Sentencia Civil 270/2025 Juzgado de Primera Instancia de Ourense nº 7, Rec. 609/2024 de 19 de junio del 2025

PRIMERO. -Interpone la parte actora demanda, en ejercicio de la acción de responsabilidad extracontractual y del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, a consecuencia de los daños sufridos en el inmueble de su titularidad, ubicado en el DIRECCION001 de la comunidad demandada, que viene sufriendo filtraciones desde hace varios años en su interior derivadas del deficitario estado de la cubierta del edificio que provocan daños que afectan al techo, paramentos y tarima de roble del dormitorio y techo y paramentos de la cocina y por los que solicita su reparación y la subsanación de la causa del daño, así como de los que se pudieran producir en el futuro.

La parte demandada se opone y sostiene que el origen de las filtraciones se encuentra en la deficitaria ejecución de las labores de reparación encomendadas a la empresa Erca Reformas Integrales.

Sostiene que, en cualquier caso, a reparación de la cubierta se ha efectuado por parte de un tercero de forma satisfactoria, sin que la misma presente deficiencia alguna.

Discute la valoración de los daños y la propuesta realizada de sustitución de la cubierta postulada de adverso.

SEGUNDO. -Tal y como se ha advertido, ejerce la parte actora acción de responsabilidad extracontractual del artículo 1902 del Código Civil.

Para que pueda apreciarse la responsabilidad por culpa aquiliana es menester que concurran los requisitos exigidos doctrinal y jurisprudencialmente, a saber: a) una acción u omisión del agente, b) que la conducta le sea imputable por haber obrado culposamente, c) un daño cierto, real y ya producido, evaluable económicamente y d) una relación causal adecuada entre la acción y el resultado producido.

la sentencia del Tribunal Supremo 385/2011, de 11 mayo precisa:" »El TS, pese a la tendencia objetivadora de la responsabilidad que rige en materia de culpa extracontractual, ha precisado que la aplicación de la teoría del riesgo no excluye la necesidad de que quede probada la causa originaria del accidente, el hecho culposo, que no puede concretarse sobre la base de conjeturas, con olvido de que se precisa la existencia de una prueba terminante relativa a la concurrencia de una conducta activa u omisiva pero imprudente por parte de los demandados, de forma que, para que pueda operar la presunción "iuris tantum" de culpa, ha de partirse necesariamente de, al menos, un principio de prueba, indiciaria que permita atribuir a la demandada el resultado lesivo y un nexo entre dicha conducta y la producción del daño, requisitos imprescindibles para que pueda hablarse de culpabilidad que obligue a repararlo, de forma que el cómo y por qué se produjo el siniestro constituyen elementos indispensables en el examen de la causa eficiente del evento dañoso ( SSTS 23-3-84 , 17-12-86 , 28-10-88 , 19-12-92 , 13-6-96 y 4-21-97), y en cuanto a los límites de la objetivación las de 9-3-1984, 26- 11-1990, 23-11-1991 y 20-5- 1993, pronunciándose en análogos términos la STS 2-4-1996 , que recoge las de 3-11-1993 y 29-5-1995 . En todo caso, la inversión de la carga de la prueba solo alcanza al campo de la culpa, siempre, que resulten probados la concurrencia del resto de los requisitos, siendo por tanto competencia y responsabilidad de la demandante la prueba de los demás presupuestos señalados para exigir la responsabilidad que pretende. La acción pues como hecho nuclear, desencadenante de la obligación de resarcir, precisa de una actuación imprudente, descuidada, negligente de la que deriven daños a terceras personas no ligadas por vínculos contractuales, o fuera de la órbita de éstos, sin que la relación o nexo causal entre el actuar del agente y el resultado se vea interferido por ningún elemento extraño.

Cita, además, el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, conforme a la cual la comunidad de propietarios está obligada a la realización de obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus

servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad.

TERCERO. -Del conjunto de la prueba practicada se puede concluir que la responsabilidad en la producción del siniestro es imputable a la parte demandada.

De un lado en la contestación esta última trata de rebatir la existencia de daños, cuando de la documental que ella misma ha incorporado al sistema de gestión procesal resulta precisamente lo contrario y así se evidencia en las actas no solo acompañadas a la demanda, sino también a la contestación según el siguiente íter:

- El 15 de mayo de 2013 la comunidad, ante la denuncia de los problemas existentes aprueba la solicitud de presupuestos y la revisión de canalones y claraboyas.

- En Juta celebrada el 21 de junio de 2016 se acordó que se procediera por los propietarios a la verificación de los problemas de humedades que se venían produciendo.

- El 11 de marzo de e2020 la documental aportada por ambas partes evidencia que en ese momento la demandada acordó la reparación de la cubierta del edificio ante las innumerables goteras existentes.

- El 2 de mayo de 2022 consta en el acta que la comunidad se encontraba pendiente de la aprobación de un presupuesto para la reparación de la cubierta

- En fecha 8 de junio de 2022 se acordó que la reparación de la cubierta se llevara a término por parte de la empresa Erca Reformas Integrales.

- Y en acta de 2 de noviembre de esa misma anualidad la comunidad manifestó que, ante la persistencia de los problemas de filtraciones a través del tejado, se instó a requerir responsabilidad a la empresa anterior por la defectuosa ejecución de la obra.

- Finalmente, el 28 de marzo de 2023, se acordó la encomienda de nuevos trabajos de reparación a Mario.

Por tanto, la descripción del devenir de los hechos evidenciado a través de la propia documental que la parte demandada incorpora a los autos, evidencia que no se trataba de un problema puntual, sino que, se ha prolongado a lo largo de los años, y así además lo reconoció la propia comunidad.

A día de hoy y ante el dictado de la sentencia recaída en el juicio verbal seguido en este Jugado con el número 1.063/2.023, no se puede sostener, tal y como pretende la parte demandada, que la responsabilidad recaiga en la impericia de Erca Reformas Integrales, por cuanto habiendo la comunidad en dicho proceso accionado contra la anterior se dictó sentencia desestimatoria ante la ausencia de material probatorio que pudiera concluir su responsabilidad en la producción de los daños.

Por otra parte, que la única culpable de los desperfectos fuera la empresa reparadora se contradice con las actas de la comunidad que reflejan la existencia de problemas de humedades desde el año 2013, cuando la intervención de Erca no tuvo lugar hasta el año 2022.

Tampoco puede pretenderse, como hace la demandada, de restar importancia a lo acaecido y hablar como describe en su escrito rector, de un problema puntual cuando se viene arrastrando desde hace más de 10 años.

CUARTO. -La alegación de la que se sirve la demandada para rechazar su responsabilidad en la producción de filtraciones relativa al resultado de las inspecciones técnicas del edificio, de 2014 y de 2024, respectivamente, y que acompaña a la su escrito de contestación a la demanda, no pueden disponer de la virtualidad probatoria pretendida por la parte, dado que ambas evidencian que no se cohonestan con el devenir de los hechos que el material probatorio obrante en autos evidencia.

De este modo, y en relación a la ITE de 2014, y si bien la deficiencia advertida nada tiene que ver con el problema que nos ocupa no puede, precisamente por esta última circunstancia, disponer de valor probatorio cuando en Juntas posteriores y ya referenciadas de la comunidad de 2016, 2020 y 2022 evidencian que dichos problemas existían, como así reconoció la propia demandada en las actas extendidas.

Por lo que respecta a la ITE de 2024, favorable en este caso, en el folio 6 del documento se determinó de forma expresa por su autor, Don Fructuoso, que las limas laterales de la cubierta, en su encuentro con los muros de las edificaciones laterales, están impermeabilizadas con pintura de caucho. Debido a su dificulta para acceder a la cubierta, por el peligro que ellos supone, se desconoce el estado de las mismas, es decir, si tiene grietas o faltas de pintura de impermeabilización en alguna zona en concreto.

En relación a las reformas se recoge la operada 2 años antes, según refiere la propiedad y se determinar que consistió el retajado de la misma e impermeabilización de puntos singulares y de su inspección visual efectuada por la parte inferior de la cubierta de los elementos estructurales que la componen, no se han detectado humedades u otros indicios que hagan prever un mal comportamiento del a misma. Por eso se deduce que la cubierta realiza correctamente la función principal exigible, que es la estanqueidad.

Y en la inspección de la cubierta en su parte superior se observa la presencia de musgo acumulados en el materiales de cobertura y canalones, que podría originar daños en el futuro, que podrían infiltrase al interior de la edificación.

Y advierte a la comunidad de la obligación de mantenimiento de la cubierta debido a la antigüedad y materiales de madera que la componen, mediante la realización de labores periódicas de mantenimiento.

En el plenario manifestó que la reparación de la cubierta que le comentó la propiedad se había ejecutado de forma correcta, de lo que se infiere que su informe no puede servir para sostener un hecho evidenciado a través del propio reconocimiento de la comunidad y es que, tras la realización de la reforma a la que se refiere, efectuada dos años antes, en 2022 y consistente en la reposición de tejas, lavado del tejado a mano y su impermeabilización, trabajos que recoge la factura emitida por Erca Reformas Integrales, se siguieron produciendo humedades y así lo reconoció y advirtió la comunidad de propietarios en junta de 2 de noviembre de 2022.

Es el propio técnico quien señaló en el plenario que había propietarios partidarios de proceder al cambio de la cubierta y otros no favorables, lo que le comentaron al haberse evidenciado problemas de filtraciones, y señaló que en el instante en el que acudió al edificio existían manchas de humedad, pero ya secas.

En el pie de la fotografía 35 de su informe se determina que se había producido un desprendimiento puntual del material que recubre el techo bajo cubierta, probablemente producido pro alguna filtración de agua en épocas lluviosas.

Y en la fotografía 27 y en consonancia con lo determinado en el cuerpo se puede observar la vista interior de la cubierta de al que concluye se debe realizar un mantenimiento periódico, afirmando a contestación a preguntas del letrado de la parte demandante, que desconoce la época en la que se produjeron, si 6 meses antes o en que época.

Sostiene la parte demandada que los trabajos se realizaron por parte de Don Mario, por lo que la reparación ya se había producido. Cierto que de la documental que la propia comunidad adjunta a su escrito rector resulta que esta última, en junta de 28 de marzo de 2023, aportó el presupuesto emitido por el anterior en el que valora el arreglo de las filtraciones y que ascendió al importe de 2.178 euros, que resultó aprobado y se ha aportado la correspondiente factura.

Sin embargo, llama la atención que no se haga referencia alguna a ella cuando el técnico que realizó la inspección técnica se personó en el edificio y por el contrario se aludirá a la acometida en el 2022 y no es a esta última a al que se refreía, y, finalmente porque si fue llevada a término, se produjo con anterioridad a que los dos peritos de los que se sirvió al actora acudieran a la inspección de las instalaciones y estos dos profesionales han advertido la existencia de humedades y convergen al señalar la causa, es más y como luego se dirá, en el informe de no de ellos se puede apreciar la presencia de charcos de agua en el interior del inmueble de los actores.

QUINTO. -Finalmente, las dos periciales que la parte actora ha acompañado a los autos, permiten concluir la existencia de filtraciones y que las mismas se han debido al deficitario estado de la cubierta, así lo manifestaron ambos en sus respectivos informes periciales y lo ratificaron en el plenario y si bien diverge la perito de la parte demandada, lo cierto es que las fotografías que ilustran el informe pericial de Don Matías evidencian la existencia de agua acumulada en el interior de la vivienda de la actora en fecha posterior, en concreto el 7 de junio de 2023, a la acometida de las obras de reforma de la cubierta por parte de Mario.

El otro perito del que se ha servido la parte actora, Don Luis Manuel, manifestó en el acto de la vista que en la planta DIRECCION002 pudo observar la presencia de agua en las vigas y que acudió un día de lluvia.

Y en el informe de Don Matías, en la 1ª fotografía del folio 13, se puede comprobar la presencia de restos de humedades, se trataría de una zona inundada por las filtraciones.

Finalmente, el perito del que se ha servido la parte actora para la realización de su informe, Don Matías determinó que pudo observar restos de imprimación sobre las tejas, derivada, seguramente, de la última reparación efectuada en el tejado, pero manifestó que se trataría de una solución a corto plazo o puntual, presentando, además, el tejado, abombamiento, como puede observarse en la imagen 4 de su informe pericial.

En cuanto a la valoración lo cierto es que la parte demandada no ha aportado ninguna pericial que permita poner en duda lo determinado por la parte contraria en los informes periciales que aportan, así como el presupuesto, que si bien data de 2016 se ha actualizado y se refiere a la reparación atinente a la causa del daño, no a los desperfectos ocasionados en el interior del inmueble.

Por último, solicita la parte demandante la condena de la comunidad a la reparación de todos aquellos daños que pudieran causar a los demandantes hasta la completa y efectiva reparación de la causa que los origina.

Se trata de una condena de futuro, respecto de la que, si bien en las Audiencia Provinciales existen criterios vacilantes, y muchas de ellas determinan rechazan su acogimiento si no se trata de los supuestos prevenidos Enel artículo 220 de la LEC.

Sine embargo, se ha producido una importante novedad con el dictado de la sentencia del Tribunal Supremo en resolución de 22 de abril de 2025, sentencia nº 613/2025, que condena una entidad bancaria al pago de las liquidaciones negativas devengadas que se sigan generando hasta la extinción del contrato, señala que "dicha posibilidad constituye la forma más adecuada de otorgar tutela judicial efectiva al demandante, para evitar que tenga que presentar nuevas demandas cuando ya se ha seguido un largo proceso en el que se ha debatido y decidido sobre la existencia de la actuación ilícita generadora del daño y el alcance del daño que debe indemnizarse (el devengo de liquidaciones negativas del swap), y en el que tras la sentencia, a la vista de las circunstancias concurrentes en el caso objeto del proceso, es previsible que se siga produciendo el mismo daño que ha constituido el objeto del proceso, el devengo de liquidaciones negativas, cuya cuantificación no ofrece especiales problemas. Concurre en este caso, como exige la citada sentencia del Tribunal Constitucional, un «específico y cualificado interés» que habilita al demandante y le legitima para solicitar la tutela consistente en la condena a la demandada al pago de las liquidaciones negativas que se devenguen tras la sentencia de primera instancia.

El hecho de que la condena al pago de estas liquidaciones futuras no tenga encaje en el art. 220 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no supone necesariamente que esté prohibida por esta ley, pues dicho precepto se limita a recoger los supuestos más característicos de este tipo de condenas. Como recuerda la sentencia 1345/2007, de 20 de diciembre, la legislación sustantiva y procesal prevé supuestos de condenas de futuro, como ocurre por ejemplo con los arts. 1121 y 1128 del Código Civil o los arts. 489 y 1625 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881. Actualmente, el art. 578 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite ampliar la ejecución por el importe correspondiente a los nuevos vencimientos de principal e intereses de la misma obligación objeto de la condena, si lo pidiere así el actor y sin necesidad de retrotraer el procedimiento. Por tanto, que quien resulta condenado a indemnizar los daños causados por la conducta ilícita en la que ha incurrido haya de indemnizar la totalidad de los daños que son consecuencia de su conducta ilícita, incluidos los que se van a seguir produciendo tras la sentencia condenatoria, no es algo que resulte extravagante en nuestro ordenamiento jurídico.

Para condenar al pago de las cantidades objeto de las liquidaciones negativas devengadas tras la sentencia, es necesario que la condena al pago de estas cantidades sea consecuencia de la situación litigiosa que ha sido debatida y decidida en el proceso, y que sea previsible el acaecimiento del hecho al que se asocia la condena, en este caso, el devengo periódico de liquidaciones negativas del swap. Ambos requisitos concurren en este caso".

La traslación de la doctrina expuesta al asunto sometido a debate determina el acogimiento de la pretensión de futuro entablada en la demanda, al concurrir los dos requisitos precisos para ello, unido a la falta de oposición de la parte demandada a esta concreta pretensión, de este modo ha resultado adverado que las filtraciones se deben al deficitario estado de la cubierta de la comunidad demandada, que no ha sido reparada de forma satisfactoria lo que determina que puedan seguirse produciendo filtraciones y causar daños a la parte que acciona.

La estimación de la demanda determina la condena a la parte demandada a realizar a su costa los trabajos y labores necesarias para subsanarla la causa de las filtraciones que viene sufriendo la vivienda de la parte demandante, con arreglo a lo indicado en el informe pericial que se acompaña a la demanda hasta la completa y definitiva resolución de las mismas, a realizar a su costa los trabajos y reparaciones necesarias para reparar los daños sufridos, conforme a lo indicado en el informe pericial que se acompaña, así como a la reparación de todos aquellos daños que se pueden causar a los demandantes hasta la completa y efectiva reparación de la causa de que los origina.

SEXTO. -Dispone el artículo 394 de la LEC que, en los procesos declarativos, las costas se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones.

Vistos los artículos citados y demás de pertinente y general aplicación,