Sentencia Civil 461/2025 Juzgado de Primera Instancia de Salamanca nº 6, Rec. 1263/2023 de 24 de junio del 2025

PRIMERO.- El actor manifiesta que ha tenido conocimiento que el día 18 de agosto de 2023 se convocó una junta extraordinaria para celebrarse el domingo 20 de agosto, convocatoria que no había sido entregada a los demandantes, hasta que se les dio traslado de la contestación de la comunidad en el juicio ordinario de impugnación de acuerdos comunitarios número 641/2023 instado por los demandantes ante el juzgado de Primera Instancia número 5 de Salamanca. Considera que la comunidad de propietarios no comunico voluntariamente a los actores ni la convocatoria, ni el acta, lo que su juicio conlleva la nulidad de la Junta, solicitando que se declare nula la convocatoria de la junta extraordinaria de 23 de agosto de 2023 así como su celebración por no haber sido notificada a los actores, y subsidiariamente por ser contrario el acuerdo a la ley de propiedad horizontal.

La comunidad de propietarios afirma que la convocatoria de la Junta de Propietarios los vecinos Esteban y Agustina que fueron personalmente a su casa a entregarle las convocatorias de las juntas de 20 y 23 de agosto de 2023 a las 21:15 horas depositando la convocatoria en el buzón de la vivienda, tras comprobar que nadie abría la puerta.

SEGUNDO.- Establece el art. 16.2 de la LPH que las citaciones se han de practicar en la forma establecida en elartículo 9.

El art. 9.1 de la LPH, apartado h) impone a todo propietario la obligación de "Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo", y añade, en lo que ahora interesa, que "Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, con el visto bueno del presidente. La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales".

El articulo 16.3 LPH señala que "la citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados."

En este caso, la comunidad decidió convocar una Junta extraordinaria el domingo día 20 y miércoles dia 23 de agosto y depositó la citación en el buzón de la vivienda del actor a las 21:18 horas del viernes día 18 de agosto, dada la ausencia de éste de su domicilio.

La comunidad ni siquiera intentó entregar la citación al propietario personalmente, pues no consta, y ni siquiera se alega, que se hubiere intentado entregar con anterioridad. Tampoco consta que sea habitual en la comunidad de propietarios convocar junta durante el mes de agosto, ni depositar la convocatoria en el buzón con tan escaso tiempo, aunque se trate de una junta extraordinaria. La demandada no ha explicado la razón por la se convoca en esas circunstancias, ni justifica la urgencia y la fecha de la convocatoria por los asuntos a tratar. Ninguno de los asuntos que integraban el orden del día justificaba la convocatoria en el mes de agosto y con apenas dos días de antelación en el caso de la Junta del día 20 y cinco en la del día 23 y, desde luego, sin que las razones dadas por la administradora y por los testigos justifiquen en este punto el comportamiento comunitario.

No se entiende, por otro lado, las precauciones que toma la comunidad a fin de constituir prueba de que la convocatoria, grabando un video mientras se deposita la convocatoria en el buzón del actor, dado que, según ha reconocido Dª Agustina, el actor nunca se ha negado a recibir las convocatorias de las Juntas y, de hecho, otra de las testigos, Dª Adela, ha declarado que todas las notificaciones después de ese día las recoge el hijo del actor.

Si tan importante era para la comunidad los asuntos que se tratarían en la Junta debieron actuar de forma exquisita en una cuestión como la convocatoria de la Junta y no dejar simplemente la citación en el buzón. La sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 273/2022, de 2 de junio. Recurso 51/2022 ha declarado que depositar la convocatoria en el buzón del domicilio del propietario no puede servir sin más para justificar la recepción de notificaciones que no constan haber sido remitidas por medios legales. La comunidad debió convocar la Junta para el mes de septiembre y citar a los propietarios con más antelación, fuera de la época estival, salvo que se tratase de asuntos urgentes y no admitan demora, que no era el caso de la Junta impugnada.

Pues bien, al margen de que la citación de la Junta llevada a cabo en la forma expuesta no justifica "per se" su recepción, ninguna prueba fehaciente ha practicado la comunidad de la que resulte que los demandantes recibieron, ciertamente, la convocatoria a la junta cuya nulidad pretenden (la carga de probar tal extremo, siendo que la alegación de falta de citación implica un hecho negativo que no puede ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto de desplazar el "onus probandi" a la parte que sostiene que la citación ha tenido lugar ( SSTS 3 Jun. 1935, 10 Jul. 1967, 17 Oct. 1983, 8 Oct. 1984, 23 Sep. 1986, 8 Jul. 1988, 8 Mar. y 30 Abr. 1991, 9 Feb. 1993 y 4 Feb. 2002, entre otras, y en particular en relación con la citación para las Juntas de Propietarios, STS de 30 Abr. 1992).

TERCERO.- A pesar de la premura con la que se había llevado a cabo la citación, el actor se enteró de la convocatoria de la Junta en un Bar y acudió a la Junta del día 20. La administradora ha manifestado que en esta Junta se dijo que se celebraría otra el día 23. El actor no acudió a esta segunda Junta.

La STS 726/2007, de 28 de junio declara que "la citación debe ser personal y por escrito en el domicilio señalado, que constituya la residencia de los titulares en España, o, en su defecto, en el propio piso o local y, subsidiariamente, en el tablón de anuncios o lugar destinado en la finca a estos fines, sin que quepa que las convocatorias, con todos los requisitos exigidos, se efectúen verbalmente, toda vez que ello quiebra las garantías concernientes al propietario."

Por tanto, tampoco el hecho de haberse manifestado en la Junta del día 20 que se celebraría otra el día 23 puede otorgar validez a la citación practicada de forma verbal.

CUARTO.-El Tribunal Supremo considera que las normas que rigen la forma de practicar tales citaciones tienen carácter imperativo, siendo, por lo tanto, de necesario y obligado cumplimiento, cuya vulneración es sancionada por la jurisprudencia con la nulidad radical de la Junta y de los acuerdos en ella adoptados, - sentencias de 3 de mayo de 1988, 25 de octubre de 1989, 29 de octubre de 1993, 3 de febrero de 1994 y 21 de julio de 1995 entre otras-, por lo que, no habiendo acreditado la comunidad haber citado en forma a los actores a la Junta y que estos recibieron la citación, se debe declarar la nulidad de la convocatoria y la celebración de la Junta extraordinaria de 23 de agosto de 2023.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de la ley de enjuiciamiento civil, las costas del pleito se imponen a la parte demandada.