Sentencia Civil 102/2025 Juzgado de Primera Instancia de Salamanca nº 7, Rec. 616/2023 de 18 de febrero del 2025

PRIMERO:La parte actora formula demanda en base a los siguientes hechos:

El pasado día 15 de diciembre de 2022 a las 05:11 horas de la madrugada, los ahora demandados iniciaron unas obras consistentes en el cerramiento de las plazas de garaje de su propiedad, números NUM000 y NUM001, sin ningún conocimiento, ni contar con la preceptiva autorización de la Comunidad.

Ante esa situación, mediante correo electrónico remitido por la administración -DOCUMENTO Nº 5- , se comunicó a los demandados que no contaban con la preceptiva autorización y los necesarios acuerdos de la Comunidad de Propietarios para realizar dichas obras, que incumplían con lo establecido en el art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, instándoles a que, de forma voluntaria, paralizasen las obras y conservaran las plazas de garaje en su estado original. Dicho requerimiento, fue reiterado mediante burofax que se acompaña como DOCUMENTO Nº 6. Sin embargo, los demandados no sólo no tuvieron a bien avenirse a lo requerido, sino que, optaron por todo lo contrario, concluyendo las obras el pasado mes de febrero de 2023, mediante un cerramiento metálico anclado a la estructura de pilares de hormigón del edificio.

Para la finalización de las obras se utilizaron, en beneficio propio, medios comunitarios sin la preceptiva autorización de la Comunidad de Propietarios, dañando ostensiblemente los pilares del edificio y su estructura original al fijar a ellos, mediante perforaciones, la puerta de acceso a las plazas de garaje de los demandados. Con este proceder se ha desprovisto al pilar de su recubrimiento original, y se ha generado, innecesariamente, un punto débil por el que se puede dañar la armadura.

Sin perjuicio de todo lo anterior, se ha afectado, sin derecho ni permiso para ello, el acceso a una de las tuberías de desagüe del edificio, que, como es posible apreciar en las fotografías, ha quedado cerrada dentro del nuevo habitáculo creado por los demandados, afectando a la normativa desarrollada en el Código Técnico de la Edificación, en sus Documentos Básicos SI, (seguridad en caso de incendio) y HS (salubridad), generando un riesgo innecesario para todos los vecinos. Se acompaña como DOCUMENTO Nº 7 diversas fotografías del estado inicial de las plazas de garaje, del desarrollo de la obra y del estado actual de las plazas en cuestión, así como de las contiguas ( NUM002 y NUM003), cuyos propietarios se han visto enormemente afectados con esta obra, al dificultar los muros ejecutados el acceso y la maniobrabilidad de sus vehículos. Las plazas de garaje, que han pasado, sin ninguna autorización comunitaria, de ser abiertas a convertirse en cerradas.

Además, no se puede obviar que las referidas obras se han ejecutado a pesar de que, en su día, el arquitecto proyectista y Director de las Obras del DIRECCION000, D. Carlos Ramón, desaconsejó el cerramiento de las plazas de garaje, porque tanto la instalación antincendios como la de ventilación estaban calculadas para una superficie abierta, y si se cerraban (incluso una sola plaza de garaje) era probable que dichos sistemas de seguridad dejaran de resultar efectivos.

Prueba de lo anterior, se acompaña como DOCUMENTO Nº 9, copia del correo electrónico de fecha 5 de marzo de 2019, remitido por uno de los vecinos a la Administradora de la Comunidad de Propietarios, en el que informaba de dicho particular.

Ello podría provocar no sólo problemas de seguridad para todos los usuarios, sino también con las coberturas de los seguros contratados por la Comunidad, por no hablar del agravio comparativo con el resto de vecinos, que se ven impedidos a cerrar sus plazas para no agravar la situación de inseguridad, provocando un importante e innecesario problema de convivencia y una quiebra del principio de igualdad.

A la más que probable alteración de la seguridad de los garajes comunitarios y sus usuarios, ya anunciada por SHANTER, debemos añadir que resulta un hecho evidente que: Las obras modifican la configuración de la planta del edificio, pues, aunque se hayan realizado dentro de la propia plaza y de la superficie del anejo a la vivienda, toda la zona ha pasado de ser diáfana a convertirse en compartimentada; Tanto es así que las plazas vecinas se ven ahora limitadas por una pared, donde contaban con libre acceso para abrir y cerrar sus vehículos.

Alteran su estado exterior que se ha visto visiblemente modificado; Perjudican al resto de propietarios y especialmente a los de las plazas contiguas, que ven reducida su capacidad de maniobra, accesibilidad y visibilidad. Resulta obvio que, además, estos otros propietarios no podrán cerrar las suyas, para no limitar la ventilación de la que ya ha sido cerrada, habilitada mediante unas rejillas que limitan el derecho de propiedad de los colindantes.

Sometida a votación la opción de interponer las acciones legales oportunas para que las plazas vuelvan a estar diáfanas, fue aprobado dicho acuerdo en Junta de fecha 28 de febrero de 2023 por todos los asistentes y representados salvo por los propietarios ahora demandados. Prueba de lo anterior, se acompaña copia del acta de la referida Junta General como DOCUMENTO Nº 14

SEGUNDO:La parte demandada contesta en el sentido de que el día 15 de diciembre de 2022 a las 05:11 horas se remitió un correo a la comunidad informando de que se iniciarían las obras, pero no es cierto que se empezaran a esa hora. Tal y como más adelante se reconoce, lo que se hace es informar de que se iniciarían las obras en los próximos días, no en ese momento. Es cierto que la comunidad reaccionó negando su autorización para dicha obra de cerramiento de las plazas de garaje numeradas como NUM000 y NUM001.

Dado que, contrariamente a lo que afirma la presidencia de la comunidad de propietarios, no es precisa la autorización de la comunidad, siendo únicamente necesaria la comunicación anterior al inicio de las obras, los demandados hicieron uso de su derecho y procedieron a cerrar las plazas de garaje. No obstante, no es cierto que el cerramiento sea metálico anclado a la estructura de pilares de hormigón del edificio. El cerramiento se ha realizado en fábrica de ladrillo y está siempre por dentro de la línea en el suelo que separa de otras plazas de garaje. Ni siquiera se usa la zona que pudiéramos llamar medianera de separación entre plazas, sino que, para evitar conflictos, se ha colocado la pared desde el límite de esa división hacia adentro. Las divisiones vienen representadas gráficamente por líneas blancas en el suelo. Aporto como documentos número 1 a 5 fotografías del proceso de cerramiento de las plazas de garaje. En ellas se puede ver el tipo de cerramiento así como que las paredes de ladrillo laterales están por

dentro de la línea blanca de separación de las plazas de garaje. Es decir, no se ha usado la medianería y todo está hecho por dentro de las plazas de garaje.

No es cierto que se haya dañado ostensiblemente, ni de ninguna otra forma, los pilares del edificio ni su estructura original. Las perforaciones realizadas lo son de simples tornillos o tirafondos que no han causado daño alguno. Al contrario, la colocación de las paredes laterales ha supuesto un refuerzo que antes no tenían los dos pilares. Tampoco es cierto que se haya afectado a ninguna tubería ni incumplido el código técnico de la edificación, en sus Documentos Básicos SI (seguridad en caso de incendio) y HS (salubridad), como lo demuestra que el propio Ayuntamiento de Aldeatejada, responsable de vigilar el cumplimiento de estas normativas, haya tomado razón de la Declaración Responsable presentada por nuestros representados a dicha Corporación para dar comienzo a las obras, sin hacer tales advertencias.

Aporta como documento número 6 la resolución del Ayuntamiento de toma de razón correspondiente a la Declaración Responsable que se presentó para poder acometer las obras de cerramiento. También aporta como documento número 7, el fin de obra elaborado por el técnico que ha dirigido la obra, D. Luis María, en el que, en cumplimiento de las condiciones de la toma de razón sobre el control al finalizar la obra, manifiesta respecto a las exigencias del Código Técnico de Edificación:

" La actuación no ha supuesto ningún cambio de uso en la aplicación del CTE, por tanto tal y como se indica en el DB SI punto 6 "En las obras de reforma en las que se mantenga el uso, este DB debe aplicarse a los elementos del edificio modificados por la reforma, siempre que ello suponga una mayor adecuación a las condiciones de seguridad establecidas en este DB.

Con estos criterios generales no se pretende que cualquier intervención, en la que se mantenga el uso, suponga la total adecuación del edificio al DB (lo que en muchos casos sería imposible) sino que haya proporcionalidad entre el alcance constructivo de la intervención y el grado de mejora de las condiciones de seguridad en caso de incendio que se lleve a cabo.

DBSI 1: Propagación Interior. La actuación no implica la creación de un sector adicional o diferente. Citando textualmente el CTE "una oficina con titular diferenciado, integrada en un edificio de oficinas, pero cuyas condiciones de protección contra incendios estén bajo la responsabilidad del titular del conjunto del edificio, no se considera "establecimiento" a dichos efectos, por lo que no precisa constituir sector de incendio diferenciado, sino que queda sujeta a los criterios de compartimentación en sectores de incendio del conjunto del edificio".

DBHS 3: Calidad del Aire. Se han construido conductos de ventilación, superior e inferior en la puerta de cierre que comunican con el resto del garaje tal y como indica el CTE "En los aparcamientos compartimentados en los que la ventilación sea conjunta deben disponerse las aberturas de admisión en los compartimentos y las de extracción en las zonas de circulación comunes de tal forma que en cada compartimento se disponga al menos una abertura de admisión."

Es decir, se han tenido en cuenta las prescripciones del código técnico de edificación, y en particular las medidas contraincendios y las de evacuación de gases y circulación del aire. Como documento número 8 aporto el certificado del fabricante sobre las condiciones de fabricación de la puerta en cumplimiento de las exigencias de la Unión Europea.

El cerramiento de las plazas de garaje no ha menoscabado o alterado de ningún modo la seguridad del edificio, ni su estructura general, configuración o estado exterior.

Tampoco perjudica los derechos de otros propietarios pues el cerramiento se ha realizado por completo en la zona interior de las plazas de garaje y por ello mismo de propiedad exclusiva de los demandados. Y en este punto es muy importante dejar claro un hecho que se está falseando en la demanda: LAS PLAZAS DE GARAJE NO SON PARTE DE UN TODO CON UN DERECHO DE UTILIZACIÓN ESPECIAL, SINO QUE SON AMBAS, FINCAS JURÍDICAMENTE INDEPENDIENTES, INSCRITAS DETAL FORMA EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. El documento número 3 de la demanda está compuesto por dos notas simples del Registro de la Propiedad número 2 de Salamanca, la primera de ellas de la finca registral NUM004 en la que está incluida, como anejo de una vivienda, la plaza de garaje número NUM000, y la segunda nota es de la finca registral número NUM005 como finca única.

Es más, la alteración que se dice se produce sobre el sistema común contra- incendios y de evacuación de gases, de ser cierto, cosa que negamos, está prevista en las propias instalaciones del edificio que cuenta desde un principio con la preinstalación para la evacuación de los gases y la prevención de incendios, para el caso de que el sistema actual no sea suficiente y deba ser complementado. Y por último, ningún derecho tienen los demás propietarios sobre las plazas de garaje y por eso malamente se van a ver perjudicados. Las plazas de garaje tienen la dimensión que tienen, y si para abrir la puerta del conductor sin invadir la propiedad vecina se ha de aparcar el vehículo no en el centro de la plaza, sino a un lado para pode abrir del todo la puerta, será eso lo que haya que hacer. Las plazas cuentan con una anchura superior a los tres metros, lo que es más de lo que exige el PGOU de la localidad de Aldeatejada (2,60 cm para plazas cerradas), y en cualquier caso, suficiente para entrar y salir del coche aparcado en la plaza.

Es cierto que la Comunidad ha requerido el cese del cerramiento, como también el que nuestros clientes en todo momento han considerado que tenían derecho al cerrar las plazas de garaje en la forma en que lo han hecho, y que los estatutos de la comunidad únicamente les obligaban a comunicar tal intención. Los demandados sufrieron un robo en su vehículo el día 29 de agosto de 2022, tal y como acreditan con copia de la denuncia que aporta como documento número 10. Les robaron el colector del escape y el catalizador, además de los daños que causaron para realizar ese robo, motivo por el cual procedieron al cerramiento a fin de dar seguridad a los vehículos.

TERCERO:Delimitados los términos del debate conforme hemos expuesto en las anteriores fundamentaciones jurídicas, atendiendo a los documentos e informes periciales, podemos extraer las siguientes conclusiones sobre el cerramiento de las plazas de garaje: De conformidad con lo preceptuado en el art. 12 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal , reformada por la Ley 8/1999 de 6 de abril , cualquier alteración de la estructura o fábrica del edificio, o en las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, determinando el art. 17 de la misma, que los acuerdos de la Junta de Propietarios se sujetarán a la unanimidad para la validez de los que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título de la propiedad o en los estatutos. Tal como ilustran las fotografías y el informe pericial a cargo de don Obdulio es evidente que la planta sótano, donde se ubican las plazas de garaje de la comunidad es diáfana, sin más obstáculos que los pilares del edificio, cada comunero dispone de su plaza de aparcamiento, mediante una señalización horizontal que delimita su plaza. Las plazas nº NUM000 y NUM001 propiedad de los demandados han sido cerradas con cerramiento metálico, instalando rejillas de ventilación frontales y con puerta de garaje para cerrar dichas plazas con puerta peatonal que da paso al interior.

En sentencia de veinticuatro de diciembre de 1990 , el Tribunal Supremo, en orden a la naturaleza jurídica de la Comunidad de bienes sobre plazas de aparcamiento señalizadas sobre suelo, establece que, habrá que entender, respecto a la naturaleza jurídica de tales locales destinados a ese uso, que sin lugar a dudas se componen de dos elementos perfectamente delimitados: por un lado esos planos individualizados, y física y perfectamente delimitados sobre el terreno, cuyos espacios materializados físicamente con esas líneas, como se dice, son susceptibles de un aprovechamiento separado e independiente, y que, como tal, se asignan con la correspondiente titularidad dominical a los respectivos dueños que, por tanto, son propietarios de tales espacios.

Y , por otra parte, la necesidad de que para que ese uso sea racional y adecuado, la existencia de una serie de los clásicos elementos comunes que se componen, fundamentalmente por las entradas a las vías públicas, por los viales en el interior que sirven de paso a los vehículos y demás elementos necesarios para el funcionamiento, amén de los instrumentos necesarios como instalación eléctrica, servicios sanitarios, conducciones de toda índole, e incluso, en su caso, aunque no sea tan frecuente la posibilidad si es que existen locales superpuestos, de la presencia de elevadores o ascensores. Y que sobre tales elementos se contrae el régimen especial de propiedad horizontal es evidente.

Por tanto, no compartimos las consideraciones de la parte demandada en cuanto a que la obra de cerramiento de sus plazas de garaje no perjudica los derechos de los demás comuneros. La realidad es que el conjunto del sótano, diseñado como aparcamientos comunitarios diáfano, resultaría sin duda afectado en cuanto a su idoneidad, ventilación, seguridad, circulación por el interior del garaje, con menos holgura para realizar maniobras en perjuicio del resto de propietarios, sobre todo si todos los propietarios de las plazas de garaje decidieran hacer lo mismo. Cualquier levantamiento de tabique y cerramiento conculca el titulo constitutivo sobre una planta sótano diseñada como diáfana, y afectará a los derechos de los restantes comuneros. Y el hecho de que la obra realizada no afecte a la estructura o seguridad del edificio no puede justificarla, por lo dicho antes.

Ya una sentencia de la AP de Salamanca, 272/2000 de 8 de mayo, Rec. 287/2000 establecía en su fundamento jurídico tercero que:

Significación de ilegalidad por tanto, que viene abundada por una circunstancia trascendental, de carácter físico derivada de la superficie del sótano y maniobras necesarias para aparcar, cual es que siguiendo sus pautas todos los demás propietarios podrían llegar a cerrar sus plazas, imposibilitando así el servicio de garaje para coches, reduciéndolo a trasteros o cualquier otro dispar a lo que es su verdadero destino. Pero aún más cuando la recurrente fue advertida al comenzar su actuación de la irregularidad y prohibición existente al respecto con arreglo a tan mencionados estatutos; y a pesar de ello no solo no solicita autorización o modificación específica sobre ese particular con arreglo a la Ley, sino que planteado el supuesto en la Junta de Propietarios de 6 Dic. 1998 así como el problema creado por ese cerramiento de la plaza, por unanimidad, salvo lógicamente la interesada se vota a favor de la demolición de lo realizado, autorizando a litigar sobre ese extremo contra la copropietaria, sin que se impugnara dicho acuerdo en alguna de las formas y causas previstas por la >Ley de Propiedad Horizontal .

CUARTO:Partiendo de que, conforme a los estatutos de la comunidad, es elemento común particular restringido de las plazas de garaje que integran los sótanos primero y segundo del edificio, la puerta-cochera, ramplas, zonas de acceso, maniobra, y rodadura, pasillos, conductos de ventilación, el tipo de obra realizado con el cerramiento de las plazas, afecta a dichos elementos aunque solo sea que el resto de los comuneros ven limitada la luz, las vistas y hasta el propio espacio para la maniobrabilidad sobre todos los titulares de las plazas contiguos, de manera que incluso en el caso de que partiéramos de un derecho mas absoluto de los titulares de las plazas sobre la superficie asignada, la construcción del cerramiento ha supuesto un evidente cambio de configuración de los aparcamientos.

Es claro que el cerramiento se ha llevado a cabo para beneficio propio y exclusivo de los propietarios de las plazas de garaje NUM000 y NUM001, afectando, además, al cerramiento de una zona donde se encuentra ubicado un elemento común del edificio, una bajante del edificio. No podemos apartarnos de una de una consolidada, mayoritaria y pacífica posición en la Doctrina de las Audiencias Provinciales que una y otra vez, en supuestos como el de autos, han venido declarando que tales obras de cerramiento individualmente adoptadas sobre plazas de garaje, en su inicio abiertas y meramente delimitadas con señalización horizontal y numeración correlativa, vulneran la prohibición del art. 5 y 7 de la L.P.H . por constituir una extralimitación de las facultades de cada propietario, aisladamente considerado, que conlleva la modificación tanto de los elementos arquitectónicos como de las instalaciones y servicios llamados a desempeñar. Extralimitación expresamente proscrita por el régimen de propiedad horizontal que las reglamenta. Esto es, por un lado, no existe una división real de las plazas para que puedan operar en el tráfico jurídico como elementos exclusivamente privativos en un régimen similar al de los pisos o locales, sino verdaderas comunidades indivisas con cuotas de participación ideales con derecho de utilización especial por el titular cuyo dominio no puede perjudicar, alterando el fin para el que fueron concebidas y adquiridas, al resto de los condominios por así prohibirlo expresamente elart. 7.1 de la Ley de propiedad Horizontal .

Criterio conforme a la posición adoptada en casos idénticos y entre otras muchas sentencias que se dejan de citar por la A.P. de Tenerife Sec. 1ª S. 6 Febrero 1996; A.P. de Jaén Sec. 2ª S. de 3 de Septiembre 1997 y 13-Septiembre 2000 ; S.A.P. Córdoba 26 Noviembre1997 ; S.A.P. León de 18 de Septiembre 1998 ; S.A.P. Granada, Secc.4ª de 26 de Febrero 1999 ; S.A.P. Cantabria Secc. 3ª 23 de Mayo 2000 ; S.A.P. Asturias Secc.1ª 3 de Diciembre 2001 ; S.A.P. Sevilla, Secc.5ª 22 de Marzo 2002 ; S.A.P. Pontevedra 8 de Mayo 2002 ; S.A.P. Tarragona Secc. 3ª de 13 Enero 2003 ; S.A.P. Málaga de 6-12-2003 .

Esto es, la posición que se acaba de reseñar no es sino aplicación e interpretación de los principios que rigen las facultades de disposición que en el ámbito de la propiedad especial supone la llamada propiedad Horizontal o por pisos o apartamentos que ya resumió la importante S.T.S. de 6 de Noviembre 1995 al señalar que la misma está conformada "como un dominio separado sobre cada piso o local y un condominio especial sobre los elementos comunes. Las facultades del propietario, tanto las que recaen de manera singular y exclusiva sobre el espacio privativo, delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, como las que lo hacen sobre los elementos comunes, están sometidas a ciertos límites, para conjugar la concesión a cada titular de las máximas posibilidades de utilización, con el ejercicio de los derechos de igual clase de los demás y el interés general, que se encarna, como dice la exposición de motivos de la Ley de 21 de julio de 1960 , en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal.

Esos límites, en cuanto a la facultad de realizar obras aparecen regulados en los artículos 7, 11 y 16-1, de los que resulta que el propietario solo puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local si no menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, configuración o estado exteriores ni perjudica los derechos de otros propietarios, mientras que, en el resto del inmueble no puede efectuar alteración alguna, salvo que lo consientan todos los demás dueños dado que se entiende que ello afecta al título constitutivo y debe someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de exigencia de unanimidad (al respecto, sentencias de 7 de mayo de 1974 , 15 de abril de 1978 , 23 de diciembre de 1982 , 3 de febrero de 1983 , 10 de marzo de 1983 , 9 de mayo de 1983 , 3 de octubre de 1983 , 3 de abril de 1990 , 26 de noviembre de 1990 , 10 de diciembre de 1990 ...)".

Los estatutos aportados con la demanda reconoce a favor de los titulares de todos y cada uno de los departamentos de la edificación, el derecho a agruparlos o forma otros mas reducidos por segregación o división, tanto horizontal como verticalmente ........pudiendo vincular y desvincular anejos, modificar el uso de los departamentos y realizar obras en su interior, siempre y cuando esté permitido por la legislación vigente y se obtengan, en su caso, las oportunas licencias. .........Para todas estas operaciones no será necesario la autorización del resto de propietarios, ni de la Comunidad de propietarios.

De lo anterior, no podemos concluir que los propietarios de las plazas de garaje pueden cerrarlas sin autorización de la comunidad pues no se dice expresamente que los propietarios de las plazas de garaje puedan efectuar el cerramiento de las mismas sin dicha autorización. En todo caso el cerramiento debe estar permitido por la legislación vigente, y como señalan las SSTS 217/2023, de 13 de febrero y 364/2022, de 4 de mayo , en la Ley de Propiedad Horizontal confluye el derecho singular y exclusivo de cada propietario sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, y la copropiedad, conjuntamente con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes elementos, pertenencias y servicios comunes, con la fijación de una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, que opera de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad ( art. 3 LPH y 396 CC) . Este complejo régimen jurídico determina un haz de relaciones del que dimanan una serie de derechos y obligaciones que, en caso de ser desconocidos, engendran el planteamiento legítimo de acciones judiciales.

En este contexto el art. 7.1. LPH establece que: "El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble, no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador".Por su parte, el art. 9.1 a) LPH dispone que: "Son obligaciones de cada propietario: a) respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos".

Por lo tanto, con arreglo a esta normativa especial: A) en la parte privativa la LPH confiere libertad a cada propietario para modificarla a su conveniencia, pero con las limitaciones expresadas (menoscabo o alteración de la seguridad, estructura general, configuración o estado exteriores del edificio, o el perjuicio a los derechos de otro propietario) en el precepto. Y, B) en el resto del inmueble se contiene una prohibición absoluta, rige el principio general de inalterabilidad de los elementos comunes, que exigen para su alteración el consentimiento unánime -con las salvedades que se contemplan en el art. 17 LPH-, de los propietarios por implicar una modificación del título constitutivo; dice al respecto la STS 107/2024, de 30 de enero , que: "Esta sala ha establecido, en reiterada jurisprudencia, por ejemplo, en la sentencia 196/2011, de 17 de enero , que: "Asimismo, y con carácter general se debe tener en cuenta que el artículo 12 LPH en relación con la regla primera del artículo 17 LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo ( SSTS de 22 de octubre de 2008 [ RC n.º 245/2003], de 15 de diciembre de 2008 [ RC n.º 861/2004 ] y de 17 de febrero de 2010 [ RC n.º 1958/2005 ])".

En cuanto a la caracterización del elemento común en la propiedad horizontal, el art. 396 CC contiene una enumeración legal de carácter indicativo o abierta (cfr. STS 419/2007, de 30 de marzo y las que cita), que puede verse reducida o ampliada debiendo estarse a las previsiones del título constitutivo o al acuerdo posterior de los propietarios; es decir, ese listado de elementos comunes gozan de una presunción de comunidad que puede ser desvirtuada por lo dispuesto en el título o por acuerdo unánime de desafectación. En nuestro caso, el cerramiento metálico va fijado a elementos comunes y ha dejado sin acceso a la tubería de desagüe del edificio.

En lo que respecta al consentimiento necesario de los propietarios para que sea válida la innovación realizada, significar que la jurisprudencia ha señalado que la apreciación de tal consentimiento dependerá en todo caso de las circunstancias de cada supuesto, y así la STS 540/2016, de 14 de septiembre , dice: "Esta sala ha declarado, en todo caso, que el conocimiento no equivale a consentimiento, ni el silencio supone genéricamente una declaración, pues aunque no puede ser indiferente para el Derecho, corresponde estar a los hechos concretos para decidir si cabe ser apreciado como consentimiento tácito, es decir, como manifestación de una determinada voluntad, de manera que el problema no está en decidir si puede ser expresión de consentimiento, sino en determinar bajo qué condiciones debe aquél ser interpretado como tácita manifestación de ese consentimiento ( sentencias 135/2012, de 29 febrero y 171/2013, de 6 marzo , entre las más recientes). ".En el caso es claro y determinante que los demandados no cuentan con la autorización de la Comunidad de Propietarios a tenor de la documental aportada al respecto y que se trata de un extremo no negado.

En definitiva, el cerramiento metálico llevado a cabo afecta a elementos comunes, siendo por tanto de aplicación el art. 7 de la LPH siendo suficiente para la acción ejercitada por la comunidad que se haya modificado la configuración o estado exterior, sin que, por tanto sea necesario causar perjuicio, y es evidente que la configuración o estado exterior de las plazas de garaje han sido afectadas con el cerramiento y con ello el resto del sótano destinado a plazas de garajes, por lo que en atención a los expuesto hemos de estimar la demanda, sin que sea obstáculo que el cerramiento llevado a cabo esté autorizado por el Ayuntamiento de Aldeatejada y haya obtenido la correspondiente licencia /o preceptivos permisos municipales, dado que ello es ajeno y diferente a lo que aquí es objeto, en cuanto a que, con dicha actuación se afecta a un elemento común del edificio y a que es necesario la autorización de la comunidad.

QUINTO:Respecto de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen a la parte demandada.

Por todo lo cual