Sentencia Civil 609/2025 Juzgado de Primera Instancia de Santiago de Compostela nº 5, Rec. 1257/2024 de 09 de diciembre del 2025

PRIMERO.-La representación procesal de doña María Angeles dirige su demanda frente a la Comunidad de Propietarios del edificio DIRECCION000, en As Galanas-Calo, en ejercicio de acciones acumuladas de reparación de la causa de las filtraciones que se producen en la vivienda de la demandante y de indemnización de daños y perjuicios, por la suma de 6.357,67 €, importe en que valora los daños causados.

En la demanda se expone que la demandante es propietaria de la vivienda señalada con la DIRECCION001, en As Galanas-Cao, término municipal de Teo.

Que desde noviembre de 2023 la vivienda viene sufriendo continuamente filtraciones de agua que afectan al salón y a un dormitorio, con origen en la fachada del inmueble, debido al mal estado de impermeabilización en que se encuentra, filtrándose el agua por capilaridad del terreno que rodea la DIRECCION002 del edificio, ascendiente, siguiendo la continuidad de los elementos estructurales de hormigón armado (muros en DIRECCION002 que se convierten en pilares el DIRECCION003 y superiores.

El 19-8-2024 visitó la vivienda el arquitecto don Primitivo quien tras comprobar la existencia de los daños y el origen d ellos mismos señaló los trabajos necesarios para la reparación de la causa y valoró los daños en la habitación y en el salón, en 6.357,67 €, con arreglo al desglose que efectúa.

SEGUNDO.-La representación procesal de la comunidad de propietarios demandada se opone e interesa la desestimación de la demanda.

Sostiene que en la demanda no se indica la forma en que ha ocurrido el siniestro, lo que genera indefensión a la parte, ni menciona cuál fue la causa, añadiendo que los daños por humedades en la vivienda fueron reparados tras la sentencia que se dictó el 18-2-2020 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 en el juicio ordinario 144/2016. Mantiene que la comunidad de propietarios nunca se ha negado a asumir la responsabilidad por la conservación y mantenimiento de los elementos comunes y que nunca ha tenido conocimiento del informe ni del documento que fundamentase técnica y constructivamente la reclamación.

TERCERO.-En la demanda se promueve la condena de la demandada a la reparación de las causas de las filtraciones que provocan los daños en la vivienda propiedad de la actora, invocando el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en los fundamentos jurídicos de su escrito, con indemnización de los daños causados, deduciéndose de ello que atribuye la responsabilidad a la comunidad de propietarios por el mal estado de impermeabilización de los cerramientos del edificio.

El artículo 10 de la Ley de la Ley de Propiedad Horizontal, ya sea según la redacción del precepto anterior a la reforma operada por la Ley 8/2013 de 26 de junio o con arreglo a la vigente, impone a toda comunidad de propietarios del deber de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad.

En principio, si se produce un daño que tiene origen en un elemento común de un edificio en régimen de propiedad horizontal, la responsabilidad alcanza a la comunidad de propietarios, a la que incumbe la conservación del inmueble, como resulta del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, puesto que viene obligada a la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

Sobre dicho deber de conservación de los elementos comunes de inmueble que impone el régimen de propiedad horizontal, en la STS 12-1-2022 (nº 12/2022) se efectúa una ilustrativa exposición de la obligación legal de llevar a cabo obras requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, citando al respecto, además del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, otros preceptos de más reciente introducción, que contienen obligaciones que van más allá de la prevención de esas situaciones, siguiendo la tendencia de la legislación urbanística, como por ejemplo son el art. 19 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; el artículo 16.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; artículo 17.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS).

El artículo 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, introducido por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Rehabilitación urbana, en su redacción actual establece: "1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación..."

Consiste en una obligación de mantener las debidas condiciones de seguridad y habitabilidad del inmueble, a cuyo sostenimiento deben contribuir todos los propietarios, y que no sólo se limita a trabajos de mero mantenimiento de las instalaciones y servicios sino que se extiende también a aquellos que supongan la adaptación a exigencias normativas vigentes en cada momento así como a reparación o rehabilitación de elementos comunes, cuando ello sea necesario y con independencia de la razón que haga necesario su acometimiento. Perfilado en líneas generales el deber impuesto a toda de comunidad de propietarios y aplicándolo a este supuesto, la eventual responsabilidad de la Comunidad de Propietarios depende de la constatación de que la vivienda de la demandante ha experimentado daños a consecuencia de una falta de conservación de elementos comunes del inmueble por falta de conservación y mantenimiento.

Sobre el precepto señala la citada STS 12-1-2022 que "... se desprende el deber general de las comunidades de propietarios de realizar las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, precisas para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes. En ocasiones, como sucede en el caso de la litis, ese deber legal de conservación irá acompañado, además, de una orden de ejecución o requerimiento por parte de la administración competente."

La STS 14-9-2018 (nº 491/2018) establece que "... es necesario tener en cuenta que la acción de reclamación de indemnización de daños y perjuicios causados parte de la afirmación, no discutida, de que los daños y perjuicios que se dicen producidos nacen precisamente del incumplimiento de una obligación legal que a las comunidades de propietarios impone el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal en el sentido de llevar a cabo las obras que resulten necesarias para el mantenimiento y conservación de los elementos comunes, de modo que no causen daño alguno a otros bienes comunes o a los privativos. Se trata de una obligación legal, en el sentido a que se refiere el artículo 1089 del Código Civil, que no resulta asimilable a las derivadas de actos u omisiones ilícitas, que comprenden un ámbito distinto y a las que resulta de aplicación el plazo de prescripción anual del artículo 1968-2..."

La SAP Valencia 6ª 23-7-2018, por su parte, establece que "Atendiendo a la literalidad y finalidad de la norma, como destaca la doctrina, la realización de las obras necesarias no es una mera facultad de la junta de propietarios o el resultado de una decisión caprichosa o arbitraria de la misma sino un auténtico deber jurídico pues el art. 10 LPH impone una obligación de "origen legal" que constituye un acto debido por la comunidad frente a los copropietarios que así lo demanden, sin que sea posible que la junta se niegue a su realización."

Aunque el pronunciamiento de la citada STS 14-9-2018 tiene carácter "obiter dicta" y se enmarcaba en una decisión sobre el plazo de prescripción del ejercicio de la acción para exigir responsabilidad a una comunidad de propietarios por daños causados a elementos privativos, resulta aplicable en cuanto que la posible responsabilidad que pueda reconocerse a cargo de la comunidad de propietarios demandada no viene determinada por el solo hecho de que un elemento común haya sido el origen de un daño directo a la vivienda, sino que, en todo caso, estaría relacionado con el cumplimiento general del deber de mantenimiento.

CUARTO.-La parte demandada sostiene que en la demanda no se indica la manera en que la comunidad sea la causante del siniestro ocurrido en la vivienda de la actora y que ello le genera indefensión, añadiendo que ni siquiera se precisa en la demanda la causa de los daños por filtraciones.

Se trata de un motivo de oposición que no puede admitirse porque no concurre en absoluto y no se ajusta al tenor del escrito de demanda. Es carga procesal de la parte demandante exponer con claridad u precisión lo que se pide, porque así lo establece el artículo 399 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y en la demanda se expone de forma clara y precisa que desde noviembre de 2023 la vivienda de la actora viene sufriendo continuamente filtraciones de agua que afectan al salón y a un dormitorio, con origen en la fachada del inmueble, debido al mal estado de impermeabilización en que se encuentra, filtrándose el agua por capilaridad del terreno que rodea la DIRECCION002 del edificio, ascendiente, siguiendo la continuidad de los elementos estructurales de hormigón armado (muros en DIRECCION002 que se convierten en pilares el DIRECCION003 y superiores). Se acompaña informe pericial elaborado por el arquitecto don Primitivo, en que se valoran tanto los trabajos de reparación como los daños causados a la vivienda y citando expresamente, en la fundamentación jurídica, los artículos 10 de la Ley de Propiedad Horizontal y 1902 del Código Civil.

Con tales explicaciones fácticas y fundamentación jurídica, acompañadas de un informe pericial completo y detallado, que incorpora fotografías, mal puede pretender la parte demandada desconocer qué se está solicitando en la demanda y, más concretamente, los presupuestos facticos y jurídicos sobre los que se asienta la pretensión ejercitada en la demanda; en particular el origen y la causa de las filtraciones, por lo que carece manifiestamente de mínimo sustento la pretendida ignorancia e indefensión que invoca.

QUINTO.-La demanda se basa en la presencia de humedades que se registran en el salón y en una habitación de la vivienda de la actora, con arreglo a la detallada descripción que se incluye en el informe del Sr. Primitivo, respaldada por el reportaje fotográfico que acompaña el relato. Señala que el foco principal de humedades se encuentra en tramo macizo de albañilería que contiene un pilar y separa ambas estancias, situándose en plano de fachada, manifestándose en el tramo inferior de las paredes, rodapiés de madera ennegrecidos y en el suelo del parquet de madera. Desde el foco las humedades progresan en ambas direcciones a lo largo de la fachada y hacia el interior de la vivienda por el tabique que separa los dos cuartos habitables, apreciándose el deterioro en las paredes, rodapiés y suelo; también se comprueba la patología en la pared norte de la sala de estar.

En cuanto a las causas, descarta el perito que se deba a una inundación al concentrarse en las paredes y no en el suelo; el tipo de mancha y deterioro sugiere una exposición leve pero prolongada a la humedad; descarta que se deban a condensaciones del vapor generado en el interior de la vivienda ya que se concentren en el tramo inferior de paredes y tiene forman de desconchado; tampoco proviene de inundaciones en pisos superiores porque no hay humedad en techo ni tramos superiores de las paredes; igualmente, descarta que provenga de instalaciones comunes del edificio, como suministro de agua o gas porque si bien coinciden en la ubicación de una de las humedades no explican las restantes similares y no se había encontrado evidencia de fugas, inundaciones o embalsamamiento de agua sino más bien diseño y mantenimiento correctos.

El perito considera como origen más probable, la filtración de agua procedente del exterior y como causa más probable la filtración de dichas aguas por capilaridad ascendente a lo largo de los elementos estructurales del edificio. El aporte de humedad provendría del terreno que rodea la DIRECCION002 del edificio y la filtración hacia el interior de la vivienda de la DIRECCION003 se realizaría por capilaridad ascendente siguiendo la continuidad de elementos estructurales de hormigón armado: muros en DIRECCION002 que se convierten en pilares en DIRECCION003 y superiores. Añade el perito que el muro del sótano, aparentemente, carece de impermeabilización exterior, lo que pudo apreciar hasta donde fue posible retirar la tierra en el lugar que efectuó dicha comprobación -acompañando fotografías de ello-.

En la vista el perito ratificó su informe y se sometió a las preguntas y aclaraciones que se le formularon y su texto del informe es por sí solo suficientemente claro, preciso y se encuentra fundado en razones que permiten admitir su contenido, aceptando así que las humedades que se localizan en la vivienda de la actora provienen de filtraciones del exterior por capilaridad del terreno, al no estar debidamente impermeabilizado el muro del sótano a partir de una cierta cota.

Las razones expuestas por el perito no han sido desvirtuadas de adverso y a falta de otra explicación diferente que explique las humedades en la vivienda de la demandante se acepta el contenido del informe pericial mencionado que sitúa la causa de las filtraciones en una insuficiente impermeabilización de los muros del sótano del edificio, lo que alude claramente a un elemento común del inmueble.

SEXTO.-La comunidad de propietarios mantiene que los daños en la vivienda de la actora se repararon en su momento tras la sentencia el 18-2-2020 por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 en el juicio ordinario 144/2016, motivo de oposición que claramente carece de prueba que lo respalde. Las humedades que son objeto de la demanda se afirma que datan de noviembre de 2023, más de tres años posteriores a la citada sentencia; además, aunque en la sentencia se describían deficiencias en el sótano, humedad por infiltración en pared lateral de la plaza de garaje NUM000, y otra humedad por filtración en la vertical de la acometida de los servicios de telecomunicaciones en el fondo de la planta, el fallo se limitaba a condenar a "Mahia Inmobiliaria" a que abonara a la comunidad de propietarios la suma de 25.524 €, sin imponer obligación de hacer, con lo que únicamente se trata de una condena pecuniaria y no se tiene constancia alguna de que la comunidad realizara actuaciones concretas y determinadas a raíz de dicha sentencia en la impermeabilización de los muros del sótano en la parte que afecta a la vivienda de la actora, con lo que no existe prueba alguna de reparaciones en la misma, en contra de lo que se permite afirmar la comunidad en su escrito de contestación.

La comunidad sostiene que no tuvo conocimiento del informe ni del documento en que la actora funda su reclamación hasta la presentación de la demanda, lo cual no tiene especial relevancia y resulta lógico, tratándose de un informe pericial que proviene de una visita a la vivienda efectuada por su autor el 19-8-2024 y la demanda se presentó el 8-10-2024, sin que conste remitido previamente a la comunidad. No obstante, la demandada aportaba con su escrito de contestación un informe pericial fechado el 18-12-2023, elaborado por don Leovigildo, relativo a un siniestro comunicado por doña María Angeles a su aseguradora y ocurrido en su vivienda el 4-11-2023, debido a entrada de agua en pared de habitación y salón, con lo que la presencia de humedades en el interior de la vivienda no puede presentarse como algo ignorado y desconocido para la comunidad.

Con independencia de que la comunidad manifieste no haber tenido constancia de humedades en la vivienda de la actora con anterioridad, en todo caso resulta que tras la presentación de la demanda y conocido el contenido del informe pericial aportado con la misma, cuyas observaciones y conclusiones son plenamente aceptables y admisibles, se evidencia que la comunidad de propietarios no sólo no reconoce responsabilidad alguna pese a ser titular de los elementos comunes a través de los cuales se producen las filtraciones sino que se opone a la pretensión ejercitada de adverso, lo que resulta determinante para la decisión del litigio. La eventual responsabilidad de la comunidad no descansa exclusivamente en la existencia o aparición de defectos de impermeabilización en los paramentos del inmueble sino en la falta de diligencia y cuidado a la hora de resolverlos porque la obligación de la comunidad descansa en el mantenimiento y cuidado de los elementos comunes.

El contenido del acta de la junta de 28-11-2024 no desvirtúa las consideraciones efectuadas porque no parece una actuación decidida y resuelta a subsanar de forma inmediata el problema de impermeabilización señalado, puesto que se limita a encargar la realización de unas catas a una empresa, pero sin más cometido, pero sin que de ello resulta un claro designio reparador.

En definitiva, se acredita sólida y suficientemente por el informe pericial aportado la realidad de filtraciones a la vivienda de la actora, debidas a la insuficiente impermeabilización de los muros del sótano del edificio, conforme a lo explicado por el perito en su informe. Ello supone un problema que afecta directamente a la conservación y mantenimiento de lo que sin duda constituyen elementos comunes del inmueble, como son sus muros perimetrales, claramente incluidos en la enumeración que se efectúa en el artículo 396 del Código Civil, respecto de los cuales se extiende el deber de conservación y mantenimiento del inmueble en condiciones de estanqueidad y habitabilidad a cargo de la comunidad.

No sólo no se tiene constancia de que la comunidad haya tomado en algún momento anterior disposición alguna para solucionar el problema de filtraciones que padece la vivienda de la actora sino que niega toda responsabilidad al respecto, con lo que no puede dejar de reconocerse un incumplimiento de la obligación de conservación y mantenimiento que impone el artículo 10.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, debido a la total inactividad al respecto, lo que da lugar a la estimación de la primera de las pretensiones ejercitadas en la súplica.

SÉPTIMO.-En cuanto a los daños que se reclaman por la demandante, las humedades y las manifestaciones de sus consecuencias han sido claramente descritas y detalladas en el informe pericial, que cuenta con un reportaje fotográfico que respalda el texto y permite igualmente aceptar la relación de daños registrados en paramentos, zócalos y suelo, cuya relación de causalidad con las filtraciones y su causa están suficientemente acreditadas a la vista de las explicaciones ofrecidas.

Tratándose de daños producidos en tal coyuntura y derivados de la causa acreditada, no habiendo desplegado la comunidad de propietarios actividad alguna destinada a paliar las deficiencias de impermeabilización que afectan directamente a la vivienda de la actora se reconoce que se trata de daños originados por el incumplimiento de la obligación legal de mantenimiento que pesa sobre la comunidad, de origen legal, como mantiene la citada STS 14-9-2018 (nº 491/2018), lo que constituye la fuente del deber de indemnizar el daño causado.

En el informe pericial se valoran los daños y se desglosan las partidas que la componen, detallando la base de datos a la que se ha sujetado el perito, no habiéndose desvirtuado ni su contenido ni los importes; al no haberse aportado cuantificación alternativa y sin razón para rechazar la valoración indicada, se estima también la pretensión pecuniaria por la suma de 6.357,67€, lo que da lugar a la íntegra estimación de la demanda.

OCTAVO.-En materia de intereses se acude al artículo 576 de la LEC.

NOVENO.-La estimación de la demanda conlleva la imposición de las costas procesales a la parte demandada, con arreglo al artículo 394.1 de la LEC.

Vistos los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación