Sentencia Civil 208/2025 Juzgado de Primera Instancia de Vigo nº 8, Rec. 19/2024 de 24 de abril del 2025

PRIMERO.-En virtud de demanda interpuesta con fecha 9 de enero de 2024, don Erasmo y doña Fermina, propietarios de la vivienda del DIRECCION001 de Vigo, solicitan que se declare la nulidad del acuerdo adoptado por la Junta General Ordinaria celebrada el 18 de mayo de 2023, por el que se pospone la instalación de contador de energía, válvulas y repartidores de costes aprobada en juntas anteriores, con condena de la demandada a realizar a la mayor brevedad posible de las obras necesarias para cumplir el Decreto 736/2020 y para dar servicio de calefacción a la vivienda de los actores, con imposición a la demandada de las costas causadas.

En dicho acuerdo (documento nº 8 de la demanda), correspondiente al punto 3 del Orden del Día sobre "Información de derrama sobre las obras acordadas en juntas anteriores. Decisiones a tomar", se aprueban varias derramas y "Con respecto a la instalación del contador de energía, y válvulas aprobadas en junta anteriores se acuerda por el momento no realizarlo. También se acuerda por el momento no instalar los repartidores de costes."

SEGUNDO.-El art. 18 LPH establece que "1. Los acuerdos de la Junta de Propietarios serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

a) Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios.

b) Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.

c) Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.

2. Estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. [...]

3. La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año. Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9".

El art. 10.1 del mismo texto legal dispone a su vez que "Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones: a) Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación".

Por lo demás, es unánime la Jurisprudencia que establece que, en aplicación del actual art. 16 LPH "no se pueden tomar acuerdos que no estén en el orden del día, pues sería fácil burlar la voluntad de determinados copropietarios, consiguiendo en la junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en dicho orden, nulidad que abarca igualmente a dichos acuerdos si se adoptan bajo la rúbrica de ruegos y preguntas" ( SSTS de 9 octubre 1987, 23 julio 1993 y 26 junio 1995, entre otras muchas).

TERCERO.-Consta acreditado con la documental obrante en autos que en el primer punto del orden del día de la Junta Ordinaria celebrada el 21 de abril de 2022 (documento nº 3 de la demanda) se puso de manifiesto que determinados pisos del inmueble de la demandada, entre los que se encuentra la vivienda de los demandantes, ya no podían disfrutar del sistema de calefacción debido a deficiencias del sistema, y se informó a los comuneros de la obligación de individualizar los consumos de calefacción de los inmuebles antes del 1 de marzo de 2023, en cumplimiento del Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto, por el que se regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios. Se aprobó por unanimidad la instalación de un contador de energía en la sala de calderas, la instalación de válvulas termostáticas y alquilar los repartidores de costes; acordando "solicitar otros presupuestos para poder valorar otros importes y someterlos a votación en una próxima junta de propietarios".

En el primer punto del orden del día Junta General Extraordinaria celebrada el 23 de noviembre de 2022 (documento nº 4 de la demanda) se acuerda "la instalación de contadores de agua caliente sanitaria telemáticos" y se aprueba el presupuesto con "actuaciones complementarias para la individualización de consumos y correcto funcionamiento de la instalación" de calefacción presentado por la empresa CONTROL DE INSTALACIONES, indicando que "se tendrá que definir mejor una vez que se conozca con exactitud los radiadores que existen en cada vivienda (ya que estos pueden variar en función de las obras realizadas por los propietarios) y el número de detentores y válvulas que ya hayan sido instalados por los propietarios, puesto que estos aminorarán el coste de la obra". Se aprueba también negociar con dicha empresa la fecha de ejecución de la obra, así como las formas de pago con el objeto de lograr retrasar las derramas el máximo tiempo posible.

Los demandantes no acudieron a la Junta de 18 de mayo de 2023 y solicitan la nulidad del acuerdo adoptado dentro del punto 3 del orden del día, por el que "Con respecto a la instalación del contador de energía, y válvulas aprobadas en junta anteriores se acuerda por el momento no realizarlo. También se acuerda por el momento no instalar los repartidores de costes."

No se discute la legitimación activa de los demandantes para impugnar el acuerdo.

CUARTO.-La redacción de dicho punto en la convocatoria de la junta remitida a los comuneros (documento nº 6 de la demanda) era la siguiente: 3."INFORMACION DE DERRAMA SOBRE LAS OBRAS ACORDADAS EN JUNTAS ANTERIORES. DECICIONES A TOMAR."

Tal y como ha señalado la SAP Madrid Sección 21ª de 12 abril 2021, " Es doctrina jurisprudencial fijada en STS de 15 de junio de 2010 y seguida entre otras STS de 2 de julio de 2015 que la convocatoria para la celebración de Juntas de Propietarios exige, para la validez de los acuerdos que se adopten, que se fijen en el orden del día los asuntos a tratar, para que puedan llegar a conocimiento de los copropietarios, pues, como ponen de manifiesto dichas Sentencias, de otra forma, siendo la asistencia meramente voluntaria, sería fácil prescindir de la voluntad de determinados propietarios al obtener en la Junta convocada acuerdos diferentes de los señalados en aquél. No obstante, como indica la SAP León de 7 de abril de 2014, con cita de la STS de 14 de febrero de 2002, no es necesario que la relación de asuntos a tratar sea detallada, minuciosa y exhaustiva, con previsión de todas las posibles derivaciones que puedan surgir al tratar de un tema, debiendo, por el contrario, entenderse incluidos en el orden del día todos los acuerdos que tengan una relación directa con los asuntos indicados en la convocatoria; por lo que en cada caso en concreto habrá de examinar y decidir si los acuerdos adoptados se encuentran incluidos en el orden del día de la convocatoria, con frecuencia redactado en términos más generales.Como señalan algunas resoluciones basta con que se informe de la materia o cuestión a tratar en la Junta y que el acuerdo que se alcance no se aparte significativamente de la misma".

La STS de 13 enero 2021, con cita de la STS de 10 noviembre 2004, aclara este punto exigiendo como requisito para la validez del acuerdo que no resulte "sorpresivo para la buena fe de los propietarios (S.s. 16 diciembre 1.987 y 26 junio 1.995)".

Y si bien es legítimo que los comuneros puedan modificar acuerdos adoptados en juntas anteriores, sin que ello suponga necesariamente contravenir la doctrina de los actos propios, deben respetarse las limitaciones legales, la primera de las cuales exige que el contenido del acuerdo pudiera ser -cuando menos- intuido con la redacción del orden del día.

La referencia a "información de derrama sobre las obras acordadas en juntas anteriores" induce a pensar que la reunión se convocaba con el objeto de concretar su importe, tal y como se acordó en la Junta anterior de 23 de noviembre de 2022; y por muy amplia que ser la interpretación que se realice, las palabras "información" y "derrama" no permiten su sustitución por "aprobación" y "realización" -o términos semejantes-, sin alterar de manera sustancial el sentido de la convocatoria.

No se considera por tanto que la redacción del punto 3 del orden del día de la Junta Ordinaria celebrada el día 18 de mayo de 2023 por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000 de Vigo permita incluir una votación sobre la anulación o suspensión de obras cuya realización había sido aprobada, proyectada y presupuestada en reuniones anteriores, sin vulnerar el principio de la buena fe.

QUINTO.-Los demandantes invocan también vulneración de la legalidad y del derecho de los propietarios a disfrutar en términos de igualdad de los demás servicios propios del inmueble que afectan a su habitabilidad, como es la calefacción.

En cuanto a la legalidad, apelan a la Directiva Europea de Eficiencia Energética 2012/27/UE de 14 de noviembre de 2012 y al antes citado Real Decreto 736/2020, de 4 de agosto, por el que se regula la contabilización de consumos individuales en instalaciones térmicas de edificios. Ya se advirtió en la Junta de 21 de abril de 2022 que el plazo de instalación finalizaba el 1 de marzo de 2023, y en la misma acta de la Junta que contiene el acuerdo impugnado conta que "La administradora advierte que los organismos administrativos pueden establecer una sanción de hasta 10.000,00 € además de obligar su instalación por no cumplir el plazo de instalación obligatorio", a lo que responden los comuneros informando "que en tal caso se estudiara lo que se puede hacer al respecto y abonarán la sanción de ser necesario".

Por lo que respecta al perjuicio de los propietarios del DIRECCION001, alegan que "va más allá del posible incremento de precio que la demora en la obra pueda suponer debido a la inflación y volatilidad de los precios en la construcción, o de una posible sanción derivada del incumplimiento de normativa que se pudiera imponer a la comunidad, sino que el piso de su propiedad, que dedican al alquiler a terceros, carece

de servicio de calefacción mientas no se lleven a cabo las obras, con el riesgo de que el inquilino se vaya, y el deterioro que en un clima tan húmedo la falta de calefacción pueda ocasionar a la vivienda". En la misma Junta de 18 de mayo de 2023 "La administradora también advierte de que existen viviendas que no disfrutan del servicio de calefacción como son el DIRECCION001 y el DIRECCION002".

Ninguno de estos extremos ha sido controvertido por la Comunidad de Propietarios demandada, que no se ha personado en las actuaciones, no ha formulado objeción a la reclamación de los demandantes, ni ha impugnado la autenticidad o el valor probatorio de los documentos aportados con la demanda.

Concurren en el supuesto enjuiciado todas las causas de nulidad que invocan los demandantes, al contravenir el acuerdo una norma imperativa y perjudicar los intereses de los demandantes sin que concurra justa causa que lo justifique, además de lo ya indicado en el Fundamento Jurídico anterior.

SEXTO.-Se decreta por tanto la nulidad del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios del edificio sito en la DIRECCION000, de Vigo, en el punto 3 de la Junta General Ordinaria de 18 de mayo de 2023, por el que se aprobó posponer la instalación de contador de energía, válvulas y repartidores de costes, aprobada en juntas anteriores.

Y tal y como solicitan los demandantes la Comunidad deberá llevar a cabo a la mayor brevedad las obras necesarias para cumplir el Decreto 736/2020 y para dar servicio de calefacción a la vivienda de los actores.

SÉPTIMO.-Por aplicación del criterio del vencimiento objetivo consagrado en el art. 394 LEC, las costas se imponen a la parte demandada.

VISTOSlos mencionados preceptos y demás de general y pertinente aplicación,