Sentencia Civil 261/2025 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 5, Rec. 671/2024 de 24 de abril del 2025

PRIMERO.-Se presenta por Doña Camila demanda contra la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 de Burgos , en ejercicio de la acción de impugnación de acuerdos de la Comunidad de Propietarios, solicitando la nulidad o subsidiaria anulabilidad o disconformidad a derecho de la convocatoria de Junta General de 19 de enero de 2024 y subsidiariamente la nulidad, anulabilidad o disconformidad a derecho del único asunto objeto de la misma.

La parte demandada se opone a la demanda deducida en su contra por los motivos que esquemáticamente se pasan a exponer:

Caducidad de la acción ejercitada

Existencia de legitimación pasiva

Validez de la convocatoria de la Junta.

Validez del acuerdo adoptado en la Junta por aportación de la documentación sobre el único punto del orden del día y no concurrir vulneración del art. 16 Ley de Propiedad Horizontal y demás preceptos de la Ley.

SEGUNDO- Sobre la caducidad de la acción,

La parte demandada alega caducidad de la acción de impugnación del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de DIRECCION000, adoptado el 19 de enero de 2024; motivo que debe ser examinado en primer lugar, puesto que, en caso de estimarse, no habría lugar a pronunciamiento sobre los restantes extremos.

La Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en su artículo 18, apartado tercero dispone que "La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

Cuestión fundamental, por tanto, es determinar si nos encontramos ante un acto contrario a la ley o a los estatutos de la Comunidad para establecer si el plazo de caducidad de la acción es de 1 año o de 3 meses.

La parte demandante considera infringidos varios preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.1, 16.3, 17 y 18.1, entre otros), en relación con el art. 24 de la CE y los art. 2 y 7.1 del Código Civil. Debe establecerse, por tanto, si las vulneraciones afirmadas por la actora son contrarias a Ley y, por ende, se somete la acción ejercitada a un plazo de caducidad de un año. Sobre ello, el Tribunal Supremo en Sentencia de 12 de enero de 2022 ( ROJ: STS 36/2022 - ECLI:ES:TS:2022:36), y STS de 6 de marzo de 2024 ( ROJ: STS 1385/2024 - ECLI:ES:TS:2024:1385 ) declara que :

"Los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos ( SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 , 7 de junio de 2006 y 700/2013, de 6 de noviembre )"

Por otro lado, también es doctrina jurisprudencial (recogida, entre otras, en las sentencias de esta sala de 28 de octubre de 2004 , 25 de enero de 2005 , 17 de diciembre de 2009 y 6 de noviembre de 2013 ), que si bien son meramente anulables los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la LPH o de los estatutos de la respectiva comunidad de propietarios, corresponde la más grave calificación de nulidad radical o absoluta a aquellos acuerdos que infrinjan cualquier otra ley imperativa o prohibitiva, que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención, o que, por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3. º del artículo 6 del Código Civil , y por tanto insubsanables por el transcurso del tiempo ( SSTS 29 de octubre de 2010, RC 1077/2006 , 18 de abril de 2007 RC 1317/2000 , y 320/2020, de 18 de junio ).

Como declaró la sentencia 342/2018, de 7 de junio , invocada por la recurrente:

"En el ámbito del art. 18.3 LPH ha sido objeto de debate la diferenciación entre acuerdos nulos, y por ende sin sujeción a plazo de impugnación, y acuerdos anulables, que sí están sometidos a plazo. "En principio, los actos contrarios a la Ley son nulos de pleno derecho, conforme al art. 6.3 CC , pero este precepto añade "salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para su contravención".

"Precisamente es lo que hace el art. 18.1 a) LPH , que exige la necesidad de impugnar las posibles infracciones de la Ley o los Estatutos, pues, de no ser así, sufriría el normal desenvolvimiento de la Comunidad.

"En este sentido la sala ha consolidado un cuerpo de doctrina al distinguir entre acuerdos meramente anulables, y por tanto susceptibles de sanación una vez transcurrido el plazo legal previsto para su impugnación, de aquellos que son radicalmente nulos.

"En el primer grupo estarían comprendidos aquellos cuya ilegalidad tenga origen en cualquier infracción de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad, mientras que en el segundo se incluirían los que infrinjan cualquier otra Ley imperativa o prohibitiva, sin un efecto diferente para el caso de contravención, los que sean contrarios a la moral o al orden público, o los que impliquen un fraude de ley ( SSTS de 18 de abril de 2007 , de 11 de octubre de 2007 , de 25 de febrero de 2012 , de 5 de marzo de 2014 , entre otras).

"Por tanto, es de sumo interés y esencial, a los efectos del recurso, diferenciar entre acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal, y los que puedan afectar a otras leyes que pudiesen calificarse como nulos ( sentencias de 25 de enero de 2005 )".

Sobre esta cuestión, también se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Valladolid, en Sentencia de diez de enero de dos mil veinticinco, ( ROJ: SAP VA 35/2025 - ECLI:ES:APVA:2025:35 ) que revoca la sentencia de instancia que aplicaba el plazo de caducidad de 3 meses, estableciendo que "se invoca expresamente la normativa que rige la adopción de acuerdos en la LPH, artº 24.3 b) LPH y 17.3 LPH , que se refiere a los acuerdos sobre instalación de servicios de portería, conserjería u otros servicios comunes, como es el litigiosos.

Se trata, pues, de acuerdos que se tildan de ilegales, por contravenir el régimen de mayorías, y contrarios al régimen de funcionamiento de la propia comunidad demandada, (...)

No puede, pues, considerarse que los acuerdos sobre modificación de la instalación de calefacción estén sujetos al limitad plazo de caducidad de tres meses que se ha aplicado por la juzgadora " a quo", sino del plazo de un año, que se refiere a los acuerdos nulos, al tratarse de una infracción de ley ( artº 18.1 a)LPH )".

Por todo lo expuesto, puedo concluir que la acción para impugnar el acuerdo sobre el que versa el presente pleito estaría sometido a un plazo de caducidad de 1 año, toda vez que la infracción de las normas invocadas por la parte actora podría contravenir la Ley de Propiedad Horizontal.

Así, la acción ejercitada por la parte actora no estaría caducada puesto que el acuerdo de la Junta de Propietarios se adoptó el 19 de enero de 2024 (DOC. 3 de la demanda), fijándose como dies a quo,y la demanda fue presentada el 2 de mayo de 2024 (ACON. 4)

TERCERO.- Sobre la legitimación pasiva.

Alega la actora la falta de legitimación de la Sra. presidenta de la Comunidad de Propietarios, Doña Julieta, para convocar la Junta de Propietarios, por haberse declarado nula la convocatoria por la que fue elegida para el cargo, derivándose de la falta de legitimación la nulidad acuerdo del 19 de enero de 2024.

Sobre este extremo, opone la demandada que la presidenta ostenta legitimación para convocar la Junta, dado que fue instituida en su cargo en Junta General celebrada el 16

de febrero de 2022.

Ahora bien, aunque conste en el procedimiento (DOC nº7 bis de la demanda), la nulidad de la convocatoria de la Junta General Ordinaria celebrada el 29.3.2023 y de los acuerdos en ella alcanzados, entre los que se encontraba el nombramiento de Doña Julieta, obra en autos, igualmente, documentación que legitima el cargo de ésta.

Se acompaña al escrito de contestación el acta de la Junta General ordinaria de 16 de febrero de 2022 (DOC. 3 de la contestación) donde consta, en el punto 5º del orden del día, la renovación de los cargos de la Junta de Gobierno, nombrándose presidenta a Doña Julieta. A mayor abundamiento, se ha aportado certificado (DOC. 1 B de la contestación) donde consta también que Doña Julieta fue nombrada presidenta de la Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000, de Burgos. Documentos, cuya autenticidad no ha sido impugnada y por tanto, despliegan sus efectos probatorios de conformidad con lo dispuesto en el art. 326 de la LEC.

Por todo lo expuesto, se puede concluir que existe legitimación por parte de la presidenta para convocar la Junta, debiendo rechazarse el motivo alegado por la parte actora.

CUARTO.- Sobre la validez de la convocatoria de la Junta de Propietarios el 19 de enero de 2024

Solicita la parte actora la nulidad de la convocatoria de la Junta de Propietarios del 19 de enero de 2024, por entender que fue realizada con abuso de derecho y vulnerando varios preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal. Se opone la demandada a este motivo, aduciendo que la convocatoria se ajusta a la legalidad y es válida.

Dejando a un lado la cuestión de la legitimación resuelta en el fundamento jurídico tercero, alega la parte actora abuso de derecho por la parte demandada por el incumplimiento del plazo para convocar la Junta, así como falta de aportación de documentos esenciales para ratificar las actuaciones acometidas por la presidenta y la excesiva generalidad e inconcreción de la convocatoria de la Junta.

Respecto del incumplimiento del plazo para convocar la Junta de Propietarios, debe acudirse al art. 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal que establece que "La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan".En el supuesto de autos, nos encontramos ante una Junta extraordinaria, ya que la misma no tenía por objeto aprobar los presupuestos y las cuentas de la Comunidad de Propietarios, el único punto del orden del día era la "CONVALIDACIÓN Y RATIFICACIÓN DE TODO LO ACTUADO POR LA SRA. PRESIDENTA EN RELACIÓN CON TODOS LOS TRÁMITES CIVILES Y ADMINISTRATIVOS EN RELACIÓN CON LA INSTALACIÓN DE UNA ESCALERA QUE PERMITA ACCEDER DESDE EL DESCANSILLO DE LA ESCALERA GENERAL DEL EDIFICIO AL PATIO COMUNITARIO". Por lo que debió convocarse con la antelación necesaria para que pudiera llegar a conocimiento de todos los interesados. Pues bien, consta en el procedimiento que la citación fue realizada el 15 de enero de 2024 (DOC. 2 de la demanda y DOC. 2 de la contestación), es decir, 4 días antes de la celebración de la Junta; tiempo que considero suficiente para cumplir con lo dispuesto en el mencionado art. 17, toda vez que el precepto exige un plazo de antelación de 6 días para convocatoria de las Juntas ordinarias.

A mayor abundamiento, Don Avelino, administrador de la finca y secretario de la comunidad, que depuso en el acto del juicio, manifestó, de manera convincente, que la junta se había convocado, como se hacía habitualmente, por correo ordinario, correo electrónico remitido a los interesados y publicándolo en el tablón de anuncios. Además, señalo que "nadie se había quejado de que la convocatoria no hubiera llegado a tiempo".Declaración coincidente con la prestada por el testigo Don Juan, que afirmó que la junta "fue convocada con tiempo"y que "nadie se quejó de que no tuvieran tiempo de prepararla".

Señalar igualmente que la junta extraordinaria no se circunscribe a asuntos urgentes y que en este caso se alude por la demandada que fue la relevancia del asunto el que motivó la convocatoria, como señaló en el acto del juicio Don Avelino. A pesar del breve plazo entre la convocatoria y su celebración, no puede ser considerada la convocatoria contraria a la regulación legal, dado que se cumplió el requisito del conocimiento por todos los comuneros.

Por todo lo expuesto, el motivo de incumplimiento del plazo en la convocatoria aducido en la demanda debe rechazarse.

En cuanto a la no aportación de documentos, alega la demandante la no inclusión de parte de la documentación obrante en el expediente de la Comisión de Patrimonio de la Junta de CyL. Sin embargo, la resolución de la Ponencia Técnica de la CTPC en la que acuerdan no autorizar la actuación en relación con la INSTALACIÓN ESCALERA EN PATIO INTERIOR (DOC. 6 de la demanda) que alega la actora que no fue aportada al convocar la Junta, fue incluida en el correo en el que se convocaba a la Junta de 19 de enero de 2024 (DOC. 2 de la demanda, pág. 19 de 56).

Además, Don Avelino explicó en el juicio que "la persona que representaba a Camila manifestó que estaba personada en el expediente ante la Comisión de Patrimonio" y "que había hecho alegaciones". Afirmó el testigo que "el representante en la Junta de Camila manifestó que la comunidad no contaba con licencia" y que "No había dudas de que si había hecho alegaciones al expediente es porque lo conocía".Por todo ello, tampoco puede provocar este motivo la nulidad ni de la convocatoria de la Junta, ni del acuerdo adoptado, ya que la documentación fue aportada y asimismo la parte actora conocía o pudo conocer la documentación existente en el expediente administrativo ante la Junta de CyL, toda vez que era parte en el mismo y llegó a realizar alegaciones.

QUINTO.- Sobre la validez de del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios el 19 de enero de 2024.

Con carácter subsidiario, solicita la parte actora la nulidad, o en su caso, anulabilidad o disconformidad a derecho, del único acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios de DIRECCION000 de Burgos, consistente en la "CONVALIDACIÓN Y RATIFICACIÓN DE TODO LO ACTUADO POR LA SRA. PRESIDENTA EN RELACIÓN CON TODOS LOS TRÁMITES CIVILES Y ADMINISTRATIVOS EN RELACIÓN CON LA INSTALACIÓN DE UNA ESCALERA QUE PERMITA ACCEDER DESDE EL DESCANSILLO DE LA ESCALERA GENERAL DEL EDIFICIO AL PATIO COMUNITARIO".

Pues bien, el acuerdo de 19 de enero de 2024 adoptado por la Junta de Propietarios de DIRECCION000 de Burgos infringe la normativa de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

La aprobación en globo de todas las actuaciones efectuadas por la presidenta vulnera el art. 14 de la mencionada Ley que atribuye a la Junta de Propietarios, entre otras, las siguientes facultades:

c) Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador de conformidad con lo dispuesto en el artículo 20.c).

e) Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común.

No puede, por tanto, la presidenta realizar actuaciones sin respetar las funciones atribuidas a la Junta de Propietarios, a quien corresponde la aprobación de los presupuestos y obras de reparación y conocer sobre todos los asuntos que interesen a la Comunidad. En el supuesto de autos, se pretende aprobar, de manera genérica, todas las actuaciones ejecutadas por la presidenta, sin que se hayan sometido individualmente, cada una de ellas, a la oportuna votación y junta de propietarios. La falta de este sometimiento a la Junta impide a los propietarios conocer y deliberar sobre los asuntos que atañen a la propiedad. De la misma manera, esta ratificación global de las actuaciones podría vulnerar las reglas sobre mayorías del art. 17, toda vez que, al no someterse individuamente las actuaciones a votación, no puede cumplirse con las mayorías exigidas.

Esta manera de actuar de la presidencia impidió conocer y aprobar a su debido tiempo las actuaciones concretas en relación con la obra de las escaleras, la elección de los profesionales y el presupuesto concreto, en caso de existir.

Tampoco puede esgrimirse frente a esta forma de actuación la facultad del art. 20.1. d) de la Ley de Propiedad Horizontal conferida al administrador de ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes,teniendo en cuenta que no consta en los autos acuerdo sobre la obra de la escalera, ni elección por la Junta del profesional, ni presupuesto sobre la misma que los propietarios hayan podido conocer y analizar.

Corrobora este argumento la declaración testifical de Don Avelino, administrador de la Comunidad, que declaró, de manera vacilante e imprecisa en el acto del juicio, que "se eligió a un técnico con el que se tiene confianza"y que "la presidenta le encargó hacer el trabajo",sin poder precisar en que junta se había tratado "la elección de profesional para la elaboración de informes, o en su caso el proyecto para la instalación de la escalera y el presupuesto".

De la misma manera, Don Juan, explicó en el juicio que la junta del 19 de enero de 2024 tenía por objeto ratificar todo lo actuado por la presidenta en relación con la obra de la escalera. Además, manifestó que desde que hubo un problema de humedades en el bajo se trabaja con el mismo profesional. Declaraciones de las que se deduce que efectivamente las decisiones fueron ejecutadas individualmente por la Presidenta de la comunidad, sin someterse a la Junta, vulnerando lo dispuesto en la Ley 41/1960.

A mayor abundamiento, la Sentencia de 28 de junio de 2023 (DOC. 2 de la demanda pág.28 de 56) del Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Burgos ya declaró la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios, demandada en este pleito, sobre la facultad conferida a la presidenta en relación con la instalación de la escalera, considerando la misma vulneradora de lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal.

SEXTO.- Sobre las costas.

Conforme a lo dispuesto en el art. 394 de la LEC, corresponde el pago de las costas causadas en este procedimiento a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación