Sentencia Civil Juzgado de Primera Instancia de Guadalajara nº 6, Rec. 1421/2023 de 14 de marzo del 2025

PRIMERO.- Alegaciones de la demanda: La actora ha manifestado que es copropietaria la finca rústica en el sitio DIRECCION000 en el término municipal de Guadalajara de dos hectáreas, dieciséis áreas y treinta y cuatro centiáreas, que es la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Guadalajara. En la demanda se indica que corresponde el cincuenta por ciento del pleno dominio a Dña. Gloria, el veinticinco por ciento del pleno dominio y el veinticinco por ciento del usufructo a la demandante Dña. Penélope y el restante veinticinco por ciento de la nuda propiedad a los herederos del causante D. Alonso, que son sus hijas Mariola y Marta y sus sobrinos Julio y Hermenegildo. En la demanda se indica que D. Jesus Miguel posee parte del inmueble mediante la instalación de un núcleo zoológico (perrera) sin título y sin abonar rentas y D. Carlos Ramón posee la caseta ubicada en la finca, que constituía la vivienda del guardés, sin título y sin abonar renta. La actora ha manifestado que su hija remitió un requerimiento a cada uno de los demandados por correo certificado. En la demanda se reproducen los requerimientos que la actora afirma que se remitieron. Ha indicado la demandante que se ha hecho caso omiso por parte de los demandados a los requerimientos.

SEGUNDO.- Alegaciones de la contestación de D. Carlos Ramón: Ha manifestado el demandado que no ha recibido ningún requerimiento de desalojo de la finca. Ha negado haber recibido los requerimientos que se reproducen en la demanda y ha señalado que no es cierto que Dña. Mariola represente a Dña. Gloria. Ha indicado que las dos propietarias cedieron el inmueble al Sr. Carlos Ramón en 2006 a cambio de que lo cuidara, protegiera la finca y podara los árboles. Ha señalado que ha cumplido su parte del acuerdo y que la actora se ha distanciado de su hermana, propietaria del 50%, presentando una demanda en contra del resto de propietarios. Ha indicado que ocupa la finca "por mor de contrato verbal de arrendamiento" y que D. Segismundo en nombre de su madre y de su tía llevó a cabo el arrendamiento de toda la finca (vivienda, naves y resto de espacios). Ha indicado que es investigador de patentes y que la finca fue ocupada por dos personas de forma ilegal y que se encargó de expulsarlos. Ha manifestado que la acción de desahucio se ha ejercitado sin contar con el apoyo del resto de copropietarios y que no ha acreditado que sea en interés de la comunidad. Ha afirmado que desconoce lo referido en la demanda sobre un núcleo zoológico. El demandado ha señalado que está preservando que las construcciones no se caigan y que ningún ocupante ilegítimo acceda a la finca.

TERCERO.- Alegaciones de las contestaciones del Sr. Jesus Miguel y del Sr. Jose Ángel: El Sr. Jesus Miguel ha indicado que ostenta parte de la posesión de la finca con el consentimiento de Dña. Gloria y que también posee la finca el Sr. Jose Ángel. Ha dicho que posee la finca desde el año 2006 con autorización de Dña. Gloria, que ha mostrado oposición al ejercicio del precario. Ha indicado que la actora no ostenta legitimación activa porque la copropietaria que ostenta la mayor cuota de participación en la finca se ha opuesto al ejercicio de la acción de precario.

El Sr. Jose Ángel ha alegado que la actora no ostenta legitimación activa y que durante la tramitación del procedimiento ha fallecido Dña. Gloria. Ha señalado que junto al Sr. Jesus Miguel ostenta la posesión de la finca por autorización expresa de Dña. Gloria y actualmente por el único heredero D. Segismundo, que se opone al ejercicio de la acción de precario. Ha indicado que la actora en el escrito de ampliación de la demanda no ha explicado nada en relación al Sr. Jose Ángel. Este codemandado ha manifestado que es titular de dos perros que se encuentran en la finca con la finalidad de cuidado, vigilancia y protección.

CUARTO.- La actora ha ejercitado una acción de desahucio por precario frente a los demandados fundamentada en el artículo 250.1.2 LEC, que establece que se decidirán en juicio verbal las demandas en las que se pretenda la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

Los litigantes han aportado información registral de la finca rústica DIRECCION000 de 21.451 m2, que es la finca NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Guadalajara. Se establece en la nota registral que Dña. Gloria es titular del 50% en pleno dominio y que Dña. Penélope es titular del 25% del pleno dominio y del 25% del usufructo. También consta que D. Alonso, Dña. Mariola y Dña. Marta son titulares cada uno de ellos del 8,33% de la nuda propiedad. No obstante, se ha aportado una escritura de aceptación de herencia de D. Alonso en la que se indica que esta persona otorgó testamento en que lega a su esposa Dña. Penélope el usufructo universal y nombra herederos por partes iguales a sus hijas Dña. Mariola y Dña. Marta y a sus nietos D. Julio y D. Hermenegildo.

Por otra parte, durante el procedimiento ha fallecido Dña. Gloria. Se ha aportado documentación que establece que falleció el 1 de junio de 2024 y se ha presentado un testamento de 9 de octubre de 2017 en el que instituye como único heredero a D. Segismundo.

La demandante ha manifestado que D. Jesus Miguel posee parte del inmueble sin título y sin abonar rentas y que D. Carlos Ramón posee la caseta ubicada en la finca, que constituía la vivienda del guardés, sin título y sin abonar renta. Ha ampliado la demanda frente a D. Jose Ángel, ya que en la contestación del Sr. Jesus Miguel se indicó que también era poseedor de la finca. El Sr. Carlos Ramón se ha opuesto a la demanda indicando, fundamentalmente, que ocupa la finca "por mor de contrato verbal de arrendamiento" y que D. Segismundo en nombre de su madre y de su tía llevó a cabo el arrendamiento de toda la finca (vivienda, naves y resto de espacios). Además, ha manifestado que ha realizado diversas tareas en cuidado y protección de la finca. Por otra parte, los demandados Sr. Jesus Miguel y Sr. Jose Ángel han afirmado, básicamente, que poseen la finca con autorización de Dña. Gloria y actualmente por su heredero D. Segismundo y que la actora no ostenta legitimación activa.

El testigo D. Segismundo ha manifestado que es el único heredero de Dña. Gloria y que es copropietario del cincuenta por ciento de la finca. Ha indicado que el Sr. Jose Ángel y el Sr. Jesus Miguel son amigos suyos y que tienen unos perros de caza consintiendo que estén en la finca. Ha manifestado que ha administrado la finca con el visto bueno de las propietarias y que en 2006 autorizó al Sr. Jesus Miguel y el Sr. Jose Ángel que son amigos que estuvieran en la finca. Ha dicho que le han ayudado a cuidar la finca y que les dio la llave. El testigo ha indicado que está conforme en que posean la finca y que su hijo negoció con el otro poseedor D. Carlos Ramón. Ha afirmado que está conforme en lo que hace su hijo al que ha delegado lo relativo a la finca. Ha indicado que anteriormente residía en la finca una persona llamada Marco Antonio que falleció en 2021.

El testigo D. Héctor ha manifestado que conoce al demandado D. Carlos Ramón desde hace veinte años y que el Sr. Jesus Miguel y el Sr. Jose Ángel son amigos de su padre. Ha dicho que su padre ha actuado como guardador de hecho de la finca y que en la actualidad ha delegado en él. Ha afirmado que estaba la familia de acuerdo en que el Sr. Carlos Ramón poseyera la finca desde el año 2006. Ha indicado que le dieron las llaves de la finca y de las naves y que ha cuidado de la finca realizando labores de mantenimiento. Ha indicado que quiere que sigan poseyendo la finca estas personas porque la cuidan.

QUINTO.- Deben aplicarse al presente procedimiento las siguientes resoluciones en las que se ha resaltado lo más importante:

La Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 2023 establece que la cuestión conflictiva planteada en el recurso de casación es si los demandantes están legitimados para ejercitar la acción de desahucio por precario.

2. El recurso no puede ser estimado porque, al admitir la legitimación de los demandantes, la sentencia recurrida no infringe los arts. 394 y 398 CC ni es contraria a su interpretación por esta sala, tal como explicamos a continuación.

La demandada no es copropietaria de la vivienda, y ampara su derecho de uso en exclusiva en la cesión gratuita de uso efectuada por una copropietaria que lo es de la mitad indivisa del pleno dominio.

Los demandantes, que sí son copropietarios de la vivienda, no pretenden que se reconozca su facultad de uso al amparo del art. 394 CC , ni solicitan que en atención a la imposibilidad de goce y disfrute solidario se establezca un sistema de uso por turnos (admitido por la sentencia 700/2015, de 9 de diciembre , con cita de las anteriores de 23 de marzo de 1991 y 31 de julio de 1998 ). Tampoco invocan un acuerdo de la mayoría (inalcanzable en la situación de hecho descrita, en el que han quedado acreditadas las posturas enfrentadas de los dos grupos que ostentan cada una de las mitades indivisas del pleno dominio de la vivienda)por el que, en interés de la comunidad, y con el límite del art. 398.III CC , se hubiera decidido ceder el uso a un tercero, por ejemplo, mediante un contrato de arrendamiento. Los demandantes, lo que pretenden, tal como la propia demandada ha admitido, es que la vivienda quede desocupadapara proceder a su división, con adjudicación a uno de ellos indemnizando a los demás o venta y reparto del precio ( art. 404 CC ).

La parte demandada recurrente niega que los demandantes puedan oponerse a su uso de la vivienda con el argumento de que no reúnen la mayoría requerida por el art. 398 CC para un acto de administración como es el ejercicio de una acción de desahucio. Sostiene que, si bien con carácter general podría predicarse la legitimación de los actores como copropietarios ( art. 394 CC ), la oposición a la acción de desahucio por parte de una copropietaria que ostenta el 50% revela que hay criterios dispares sobre la materia discutida, y hasta que estas diferencias no desaparezcan, no puede conocerse con certeza cuál es el criterio más beneficioso para la comunidad.

Ciertamente, las sentencias citadas por la recurrente han negado la legitimación a copartícipes que no representaban mayoría de intereses y que decían actuar en beneficio de la comunidad en supuestos en los que constaba la oposición de otros partícipes a la acción ejercitada. Acreditada la oposición, dice esta jurisprudencia, cede la presuposición que funda la admisión de su legitimación, que no es otra que la presunción de que, a pesar de no acreditar la mayoría, cuentan con la aceptación y conformidad de los demás porque están actuando en beneficio de la comunidad.

Ahora bien, la recurrente prescinde de que esa jurisprudencia que cita se ocupa de casos en los que la acción ejercitada por un comunero sin respaldo de la mayoría y con oposición acreditada de algún partícipe se dirigía a resolver (o contradecía) un contrato previamente concertado contando con la mayoría o la unanimidad requerida según los casos, en función de la naturaleza de acto de administración o de disposición de que se trate. Así, un contrato de arrendamiento ( sentencias de 20 de diciembre de 1989 y 460/2012, de 13 de julio ), cuya extinción priva a los copropietarios de la renta del alquiler; un contrato de compraventa ( sentencias de 8 de abril de 1965 y 26/2000, de 20 de enero ), cuya resolución o incumplimiento lleva aparejadas consecuencias restitutorias o indemnizatorias. En ese contexto, cobra sentido la jurisprudencia conforme a la cual, ante la oposición de un condómino, cede la presunción del beneficio a la comunidad de la conducta unilateral dirigida a extinguir o resolver un contrato previamente celebrado en interés de la comunidad,reforzada además por la exigencia de que sean parte en el proceso quienes se pueden ver afectados por el pronunciamiento judicial en atención a las circunstancias concurrentes ( sentencia 105/2022, de 8 de febrero ).

Pero nada de eso sucede en el caso que juzgamos, pues la acción ejercitada no trata de poner fin a la situación de uso por un tercero establecida previamente por un acuerdo de la mayoría. Por el contrario, el uso de la parte demandada se basa en la sola voluntad de una copropietaria que carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso sobre la vivienda, pues es titular de una mitad indivisa y, por tanto, no ostenta la mayoría (con independencia de que, aunque la tuviera, en caso de grave perjuicio a los interesados en la cosa común siempre cabría acudir al juez, conforme al art. 398.III CC ).

Es decir, se da la paradoja de que la demandada, que basa su posesión de la vivienda en la concesión de quien carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso, niega la legitimación de los demandantes para exigir que cese en su uso precisamente con el argumento de que son ellos quienes no ostentan la mayoría.Ello a pesar de que, como razona la Audiencia, en criterio plenamente compartible, la acción ejercitada por los demandantes redunda de forma objetiva en beneficio de la comunidad, pues la ocupación de la vivienda podría apreciarse como una carga tanto por los copropietarios como por terceros y ello redundaría en el beneficio económico que se podría obtener en la venta.Este control judicial de que, por su finalidad, el ejercicio de la acción no se desvía del beneficio común, permite concluir afirmando la falta de justificación de la pretensión de la demandada, que pretende mantener, en claro perjuicio de los demás copropietarios, el uso de la vivienda que le fue cedida en precario por una copropietaria. En definitiva, ante la inexistencia de mayoría y el bloqueo de las posiciones, lo que han hecho los demandantes es acudir al juez, como autoriza la primera parte del art. 398.III CC .

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Secc. 1ª) de 31 de julio de 2023 señala que la demandante, propietaria del 50% de la vivienda de autos, pretende recuperar la posesión de la vivienda frente a la demandada que posee la misma, según ella misma sostiene, por mera liberalidad del titular del otro 50%; y en este contexto parece claro que no puede perpetuarse en el tiempo tal posesión en la medida en que resulta perjudicial para el beneficio común de los copropietarios.

4. En efecto, aun admitiendo que la posesión de la vivienda le ha sido otorgada a la demandada por el titular del 50% de la misma, es claro que el acto de administración consistente en permitir tal uso fue realizado por un solo copropietario, sin el consentimiento de la ahora demandante, titular del restante 50%.

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona (Secc. 1ª) de 6 de junio de 2024 establece que La legitimación activa en el juicio de desahucio por precario corresponde, según se deriva del artículo 250.1.2º LEC , al "dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca". Solo quien ostenta facultades de tenencia, uso y disfrute sobre la cosa, bien porque permanecen integradas en el dominio del que es titular o bien porque han sido desgajadas de éste y le pertenecen en virtud de un título legal, sucesorio o contractual, está legitimado para ejercitar la acción de desahucio frente al precarista. El nudo propietario, por definición, carece de esas facultades con respecto a la cosa, precisamente porque corresponden al usufructuario.

SEXTO.- El Tribunal Supremo en Sentencia de 28 de febrero de 2013 ha establecido que se define el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho" y que "el hecho de pagar merced que excluya la condición de precarista no está constituido por la mera entrega de una cantidad de dinero, sino que ha de ser esa entrega por cuenta propia y a título de merced o de alquiler por el arrendamiento constituido o presunto a nombre del que paga...".

Para que prospere la acción de desahucio por precario se requiere lo siguiente: 1º. Que la parte actora ostente la posesión real de la finca reclamada (legitimación activa) a título de dueño, usufructuaria o cualquier otro que dé derecho a poseerla. 2º. Que la parte demandada disfrute de finca sin título, porque nunca lo ha tenido o porque teniendo en un tiempo virtualidad, lo haya perdido, y sin pagar renta, precio o merced, aunque haya satisfecho alguna cantidad por otro concepto (legitimación pasiva). 3º. Identidad del inmueble objeto de desahucio ( SAP Pontevedra secc. 3ª 29 de abril de 2021).

En el presente procedimiento ha quedado acreditado que los demandados Sr. Carlos Ramón, Sr. Jose Ángel y Sr. Jesus Miguel poseen la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Guadalajara con una autorización inicialmente concedida a instancia de Dña. Gloria y actualmente de su hijo y heredero. Según la documentación aportada, Dña. Gloria ostenta el cincuenta por ciento de la propiedad de la finca. Por el contrario, no ha quedado demostrado que la actora, que es titular del veinticinco por ciento de la finca y del veinticinco del usufructo hubiera consentido que los demandados posean la finca.

El demandado Sr. Carlos Ramón en su contestación ha manifestado que ocupa la finca "por mor de contrato verbal de arrendamiento" y que D. Segismundo en nombre de su madre y de su tía llevó a cabo el arrendamiento de toda la finca (vivienda, naves y resto de espacios). No se ha demostrado que se hubiera formalizado un contrato de arrendamiento que supone que el demandado abone una renta. Los testigos Sr. Segismundo y su hijo han manifestado que los demandados son conocidos suyos y que no abonan renta. Han afirmado que poseen la finca con su autorización y que realizan labores de cuidado de la finca.

Del análisis de las alegaciones de las partes y de los medios de prueba se ha constatado que los demandados poseen la finca como precaristas, ya que utilizan de forma gratuita la finca que no es de su propiedad y no han aportado un título jurídico que justifique la posesión. Todo ello aunque se haya alegado que durante la posesión realizan labores de cuidado de la finca. La posesión es tolerada por la parte propietaria de una mitad indivisa de la finca.

SÉPTIMO.- Se cumplen los tres requisitos anteriormente mencionados para que se pueda estimar la acción de desahucio por precario. En primer lugar, los demandados disfrutan la finca sin ningún título jurídico y sin pagar renta. En segundo lugar, la finca que poseen los demandados es la que la actora hace referencia en su demanda y que es la finca registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 2 de Guadalajara. En tercer lugar, la actora ostenta legitimación activa porque es propietaria del 25% y es usufructuaria de otro 25%, lo que le otorga un derecho a poseer la finca que ocupan los demandados.

El artículo 480 CC otorga al usufructuario la posibilidad de aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada. Además, el artículo 250.1.2 LEC establece que se decidirán en juicio verbal las demandas en las que se pretenda la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuarioo cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca

Para resolver sobre la acción de desahucio planteada en este procedimiento debe aplicarse el contenido de la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de febrero de 2023 anteriormente transcrita. Los demandados no pueden alegar falta de legitimación activa de la actora, ya que la misma ostenta un 25% de la propiedad y un 25% del usufructo, lo que implica que ostenta el 50% del derecho a poseer la finca que se corresponde con una mitad indivisa. Los demandados han afirmado que su derecho de uso de la finca se justifica por la cesión efectuada por la copropietaria de la otra mitad indivisa de la finca. La actora no ha pretendido que se reconozca su facultad de uso del artículo 394 CC, ni tampoco ha solicitado que se establezca un sistema de uso por turnos. Tampoco ha invocado un acuerdo de la mayoría, que no es posible por las posturas enfrentadas de las dos partes propietarias de las mitades indivisas del dominio de la finca. Lo único que pretende la demandante es que la finca sea desocupada por los demandados que no tienen un título jurídico que habilite la posesión y que no abonan renta.

Los demandados han alegado que la actora no puede oponerse a que usen la finca al no tener la mayoría de la propiedad de la misma. Es cierto que el Sr. Segismundo, que es el único heredero de la propietaria del cincuenta por ciento, ha manifestado en la vista que está conforme en que los demandados no abandonen la finca. Esto revela que hay un criterio dispar sobre la posesión de la finca y hasta que las diferencias no desaparezcan no se puede conocer con certeza cual es el criterio más beneficioso para la comunidad, como ha indicado la jurisprudencia.

La acción ejercitada no se dirige a resolver un contrato celebrado en interés de la comunidad. Tampoco trata de poner fin a la situación de uso de la finca por los demandados en base a un acuerdo alcanzado por la mayoría. Por el contrario, el uso de la finca por los demandados se basa en la sola voluntad de la propietaria de una mitad indivisa que carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso al no tener la mayoría. No es lógico que los demandados fundamenten su derecho de poseer la finca por la mera concesión de uso otorgado por una parte que carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso al no tener la mayoría y a la vez nieguen la legitimación de la actora para exigir el cese del uso con el argumento de que no ostenta la mayoría. Debe entenderse que la acción ejercitada por la demandante es beneficiosa para la comunidad, porque pretende recuperar la posesión de la finca usada por terceros por mera liberalidad y sin pagar ninguna renta. La actora tiene legitimación activa al ostentar un 25 % de la propiedad y un 25% del usufructo y lo que pretende es recuperar la posesión de la finca frente a los demandados que la poseen por la mera liberalidad de la propiedad del otro 50%. Debe admitirse la pretensión de desahucio, porque es lógico que no pueda perpetuarse en el tiempo la posesión de los demandados que no ostentan título jurídico y no pagan ninguna renta al resultar perjudicial para el beneficio común.

De todo lo que se ha expuesto se concluye que se debe estimar la acción de desahucio por precario y se condena a los demandados a que desalojen la finca objeto del procedimiento dejándola libre y a disposición de los propietarios, con apercibimiento de lanzamiento.

OCTAVO.- Aunque se haya estimado íntegramente la demanda no se considera procedente la condena en costas de los demandados. Han acreditado que ostentan la posesión al estar autorizados por la propiedad de la mitad indivisa y ha sido necesario el desarrollo del procedimiento para poder determinar que se debe estimar la pretensión de la parte actora. Todas estas circunstancias justifican la no imposición de las costas procesales.

VISTOS los Artículos previamente citados y los demás de general y pertinente aplicación,