Sentencia Civil 467/2024 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 6, Rec. 976/2023 de 13 de noviembre del 2024

PRIMERO:En el presente procedimiento el actor, D. Leon, por sí y en beneficio de la sociedad de gananciales que forma con su esposa, como propietario del piso NUM000 del edificio sito en las DIRECCION001 y DIRECCION002 de Vigo, reclama contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION002 Y DIRECCION001 DE VIGO y frente a los propietarios del piso NUM001, D. Amador y Dª. Araceli, la condena solidaria de los demandados a abonar la suma de 839,05 euros así como a efectuar realizar las respectivas obras precisas, todo ello derivado de los daños sufridos por filtraciones procedentes de la terraza superior y/o fachada.

A tal pretensión la Comunidad de Propietarios demandada se opone según se manifiesta en la vista imputando la responsabilidad por los daños derivados de las filtraciones a los codemandados.

Los demandados D. Amador y Dª. Araceli no comparecieron por lo que fueron declarados en situación de rebeldía procesal.

SEGUNDO:En el presente caso, el informe pericial aportado con la demanda elaborado por el perito D. Marcos y lo depuesto en juicio por tal perito, resultan acreditados los daños por filtraciones en la vivienda del actor, localizados en la pintura del techo del salón y dormitorio, a la instalación eléctrica del techo del salón y una mesa, así como el importe reclamado para su reparación. Atribuye el origen de las filtraciones a defectos de impermeabilización de la terraza inmediatamente superior. Por su parte, el informe aportado por la parte actora elaborado por Dª. Carmela y lo depuesto en juicio por tal perito, confirman que las humedades del NUM000 propiedad del actor con origen en una terraza incluso superior al NUM001 propiedad de los codemandados. En todo caso se confirma que las filtraciones origen de los daños se deben a defectos de impermeabilización de la fachada y/o terrazas. No consta en ninguna de las pruebas que se aportan que los codemandados demandados hubieran efectuado intervención alguna en la terraza que originase el defecto origen de los daños. Así las cosas, conforme dispone el artículos 396, 1902 y ss. del CC y 10.1 de la LPH, resultando acreditado que las humedades tienen su origen en filtraciones debidas al fallo en la impermeabilización de las terrazas o fachada, siendo responsabilidad de la comunidad de propietarios el mantenerla en buen estado, procede estimar la pretensión frente a la comunidad demandada y desestimar las pretensiones frente a D. Amador y Dª. Araceli.

Resulta necesario, habida cuenta la redacción de la demanda recordar el régimen de responsabilidades en relación a las terrazas de uso privativo pero que a su vez funcionan como cubiertas de parte del inmueble. Sobre la naturaleza de elemento común o privativo de las terrazas que sean cubiertas del todo o de parte del inmueble (estas últimas llamadas terrazas a nivel), el Tribunal Supremo en reiteradas resoluciones ha señalado (entre otras SSTS 20 de marzo de 1970, de 15 de marzo de 1985, de 14 de octubre de 1991, de 10 de febrero de 1992, de 29 de julio de 1995) que en principio tienen la consideración de elementos comunes del edificio, pues así resulta del artículo 396 del Código Civil al mencionar entre ellas las cubiertas, pero como la enumeración que se hace en el mismo no solo no es una descripción cerrada sino meramente enunciativa, enumeración que además no es con carácter imperativo sino meramente enunciativa con carácter de derecho dispositivo ( STS de 23 de mayo de 1974, de 17 de junio de 1988), cabe que pueda atribuirse carácter privativo a ciertos elementos comunes que no lo sean por naturaleza, sino solo por destino o accesorios, como los patios interiores, terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio ( STS de 31 de febrero y de 15 de marzo de 1985, de 27 de febrero de 1987, de 5 de junio y de 18 de julio de 1989); lo que así resulta cuando se adscribe con el concepto de anejos a alguno o algunos de los propietarios singulares ( STS de 10 de mayo de 1965 y de 12 de febrero de 1981) pudiendo hacerse tal adscripción por el Promotor antes de proceder a la venta al otorgar la escritura de división horizontal, o por la propia comunidad mediante acuerdo unánime de desafectación ( STS de 31 de diciembre de 1993).

En cuanto al régimen jurídico en relación al mantenimiento y reparación de dichos elementos, con independencia de su naturaleza de elemento común o elemento privativo de los titulares del piso a cuyo nivel se encuentran o desde el cual se accede a las mismas, o no obstante su titularidad privativa, es criterio jurisprudencial el que asigna al titular de la vivienda los gastos surgidos de las obras necesarias para su aprovechamiento como tales terrazas y más concretamente, las que afectan a su superficie o pavimento, y a la comunidad de propietarios las precisas para mantenerlas en buen estado como cubiertas, cuales las de impermeabilización, cambios de desagües, etc. siempre y cuando tales daños no sean causados por la negligencia o dolo del titular del piso a cuyo nivel se encuentran. Así, la STS de 30 de marzo de 2007 ha declarado que "la desafectación de un elemento común no esencial, como las terrazas, no implica que el bien deje de tener tal consideración; tan solo supone una variación respecto del uso del mismo que cabrían hacer todos los copropietarios con arreglo a su cuota, configurándose el uso privado o exclusivo como una excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad horizontal"; y la STS de 8 de abril 2011 ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa.

TERCERO:En cuanto a las costas, estimada la demanda frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS procede la condena en costas de ésta parte demandada, y desestimada la demanda frente a D. Amador y Dª. Araceli procede la condena al pago de sus costas a la parte actora. Todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la LEC.