Sentencia Civil 51/2023 Juzgado de Primera Instancia de Salamanca nº 4, Rec. 536/2018 de 15 de febrero del 2023

PRI MERO.- Para una adecuada comprensión del asunto ha de hacerse un resumen cronológico del procedimiento:

I.- Por escrito de 29 de enero de 2020 SAREB solicitó del Juzgado la práctica de la diligencia de lanzamiento de la finca sita en calle Federico de Onís núms. 21- 23 bajo, Salamanca" De la petición de lanzamiento, por Providencia de fecha 4 de febrero de 2020, se dio traslado a la Administración concursal para que, manifestara lo que a su derecho convenga y de cuyo resultado se acordará.

II- . Por la Administración Concursal de la mercantil ATENEA SALAMANCA, S.L.N.E., se presentó escrito de fecha 10 de febrero de 2020 en el que solicitaba: "1.- Acuerde tener por rechazada la petición de SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, S.A. (SAREB), negando que proceda diligencia de lanzamiento alguno del local sito en la calle Federico de Onís nº 21-23 bajo de Salamanca. 2.- Tenga por opuesta a la Administración Concursal en la pretensión de reconocimiento (en la cuantía solicitada) y pago del crédito contra la Masa, con remisión al cauce procesal oportuno para su debate, en su caso. 2 3.- Cite a las partes (concursada, SAREB y Administración Concursal) de COMPARECENCIA a los efectos de proceder de conformidad a lo previsto en el Plan de Liquidación judicialmente aprobado, apartado 3.3., con todo lo demás de rigor."

III .- Con fecha 11 de febrero de 2020 se dictó Diligencia de Ordenación en la que se hacía constar lo siguiente "El precedente escrito presentado por el Administrador Concursal, Antonio, con fecha 10 de febrero de 2020, en respuesta a la petición formulada por SAREB en su escrito de 29 de enero, únase a los autos de su razón y dese cuenta a SSª para resolver."

IV. - Por la Administración Concursal de la mercantil ATENEA SALAMANCA, S.L.N.E., se presentó escrito de fecha 20 de mayo de 2020 en el que solicitaba: "Que, por medio de este escrito, aportamos copia del Burofax remitido a la SAREB en aplicación del RD Ley 1572020, de 21 de abril, sobre medidas para apoyo de economía y empleo al estar la concursada en situación prevista en sus arts. 1, 3 y 4, a los meros efectos de que tenga conocimiento el Juzgado, dentro de las actuaciones en materia liquidatoria. Como complemento a lo anterior, recordamos al Juzgado que pende nuestra petición de que sean citadas las partes (concursada, SAREB y Administración Concursal) a COMPARECENCIA (anterior al Estado de Alarma), proponiendo pueda ser sustituida por lo dispuesto en el art. 19 del RD Ley 16/2020 a los efectos de proceder de conformidad a lo previsto en el Plan de Liquidación judicialmente aprobado, apartado 3.3., con todo lo demás de rigor. " Transcribimos el citado apartado: "3.3 VENTA DIRECTA POR LOTES TRAS RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA Ante el fracaso de lo señalado en el punto 3.1 y 3.2 de este Plan, y en todo caso, la Administración Concursal procederá a la resolución del contrato de arrendamiento de industria de fecha 28 de mayo de 2009, en aplicación del 61.2.2 LC atendiendo a la imposibilidad de cumplimiento de la obligación asumida y al interés del concurso, porque facilitará la venta de los activos. La resolución del contrato de industria supondrá, salvo mejor criterio, la subrogación del dueño de las instalaciones en la posición de la concursada, finalizado el contrato de arrendamiento de industria y devuelto el negocio al arrendador. En cuanto a la resolución del contrato, por lo que se refiere a las obligaciones laborales y de Seguridad Social se estará a lo señalado en el Art. 44.1 del Estatuto de los Trabajadores. Con posterioridad a la resolución, se procederá a la realización de los bienes que integran el patrimonio de la deudora a través del sistema de VENTA DIRECTA. En el presente caso, la posesión del inmueble no podrá efectuarse antes de la venta y desalojo de los útiles, muebles y enseres existentes en las instalaciones y propiedad de la concursada, entendiendo por éstos los que haya adquirido durante la vigencia del negocio, esto es, posteriormente al contrato de arrendamiento de industria, sean nuevos o consecuencia de reposiciones. "La urgencia u oportunidad de resolver viene dado por la entrega de la industria a la SAREB a los efectos de pasar a la misma posición de la concursada con tiempo suficiente para la preparación del curso 2020/2021, en su caso. En virtud de lo expuesto, SUPLICO AL JUZGADO, que tenga por presentado este escrito y documento, se sirva a admitirlo y, en su mérito dicte Resolución por la que se cite a las partes (concursada, SAREB y Administración Concursal) de COMPARECENCIA a los efectos de proceder de conformidad a lo previsto en el Plan de Liquidación judicialmente aprobado, apartado 3.3., pudiendo ser sustituida por videoconferencia o cualesquiera otro medio telemático según dispone el art. 19 del RD Ley 16/2020, a los efectos de proceder de conformidad a lo previsto en el Plan de Liquidación judicialmente aprobado, apartado 3.3., con todo lo demás de rigor."

V.- Con fecha 22 de mayo de 2020 se dictó Diligencia de Ordenación en la que se hacía constar lo siguiente " El precedente escrito presentado por el Administrador Concursal, Antonio, con fecha 20 de mayo de 2020, número de registro 23343, únase a los autos de su razón y dese cuenta a SSª para resolver."

VI. - En escrito de 30 de junio de 2020 presentado por SAREB, solicitaba de nuevo se acordara lo procedente para la práctica de la diligencia de lanzamiento y por diligencia de ordenación de 20 de noviembre de 2020 se señala: "El precedente escrito presentado por la procuradora Dª ANA MARIA GARRIDO MARTIN en representación de SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACION BANCARIA, SOCIEDAD ANONIMA (SAREB), únase a los autos de su razón y dese cuenta a SSª para resolver."

VII .- Por providencia de fecha 5 de marzo de 2021 se acordó lo siguiente: "Vistos los anteriores escritos presentados por la procuradora Dª Ana María Garrido Martín, en representación de la SOCIEDAD DE GESTION DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, SOCIEDAD ANÓNIMA (SAREB) en los que solicita la práctica de diligencia de lanzamiento y los presentados por la Administración Concursal de la mercantil ATENEA SALAMANCA, S.L.N.E, D. Antonio, en respuesta a los anteriores y en los que solicita la citación de la partes a una comparecencia, SE ACUERDA que no ha lugar a la comparecencia solicitada por el Administrador Concursal, debiéndose proceder al lanzamiento de la finca que a continuación se describe, con puesta a disposición a SAREB de la propiedad del inmueble libre, vacuo y expedito."

VII I.- Por escrito de fecha 15 de marzo de 2021, se presentó por la Administración Concursal de la mercantil ATENEA SALAMANCA, S.L.N.E. recurso de reposición frente a la anterior providencia en el que se señala: "SUPLICO AL JUZGADO, que tenga por presentado este RECURSO DE REPOSICION contra la Providencia de fecha 5 de los corrientes y en su mérito, dicte Auto mediante el cual acuerde dejar sin efecto la misma decretando, ya la celebración de comparecencia, ya suspendiendo tanto ésta como el lanzamiento y remitiendo a las partes (concursada/acreedor/ac) al cauce incidental para resolver sobre la existencia o no de un arrendamiento de industria y, en su defecto, caso de desestimar este recurso y mantener el lanzamiento, se advierta - en evitación de litigiosidad posterior - que el mismo se procederá dentro del cauce de las resoluciones dictadas en este juzgado en relación con la declarada existencia de un arrendamiento de industria a lo largo de todo este procedimiento concursal, con los efectos que ello conlleva, de conformidad a lo previsto en el Plan de Liquidación judicialmente aprobado, apartado 3.3., con todo lo demás de rigor."

IX. - Igualmente por escrito de esta parte de fecha 15 de marzo de 2021 se interpuso recurso de reposición contra la precitada Providencia de 5 de marzo; recurso que en síntesis mantenía una postura similar a la de la Administración Concursal y solicitaba que se dictara nueva resolución acordando citar a las partes a comparecencia prevista en el art. 165.2 TRLC. Dicho recurso está pendiente de resolución.

SEG UNDO.- Se ha de considerar que el contrato de arrendamiento de fecha 28 de mayo de 2009 (documento 1) otorgado por D. Mateo actuando en nombre de la mercantil CONSTRUCTORA RESTAURADORA LAS CONCHAS, S.L. es un arrendamiento de industria, tal como la A.C. lo hizo constar en el Plan de Liquidación.

El contrato que se firmó en su día con RESTAURADORA LAS CONCHAS al alquilarse la industria de residencia en su conjunto, no locales sin más, dado que junto a los elementos materiales inmuebles también había mobiliario, licencias, etc. En el propio contrato se incluye detalladamente el equipamiento de cada una de las habitaciones, recoge la existencia de sillas, estanterías, neveras, flexos, ventiladores, mesillas, etc., así mismo la sala de estudio con su equipamiento, la sala de televisión, la sala de cocina, con cocina industrial completa, el comedor, la recepción, etc,. Y lo mismo sucede con las licencias de apertura y medioambiental de la residencia, negocio objeto del contrato de arrendamiento de industria que pertenecen a EDIMARO SA, sociedad del grupo de Mateo, también en concurso, Autos concurso voluntario 184/2012 tramitado ante este juzgado.

En definitiva, el contrato que nos ocupa es un contrato de arrendamiento de industria y no de local de negocio, atendiendo al objeto de contrato, que es una residencia de estudiantes que ya antes de arrendárselo a la concursada venía siendo regentado por otras sociedades pertenecientes al grupo de empresas de Mateo. Por lo tanto, no se arrienda un inmueble, sino un conjunto de elementos patrimoniales destinados a residencia de estudiantes, conjunto que lo componen, tanto el inmueble, como todo el mobiliario necesario para desarrollar la actividad, las licencias necesarias para desarrollar la actividad, la clientela, etc. En el contrato se adjunta el correspondiente aval, cuyo objeto es, literalmente, "responder del contrato de arrendamiento del local (residencia) sito en Federico de Onís 21-23", es decir, ya concreta claramente que el objeto de arrendamiento es una residencia de estudiantes, perfectamente montada y en funcionamiento, y no meramente del local. Además, en el contrato aparecen dos licencias municipales, una medioambiental y otra de apertura, a favor de EDIMARO SA, otra sociedad del grupo de Mateo, lo que por sí solo acredita la existencia previa al arrendamiento de industria a la concursada del negocio, donde se solicita y se concede licencia para residencia de estudiantes. Y la cláusula Segunda del contrato indica literalmente como "Destino: El local arrendado será destinado a Residencia Universitaria, o actividad similar no pudiéndose destinar a otro uso sin expresa autorización de la propiedad. El incumplimiento de esta cláusula facultará a la parte arrendadora para resolver el contrato". Además, en la cláusula Tercera se recoge: "Licencias administrativas: La propietaria manifiesta que dispone de licencia de actividad para la explotación del local arrendado como residencia universitaria, y que está realizando las gestiones necesarias para conseguir la licencia de apertura correspondiente a esa actividad antes del 1 de septiembre de 2009, y posteriormente conseguir la ampliación de la actividad para prestar servicio de cocina y comedor, etc.. Si llegado 1 de septiembre de 2009, el local careciese de licencia necesaria para su explotación como residencia universitaria,( excepto cocina y comedor), el arrendatario se encontrará facultado para resolver unilateralmente el presente contrato de arrendamiento previa notificación fehaciente a la propiedad. Una vez que la propiedad disponga de todas las licencias necesarias para la explotación del local arrendado como residencia universitaria se compromete a facilitar el cambio de titularidad de las respectivas licencias a favor del arrendatario... Cualquier sanción y urbanística por carecer de las oportunas licencias o por incumplir requisitos inherentes a las mismas será de cuenta de la propiedad ..." En la cláusula Quinta, párrafo cuarto, se indica que "La explotación y uso de la residencia tendrá lugar a partir del día 1 de septiembre de 2009 no pudiéndose realizar alojamientos ni otros usos, sin la previa autorización de la propiedad ..." En la cláusula Décima, referida a Tasas e impuestos dice que "serán de cuenta de la parte arrendataria los generados como consecuencia de la explotación de la industria de hostelería". En la cláusula Undécima, referida a daños y perjuicios, señala que "la parte arrendadora se exime de toda responsabilidad de cuantos daños puedan ocasionarse a terceras personas y sean consecuencia directa de la industria instalada". En la Cláusula Decimocuarta refiere "Si en algún momento la oposición de la comunidad hiciese imposible abrir la residencia, o los acuerdos adoptados por la misma hiciesen imposible abrir la residencia, el contrato quedará automáticamente resuelto". En conclusión la literalidad del contrato evidencia la existencia de un contrato de arrendamiento de industria, y no de local. Sin actividad de residencia, no hay contrato, debiendo considerarse como parte integrante de un arrendamiento de industria que no tiene por único componente el arrendamiento del local que le sirve de sustrato material sino que es un conjunto organizado de medios materiales y personales organizados a una explotación económica.

Además, el plan de liquidación, que fue aprobado por auto de fecha 7 de junio de 2019, FIRME, es claro al respecto del contrato en virtud del que la concursada ocupa el local sito en la calle Federico de Onís, 21-23 de Salamanca que es donde desarrolla su actividad. En referido plan se indica: "El local en el que se encuentra la Residencia es propiedad en la actualidad de SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA, S.A. -en adelante SAREB- estando la sociedad concursada ocupando dicho inmueble en virtud de contrato de industria de fecha 28 de mayo de 2009 otorgado por D. Mateo actuando en nombre de la mercantil CONSTRUCTORA RESTAURADORA LAS CONCHAS, S.L." (pag. 11) y sigue diciendo.... "Se ha considerado en este Plan, por tanto, que la SAREB es -por sucesión- la adquirente del negocio de industria que, en su día lo fue MARIANO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ GRUPO DE EMPRESAS, S.L."

Es decir, la SAREB cuando adquiere el local, no sólo adquiere el local, si no que adquiere el negocio, la industria que se desarrolla en el referido local y así en el plan de liquidación se establecía en el punto 3.2 posibilidad de entregar la industria en funcionamiento a la SAREB y posteriormente proceder a la resolución del contrato de industria. En concreto en el punto 3.3 del plan se indica que "la Administración Concursal procederá a la resolución del contrato de arrendamiento de industria de fecha 28 de mayo de 2009, en aplicación del 61.2.2 LC atendiendo a la imposibilidad de cumplimiento de la obligación asumida y al interés del concurso, porque facilitará la venta de los activos. La resolución del contrato de industria supondrá, salvo mejor criterio, la subrogación del dueño de las instalaciones en la posición de la concursada, finalizado el contrato de arrendamiento de industria y devuelto el negocio al arrendador."

Siendo el contrato de arrendamiento de industria, la SAREB recibirá junto con el local, la industria que se desarrolla en el mismo (residencia de estudiantes) debiéndose de hacer cargo de los contratos de trabajo y de los contratos de hospedaje.

TER CERO.- Alega la entidad SAREB que en el supuesto de autos no existe contrato vigente y sí condena FIRME a la restitución posesoria del inmueble, al haber sido resuelto el contrato de arrendamiento por resolución judicial firme y únicamente pendiente de lanzamiento en su día ya acordado por Auto de 18 de julio de 2018 del Juzgado numero 3 de Salamanca en el procedimiento ETJ 217/2018. Con anterioridad al Auto de declaración del presente concurso de acreedores (28 de octubre de 2018), se siguió procedimiento de ejecución de títulos judiciales frente a la aquí concursada ante el Juzgado nº 3 de Salamanca (ETJ 2017/2018) en ejecución de resolución dictada en procedimiento de desahucio y reclamación de rentas tramitando con anterioridad a la declaración de concurso. En el seno del indicado procedimiento de ejecución y con anterioridad a la declaración de concurso, se despachó ejecución por Auto y decreto firmes de fecha 12 de julio de 2018 en cuya virtud, entre otros pronunciamientos, se acordó el lanzamiento del local ocupado por la concursada. Considera que la única cuestión pendiente en relación al extinguido arrendamiento es, al margen de los créditos, la restitución posesoria y/o LANZAMIENTO de la finca sita en la Calle Federico de Onís, 21 23, 37006 Salamanca (Residencia Universitaria Atenea), y que el Liquidador no se ha acogido al privilegio previsto en el art. 70 de la Ley Concursal para "rehabilitar el contrato", actual art. 168 TRLC "Rehabilitación de contratos de arrendamientos urbanos" "con previo o simultáneo pago con cargo a la masa de todas las rentas y conceptos pendientes, así como con el compromiso de satisfacer las posibles costas procesales causadas hasta ese momento", y considera que la naturaleza jurídica del extinguido contrato de arrendamiento es para uso distinto del de vivienda sujeto a Ley de Arrendamientos Urbanos

Sin embargo, tal como indica la AC, la entidad SAREB fue reconocida como acreedor en este concurso al haber sucedido - como adquirente - de la posición que gozaba MARIANO RODRIGUEZ SANCHEZ GRUPO DE EMPRESAS S.L (CONSTRUCTORA LAS CONCHAS, SL), pasando por Caixa Catalunya, estando las partes - incluido este órgano judicial auxiliar - condicionados por el contrato de 28 de mayo de 2009, sin que sea posible jurídicamente alterar la naturaleza jurídica de los vínculos existentes entre acreedor y deudor (hoy concursada). De su tenor se desprende que en él se alquila no sólo el estricto local sino igualmente el mobiliario, instalaciones y enseres propias de la explotación de una industria.

En cuanto a la calificación del contrato como de uso distinto del de vivienda, no existe resolución firme alguna, ni de este órgano judicial (juez mercantil) ni de ningún otro, que produzca cosa juzgada sobre la esencialidad del fondo del asunto. Lo habido no son más que resoluciones contradictorias en procedimientos de naturaleza sumaria (juicio de desahucio). En este sentido, se trae a colación la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre el concepto de cosa juzgada. Así, la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 23/2012 de 26 de enero estableció que: "La función positiva de la cosa juzgada consiste en que el tribunal que deba pronunciarse sobre una determinada relación jurídica que es dependiente de otra ya resuelta ha de atenerse al contenido de la sentencia allí pronunciada; o lo que es lo mismo, queda vinculado por aquel juicio anterior sin poder contradecir lo ya decidido. Es el efecto al que se refiere el artículo 222.4 LEC sin exigir que concurran las tres identidades que integran el efecto negativo o preclusivo de la cosa juzgada, pues basta con la identidad subjetiva en ambos procesos, cualesquiera que sean las posiciones que se ocupen en cada uno de ellos, y con que lo que se haya decidido en el primero constituya un antecedente lógico de lo que sea objeto del posterior ( STS de 17 de junio de 2011, recurso nº 1515/2007)" Es de aplicación el 447.2 LEC: "No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley califique como sumarias."

Además, toda vez que en el Plan de Liquidación se contempla la posibilidad, actual y cierta, de no encontrar adquirente de la unidad productiva por lo que, en una ulterior fase, (ahora pendiente de lanzamiento) de producirse, el acreedor SAREB al devenir titular de una posición dominical anterior (arrendamiento de industria) no sólo accedería a la posesión del local comercial sino a la industria en su conjunto, entre cuyos elementos están los trabajadores y resto de enseres (no todos) que se encuentra en sus instalaciones. La SAREB se aquietó al PLAN DE LIQUIDACION y el Juzgado dictó AUTO de fecha 7 de junio de 2019 que lo aprobó en sus estrictos términos, debiendo someterse todos los afectados a lo dispuesto en el mismo por ser de obligado cumplimiento. El Plan judicialmente aprobado es claro al señalar que "de fracasar la venta de la unidad productiva": 3.2. OFRECIMIENTO A LA SAREB, ARRENDADOR DEL CONTRATO ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA Sin necesidad de esperar el plazo señalado para la venta de la Unidad Productiva (ante la ausencia de interés tras la publicidad prevista), la Administración Concursal podrá poner los bienes/derechos/obligaciones (la industria) a disposición de la SAREB -o a que esta pudiera designar, con carácter previo a la resolución en el apartado siguiente de este Plan- para su adquisición, dejando fuera del mismo los bienes de propiedad ajena Y en el caso que la SAREB no acepte (recordamos que por Diligencia de Ordenación de fecha 18 de noviembre de 2019 se tuvo por presentado escrito por la representante procesal de la entidad SAREB, rechazando el requerimiento que le fue efectuado sobre el ofrecimiento de adquisición de la industria de la concursada ATENEA SALAMANCA, S.L.N.E), se procederá según punto 3.3.: 3.3 VENTA DIRECTA POR LOTES TRAS RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA Ante el fracaso de lo señalado en el punto 3.1 y 3.2 de este Plan, y en todo caso, la Administración Concursal procederá a la resolución del contrato de arrendamiento de industria de fecha 28 de mayo de 2009, en aplicación del 61.2.2 LC atendiendo a la imposibilidad de cumplimiento de la obligación asumida y al interés del concurso, porque facilitará la venta de los activos.

Por tanto, procede la estimación de la demanda.

CUARTO.- Por lo que se refiere a las costas procesales, habida cuenta de la remisión del art. 196.2 de la Ley Concursal a la Ley de Enjuiciamiento Civil, en aplicación del art. 394 de la misma, procede condenar a la demandada opuesta SAREB al pago las costas procesales causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de pertinente aplicación,