Sentencia Civil 508/2025 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 5, Rec. 1296/2024 de 07 de octubre del 2025

PRIMERO.-La Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 presentó demanda, contra la mercantil - HIPOLVICT, S.L.-, como propietaria de las viviendas sitas en la NUM000, NUM001, NUM002 y DIRECCION001 del edificio de la comunidad y local bajo, ejercitando acción de cesación de actividades prohibidas, molestas e insalubres, al amparo del Art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal a la que se le acumula una acción de indemnización de daños y perjuicios por cuantía de 18.017,72 €, de los cuales 1.427,72 €, obedecen a daños materiales y 16.590 €, a daños morales.

SEGUNDO.-La acción de cesación contemplada en el artículo 7-2 LPH tiende a restablecer la convivencia alterada por medio del cese de la actividad prohibida , molesta o incómoda y de la privación temporal del uso de la vivienda, de modo que en todos los supuestos ha de valorarse necesariamente a fin de dotar de un contenido proporcional a la respuesta la real afectación en la convivencia que habrá de ser la que sustente la prohibición estatutaria o la justificación de que no haya de tolerarse lo incómodo o lo molesto, siendo que la calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma, sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto o el modo de desarrollarse la situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas atendiendo a los principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CC y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas (al respecto SAP Madrid Sección 11 26 septiembre 2017 ).

Se describen en la demanda como comportamientos imputables a los ocupantes de las viviendas propiedad de la demandada que afectan a la buena y salubre convivencia de los demás vecinos: Frecuencia de ruidos; generación constante de suciedad; daños en bienes comunitarios; abandono y acumulación de excrementos de animales en zonas comunes; consumo y/o tráfico de sustancias estupefacientes....

Estas conductas han sido puestas en evidencia por los vecinos en distintas Juntas de Propietarios, como se desprende del Acta de fecha 10 de abril de 2023, en que por el vecino del NUM003, se hacen constar, la existencia de filtraciones procedentes del DIRECCION002; acta de fecha 31 de enero de 2024, en la que se aborda la problemática que se presenta, por la ocupación de las viviendas propiedad de la mercantil demandada, destacándose: 1. Consumo de drogas en las zonas comunes, sospechándose que igualmente se realice tráfico, dada la afluencia de personas ajenas al edificio 2. Inundaciones reiteradas por dejar el grifo del portal abierto. 3. Acumulación de basura en los rellanos. 4. Suciedad en el portal. 5. Averías recurrentes del ascensor debido a la mala utilización y manipulación del mismo por parte de los ocupantes. 6. Diversas reparaciones en la cerradura del portal debido a su manipulación.

Constando de otro lado, requerimientos a la propiedad, para poner fin a la situación a la que se enfrenta la comunidad.

Documentos 15, 18 y 19 de la demanda.

De otro lado, se aportan fotografías, como documento número 8 de la demanda, que vienen a evidenciar la existencia de acumulación de basuras en las zonas comunes del edificio. Así, como la existencia de excrementos en la terraza, documento número 9 de la demanda.

Como documento número 10, se adjunta una denuncia a la policía, presentada el 1 de septiembre de 2023, en virtud de la cual, el presidente de la Comunidad, denuncia la existencia de un cristal roto, a través del cual se accede a una sala, donde se encuentra un grifo de agua, que estaba abierto, causándose desperfectos en el lugar por dicho situación. Con fecha 3 de noviembre de 2023, consta una nueva denuncia, por rotura de cerradura de la puerta del portal.

Como documento número 12 de la demanda, se aportan numerosos partes de intervención de la empresa reparadora del ascensor.

HIPOLVICT, S.L, es perfectamente conocedora de esta situación, a través del contenido de las actas, debidamente notificadas, además de haber asistido, un letrado en representación de la demandada, a la Junta del Día 31 de enero de 2024, a quien se le puso en conocimiento la situación que vivía la comunidad: De todo ello se le hace conocedor a D. Joaquín, como apoderado, en este mismo momento, junto con los demás propietarios.

Como documento número 17, se adjunta requerimiento a la mercantil demandada, recordándole la situación por la que pasa la comunidad de la que es perfectamente conocedora y requiriéndole para que en un plazo de 20 días desde la recepción de la comunicación tome las medidas adecuadas para la cesación de las actividades molestas, o las necesarias para el desalojo de las personas que habitan las viviendas.

No consta que la demandada contestara a dicha comunicación, manteniendo una postura de total pasividad como la que mantiene en las presentes actuaciones.

Durante la tramitación del procedimiento se han ido produciendo nuevos hechos, que vienen a ratificar la situación por la que esta pasando la comunidad de propietarios actora. Así resulta de las fotografías aportadas, que revelan la rotura de puerta del portal; acumulación de basura en el rellano de las escaleras; denuncias por rotura de cerradura de puerta del portal, por manipulación de cámara de seguridad del portal, apertura de las puertas de los trasteros; informe emitido por el Defensor del Pueblo, en el que se recoge las condiciones de insalubridad del inmueble, entre otras consideraciones; acta de intervención de la policía local, de fecha 15/05/2025.

Con fecha 29/09/2025, se presenta por la parte actora, nuevo escrito de alegaciones, poniendo en evidencia que los incidentes del tipo de los descritos se producen cada vez con mayor frecuencia como consecuencia de la ocupación de los pisos. A tal efecto, se adjunta, nueva denuncia por rotura del cristal de la puerta del ascensor; noticias en el periódico relativas a la creciente inseguridad por la presencia de okupas.

Por todo ello, se considera, la referida, prueba suficiente, para tener por acreditados los hechos a los que se refiere la demanda y en los que se vienen a basar la pretensión, debiendo declarar que las actividades que han sido descritas son contrarias a las normas elementales de convivencia.

TERCERO.-La parte actora viene a solicitar una indemnización, por importe de lo abonado por la reparación de puerta del portal y atención de incidencias en el ascensor, por importe de total de 1.427,72 € (documentos 20 y 21 de la demanda). Indemnización que se va a limitar a la cuantía de 444,07 € más 35,01 € (479,08 €), según facturas aportadas de fecha posterior a la ocupación de los inmuebles, según la versión de la propia parte actora, que sostiene que la misma se produjo en abril de 2023. Esta indemnización procede a cargo de la demandada, como propietaria de los inmuebles ocupados por los causantes de los daños.

Finalmente es procedente la indemnización por daño moral, que se solicita a razón de 30 €/día, para la comunidad a excepción de la mercantil demandada, por su acreditada pasividad e inacción ante los hechos descritos. Fácil resulta imaginar, la sensación de impotencia ante una situación como la que se describe en autos que padecen los propietarios de las viviendas, es la situación a la que la indemnización de daños y perjuicios por daño moral atiende jurisprudencialmente, cuando se refiere precisamente al desasosiego, zozobra, malestar interior, que deben de ser valorados para el resarcimiento de quiénes lo sufren. La cuantía de 30 €/día, se considera proporcional a la situación descrita.

CUARTO.-La estimación sustancial de la demanda conlleva la imposición de las costas a la parte demandada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.