Sentencia Civil 31/2025 Juzgado de Primera Instancia de Burgos nº 6, Rec. 458/2024 de 27 de enero del 2025

I.-Se ejercita por la Comunidad de Usuarios del DIRECCION000), de Burgos, en la presente litis, acción de reclamación de la cantidad de 313,13 € en concepto de las cuotas comunitarias que la demandada Dª Miriam ha dejado de abonar. La liquidación de deuda fue aprobada en la Junta de Usuarios de 1 de marzo de 2023, cuya copia se adjunta a la demanda junto con la certificación de la administración de fincas.

La demandada se opone a la estimación de la demanda alegando la falta de legitimación pasiva, dado que no es la titular del derecho de uso y disfrute de la plaza de estacionamiento número NUM000, sino D. Tomás. Según relata, el 14 de julio de 2020, con intervención de la inmobiliaria San Pablo, la demandada y D. Tomás firmaron un documento, conforme al cual, antes del 30 de octubre de 2020, se comprometían a firmar escritura pública del contrato de compraventa para la transmisión de una vivienda, propiedad de D. Tomás, y para transmitir el derecho de uso y disfrute de la citada plaza de aparcamiento, con la obligación de entregar las propiedades y titularidades a Dª Miriam antes de dicha fecha, abonando la compradora la suma de 6.000 € en concepto de arras. En fecha 6 de octubre de 2020 D. Tomás y Dª Miriam otorgaron escritura pública de compraventa por la que se efectuó la transmisión de la vivienda, abonando la compradora 155.000 € por el resto del precio de la misma, así como 5.000 € como pago de la transmisión de derechos de uso y disfrute de la plaza de aparcamiento, no llegando a firmar ningún contrato de transmisión, encargándose la inmobiliaria debe comunicar al Ayuntamiento de Burgos el cambio de titular. Sin embargo, D. Tomás nunca entregó a la compradora la llave o el mando de la puerta de acceso del garaje, por lo que nunca ha podido hacer uso de las dicha plaza.

Frente a ello, la demandante señala que la demandada se encuentra legitimada pasivamente en el presente procedimiento en virtud del contrato celebrado el 14 de julio de 2020, el cual es un contrato de compraventa de una vivienda en propiedad y de cesión del uso de una plaza de garaje en concesión, con un precio total de 160.000 €, otorgándose la escritura de compraventa de la vivienda, la que no se incluyó la cesión de la plaza de garaje por no ser necesario.

II.-El artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como obligación de cada propietario la de contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Dicho precepto se refiere tanto a los gastos comunes de naturaleza ordinaria como extraordinaria, siendo estos últimos, los que normalmente son abonados por medio de derramas independientes de la cuota anual.

De otro lado, el artículo 21.1 del mismo texto legal establece que las obligaciones a que se refieren los apartados e) y f) del art. 9 deberán cumplirse por el propietario de la vivienda o local en el tiempo y forma determinados por la Junta. En caso contrario, el presidente o el administrador, si así lo acordase la junta de propietarios, podrá exigirlo judicialmente a través del proceso monitorio.

Es decir, de los preceptos anteriormente mencionados se desprende que la obligación de contribuir a los gastos generales de la Comunidad corresponde al propietario.

Partiendo de lo anterior, se centra la controversia en determinar si la demandada Dª Miriam está legitimada pasivamente, debiéndose para ello examinar si la misma es titular del derecho de uso de la plaza de aparcamiento número NUM000 de la Comunidad demandante en virtud de contrato celebrado 14 de julio de 2020 entre D. Tomás como vendedor/cedente y la citada demandada como compradora/cesionaria. Si se examina el contenido de dicho contrato, se puede constatar en su estipulación primera, que el mismo tiene por objeto la transmisión de la parte vendedora a la parte compradora de los inmuebles que se describen en el mismo, que son la titularidad vivienda y la cesión del uso de la plaza de garaje, por un precio total de 160.000 € según se pacta en la estipulación segunda. Por tanto, entiendo que se trata de un contrato de compraventa en el cual se pactan unas arras penitenciales en la estipulación tercera.

A lo anterior ha de añadirse el informe jurídico emitido por el Ayuntamiento de Burgos a solicitud de este juzgado en cuyo apartado quinto, sobre el procedimiento para la transmisión de derechos de uso se señala: "La cesión del uso de la plaza de aparcamiento se realiza a través de un contrato privado. El contrato es remitido por el transmitente a la sección de patrimonio del Ayuntamiento de Burgos, la cual vista la documentación aportada realiza los cambios oportunos en la base de datos en la que consta en todos los aparcamientos de titularidad pública. Esta administración no procede a dictar resolución alguna al respecto. La transmisión del uso y disfrute de la plaza de aparcamiento a un nuevo adquirente da lugar a que este último se subrogue en los derechos y obligaciones del cedente".

En relación a la plaza de aparcamiento número NUM000, el citado Cabildo informa en el apartado sexto: "Con fecha 6 de octubre de 2020, Joaquín en representación de Tomás comunica la cesión de la titularidad del derecho de uso sobre la plaza de aparcamiento subterráneo situado en la DIRECCION000 (residencia sanitaria) identificada con el número NUM000. Dicha solicitud va acompañada de DNI del titular y de nuevo adquirente, del contrato de compraventa y contrato del titular de la plaza con la empresa concesionaria de aparcamiento en cuestión. En concreto la solicitud recoge que pretende extender este derecho a Miriam. No se dictó resolución administrativa al respecto. Por otro lado, con fecha 10 de abril de 2021 Miriam presenta solicitud registrada con el número NUM001 en el que se expone que Tomás se niega a firmar contrato de cesión de uso de la parcela, solicitando que se informe sobre el estado de la solicitud y que se lo otorga el un resguardo del uso y disfrute de esa parcela. No se dictó resolución administrativa al respecto."

Por tanto, a la vista de la anterior prueba documental, ha de concluirse la demandada Dª Miriam ostenta la titularidad del uso de la plaza de garaje número NUM000 de la Comunidad de usuarios demandante, en virtud del contrato privado de cesión celebrado con el anterior titular D. Joaquín, contrato que la entidad cedente el Ayuntamiento de Burgos ha estimado suficiente, según se deduce del anterior informe, en el que se señala que, cuando se recibe la documentación de realizan los cambios oportunos en la base de datos, pero no se dicta resolución alguna al respecto.

En consecuencia, acreditada la legitimación pasiva de Dª Miriam, no siendo controvertida larealidad de la deuda ni su impago por la demandada, procede la estimación de la demanda con condena a esta última a abonar a la Comunidad actora, la suma de 313,13 €, con los intereses del art. 576 de la LECiv.

III.-Estimada la demanda, las costas deben ser impuestas a la parte demandada, en cuanto que ha sido vencida en juicio, de conformidad con lo dispuesto en el art. 394.1 de la LECiv.

En atención a todo lo expuesto, vistos los artículos citados y demás de general aplicación,