local del demandante el cumplimiento del acuerdo adoptado, por lo que debe estimarse que tal inclusión del local nº NUM000 del demandante en la derrama extraordinaria infringe los estatutos y por ello debe estimarse la pretensión de nulidad realizada al respecto, por tratarse de un acuerdo contrario a los estatutos conforme al artículo 181. a) de la Ley de Propiedad Horizontal.

Consecuencia de ello es la estimación igualmente de la pretensión relativa a la devolución de cantidades abonadas por el demandante por tal concepto, derivada de la nulidad de la aplicación del acuerdo al local del demandante.

OCTAVO.-La estimación de la demanda conlleva la imposición de las costas procesales a la parte demandada, con arreglo al artículo 394.1 de la LEC.

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación