Sentencia Civil 278/2024 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 5, Rec. 678/2023 de 28 de junio del 2024

PRIMERO.-La parte actora -D. Narciso y BURGOS CUNKANES, S.L.-, interponen demanda, contra la -COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000- de Burgos, por la que se viene a impugnar acuerdos comunitarios adoptados por la demandada, en fechas 4 de abril de 2023 y 20 de junio de 2023.

Concretamente se impugna:

De la Junta General Ordinaria, celebrada el 4 de abril de 2023:

El punto 2º,en los aspectos referentes a la ejecución de obra de aislamiento de fachadas, por no concurrir las mayorías necesarias para la adopción del acuerdo.

Subsidiariamente, para el caso de que se considere la concurrencia de la mayoría necesaria para la adopción del acuerdo, se declare su nulidad en lo que se refiere a la repercusión a los actores por no ser las obras repercutibles a los disidentes.

Y los acuerdos adoptados en este mismo punto 2º,referentes a la repercusión a los actores de las obras no necesarias para la eliminación de barreras arquitectónicas, para el caso de que su repercusión supere 3 cuotas ordinarias de gastos comunes.

De la Junta General Extraordinaria, celebrada el 20 de junio de 2023

El punto 1º,en los aspectos referentes a la ejecución de obra de aislamiento de fachadas, por no concurrir las mayorías necesarias para la adopción del acuerdo.

Y los adoptados en este mismo punto, relativos a la aprobación definitiva de las obras a ejecutar.

La Comunidad demandada se opone a la demanda deducida en su contra, por los motivos que esquemáticamente se pasan a exponer:

1.- Caducidad de la acción ejercitada, por haber transcurrido más de tres meses desde la adopción del acuerdo hasta la interposición de la demanda (20 de septiembre de 2023), con respecto a la impugnación del Acuerdo adoptado en el punto 2º de la Junta Extraordinaria de fecha 4 de abril de 2023.

2.- Falta de legitimación activa, en cuanto a la impugnación de los acuerdos adoptados en fecha 20 de junio de 2023, porque asistiendo a la Junta, no voto en contra, del acuerdo adoptado.

3.- En cuanto a la votación sobre las obras para el aislamiento de las fachadas o envolvente térmica, así como en la votación sobre las obras para la supresión de barreras arquitectónicas, se alcanzó la mayoría simple, requerida por la Ley, no siendo necesario para su adopción la mayoría de los 3/5 a la que se refiere el actor. Se defiende el carácter necesario de las obras.

4.- En cuanto a la derrama acordada para la ejecución de las obras, por importe de 40.000 €, cabe señalar que se aprobó por unanimidad y que la repercusión a cada propietario, se haría en seis cuotas mensuales, (agosto de 2023 hasta enero de 2024) no votando el actor en contra.

SEGUNDO.- En cuanto a la caducidad de la acción ejercitada, con respecto a la impugnación del acuerdo adoptado en el punto 2º de la Junta celebrada el 4 de abril de 2023.

Entiende la parte demandada, que el plazo para ejercitar la acción de impugnación de este acuerdo es de tres meses.

La actora, en su demanda fundamenta la impugnación de este concreto Acuerdo, de aislamiento de fachada, por ser contrario a la Ley, al no considerarlo una obra necesaria, sino de mejora que necesita para su aprobación una mayoría cualificada de 3/5.

Establece el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.

1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9.

En principio, atendiendo al motivo de impugnación, incumplimiento de las mayorías establecidas legalmente para la adopción del acuerdo, de fecha 4 de abril de 2023, y presentada la demanda el 20 de septiembre de 2023, no puede declararse caducada la acción. Al tener un plazo de caducidad, previsto legalmente de un año.

TERCERO.- En cuanto a la falta de legitimación activa, con respecto al acuerdo adoptado en el punto 1º de la Junta de fecha 20 de junio de 2023.

Sostiene al respecto la parte demandada, que dicho acuerdo se adopto por unanimidad de los asistentes, por lo que no estaría el actor legitimado para impugnarlo, al no haber votado en contra, ni haber salvado su voto. De conformidad con lo dispuesto en el Art. 18.2 de la LPH.

Al respecto en el Acta, consta que la unanimidad de los propietarios asistentes se mostró a favor de las ofertas más económicas presentadas por las empresas..........para acometer las obras de supresión de barreras arquitectónicas y para la rehabilitación energética mediante el aislamiento de las fachadas y cubierta.....

Continúa diciendo el acta, en este punto, que todos los propietarios se muestran conformes con la derrama de obra por 40.000 €, en función de los coeficientes de participación de todos los propietarios dividida en 6 cuotas mensuales, empezando a recoger la primera cuota en agosto de 2023 hasta enero de 2024.

Pues bien, según declara la administradora de la finca, en el acto de la vista. Estos Acuerdos se adoptaron como consecuencia de la aprobación de las obras, resultando evidente, que tras la aprobación de la ejecución de unas obras, es necesario la intervención de profesionales que las ejecuten y el pago de los honorarios que ello genere.

Del acta, se desprende que el actor voto en contra de la aprobación de las obras y según manifiesta la administradora de la comunidad, en el acto de la vista, el actor se mostraba en contra de todo lo referente a estas obras.

Por ello, cabe entender, que cuando el acta se refiere a la adopción del acuerdo por unanimidad, se debe contraer a unanimidad de los que votaron a favor de la ejecución de la obra. Careciendo de sentido común, cualquier otra interpretación, atendiendo a lo expuesto por la administradora en el acto de la vista.

Por todo ello, no puede negarse al actor legitimación para impugnar el mencionado Acuerdo.

CUARTO.-Entrando en el fondo de las cuestiones planteadas, la primera pasa por determinar cuál serían las mayorías previstas legalmente, para la adopción de los acuerdos referentes a aislamiento de fachadas adoptado en el punto 2º del acta de fecha 4 de abril de 2023 y de las obras aprobadas con respecto al aislamiento de fachadas, cubierta y eliminación de barreras arquitectónicas, acordadas en el punto 1 del acta de la Junta de fecha 20 de junio de 2023.

Para ello se va a distinguir entre las obras acordadas referentes a aislamiento de fachada y cubierta,de las obras de eliminación de barreras arquitectónicas.

En cuanto a las primeras, cabe comenzar indicando que en la Junta de fecha 26/01/2023, se informó a los propietarios del resultado de la Inspección Técnica del Edificio (ITE), en la que se detectaron defectos a subsanar: grietas y fisuras en fachada de patio interior, en los ladrillos de cara vista situados en las esquinas de las fachadas y en la fachada de la residencia.........deficiente estado de la cubierta, humedades en las viviendas NUM000 y NUM001, por deficiencias en el rejuntado del aplacado de forjados, viviendas de séptimos más frías y condensaciones en zona de forjados que recomiendan renovar y aislar la cubierta.

En dicha reunión, también se informo por la técnico Dª. Guadalupe, sobre ayudas existentes para la rehabilitación energética del edificio. Se acordó contratarle para la tramitación y solicitud de las ayudas posibles, así como para redactar la documentación necesaria.

Estos acuerdos son firmes al no haberse impugnado.

Comparece al acto de la vista la administradora de la Comunidad, quien sostiene que a partir de la ITE, se planteo acometer obras en cubierta, fachada, toda vez que en la fachada el ladrillo y cemento se está disgregando y el estado de la cubierta provoca condensaciones en las viviendas.

El planteamiento de dichas obras tenia como fin la mejora de la eficiencia energética del edificio y no su mejora estética. La ejecución de las obras esta en suspenso hasta que se apruebe la subvención que ha sido solicitada.

Comparece al acto de la vista, la técnico Dª. Guadalupe, quien manifiesta que las obras en fachada y cubierta son necesarias y compatibles con el ahorro energético, en similar sentido se expresa el arquitecto D. Nicanor, quien elaboro proyecto sobre envolvente térmica y cubierta y fachada, quien comparece al acto de la vista y manifiesta, que la comunidad venía realizando puntuales intervenciones en la fachada y cubierta que no resultaban suficientes. Considera que la intervención acordada por la comunidad en fachada es necesaria al existir grietas y desprendimientos de ladrillo, así como humedades que también se producen por la fachada, dando lugar a condensaciones. Que con las obras acordadas se logra un aislamiento térmico, descartando que la obra tenga un fin exclusivamente estético.

Por lo que a la vista de estas pruebas que no han resultado desvirtuadas por prueba pericial alguna se consideran, las acordadas, obras necesarias para la conservación y mantenimiento del edificio por ser las adecuadas para resolver no sólo los problemas de estanqueidad tras haberse detectado humedades por condensación y por filtración en vivienda del inmueble, sino también para resolver problemas de seguridad al existir desprendimientos de elementos de fachada.

En lo que se refiere a la naturaleza de las obras de rehabilitación de la fachada y cubierta por el sistema de aislamiento térmico exterior, se deben calificar de necesarias, como así considera el TS en su sentencia 123/2020, de 25 de febrero ,en un pleito similar al aquí enjuiciado en el que se dilucidó la pretensión de un propietario de obtener la dispensa del abono de una derrama por una obra consistente en instalar en el edificio una fachada trasventilada:

Esta sala debe declarar, en cuanto al motivo analizado que en la sentencia de apelación no se infringe la doctrina jurisprudencial dado que:

Las obras al referirse a unas fachadas en estado de manifiesto deterioro, solo pretenden el mantenimiento y conservación de un elemento común.

Las obras no suponen alteración de un elemento común, sino la realización de las obras necesarias, para mantenerlo en el uso que le es propio sin generar riesgo.

Las obras no constituyen mejora o innovación, sino de reparación para evitar humedades, desprendimientos, corrosión y todo con la fin de una pared trasventilada, que dota a la fachada de la solidez y estanqueidad de la que carecía.

Los acuerdos adoptados para la instalación de la pared trasventilada, se acordaron por mayoría, al tratarse del mantenimiento y conservación de los elementos comunes, por lo que no se infringió el art. 17 de la LPH .

Pues bien, en el supuesto de autos, el Acuerdo adoptado, por mayoría simple, reúne el voto favorable previsto en la Ley, tanto por considerar que se trata de obras necesarias, como por tratarse de obras que contribuyen a la mejora de la eficiencia energética, de conformidad con lo previsto en el Art. 17.2 de la LPH.

Por lo que afecta al acuerdo relativo a la eliminación de barreras arquitectónicas,no cabe duda de la existencia de estas barreras, que se concretan, tal y como declara el arquitecto Sr. Nicanor, en la existencia en el portal de rampas que no cumplen la normativa en cuanto a su pendiente y en la existencia de peldaños, luego el Acuerdo comunitario requiere para la adopción del acuerdo el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, Art. 17.2 de la LPH

Por lo que a tenor de lo expuesto, cabe concluir considerando que los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios en las Juntas de fecha 4 de abril de 2023 y 20 de junio de 2023, se adoptaron con las mayorías previstas legalmente. Desestimando la demanda en estos extremos.

QUINTO.- Se plantea con carácter subsidiario, a la consideración de la concurrencia de la mayoría necesaria, la declaración de nulidad en lo que se refiere a la repercusión a los actores, por no ser las obras repercutibles a los disidentes.

Pues bien, al respecto cabe señalar, que el acuerdo adoptado con respecto al aislamiento de la fachada y cubierta, se engloba en el Art. 17.2 de la LPH, vincula a todos los propietarios, y conforme establece el propio precepto, el propietario disidente, no tendrá el derecho reconocido en el apartado 4º, de este mismo artículo (que se refiere a los acuerdos que requieren tres quintas partes del total de los propietarios).

Estableciéndose, en el último párrafo de este mismo artículo, que el coste de las obras, o las cantidades necesarias para sufragar los préstamos o financiación concedida para tal fin, tendrá la consideración de gastos generales a los efectos de la aplicación de las reglas establecidas en la letra e) del artículo noveno.1 de la Ley.

De otro lado, se desconoce, en este momento, cual va a ser el importe de la subvención solicitada, lo que impide valorar el coste a repercutir a cada propietario, que deberá someterse a los límites establecidos en el propio Art. 17.2.

Por lo que esta pretensión, planteada con carácter subsidiario también debe desestimarse.

SEXTO.- En cuanto al aspecto referente a la repercusión a los actores de las obras no necesarias para la eliminación de barreras arquitectónicas.

En el punto 2, del acta de fecha 4 de abril de 2023, se reflejó:

Por unanimidad de los asistentes presentes y representados se decide que las obras de cubierta, fachadas y estrictamente necesarias para la supresión de barreras arquitectónicas se pagarán entre todos los propietarios en función de los coeficientes de participación en el edificio. Las obras de reforma de portales que excedan de lo estrictamente necesario para suprimir barreras se repercutirán a propietarios de viviendas y primera planta en función de coeficiente de participación.

Ciertamente, tal y como aclara la administradora de la Comunidad en el acto de la vista, a los actores (como propietarios de la primera planta completa del portal 2) no se le excluye del pago de las obras que excedan de lo estrictamente necesario para la eliminación de barreras arquitectónicas.

Pues bien, en el presupuesto de la mercantil ALFA, que se adjunta a las actuaciones (acontecimiento 67 del visor), constan partidas que no pueden considerarse como estrictamente necesarias para la eliminación de barreras arquitectónicas, tales como intervención en los techos, luminarias, alistonado de madera en pared, espejo y felpudo. Con respecto a dichas partidas, que se consideran mejoras, será de aplicación lo dispuesto en el Art. 17.4 de la LPH, considerándose mejora en cuanto a la exención de su abono.

Debiendo consecuentemente estimarse la demanda en este extremo, sin que proceda devolución de cantidad alguna a los actores, procediendo realizar la oportuna compensación, en los recibos que posteriormente se giren, al venir obligados, según se ha expuesto, al abono de todas las obras acordadas en las respectivas Juntas, salvo en lo relativo a las partidas que han sido expuestas.

SEPTIMO.-La estimación parcial de la demanda determina que no se realice especial pronunciamiento en matera de costas, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 394 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.