Sentencia Civil 76/2025 Juzgado de Primera Instancia de Salamanca nº 9, Rec. 128/2024 de 12 de febrero del 2025

PRIMERO.Según consta en los informes periciales y las fotografías aportadas, en la DIRECCION000 hay un edificio que consta de planta baja y dos plantas. Para acceder a las viviendas, hay un hueco de escaleras. A la atura del rellano de la vivienda esta la puerta de acceso de la vivienda DIRECCION001 de la demandada y a su derecha la puerta DIRECCION002 de la actora.

Hay una ventana que no tiene vistas directas sobre las puertas pero si permiten ver la zona de acceso, y está situada en una pared de una habitación de la vivienda de la actora. Los cristales no son transparentes pero la ventana permite su apertura.

No estamos, por lo tanto, ante una ventana de ventilación de un cuarto de baño por lo que no es de aplicación la normativa administrativa sobre seguridad e higiene indicada en el informe pericial de la demanda. No se acredita que haya impedimentos de tal tipo para la apertura de la venta.

Este hueco fue abierto en tiempo recientes sin autorización de la comunidad, que en la junta de fecha 20/9/2022 tratan sin previo orden del día la cuestión sin adoptar ningún acuerdo, manifestando los vecinos la existencia previa de la ventana siendo la actual del mismo tamaño y características de la que existía antes. Instada la convocatoria de junta con este objeto de denegó. Estamos pues ante un conflicto entre dos vecinos con intereses contrapuestos que si bien afecta a elementos comunes, confiere a la parte actora para actuar en defensa de su derecho.

No ofrece dudas la naturaleza de elemento común por naturaleza del hueco de escaleras y de la pared en cuestión con arreglo al artículo 396 del Código Civil, puesto que no es de cerramiento interno sino que delimita la vivienda con zonas comunes.

De acuerdo con lo establecido en los artículos 7 y 12 de la LPH, esta obra precisaba de un acuerdo unánime de los vecinos.

SEGUNDO.La peculiaridad del caso es que había un hueco antes de similares características, que fue cerrado y vuelto a abrir en un tiempo y circunstancias cuya prueba se examina a continuación.

En el título de adquisición de fecha 15/10/1956 se identifica la vivienda sita en la DIRECCION003, la de la parte demandada, con dos ventanas a fachada y tres al terreno sin edificar. Se considera su integración en el inmueble definido como casa de planta baja con dos locales y dos plantas destinadas a viviendas. No hay aquí ninguna mención de la existencia de ventanas abiertas al hueco de escaleras. Se incorporan los estatutos de la comunidad mencionando como elementos comunes la escalera y cuanto sirva ara uso y propiedad común, con remisión al artículo 396 del Código Civil. Ello se hace sin mencionar aquí la ventana abierta al hueco. Tal hecho es excepcional y si existía el hueco, lo normal era dejar constancia.

El inmueble estaba constituido como una comunidad regulada por el artículo 396 del Código Civil que permite la existencia de pisos susceptibles de aprovechamiento independiente con la consiguiente copropiedad de los elementos comunes que enumera, entre los que están los elementos de cierre, las escaleras y los corredores.

Se constituyó así, antes de la entrada en vigor de la LPH de 21 de julio de 1960, una forma de comunidad inseparable de los elementos privativos regida, en primer término, por la autonomía de la voluntad en tanto no afecte los principios generales de este tipo de comunidad especial.

Ni los estatutos ni la configuración del inmueble que figura en las escrituras contemplaban la ventana.

El hueco estaba abierto al tiempo de la póliza de seguros contratada en el año 2007, según constató el mediador D. Victorino en el escrito aportado con la contestación que ratifica en el juicio. Los vecinos hablan de la apertura de la ventana hace muchos años. D Bernardo da como referencia las manifestaciones de otros vecinos y Salome, que vive desde el año 1993, explica que conocía el inmueble desde que era pequeña pues lo visitaba, y recuerda que había una ventana, pero de madera.

No consta la apertura de la venta antes de la entrada en vigor de la LPH, y una vez que esta estaba en vigor, se requería una constancia formal de la autorización comunitaria mediante el oportuno acuerdo o una modificación de estatutos o del título.

En los documentos transmisivos posteriores que se aportan con la contestación, tampoco hay una mención de esta ventana.

Por lo tanto, no se acredita que el título de la comunidad autorizase este hueco ni su aprobación posterior.

TERCERO.La parte demandada alega la adquisición de una servidumbre por usucapión.

Sostiene la parte actora que estamos ante una servidumbre continua y aparente de naturaleza positiva que se adquiere por prescripción de veinte años, de acuerdo con el artículo 537 del Código Civil.

El muro y el corredor de las escaleras son un elemento común, pero admite determinados actos de disposición como es la apertura de un hueco, siempre que no se vea afectada la seguridad. Es admisible, en consecuencia, la adquisición de una servidumbre por los medios legales establecidos, entre los que se encuentra la usucapión.

Señala el artículo 538 que para adquirir por prescripción las servidumbres a que se refiere el artículo anterior, el tiempo de la posesión se contará: en las positivas, desde el día en que el dueño del predio dominante, o el que haya aprovechado la servidumbre, hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido, por un acto formal, al del sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre.

La jurisprudencia considera de forma reiterada que las ventanas son servidumbres de luces y vistas que, como tales, son aparentes, continuas. Son negativas cuando se abren en pared propia y Positivas cuando se abren en pared ajena o medianera como ocurre en este caso.

En este sentido, la STS más reciente STS, de fecha 26 de abril de 2022, señala lo siguiente: Para el cómputo de ese plazo resulta esencial diferenciar entre las servidumbres de luces y vistas positivas y negativas, pues respecto de estas últimas resulta aplicable la regla del art. 538 CC, que determina como dies a quo el dies contradictorius, es decir, aquel en que el dueño del predio dominante hubiese prohibido por un acto formal al del sirviente la ejecución de un hecho que sería lícito sin la servidumbre. Sólo a partir de ese momento, se comienza a contar el plazo de veinte años necesario para que se cumpla la prescripción adquisitiva ( sentencia 778/1997, de 16 de septiembre).

Es doctrina pacífica y reiterada de esta sala que [...] en el primer supuesto ( servidumbre negativa) el cómputo del plazo prescriptivo no puede iniciarse sino a partir de la producción de un acto obstativo, por el que el dueño del que sería predio dominante prohíbe al del sirviente la ejecución de un hecho que le sería lícito sin la servidumbre (requerimiento para no edificar, interdicto para suspender la construcción, por ejemplo), mientras que en el segundo supuesto ( servidumbre positiva) el dies a quo del citado plazo lo constituye el día mismo de la apertura de los huecos".

Conforme al párrafo segundo del art. 533 CC, es positiva la servidumbre que "impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo", y es negativa la servidumbre que "prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre". Esta distinción ha sido perfilada por la jurisprudencia en relación con las servidumbres de luces y vistas en función de que los huecos o ventanas se hayan abierto en pared propia o en pared ajena o medianera. Así en la sentencia 873/1993, de 1 de octubre, declaramos:

"Sin excepción alguna, desde la promulgación del Código Civil, la jurisprudencia ha venido manteniendo siempre, que la servidumbre de luces y vistas, cuando los huecos se han abierto sobre pared propia, es negativa, pues su existencia impediría al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería posible, como es edificar en su terreno tapando los huecos; mas cuando los huecos se han abierto en pared ajena o medianera, o tales huecos revisten la forma de balcones con voladizo, la servidumbre es positiva, ya que para ello se debió contar con la autorización del propietario del predio sirviente, o del otro medianero".

En este caso se han abierto huecos en una pared comunitaria, que también presenta caracteres medianeros. Como hemos visto, la apertura debió de contar con la autorización de la comunidad, por lo que la servidumbre es positiva.

En consecuencia, el plazo de prescripción comienza a contar desde la fecha de la apertura de la ventana.

La prueba testifical practicada acredita, como hemos visto, que el hueco estuvo abierto a la vista de los vecinos y con su tolerancia durante más de treinta años con lo que se ganó la adquisición de la prescripción.

CUARTO.La ventana tapó en el año 2010 debido a que se temía la entrada de terceros. La reapertura se hizo en el año 2022.

Dispone el artículo 546 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que las servidumbres se extinguen:

2.º Por el no uso durante veinte años.

Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.

5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante.

Es admisible la renuncia tácita, pero ha de estar derivada de actos concluyentes e inequívocos reveladores de tal voluntad, como puede ser el tapiado de una ventana, pero en este caso, el cierre no se hizo por la falta de utilidad de la servidumbre y otros motivos para el cese definitivo, sino que, tal como se ha probado con al prueba testifical practicada, se cerró el hueco debido a las circunstancias del momento, que aconsejaban privarse de las luces y ventilación por motivos de seguridad. Se trata de una falta de uso temporal y una vez cesada la falta de seguridad, debido a los cambios urbanísticos por todos conocidos, se ha reanudado el ejercicio.

Esta suspensión en el uso ha sido inferior a 20 años por lo que la servidumbre no se ha extinguido.

QUINTO.Por lo expuesto, la apertura del hueco se ha realizado al amparo de un título de servidumbre legítimamente constituido por lo que procede desestimar la demanda.

La parte actora deberá de pagar las costas procesales, de acuerdo con el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.