Sentencia Civil 343/2023 Juzgado de Primera Instancia de Pamplona/Iruña nº 5, Rec. 1646/2022 de 17 de julio del 2023

PRIMERO . - Por la parte actora, la señora Paula, reclama a la parte demandada la cuantía de 1.410 euros, correspondiente a los gastos de la Comunidad de Propietarios derivados de las obras de la ITE, conforme a lo estipulado entre las partes en la cláusula quinta de la escritura de compraventa de la vivienda sita en Errenteria (Guipúzcoa) CALLE000 Nº NUM000". Basa su demanda en que las partes acordaron que el día que finalicen las obras y la Comunidad haga la liquidación final de dichos gastos, corresponderá a la parte vendedora tanto si hubiera que abonar alguna cantidad pendiente, como si le tuvieran que devolver alguna cantidad sobrante, lo cual es aceptado por ambas partes. Gatos que fueron aprobados en la Junta de fecha 20 de noviembre de 2018, se aprobó la ejecución de obra de rehabilitación de fachada y subsanación de los defectos señaladas en la ITE y se aprobó una derrama extraordinaria para afrontar el pago de dichos gastos, y en Junta de 26 de marzo de 2019, se aprobó el presupuesto para la rehabilitación de la fachada. Gastos incrementados y aprobados en la junta General Extraordinaria de fecha de 30 de junio del 2.020, se acordó establecer una derrama extraordinaria por importe de 60.000 €, de la que, conforme al coeficiente de participación en los elementos comunitarios, la vivienda " NUM000 de la CALLE000 Nº NUM000 de la localidad de ERRENTERIA (2,35%) era imputable a la misma el importe de 1.410 euros. Importe que corresponde abonar al demandado conforme a lo acordado.

La demandada, el señor Ovidio, se opone a la demanda, entiende que no adeuda la citada cantidad, dado que, fue acordada en junta extraordinaria de propietarios por la hoy demandante, y que tales gastos no derivan de las obras de la ITE; correspondiendo a la actora su integro abono; suplicando la integra desestimación de la demanda.

SEGUNDO . - Centro los términos del presente debate, conforme dispone el artículo 217 LEC dispone: " 1. Cuando, al tiempo de dictar sentencia o resolución semejante, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.

2. Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención.

3. Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior (...)".

En plena concordancia, las Sentencias de esta Sala 559/2015, de 3 de noviembre (Rec. 1769/2013 ), 163/2016, de 16 de marzo (Rec. 2541/2013 ) y 189/2016, de 18 de marzo (Rec. 2663/2013 ), entre muchas, han reiterado la doctrina jurisprudencial siguiente: " En el proceso civil, la carga de la prueba no tiene por finalidad establecer mandatos que determinen quién debe probar o cómo han de probarse ciertos hechos, ni niveles de prueba exigibles, sino establecer las consecuencias de la falta de prueba suficiente de los hechos relevantes, sin perjuicio de que sus reglas y principios rectores puedan servir de advertencia a las partes sobre la conveniencia de proponer prueba sobre ciertos extremos, ante el riesgo de ver desestimadas sus pretensiones si los mismos no resultan probados".

Por lo tanto, El artículo 217 de la LEC, impone al actor la prueba de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

TERCERO . - Conforme a lo expuesto, la parte actora entiende que las cuantías reclamadas en los autos, y que han sido acordadas en junta extraordinaria de propietarios de fecha de 30 de junio del 2.020, sobre la base del acuerdo al que llegaron los mismos en el momento de la venta de la vivienda, conforme a lo dispuesto a la cláusula quinta de la escritura pública de compraventa.

Si acudimos a la escritura pública de compraventa, las partes establecieron en su cláusula quinta lo siguiente, cito textualmente;" Quinto.- La parte vendedora manifiesta que al día de hoy se halla al corriente en el pago de los gastos generales de la Comunidad a que pertenece la finca transmitida, sin que adeude cantidad alguna por tal concepto y, al efecto me exhibe lo que asegura es una certificación que dejo unida a esta matriz, si bien advierto que ello no implica legitimación de la firma que consta en dicha certificación, ni acreditación ni vigencia del cargo de la persona que aparece como firmante. Asimismo, tal y como consta en dicha certificación, en Junta de fecha 20 de noviembre de 2018, se aprobó la ejecución de obra de rehabilitación de fachada y subsanación de los defectos señaladas en la ITE y se aprobó una derrama extraordinaria para afrontar el pago de dichos gastos, y en Junta de 26 de marzo de 2019, se aprobó el presupuesto para la rehabilitación de la fachada, manifestando el vendedor que ya ha abonado la parte correspondiente a la cuota de la vivienda objeto de la presente y acuerdan ambas partes que el día que finalicen las obras y la Comunidad haga la liquidación final de dichos gastos, corresponderá a la parte vendedora tanto si hubiera que abonar alguna cantidad pendiente, como si le tuvieran que devolver alguna cantidad sobrante, lo cual es aceptado por ambas partes "( documento nº 1 de la demanda).

Para determinar que obras fueron las acordadas en el acta de junta ordinaria de propietarios de fecha noviembre del 2.028 y marzo del 2.019, debe acudirse a las actas de juntas para proceder a su análisis. Lamentablemente, el acta de noviembre del 2.018, donde se acuerdan las obras, no obra en los autos, pues solamente se ha aportado la de marzo del 2.019 y la de 30 de junio del 2.020.

En este sentido, la ITE, es la Inspección Técnica de Edificaciones , más conocida por sus siglas ITE, es la inspección por la que tiene que pasar todo edificio con una antigüedad determinada con el fin de valorar si reúne todos los requisitos de seguridad . Conforme a la ITE, la Comunidad de Propietarios acuerda la realización de las obras encaminadas a la rehabilitación de la fachada, consistente a la colocación de un sistema SATE, y por ello, en el acta de junta de la Comunidad de Propietarios de fecha de 26 de marzo del 2.019(documento nº 2 de la demanda), se aprueba el presupuesto y las derramas, y se resuelve la problemática relacionada con los balcones cerrados en la fachada. Por lo tanto, las obras acordadas conforme a la inspección de la ITE, estaban vinculadas a la fachada de la edificación, concretamente la colocación del sistema SATE. Esas fueron las obras acordadas, consistente en la colocación de un sistema de aislamiento térmico por el exterior(SATE). El propio administrador de fincas de la Comunidad de Propietarios. El señor Juan Ignacio, al contestar al oficio remitido por este juzgado a petición de la parte actora, refirió que;" En la Junta de noviembre de 2018 se aprueba, tanto la colocación de un Sistema SATE en la fachada, como la empresa que lo va a ejecutar y su presupuesto. En la Junta de 26 marzo de2019, debido a un error en el presupuesto de la empresa elegida que encarecía el mismo en 20.000 euros se vuelve a votar por la Junta los diferentes presupuestos".

Por lo tanto, teniendo en cuenta el tenor literal del acuerdo al que habían llegado las partes y el momento temporal en el que fue adoptado, como refiere el artículo 1.281 del CC( "si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas"), finalizadas las obras acordadas en la junta ordinaria de propietarios de noviembre del 2.018, cuyo presupuesto fue aprobado en la junta ordinaria de propietarios de marzo del 2.019, consistente en la instalación en la fachada de un sistema SATE, una vez liquidada la misma los gastos corresponderán al demandado.

Si acudimos al acta de junta extraordinaria de 30 de junio 2.020(documento nº 2 de la contestación a la demanda), que fundamente la demanda, se habla de obras ejecutadas y abonadas, en relación a la rehabilitación de los balcones de los pisos NUM001 y NUM002, con retirada de los cierres y compromiso de no volver a colocarlos. Colocación de sujeciones en los balcones las fachadas del piso NUM003, NUM004 y NUM005 y las actuaciones realizadas para llevar acabo las telecomunicaciones a los pisos séptimos y un gasto de electricidad de colocación de enchufes en los balcones. Se tratan cuestiones relacionadas con obras pendientes de ejecutar, y la adopcion de nuevas obras referentes a la reparación de las bajantes de la mano E, cambio de bajantes en un local de la comunidad y que pertenece al tramo A. Se establece que está pendiente de pago de la obra 40.901,84 euros. Se informa de la situación económica de la Comunidad y la existencia de propietarios morosos, y se acuerda aprobar una derrama de 60.000 euros, para cubrir los gastos pendientes, incluir los contradictorios, cambio de bajantes del tramo E y la tubería del local comercial y se aprueba la liquidación de la deuda de los propietarios morosos.

En el acta de junta que trae causa en la presente demanda, citada con anterioridad, de fecha de 30 de junio del 2.020, conforme a las contestaciones recibidas por este juzgado del administrador de fincas, las obras del SATE ya habían finalizado. En la citada junta extraordinaria de propietarios, no solo se pone en conocimiento de la comunidad el estado de las obras de actuación en la fachada referente a los balcones cerrados, que en su día ya fueron abonadas, sino que, se manifiesta a la Comunidad de Propiedad que como consecuencia de las obras de rehabilitación de la fachada, han surgido una serie de contradictorios, consistente en realizar obras para reparar las bajantes de la comunidad de la zona E y del local adscrito a la comunidad, y, además se aprueban nuevas derramas para atender al impago de las cuotas de la comunidad por parte de los morosos. Los contradictorios son partidas de obra o unidades de obra nuevas que no están previstas en el proyecto inicial y cuyo precio debe ser definido y aprobado por la propiedad para que se realice la obra y se abone. Se trata de nuevas obras que surgen como consecuencia de las obras del SATE. Por lo tanto, las obras aprobadas en el año 2.018, cuyo presupuesto se aprueba en el año 2.019, por la comunidad, ya han sido liquidado y abonado por la demandada, como se certifica con el documento nº 1 de la contestación a la demanda, de fecha de 14 de mayo del 2019, emitido por el propio administrador de fincas. A mayor abundamiento, son obras que no fueron aprobadas en la junta inicial de fecha 20 de noviembre de 2018, cuyo presupuesto fue aprobado en la junta ordinaria de propietarios de fecha de 26 de marzo del 2.019.

En el acta de junta en la que la parte demandante fundamenta su demanda, se refiere a obras que difieren de las acordadas en noviembre del 2.018 y marzo del 2.019, que deben ejecutarse en la comunidad, que se evidencia a raíz de la realización de la intervención en la fachada, y que se aprueba en la comunidad con posterioridad tras la venta del inmueble, que se produjo en el año 2.019. Por consiguiente, cuando se adoptaron los acuerdos en la junta de propietarios extraordinaria de 30 de junio del 2.020, el demandado ya no era propietario, pues carece de lógica que participe en una junta de propietarios y emita su voto, cuando ya no pertenece a la comunidad. Y ello resulta del propio documento nº 3 de la demanda, en el que el administrador de fincas, el señor Juan Ignacio, que emite el certificado a petición de la propia actora, como propietaria del 1ºC. El propio administrador de fincas, determina que se aprueban obras nuevas que surgen de las obras de rehabilitación de la fachada, y se aprueba una derrama para atender al pago de las cuotas de la comunidad de los propietarios morosos. Por tanto, al no tratarse de obras y acuerdos relacionados con la intervención en la fachada, que son las asumidas por el demandado conforme a la cláusula quinta de la escritura pública de compraventa, su abono corresponde a la parte actora. Ello, pese a que el certificado del administrador de fincas atribuya la titularidad del inmueble a la demandada, pues, la propia escritura de compraventa certifica que, a fecha de mayo del 2.019, la vivienda era propiedad de la demandante. Por ello, el certificado adolece de un error que debe ser valorado por esta juzgadora.

El hecho de que como consecuencia de las sobras del SATE, se determine la necesidad de realizar otras reparaciones, relacionadas con las bajantes, las comunicaciones y el sistema eléctrico, no implica que deban ser incardinadas dentro de las obras de lTE. la citada inspección solo reflejo la necesidad de intervenir la fachada y todas las vicisitudes relacionadas con la intervención en la fachada, como ocurrió con los balcones, deben ser asumidas por el demandado, conforme a lo acordad entre las partes y que estaba previsto en las actas de junta del 2.018 y 2.019. El propio administrador de finca así lo refirió en su contestación al oficio judicial que en su día le fue remitido a instancia de la parte actora. El resto de obras que deba realizarse en la comunidad, y que no sean las aprobadas en el acta de junta de noviembre del 2018 y marzo del 2.019, deben ser aprobadas por los propietarios tanto para su realización como para determina la forma de pago y aprobar las derramas correspondientes. Y en la fecha en la que se adoptaron los acuerdos la propietaria era la actora, como así se recoge en el acta de junta, quien voto a favor del acuerdo.

Por lo tanto, tratándose de nueva obras aprobadas en junta de propietarios de 30 de junio del 2.020, en la que la propietaria del inmueble la actora y voto a favor de los acuerdos adoptados, corresponde a ella el abono de las cuantías reclamadas a la demandada, pues, conforme al artículo 9.1 .e) de la LPH, corresponde los propietarios contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

CUARTO. - Conforme dispone el artículo 394 de la LEC, al haber sido desestimada la demanda la parte actora abonará las costas procesales causada.

No procede la imposición de las costas procesales por temeridad o mala fe a la parte actora, conforme solicita la parte demandada. Según la Jurisprudencia la declaración de temeridad al condenado en costas debe identificarse sistemáticamente con una forma aventurada o aviesa de litigar. Señala por el Tribunal Supremo que quien litigaba temerariamente, "no sólo quien litiga maliciosamente sino quien lo hace sin razón derecha" ( STS 21 abril 1950). Asimismo, en sentencia de 21 de diciembre de 1985: "Habrá por lo tanto lugar a la declaración de temeridad cuando se litiga de forma maliciosa, a sabiendas de la injusticia de la pretensión, y cuando de modo negligente se continúa el procedimiento pese a conocer lo improcedente de la pretensión".

La sentencia del Tribunal Supremo nº 286/2019, de 30 de mayo, dice; "la temeridad hace referencia al modo objetivo de ejercer las acciones legales, adjetivando un desempeño que resulta claramente infundado respecto del que es su marco legal regulatorio, la mala fe tiene un contenido subjetivo e intencional, cuya significación se alcanza desde la individualización - también subjetiva- de su opuesto. Sólo la identificación del difuso alcance que tiene la buena fe procesal, permite proclamar dónde arranca la transgresión del deber y cuándo concurre el elemento del que el legislador ha hecho depender la aplicación de las costas. La buena fe es un estado de convicción de que el pensamiento se ajusta a la verdad o exactitud de las cosas; por lo que, a efectos del derecho procesal, la buena fe es la calidad jurídica de la conducta legalmente exigida de actuar en el proceso con probidad, esto es, con el sincero convencimiento de hallarse asistido de razón. La buena fe hace así referencia a un elemento ético cuyo contenido negativo, esto es, la ausencia de buena fe, comporta una actitud personal, consciente y maliciosa, de actuar de manera procesalmente desviada, bien en el sentido de obrar ilícitamente o, incluso, en el de engañar. No es pues extraño que nuestra jurisprudencia haya destacado que la mala fe, por su carácter subjetivo, es fácil de definir, pero difícil de acreditar; lo que podemos decir que no acontezca con la temeridad, que únicamente precisa de una evaluación de contraste respecto de los postulados de la ciencia jurídica ( SSTS 291/2017, de 24 de abril o 423/2018, de 26 de septiembre).

En desarrollo de estos conceptos generales la STS 442/2018, de 9 de octubre, recuerda una serie de criterios interpretativos, que establecen ciertas pautas de resolución, reiteradas por esta Sala y que son las siguientes: a) La prueba de la temeridad o mala fe corresponde a quien solicita la condena en costas ( STS 419/2014, de 16 de abril). b) Para que proceda la condena es necesaria la previa petición de parte, por exigencias del principio dispositivo ( STS 286/2019, de 30 de mayo). c) No es determinante al efecto que la acusación no oficial haya mantenido posiciones en el proceso diversas, incluso contrapuestas, a la de la acusación oficial ( STS 91/2006, de 30 de enero). d) Deben tenerse en cuenta las distintas resoluciones judiciales adoptadas durante el proceso y que han permitido que la apertura del juicio oral y la celebración del juicio para apreciar la existencia de temeridad o mala fe. La celebración del juicio precisa de una resolución judicial que admite a trámite la querella, de otra resolución que concluya la fase de instrucción e impulse el procedimiento permitiendo a las acusaciones la presentación de los correspondientes escritos de calificación y de un posterior auto de apertura de juicio oral, por lo que si el órgano jurisdiccional con competencia para resolver la fase intermedia y decidir sobre la fundabilidad de la acusación, decide que ésta reúne los presupuestos precisos para abrir el juicio oral, la sentencia absolutoria no puede constituir por sí la evidencia de una acusación temeraria, que, sin embargo, ha pasado todos los filtros jurisdiccionales. Son precisamente esos filtros, las distintas resoluciones interlocutorias las que pueden dar una adecuada perspectiva para la decisión sobre la imposición de las costas ( STS 384/2008, de 19 junio). e) Como factores reveladores de aquella temeridad o mala fe suele indicarse más que la objetiva falta de fundamento o inconsistencia de la acusación, la consciencia de ello por parte de quien, no obstante, acusa. Lo que no empece que sea la evidencia de esa falta de consistencia la que autorice a inferir aquella consciencia. Así se impone la condena cuando se estime que existen "razones para suponer que no le asistía el derecho" o cuando las circunstancias permiten considerar que "no podía dejar de tener conocimiento de la injusticia y sinrazón de su acción". Desde luego se considera temeridad cuando se ejerce la acción penal, mediante querella, a sabiendas de que el querellado no ha cometido el delito que se le imputa STS nº 508/2014 de 9 junio). f) Recientemente hemos indicado como determinante que el acusador tuviera conocimiento de datos que demostrarían la inexistencia de delito y los oculta o no los aporta, dotando así de una apariencia de consistencia a la acusación que sostiene ( STS nº 144/2016 de 22 de febrero). g) Cabe que aparezca a lo largo de tramitación, aunque no en momento inicial ( SSTS de 18 de febrero y 17 de mayo de 2004). h) En fin, la imposición de costas por temeridad o mala fe exige algo más que el simple distanciamiento de las tesis suscritas por la acusación oficial. Es necesario que la acusación particular perturbe con su pretensión el normal desarrollo del proceso penal y que sus peticiones sean reflejo de una actuación procesal precipitada, inspirada en el deseo de poner el proceso penal al servicio de fines distintos a aquellos que justifican su existencia y el tribunal debe expresarlo en su resolución SSTS 508/2014, de 9 de junio y 720/2015, de 16 de noviembre).

En el caso que me ocupa, no se parecía ninguna conducta maliciosa de la parte actora para interponer la demanda. La litis se centra en una discrepancia estrictamente jurídica relativa a la interpretación de la cláusula quinta del contrato de compraventa suscrito entre las partes, en relación con los acuerdos adoptados en la junta extraordinario de propietarios de 30 de junio del 2.020, sobre la cual, ha sido imposible que las partes consiguieran llegar a un acuerdo.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente y general aplicación,