Sentencia Civil 510/2024 Juzgado de Primera Instancia de Salamanca nº 7, Rec. 629/2022 de 28 de octubre del 2024

PRIMERO:En cuanto a la parte actora, hay que decir que el demandante don Carlos Manuel, falleció según se puso de manifiesto en los autos el 31 de marzo de 2024, por lo que en fecha 17 de septiembre pasado, se dictó Decreto por el cual se tiene por personada a la herencia yacente de don Carlos Manuel actuando en su nombre la albacea doña Sonia.

La parte demandada a la pretensión actora opone falta de legitimación activa para impugnar el acuerdo comunitario sobre la base de que el articulo 18.2 de la LPH establece que la legitimación para impugnar los acuerdos de la Junta exige que el propietario esté al corriente de pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o, alternativamente la consignación judicial de las mismas. La liquidación de deuda aprobada por la Comunidad y que hoy impugna el actor asciende a 2250,72 euros. Cantidad que no ha abonado ni consignado, limitándose a ingresar 51,90 euros. POR TANTO, CARECE DE LEGITIMACION ACTIVA, no habiendo causa legal que le exima de consignar o pagar la cantidad adeudada, tratándose de un requisito de procedibilidad exigible plenamente a tenor de la doctrina del Tribunal Supremo (( TS, Sala Primera, de lo Civil, S 144/2019, de 6 de marzo. Rec. 3548/2016- SSTS 671/2011, de 14 de octubre; 613/2013, de 22 de octubre y 604/2014, de 22 de octubre.).

SEGUNDO:La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 613/2013 de 22 oct. 2013, Rec. 728/2011 en el fundamento jurídico sexto establece que:

La sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo núm. 671/2011, de 14 de octubre ,recurso núm. 635/2008 , declaró que la segunda parte del art. 18.2 «introduce una regla de procedibilidad y una excepción condicionando la impugnación a que el propietario esté al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o haya hecho previa consignación judicial de las mismas, salvo que la impugnación de los acuerdos de la Junta tengan que ver con el establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios, es decir, a la regla de la necesidad de estar al corriente o consignar judicialmente». Afirma la sentencia que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte pues la finalidad de la excepción contenida en el inciso final, que exime de estar al corriente o consignar la deuda, es evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

El art. 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece como una de las obligaciones del propietario de un piso o local en régimen de propiedad horizontal «contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización». En tales gastos se incluyen los ordinarios fijos, periódicos no fijos y aquellos cuya cuantía varía en función al consumo y uso, y los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia. Su impago genera un crédito preferente a favor de la comunidad, a cuyo pago queda afecto el piso o local.

En principio la contribución a tales gastos ha de hacerse conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo de la propiedad horizontal ( párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal ). Pero tal criterio puede alterarse, pues el art. 9.e prevé como criterio alternativo de contribución a los gastos, el «especialmente establecido» entre los copropietarios, esto es, el fijado en un acuerdo adoptado con los requisitos exigidos por el art. 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal

Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para «la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios», se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuando el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión.

Pero no puede aceptarse, como pretenden los recurrentes, que cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, cualquier acuerdo del que resulte la «cantidad de dinero concreta que deba pagar el sujeto para atender los gastos comunitarios», en palabras del recurso, haya de incluirse en esta excepción. Los acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el "especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia.

El Tribunal Supremo en esta sentencia fijó como doctrina jurisprudencial la siguiente:

«Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal ) o el "especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».

A su vez, la ST Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia 671/2011 de 14 oct. 2011, Rec. 635/2008, determina que la causa que le impide al comunero a votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si la morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el articulo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el articulo 18.2. se trata en definitiva de evitar que prospere un acuerdo comunitario que consagra una forma de repartir el gasto de forma contradictoria con las reglas de la comunidad, exigiendo al propietario moroso un requisito añadido de procedibilidad.

En nuestro caso, de la documental obrante en autos, se comprueba que en el Acta de fecha 18.02.2020 consecuencia de la convocatoria ordinaria, la parte actora era deudor a 30 de enero de 2020 por importe de 260.17 euros, indicándose en el acta que, si en el plazo de quince días no fueran abonadas, se acordaría el ejercicio de acciones judiciales tendentes a su cobro. Dicha cantidad fue satisfecha el mismo día que se presenta la demanda, el 02.06.2022, por tanto, el actor al tiempo de interponer la demanda estaba al corriente de pago con la comunidad de las deudas vencidas.

Como quiera que se está discutiendo la distribución del pago de las obras para eliminar barreras arquitectónicas del edificio, para la impugnación del acuerdo adoptado y lo acordado en relación con el coeficiente con el que cada copropietario incluidos los locales, han de contribuir, no se exige ni el pago ni su consignación, ni en la cuantía aprobada por la Comunidad ni en lo que el actor estima oportuno. El copropietario lo que ha de estar es al corriente del pago de las cuotas ordinarias. En el caso que nos ocupa es patente que existe controversia sobre si le corresponde a la parte actora abonar la parte que a su participación en la comunidad tiene en el gasto de las obras necesarias para lograr la accesibilidad al portal aprobadas por la junta de propietarios, por lo que estaría en el tipo de acuerdos incluidos en el ámbito de la excepción por la sentencia de Pleno del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 2013, puesto que se trata de un pacto que establece un sistema de distribución de gastos en particular y de forma ocasional (los generados por las obras mencionadas). En consecuencia, no se estima vulnerada la regla de procedibilidad legalmente fijada en el art. 18.2 LPH y ostentan plena legitimación los actores para el ejercicio de la acción de impugnación.

La jurisprudencia apuesta por la idea de involucrar a todos los copropietarios incluidos los locales comerciales en la eliminación de barreras arquitectónicas para la accesibilidad al edificio y eliminar escaleras del portal allí donde existen, incrementando el valor del edificio en su conjunto en beneficio de todos los copropietarios, incluso en aquellos supuestos en los que se haya recogido en los estatutos que los locales no deben pagar gastos extraordinarios o cuando se les exonere de pagar gastos de instalación, por ejemplo del ascensor. En este último caso, en los gastos de la instalación nueva del ascensor también participan los locales comerciales, aunque no pagarán los del futuro mantenimiento o conservación.

Conforme a los estatutos del edificio de la DIRECCION000, se comprueba en el artículo dos que, corresponde a los propietarios de las viviendas no solo los gastos generales de conservación, decoración y reparación sino de todos los que se ocasionen por razón de los mismos en relación con el portal de acceso al inmueble y las escaleras que arrancan de él y comunican con las viviendas de las plantas superiores del inmueble.

La ST TS de 16 de noviembre de 2016, analiza un caso en el cual la recurrente, propietaria de dos locales en el edificio de la Comunidad demandada y sin acceso al portal de la casa, sujeta el régimen de la Propiedad Horizontal, solicitó en su demanda la nulidad del acuerdo de la Junta General Extraordinaria que le obligaba a contribuir en los gastos originados por la supresión de barreras arquitectónicas a realizar en el ascensor y escalera. En dicha sentencia, estimatoria del recurso de casación planteado, se parte de que los Estatutos de la Comunidad expresamente exoneran a los dueños de la planta baja o primera de la casa de los gastos de conservación, reparación y reconstrucción de las escaleras y los dueños de la planta baja estarán igualmente exentos de los gastos a que se refiere el artículo anterior y de los de funcionamiento, conservación y reconstrucción del ascensor si se establecieran. Los gastos de escalera y ascensor se dividirán entre los demás condueños en la proporción que se establece. Partiendo de dichas premisas el Tribunal Supremo manifiesta lo siguiente:

" 2. Constituye un hecho incuestionable - STS 10 de marzo 2016 - la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los inquilinos. Lo que se cuestiona en este caso es si esa necesidad que tienen los propietarios de viviendas, en este caso de bajar el ascensor a cota cero y eliminar los peldaños de la escalera que llegaban hasta la puerta de entrada del edificio, es un derecho de la Comunidad sin limitaciones, que se puede imponer a todos los comuneros haciéndoles partícipes del gasto que la obra conlleva, conforme a su cuota de participación en la comunidad, por ser obras que se dirigen a eliminar barreras arquitectónicas, al margen de las normas rectoras de la comunidad, en los términos y condiciones que establece el artículo 9, e) para los gastos generales de la LPH , que se remite a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, o lo que es igual, sin respetar aquellas exenciones previstas en los estatutos.

3. Este criterio ha sido confirmado por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en su disposición final primera , por el que se da nueva redacción al artículo 10 de la LPH , sobre "obras necesarias de conservación y accesibilidad», en la que su artículo 10.2 c) señala expresamente que «Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales».

4. Esta Sala ha declarado con reiteración (sentencias de 18 de noviembre de 2009 ; 7 de junio 2011 ; 6 de mayo y 3 de octubre de 2013 y 10 de febrero 2014 ) que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, y tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este o de las escaleras que ya existen y que simplemente se transforman para adecuarlas a una necesidad nueva, pues en ambos casos estamos ante unos locales que no tienen acceso al portal ni a la entrada ni tienen participación en uno ni en otro elemento y como tal están excluidos del coste supondría la reforma pretendida por la Comunidad.

5. La respuesta no es la que ofrece la sentencia. Se confunde lo que es el quorum necesario para aprobar una obra, que se considera necesaria, con el régimen jurídico aplicable a su pago y que se concreta en este caso en el mantenimiento de las exenciones estatutarias, contra lo dispuesto en la sentencia recurrida. Y es que una cosa es la obligatoriedad de las obras y otra distinta el marco legal y estatutario que vincula a los comuneros para su contribución al pago las mismas.

6. La sentencias de esta Sala que cita la recurrida, de 20 de 0ctubre de 2010 y 23 de abril de 2014 , plantean problemas distintos: la primera, después de reconocer que el principio de autonomía de la voluntad en las relaciones privadas expresamente recogidas en el artículo 396 último párrafo del Código Civil , autoriza las normas estatutarias que en determinadas circunstancias fijan el régimen de contribución en algunos gastos comunitarios de forma diferente y la cuota de participación fijada en el título pudiendo incluso eximir de la obligación de contribuir a determinados gastos a algunas viviendas o locales, declara que «las cláusulas que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble, ya que, como afirma la referida sentencia 1151/2008 , redunda en beneficio, sin excepción, de los propietarios del inmueble e incrementa no solo el valor de los pisos o apartamentos, sino de la finca en su conjunto, por lo que resultaría abusivo que la contribución a su pago no tuviera que ser asumida por todos los condueños».

El TS en ST 381/2018 de 21 de junio cambia el criterio en los casos de bajada del ascensor a cota cero o eliminación de barreras arquitectónicas, en cuanto que los titulares de locales de exención de gastos deberán pagar también. Dicho criterio es acorde con lo establecido por Ley 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, en la que se da nueva redacción al artículo 10 LPH sobre obras necesarias de conservación y accesibilidad según el cual, en el apartado 2c señala expresamente: los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el articulo 9 para los gastos generales. Por otro lado, en los estatutos de la comunidad demandada se recoge en el mismo artículo dos que son elementos comunes de todas las viviendas y locales entre los que se encuentran el ascensor y cuarto de máquinas del ascensor y contadores y todo cuanto en el inmueble esté destinado a uso común, por lo que la exención a la que alude el actor, en cuanto que son las viviendas las que han de asumir los gastos en atención al apartado segundo del articulo dos de los estatutos, ha de entenderse en el sentido de que la exoneración no comprende los gastos extraordinarios como es el caso, en cuanto que se trata de gastos que afectan de forma extraordinaria al portal y escaleras de acceso que tienen por objeto adecuar el edificio eliminando las barreras arquitectónicas existentes y afecta a elementos comunes.

TERCERO:A mayor abundamiento, el que fuera parte actora, don Carlos Manuel, hoy fallecido, asistió a la Junta de fecha 18 de febrero de 2020 en la que se acordó: Los locales manifiestan que teniendo en cuenta que los estatutos establecen que los locales no contribuyen al gasto del ascensor, pero consideran una necesidad la eliminación de barreras arquitectónicas, proponen contribuir con su respectivo coeficiente de participación exclusivamente a los gastos de eliminación de barreras arquitectónicas ( no contribuirán a la decoración del portal).

La siguiente junta se hizo en el año 2022 tras el paréntesis de los años de pandemia, cuyo objeto fue aprobar las liquidaciones y cuentas del ejercicio 2020-2021 con arreglo a la propuesta de los locales expuesta y asumida por la propia Comunidad. En las cuentas aparece desglosado el importe por la decoración del portal (18.750 euros) y los gatos de eliminación de barreras arquitectónicas (64.184 euros). Atendiendo al porcentaje establecido en la escritura de compraventa del local le corresponde una participación en los elementos comunes, del 2.840 por ciento, de forma que el importe repercutido a dicho local es de 1.822,83 euros. En definitiva, el actor con la interposición de la presente demanda va en contra de sus propios actos que son aquellos que por su carácter trascendental o por constituir convención, causan estado, definiendo inalterablemente la situación jurídica, o aquellos que vayan encaminados a crear, modificar o extinguir algún derecho, como lo demuestra el hecho de que asistió personalmente a la Junta en la que se adoptó el acuerdo sin reserva ninguna y que ahora en esta demanda ataca y, lo hace, no solo para sí sino para el resto de los propietarios de los locales que estuvieron presentes en dicha junta, para lo cual carece de legitimación.

CUARTO:Respecto de las costas procesales, de conformidad con lo establecido en el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se imponen a la parte actora dada la desestimación de la demanda

Por todo lo cual