Sentencia Civil 256/2025 Juzgado de Primera Instancia de León nº 5, Rec. 858/2023 de 27 de mayo del 2025

PRIMERO.-El demandante, Don Simón, propietario de un piso en un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, ejercita acción de impugnación de acuerdos comunitarios, acción que tiene su fundamento en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, en concreto, en su apartado 1 a), que, considera, nulos de pleno derecho los acuerdos comunitarios contrarios a la ley o a los estatutos, circunstancia, que, según, el actor, concurre, en los dos acuerdos, que, se impugnan, adoptados en Junta General, celebrada, en fecha 26 de julio de 2023, contra los que votó el demandante, que, además, de ser propietario del piso, al que, ya, se ha hecho referencia, es, Administrador de una sociedad mercantil, propietaria de otro departamento, en el mismo edificio.

Los acuerdos impugnados, en esencia, excluyen a los propietarios de los locales de contribuir a determinados gastos comunitarios y fijan las cuotas mensuales, que, deben, abonarse, por los propietarios, atendiendo a dicha exclusión, considerando, el actor, que, la distribución de gastos consecuencia de dichos acuerdos, es, contraria, a lo previsto por el artículo 9.1 e) de la Propiedad Horizontal, en tanto, que, establece, un reparto de gastos, que, se aparta, de la contribución conforme a la cuota de participación, de cada departamento, fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal, sin que, exista, previsión, alguna, en los estatutos, y, sin que, el acuerdo, haya sido adoptado con la unanimidad, que, entiende, debería, haberse, alcanzado, para establecer la exclusión de participación en gastos que se ha establecido en los acuerdos impugnados.

La Comunidad de Propietarios DIRECCION000 de León, ahora, demandada, sostiene, que, los acuerdos impugnados son conformes con la previsión del artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, en tanto, que, la exclusión respecto de la contribución a determinados gastos, se limita, a los de servicios susceptibles de individualización, ya, que, no es, posible, su disfrute, por los titulares de los locales, que, no disponen, de servicio de videoportero, ni, de ninguno, de los otros, de cuyo coste, han sido eximidos, de participar, alegándose, además, que, durante un largo periodo de tiempo, durante, el cual, incluso, fue, Presidente de la Comunidad de Propietarios, el, ahora, demandante, se excluyó, de facto,a los titulares de locales, de la contribución a determinados gastos, siendo, pacíficamente, aceptada, por los comuneros, tal situación.

SEGUNDO.-De conformidad con el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, la contribución al sostenimiento de los gastos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal, constituye, una obligación, de todos los comuneros, sin excepción, siendo, la regla general, que, tal contribución, se realice, en proporción, a la cuota de participación, de cada departamento, consignada en el título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, y, si bien, dicha regla de contribución, permite, modulación, el establecimiento de criterios distintos de contribución conforme al coeficiente de participación, exige, que, se prevea, en los estatutos, o que, el acuerdo, se alcance, por unanimidad, de todos los comuneros.

TERCERO.-En el presente caso, no resulta, controvertido, que, los estatutos, no establecen, ninguna, exclusión, de participación, de los propietarios de los locales, en los gastos generales de la comunidad, y, es, evidente, que, los acuerdos impugnados, no se adoptaron, por unanimidad, por lo que, deben, ser, considerados, nulos, por ser contrarios a la ley. La circunstancia, de que, el artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, se refiera, a los servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, no significa, como, pretende, la Comunidad de Propietarios, ahora, demandada, que, pueda, excluirse, mediante un acuerdo mayoritario, pero, no unánime, a determinados propietarios, de contribución a gastos de servicios, que, por las características de sus departamentos, no puedan, disfrutar, o aprovechar. Así, la jurisprudencia referida a la interpretación y aplicación del artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, viene, considerando, de manera reiterada, que, la calificación, como individualizable, de un servicio o instalación, a efectos, de excluir, de contribución, a los gastos, que, genere, a algún comunero, exige, previsión estatutaria o acuerdo unánime. En tal sentido, en la Sentencia número 318/23, de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León, de fecha 19 de mayo de 2023, se razona, lo siguiente: "SEGUNDO.- Sobre la repercusión en los titulares de locales de los gastos de vídeoportero.

1.- Para la resolución del recurso hemos de partir del régimen legal de contribución a los gastos comunitarios, que se regula en el art. 9, 1.e) LPH en el que establece que, los propietarios tienen la obligación de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Por lo tanto, el sistema de distribución de los gastos comunes, en principio, ha de tener por base la cuota de participación asignada en el título constitutivo, pero esta regla distributiva general puede ser modificada en el propio título o por medio de los estatutos, en los que cabe disponer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones a favor de determinados elementos privativos, como también cabe la modificación mediante un acuerdo unánime de los propietarios, supuestos que encajan dentro de "lo especialmente establecido" que se menciona en la literalidad del precepto, para referirse a la autonomía de la voluntad como fuente de determinación de los gastos generales en el ámbito de la propiedad horizontal.

2.- En este sentido, la STS 257/2000, de 14 de marzo ,se pronuncia sobre esta cuestión en los siguientes términos: "el art. 9-5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del art. 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . La jurisprudencia de esta Sala así lo ha entendido, al tener en cuenta que prevalece el principio de autonomía contractual (S.s. de 16-2-1971, 7-10-1978, 12-12-1979, 21-7-1988, 2-3-1989, 6-7-1991, 30-12-1993 y 16-11-1996 , entre otras)".

En definitiva, para que quepa considerar como individualizables determinados gastos, es preciso que se determine la exclusión en el título constitutivo, o, en su caso, en los estatutos comunitarios y, también, es factible su decisión en junta de propietarios por acuerdo tomado por unanimidad.

3.- En el caso enjuiciado, existe un régimen estatutario de distribución de gastos, en el que se distingue entre "elementos comunes generales" y "elementos parcialmente comunes".[...]".

Por su parte, en la Sentencia número 257/2000, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 14 de marzo de 2000, a que, se hace referencia, en la Sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de León, parcialmente, transcrita, contiene, el siguiente razonamiento: "PRIMERO.- La sentencia del Juzgado explica con todo detalle -y merece elogio-, lo que fue aceptado por la que aquí se recurre, las sucesivas transmisiones y segregaciones del local del pleito, sometido al régimen de propiedad horizontal, desde el primitivo propietario Contracta Española S.A., que era titular de una extensión superficial de 996,26 metros cuadrados, habiendo quedado los demandados, don Inocencio y doña Andrea , dueños de 584,96 metros cuadrados, con cuota de 7.614%, que aportaron a la mercantil Ochanko S.L., también demandada y recurrente.

El motivo primero hace denuncia del artículo 9-5 de la Ley de Propiedad Horizontal ,argumentando que dichos recurrentes no están obligados al pago de los gastos comunitarios reclamados, basándose en el supuesto material de que el local dispone de entrada desde la calle, propia e independiente de la del resto de los demás copropietarios y usuarios del edificio, -lo que no se discute-, así como que se trata de gastos por servicios de los que no hacen uso y resultan perfectamente individualizados.

El motivo no procede. Pues sin perjuicio de que la sentencia integra el hecho probado de que concurre efectivo aprovechamiento y disfrute de servicios comunes (electricidad, agua, alumbrado, seguros, conservación de fachadas, administración y otros), a favor de los que recurren; lo que resulta decisivo es la imperatividad genérica del artículo 9-5 de la Ley de Propiedad Horizontal ,que obliga a los copropietarios a contribuir, según la cuota de participación que les corresponde, a los gastos generales para el adecuado funcionamiento del inmueble, sus servicios y demás que el precepto señala, generando su impago crédito preferencial a favor de la comunidad .

El concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares).

Para el abono de los referidos gastos queda afectado el piso o local correspondiente, tratándose de una titularidad "ob rem", que obliga al propietario a su pago, al ostentar la denominada titularidad deudora subjetivamente real.

No obstante el artículo 9-5º permite que determinados gastos puedan tener consideración de individualizables, y actúa como excepción a la regla general, ya que permite al propietario de un piso o local determinado a no abonar concretos gastos. Para que se produzca esta especie de privilegio contributivo, es preciso que en el título constitutivo aparezca la exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios y también cabe que se decida en Junta de propietarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, en razón a la concordancia del artículo 5 con el 16 de la Ley de Propiedad Horizontal .

La jurisprudencia de esta Sala así lo ha entendido, al tener en cuenta que prevalece el principio de autonomía contractual ( S.s. de 16-2-1971, 7-10-1978, 12-12-1979, 21-7-1988, 2-3-1989, 6-7-1991, 30-12-1993 y 16-11-1996, entre otras).

En el caso de autos no concurre autorización titular, estatutaria o comunitaria alguna, por lo que rige la obligatoriedad del pago del referido artículo 9-5 (S.s. de 16-6-1995 y 15-6-1996), ya que el mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independizado, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa, de la que aquí no se discrepa. El rehuse de pago de los recurrentes carece por tanto de toda justificación. Los razonamientos del motivo se presentan inconsistentes, y ha de ser desestimado, ya que el alegato que también se integra de que procedía descontar la cantidad de 158.625 de la deuda que se reclama a la entidad Ochanko S.L. (deducción correspondiente a 75 días en atención a la fecha de la compra del local), se presenta como cuestión nueva, por no resultar suficientemente especificada en su escrito de contestación ni incorporada a la súplica de la reconvención que planteó, lo que impide ser considerada, y menos atendida, en este extraordinario recurso de casación.".

En consecuencia, es, claro, que, no siendo, unánimes, los acuerdos adoptados para la exclusión de determinados gastos a los propietarios de los locales, la circunstancia, que, éstos, no disfruten, de determinados servicios del inmueble, no justifica, que, puedan, ser excluidos, de participar en su sostenimiento, por un acuerdo, meramente, mayoritario, pero, no, unánime, de los comuneros.

Por último, debe señalarse, que, la circunstancia, que, durante un periodo, más o menos, largo, de tiempo, se haya tolerado una situación de hecho, que, implicaba, exclusión, de algunos comuneros, en la participación de determinados gastos, no puede, suplir, la necesidad de previsión estatutaria o acuerdo unánime, para la válida modificación de la regla general de reparto de gastos comunitarios conforme al coeficiente de participación, debiéndose traer, a colación, al efecto, la Sentencia número 124/2013, de fecha 26 de febrero de 2013, de la Sala Primero del Tribunal Supremo, invocada, a su favor, por la dirección letrada del demandante, en la que, se razona, lo siguiente: "En definitiva, conforme a la doctrina de esta Sala ya expuesta, no se puede considerar que el silencio de la comunidad, que ha permitido que durante un tiempo los propietarios de los locales comerciales no hicieran frente a los gastos comunitarios en el modo fijado en los estatutos de la comunidad de propietarios, tenga la entidad necesaria para expresar un consentimiento dirigido a crear, modificar o extinguir un derecho, capaz de alterar el título o estatuto de la comunidad cuando para ello, como se ha señalado, resulta necesario un acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.".

Por todo lo expuesto, debe estimarse, la demanda, declarando la nulidad de los acuerdos referidos a los puntos 2º y 3º del orden del día de la Junta General Ordinaria de la Comunidad de Propietarios DIRECCION000, de León, celebrada, el día 26 de julio de 2023, sin que, declarados nulos, los acuerdos, deban, sustituirse, por declaración judicial alguna, por lo que, no cabe, acoger, el último extremo, del suplico de la demanda, origen, de las presentes actuaciones, relativo a la declaración formal de obligatoriedad, de todos los pisos y locales, a contribuir, sin excepción, alguna, conforme a su cuota de participación, en los gastos generales del inmueble.

CUARTO.-De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394.1 de la LEC, y a la vista de la estimación sustancial de la demanda, procede la imposición de costas a la parte demandada, quien ha visto rechazadas sus pretensiones, no apreciándose que, el caso enjuiciado, presente serias dudas de hecho o de derecho.

Vistos los preceptos legales citados, y cualesquiera otros de general y pertinente aplicación, pronuncio el siguiente