Sentencia Civil 342/2024 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 5, Rec. 26/2023 de 31 de julio del 2024

PRIMERO.-La parte actora - Dª Mabel-, interpone demanda, contra la -COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 de Burgos-, por la que se viene a impugnar los acuerdos comunitarios adoptados por la demandada, en la reunión extraordinaria celebrada el 14 de julio de 2022. Con carácter principal, se solicita la nulidad de todos los acuerdos adoptados en dicha reunión, alegando mala fe y abuso de derecho en la convocatoria, al no haberse respetado el plazo mínimo necesario para su conocimiento y/o no estar justificada la urgencia.

Con carácter subsidiario, se plantea:

1.- Disconformidad a derecho de la convocatoria por la indeterminación de los temas a tratar en los puntos 1, 3 y 4 -en la parte relativa a las consecuencias del impago de las cuotas y derramas entre el 1 y 5 de cada mes ( plan de morosidad)-, debiendo declararse que el acuerdo adoptado en el punto 2 lo ha sido con abuso de derecho, al no haber tenido acceso, ni antes, ni en la reunión, ni con posterioridad a ella a los informes sobre la forma de llevarse a cabo la instalación ni al único presupuesto de ejecución presentado y /o solo haberse presentado un presupuesto en la reunión.

2.- De forma subsidiaria a lo anterior deberán declarase los acuerdos tomados en la Junta Extraordinaria de 14 de julio 2022 como no ajustados a derecho por su adopción con abuso de derecho -sin haber podido conocerse previa a la convocatoria los informes y presupuestos de cada uno de los temas a tratar- contraviniéndose la LPH y la buena fe, generándose indefensión.

3.- Subsidiariamente los acuerdos adoptados en los puntos 1, 2 y 3 contrarios a derecho al no haberse llevado a la reunión los informes y presupuestos necesarios para conocimiento y examen de mi representada y/o por limitarse a aportar un único presupuesto respecto a cada una de las propuestas, lo que impide la validez de los acuerdos adoptados, que deberán dejarse sin efecto, al haberse generado indefensión, por lo que dichos acuerdos, se habrían adoptado con abuso de derecho, siendo contrarios a la LPH y a la buena fe, debiendo declararse igualmente contrario a derecho el acuerdo adoptado en el punto 4 por ser contrario a la ley, en lo relativo al plan de morosidad(por falto de la suficiente motivación y desproporcionado).

4.- Subsidiariamente, deberán declararse contrarios a derecho los acuerdos 1 y 3 al haberse adoptado con abuso de derecho, siendo contrarios a la LPH al no haberse respetado las mayorías necesarias para la adopción de cada tipo de asunto ; siendo igualmente contrarios a la buena fe, ausentes de cualquier justificación proporcional/sensata/sostenible, habiendo sido adoptados con la finalidad de perjudicar a mi representada tanto en su actividad -acuerdo 1-, como en su propiedad -acuerdo 3-; el acuerdo 1, además se adopta con un único presupuesto cuya validez ha expirado, sin informe que determine elementos esenciales/elementos no esenciales(concepto no incluido en los estatutos/régimen de propiedad horizontal); sin que conste ni siquiera presupuesto respecto a la obra a realizar en el punto 3 y sin que pueda acordarse que sea la Presidenta quien "pueda aceptar los presupuestos necesarios" al ser una privación -al menos respecto a mi representado- de su derecho a conocer los presupuestos y poder pronunciarse sobre ellos, y sin que pueda mantenerse el acuerdo de nombrar abogado y procurador ; siendo el acuerdo 4 contrario a la ley en lo relativo al plan de morosidad, al ser usurario el interés previsto del 20% para el retraso o impago de cuotas teniendo en cuenta que la ley ya exige la tenencia de un fondo en la Comunidad participado por todos los comuneros, de admitirse, deberá atemperarse su porcentaje por el Juzgador, dejándose sin efecto, así como su aplicación automática que es discriminatorio respecto a los propietarios de los locales y respecto a la adopción del acuerdo de autorizar el nombramiento de abogados y procuradores para la reclamación a quien incumpliera dicho acuerdo, al no incluirse dicha propuesta en la convocatoria. Debiendo dejarse igualmente sin efecto el acuerdo referido al punto 2, al haberse ocultado a mi representado el presupuesto presentado en la reunión y no haberse solicitado más de un presupuesto previo a su votación (abuso de derecho). La facultad concedida a la Presidenta de aceptar los presupuestos necesarios no puede amparar el que éstos no sean sometidos a la aprobación de los vecinos, lo que ocurre respecto al punto tercero, al no haberse llevado ningún presupuesto a la reunión.

De otro lado se interesa se declare:

A.- El derecho de la actora a poder utilizar las instalaciones comunes, en esta caso el portero automático sin ningún tipo de limitación (ni horaria ni de ningún tipo) y sin que pueda implantarse ningún tipo de herramienta/programa/sistema que permita, el que por un tercero puedan obtenerse datos referidos a los accesos realizados al edificio y en concreto a la vivienda de mi propiedad, quedando en la situación anterior a la adopción del acuerdo relativo al punto 1º de la reunión de 14-7-2022, que deberá dejarse sin efecto.

B.- El derecho de la actora a disfrutar y utilizar las instalaciones comunes sin más limites que las recogidas en el régimen de propiedad horizontal/estatutos de la Comunidad y resto de normativa de aplicación al caso, condenando a la Comunidad a estar y pasar por esta declaración, así como adoptar y realizar cuantas actuaciones, trámites y acuerdos fueran necesarias para la materialización de dichos derechos por mi mandante.

La Comunidad demandada, se opuso a la demanda deducida en su contra, por los motivos que esquemáticamente se pasan a exponer:

1.- Excepción procesal de litispendencia. Excepción que quedo desestimada, en virtud de resolución de fecha 29 de enero de 2024, obrante al acontecimiento 124 del visor

2.- Excepción de falta de legitimación activa. Basada, en que la actora, pretende a través del presente procedimiento, obtener una cierta "convalidación" del requisito de procedibilidad, que no se había cumplido con la presentación de la demanda que dio lugar al procedimiento J.ORD 705/2022, al no encontrarse en el momento de presentación de esta demanda al corriente en el pago de todas sus deudas.

3.- En cuanto al fondo, se opone, que el contenido de los acuerdos a adoptar en la Junta de fecha 14 de julio de 2022, vendría a justificar su carácter extraordinario.

No aparece justificado el carácter indeterminado que se alega de los asuntos a tratar, que conforman el orden del día, ni que hubiera causado indefensión a la actora la formulación de los asuntos.

En cuanto a la falta de justificación de la urgencia de la convocatoria. Se opone, que no está previsto en la LPH, que se deba justificar la urgencia de los asuntos a tratar, ni en su caso, aparece previsto que se pueda sancionar con la nulidad del acuerdo. No obstante, la adopción de medidas de seguridad para la Comunidad justificaría la urgencia de la convocatoria.

Con respecto a las alegaciones de falta de quorum y mayorías exidas legalmente para la adopción de los acuerdos, se verían desvirtuadas por la circunstancia de la privación de voto, que pesaba sobre la demandante al no encontrarse al corriente en el pago de todas las deudas comunitarias.

Por lo que afecta al abuso de derecho, alegado por la actora, en la adopción de los acuerdos impugnados, al no haber tenido conocimiento previo de los documentos relativos a cada uno de los temas a tratar y por una alegada animadversión de la Comunidad, se mantiene que, no consta que la Comunidad se hubiera extralimitado en el ejercicio de sus derechos, ni que la adopción de los acuerdos se hubiera realizado con el único objetivo de causar daño a la Sra. Mabel.

SEGUNDO.- Por lo que afecta a la falta de legitimación activa de Dª Mabel.

Ello se viene a fundamentar, en que el único objetivo de la demanda que da origen al presente procedimiento, es subsanar el defecto de falta de legitimación, que concurrió en una anterior procedimiento, que dio lugar al ordinario 705/2022, seguido también ante este órgano judicial, en el que la actora no se encontraba al corriente en el pago de sus deudas comunitarias.

Ciertamente, la actora interpuso una previa demanda idéntica a la que ahora nos ocupa, aquella dio lugar al Procedimiento Ordinario 705/2022, que finalizo por Auto de fecha 29 de marzo de 2023, por el que se acordaba el sobreseimiento del procedimiento y archivo de las actuaciones, al apreciar una falta de legitimación activa, al no encontrarse la actora al corriente de pago de las deudas comunitarias en el momento de la interposición de la demanda. Resolución que fue confirmada por la AP, en resolución de fecha, 10 de noviembre de 2023.

Posteriormente, con fecha 2/12/2022, la actora, procedió a ingresar en la cuenta de la comunidad la cantidad adeudada.

De otro lado, con fecha 3 de octubre de 2022, (documento 4 bis de la demanda), se procedió a notificar a la parte actora, el acta rectificada de fecha 14/07/2022, por la que se le excluía del derecho al voto, al no encontrarse a la fecha de la reunión al corriente en el pago de las deudas comunitarias.

La demanda origen del presente procedimiento se presentó, en fecha 9/01/2023, dentro del plazo legal establecido en el Art. 18.3 de la LPH.

Pues bien, teniendo en cuenta lo expuesto, entiendo que nada le impide a la parte actora, realizar la impugnación de los acuerdos comunitarios, siempre y cuando reúna los requisitos de legitimación y temporalidad, que establecen los artículos. 18.2 y 18.3 de la LPH:

Art. 18 nº 2 LPH ,al tratar el tema de la legitimación para impugnar judicialmente los acuerdos de la Junta de los propietarios se dice: estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados del derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.

Art. 18.3 de la LPH: la acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la Ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

En el presente supuesto, la actora salvó su voto en la Junta y la acción se fundamenta, en cuanto al defecto de convocatoria y mayorías para adoptar acuerdos en vulneración de preceptos legales.

Por todo lo expuesto, no cabe negar legitimación a la actora, para la impugnación de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios de fecha 14/07/2022.

TERCERO.-Entrando en el fondo del asunto, la parte actora, pretende con carácter principal, la nulidad de los acuerdos adoptados en aquella Junta, por vulneración de los artículos 16 y 17 de la LPH.

Se alega que los temas relacionados en la convocatoria a la Junta Extraordinaria, no reúne los requisitos de urgencia, que justificarían la celebración de una Junta Extraordinaria.

El orden del día fue el siguiente:

1.- Instalación de plan de cierre y seguridad y toma de medidas de seguridad en zonas comunitarias, tanto en zonas esenciales como en zonas no esenciales.

2.- Instalación de fibra óptica en el edificio.

3.- Actuaciones a realizar por la comunidad en zonas comunitarias.

4.- Aprobación del pago de las cuotas de comunidad del día 1 al 5 de cada mes. Aprobación del plan de morosidad.

La parte actora tuvo conocimiento de la convocatoria a la Junta por correo electrónico remitido el día 13 de julio a las 14:43h, convocándose la Junta para el día siguiente a las 17H, en primera convocatoria (documento nº 2 de la demanda). Junto a dicho correo no se remite documentación alguna.

Con respecto al carácter urgente de los temas a tratar, en el propio acta, a requerimiento del legal representante de la actora, se le explica que debido a la inseguridad que existe en el edificio, por las ocupaciones ilegales de pisos que se están produciendo (okupas), y en el edifico existen tres pisos desocupados, se propone tomar distintas medidas de seguridad para evitar las ocupaciones indebidas.

Luego, entiendo que esta sería la causa de la urgencia de la convocatoria, para la adopción de acuerdos relativos a la adopción de medidas de seguridad, sin que conste, de otro lado, motivo de urgencia con respecto al otro punto incluido en el orden del día, relativo a la instalación de fibra óptica en el edificio.

Ahora bien, la falta de seguridad por la previsión de ocupación ilegal de las viviendas desocupadas, no justifica una urgencia tal ( no consta indicio de pretensión ajena en este sentido) que exija el acometimiento inmediato de medidas de seguridad, por existir por ejemplo un riesgo para la integridad física de los copropietarios o de terceros como consecuencia de la caída de elementos a la vía o por un grave afectación de las condiciones mínimas de aislamiento, estanqueidad y confort exigibles en un edificio de viviendas. En todo caso, la previsión de ocupación ilegal de las viviendas, sin constancia de actuación ajena en este sentido, no puede venir a justificar una convocatoria a Junta en 24 horas.

Y si bien, este hecho del escaso tiempo que medio entre la convocatoria a la Junta y su celebración, no le impidió a la actora asistir a la Junta, sí le impidió conocer qué medidas de seguridad se barajaban y el importe de las mismas, sobre las que ningún dato se ofreció en la convocatoria, cuando parece desprenderse del acta, que previamente se barajaban, varias medidas, tales como: instalación de cámaras de videovigilancia; un plan de cierre con bombillo electrónico; el cierre en el patio de un hueco existente, e instar a la propietaria del NUM000 (la actora)para la realización de obras. la LPH garantiza que todos los propietarios tengan un conocimiento normalizado de la junta que se va a celebrar, por los cauces legalmente previstos, y no existe excepción legal alguna a dicho requisito, pese a que se trate de una junta extraordinaria, si no se le facilita la información y documentación por el administrador. El legal representante de la actora, dejo constancia en el acto de la Junta de esta falta de entrega de documentación y consiguientemente de información sobre el contenido de los acuerdos a adoptar.

A mayor abundamiento, cabe señalar, con respecto al punto 2º del acta, instalación de fibra óptica en el edificio, que existía un presupuesto, (se cuenta con un presupuesto de la empresa Losa Edificación)del que tampoco tuvo conocimiento la actora previamente a la celebración de la Junta, careciendo, como ya se anticipaba, la adopción de este acuerdo, del carácter urgente que hiciera preciso su inclusión en una Junta extraordinaria.

Por todo ello, considero, que efectivamente la convocatoria a la Junta de propietarios extraordinaria celebrada el día 14 de julio de 2022, vulneró lo dispuesto en los artículos 16 y 17 de la LPH, por lo que consecuentemente los acuerdos adoptados en la misma deben declararse nulos.

Estimada la pretensión principal se nos exime de entrar a examinar y resolver las pretensiones formuladas con carácter subsidiario.

CUARTO.- La parte actora viene a interesar, se declare:

A.- El derecho de la actora a poder utilizar las instalaciones comunes, en esta caso el portero automático sin ningún tipo de limitación (ni horaria ni de ningún tipo) y sin que pueda implantarse ningún tipo de herramienta/programa/sistema que permita, el que por un tercero puedan obtenerse datos referidos a los accesos realizados al edificio y en concreto a la vivienda de mi propiedad, quedando en la situación anterior a la adopción del acuerdo relativo al punto 1º de la reunión de 14-7-2022, que deberá dejarse sin efecto.

B.- El derecho de la actora a disfrutar y utilizar las instalaciones comunes sin más limites que las recogidas en el régimen de propiedad horizontal/estatutos de la Comunidad y resto de normativa de aplicación al caso, condenando a la Comunidad a estar y pasar por esta declaración, así como adoptar y realizar cuantas actuaciones, trámites y acuerdos fueran necesarias para la materialización de dichos derechos por mi mandante.

Pues bien, esta pretensión no puede ser atendida, al considerar que son extremos que afectan a la vida comunitaria, y como tales deben, en su caso, adoptarse en Junta de propietarios, debidamente convocada y celebrada. A este órgano judicial, le correspondería la revisión de los acuerdos comunitarios, una vez adoptados por el órgano de gobierno de la Comunidad de Propietarios, si fueran impugnados.

QUINTO.-La estimación parcial de la demanda, determina que no se realice especial pronunciamiento en materia de costas, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 394 de la LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.