Sentencia Civil 429/2025 Juzgado de Primera Instancia de Lugo nº 5, Rec. 1771/2024 de 21 de julio del 2025

PRIMERO.-Quedó acreditado que Nosienlua de Restauración SLU es la propietaria del bajo comercial, ubicado en la DIRECCION000 de Lugo. En el presente procedimiento se trata de determinar si, ex artículos 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y 1902 y ss. del Código Civil, que son los principalmente invocados en el escrito rector del procedimiento, ha existido una actuación u omisión en la comunidad demandada que la obligue a corregir las deficiencias existentes y reparar los perjuicios ocasionados en el citado bajo por tal motivo. Se acompaña informe pericial y documentación al efecto. En el presente proceso la parte demandante ejercita una acción sustentada en el art. 10.1 de la LPH, esto es, daños por falta de conservación y mantenimiento de un elemento común, y en los arts. 73, 76 y concordantes de la LCS, pues la demandada es la aseguradora de la responsabilidad civil de la comunidad. En la propia demanda se expone que desde mediados de 2023, está cayendo agua en el local de su propiedad, a consecuencia de filtraciones de agua de lluvia procedente del encuentro entre el edificio donde se encuentra el citado local y el edificio colindante, "posiblemente debido a una deficiencia en dicha junta (deterioro por el paso del tiempo)".

La actora cifra la reparación de los daños en la cantidad de 522,25 euros, aportando un informe pericial elaborado por Dª Ángela.

Por la parte demandada se alega que ninguna responsabilidad recae sobre la Comunidad pues ningún defecto existe en la misma que suponga la entrada de humedad alguna en el local del actor, siendo en todo caso responsable la comunidad colindante DIRECCION001 la responsable de los daños en el local de la actora.

SEGUNDO.-Se aporta por la demandante informe pericial elaborado por la Sra. Ángela que con fecha 05/06/2024 comprueba en el techo del local y en el pasillo hacia la parte posterior:- Una fisura en el techo de la escayola.- Manchas de humedad en dicho techo en forma de cercos amarillentos . Las manchas están secas. - No gotea agua. Sigue afirmando que no hay acceso a la cubierta y medianera, pero desde la vista aérea de Google Maps se comprueba que en lugar donde aparece el agua se localiza una machón o chimenea de cubierta, así como que la cubierta del edificio colindante no es nueva. Por último se indica que en base a las "gestiones realizadas" se considera que el origen de los daños se localiza en filtración de agua de lluvia procedente del encuentro entre el edificio donde se encuentra el riesgo asegurado y el edificio colindante, posiblemente debido a una deficiencia en dicha junta (deterioro por el paso del tiempo).

Por la parte demandada se aporta informe pericial elaborada por Dª Olga, en el cual se indica que no se ha verificado la existencia de fuga de agua ni filtraciones recientes en la fecha de la visita pericial. En el momento de la visita, la zona no presenta filtración de agua. Se observa una fisura sobre el falso techo de escayola, así como una zona amarillenta que evidencia la caída de agua en algún momento (no reciente). No se ha detectado ninguna incidencia en la fachada comunitaria ni línea de encuentro con edificio colindante DIRECCION001, ni se ha establecido relación causal alguna, en cuanto el bajo comercial no presenta tipología de daños por filtraciones paulatinas de agua de lluvia sobre paramentos y techos. El propietario relata el goteo de agua de forma interrumpida, no coincidente con episodios de precipitaciones de lluvia, descartando la filtración de lluvia por fachada lateral comunitaria. El propietario relata que el agua cae algunas veces varios días seguidos y luego tarda meses en volver a caer, no siendo una fuga constante y continua, descartando fuga de agua por avería en montantes generales de agua y/o bajantes comunitarios, pues su uso es diario. Los daños se presentan únicamente en el techo, en un punto concreto, no observando daños por filtraciones paulatinas de humedad en el resto de las superficies, ni existiendo evidencias de defectos en fachada exterior comunitaria ni línea de encuentro con edificio colindante DIRECCION001 (con tres plantas sobre rasante), descartando dicha causa. El perito informa al propietario del local de la causa concluida en el informe pericial elaborado por Dña. Ángela, manifestando él mismo que no coincide con dicha conclusión, en cuanto insiste que la gotera o caída de agua no se produce en épocas de lluvias; y preguntado si es conocedor que se haya realizado alguna investigación sobre posibles averías/fuga de agua en instalaciones privativas de las viviendas superiores, contesta que lo desconoce.

En definitiva, de lo expuesto no puede concluirse como pretende el demandante que la causa de los daños provenga de filtración de agua de lluvia procedente del encuentro entre el edificio donde se encuentra el riesgo asegurado y el edificio colindante, y ello atendiendo a las razones antes expuestas por el perito de la demandada, máxime cuando la propia perito de la actora afirma en el acto del juicio que como le señaló también el propietario del DIRECCION002, no coinciden las filtraciones con lluvias, por lo que no puede sin más, como hace la perito de la actora, efectuar una evaluación por descarte, cuando no ha hecho ninguna otra comprobación del origen de los daños.

A mayor abundamiento, consta en autos que en fecha 16/01/24 se puso en conocimiento de la Comunidad, la existencia de una fuga de agua que afectaba al techo del bajo comercial del demandante. Según lo anterior, comunican el siniestro a la compañía aseguradora de la Comunidad (Mapfre), aperturando siniestro de referencia NUM000, enviando a un profesional de fontanería a verificar la causa. Interviene dicho profesional, no localizando fuga de agua en instalaciones comunitarias, excluyendo esta causa. No procede a verificar fugas en instalaciones privativas, ya que no figuran cubiertas por la póliza contratada (garantía de daños por agua parcial, o lo que viene a significar revisado el condicionado correspondiente, que solo procede atender fugas de agua procedentes de instalaciones comunitarias, excluyendo las privativas). El mismo profesional revisa las terrazas comunitarias de la DIRECCION003 y la fachada lateral del edificio, no observando incidencias en el edificio DIRECCION000. Achacándolo a las filtraciones provenientes de un tejado del edificio colindante, concretamente del portal DIRECCION001.

En definitiva, una valoración conjunta de la prueba practicada no permite considerar que ha quedado probado que los daños existentes deriven de una deficiente conservación del edificio propiedad de la comunidad demandada, por lo que procede absolver a las demandadas de las pretensiones formuladas.

TERCERO.-Desestimada la demanda, se imponen las costas a la parte demandada, de acuerdo al art.394 de la LEC.

Por todo lo expuesto,