Sentencia Civil Nº 1/1996, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 5/1995 de 09 de Febrero de 1996

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

SALA DE LO CIVIL Y PENAL

VALENCIA

Rollo civil 5/95

SENTENCIA Nº 1/96

Excmo. Sr. Presidente

D. Juan José Mari Castelló Tárrega

Iltmos. Sres. Magistrados

D. Manuel Peris Gómez

D. José Flors Maties

D. Juan Montero Aroca

D. Juan Climent Barberá

En la ciudad de Valencia, a nueve de febrero de mil novecientos noventa y seis. Visto por la

Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad valenciana, integrada por los Magistrados del margen, el recurso de casación civil interpuesto contra la sentencia nº 153/95, de 19 de julio, dictada por la Sección tercera de la Audiencia Provincial de Valencia , en la que se resolvía el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 30 de diciembre de 1994, dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número dos de los de Massamagrell en los autos tramitados por el procedimiento del Juicio de Cognición, seguidos en dicho Juzgado con el número 165/93, sobre resolución de arrendamiento rústico, cuyo recurso de casación fue interpuesto por Doña Ángeles y doña Flora , representadas por la Procuradora Doña Ana María Arias Nieto y defendidas por el Letrado Don José Zaragozá Coret, siendo parte recurrida la entidad 'babor, S.A representada por la Procuradora Doña Esperanza Ventura Ungo y defendida por el Letrado Don Rubén Santamaría Garrido. Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Don José Flors Maties.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 16 de abril de 1993, Don Francisco de Paula Vallés Sales, en nombre y representación de la entidad mercantil 'ZABOR, S.A.', formuló demanda de desahucio por extinción de arrendamiento rústico contra Doña Ángeles y Doña Flora , alegando sustancialmente los siguientes hechos:

1º) Que dicha entidad compró el 6 de octubre de 1989 a Don Jose Pablo y a su esposa Doña Dolores , una finca de una hanegada y dos cuartones, de tierra arrozal, sita en la partida del Caballó del término municipal de Massalfasar, identificada actualmente como la parcela NUM000 del Polígono NUM001 , e inscrita en el Registro de la Propiedad de Massamagrell, al tomo NUM002 , libro NUM003 de Massalfasar, folio NUM004 , finca NUM005 , inscripción NUM006 ; cuya finca, según manifestaron los vendedores en la escritura de compraventa, estaba arrendada como rústica a Doña Ángeles y Doña Flora por lo anteriores propietarios.

2°) Con anterioridad a la fecha de su adquisición, a dicho terreno se le atribuyó en las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Massalfasar la calificación urbanística de 'sistema general de comunicaciones para resolver el acceso al suelo urbanizable destinado a servicios de carretera y al suelo urbano industrial (P.M.T) a uno y otro lado de la carretera que da acceso al núcleo urbano de Massalfasar desde la Autopista A-7', perdiendo, por tanto, la cualidad de suelo rústico.

3º) Los vendedores de la finca, Sres. Jose Pablo Dolores , notificaron fehacientemente a las arrendatarias el contenido integro de la referida escritura de compraventa y la extinción del arrendamiento por haber variado la calificación del terreno y perdido su condición de rústico, lo que se hizo constar en acta notarial de fecha 16 de octubre de 1989, sin que dichas arrendatarias hayan abandonado la tierra.

Tras invocar los fundamentos de derecho que dicha parte estimó aplicables, terminó suplicando que se dictara sentencia dando por extinguido el contrato de arrendamiento rústico en virtud del cual detentaban las demandadas la tierra en cuestión, y se ordenara a las Sras. Fontestad desalojar la tierra propiedad de la entidad actora, dejándola a su libre y pacifica posesión, ofreciendo a dichas arrendatarias la indemnización que legalmente pudiera corresponderles conforme a lo establecido en el art. 83.2 de la Ley 83/1980, de 31 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos .

SEGUNDO. Doña Ángeles y Doña Flora , mediante escrito presentado el día 28 de julio de 1993, contestaron a la demanda y formularon reconvención alegando, sustancialmente, lo siguiente:

1°) Excepción de falta de litisconsorcio activo necesario y falta de acción del actor para formular la demanda, ya que el arrendamiento rústico comprende dos parcelas de las que de una parte o hanegada y media es propietaria la actora, y del resto Don Adolfo , Don Jose Pablo y Doña Dolores .

2°) En cuanto a la contestación propiamente dicha, aceptaron el hecho primero de la demanda en lo relativo al titulo y rechazaron todo lo demás; aceptaron el hecho segundo, reconociendo el cambio de calificación del suelo de rústico a urbano; y rechazaron el hecho tercero, negando que hubieran expresado su voluntad de abandonar la tierra.

3º) En la reconvención formularon con carácter previo lo que denominaron incidente de nulidad de actuaciones, por estimar que las mismas debían retrotraerse al momento de la admisión de la demanda y suspenderse hasta que la Consellería de Agricultura resolviera la solicitud presentada por dichas señoras interesando la declaración del arrendamiento relativo a la finca litigiosa como histórico valenciano; y en segundo lugar, expusieron que el arrendamiento de las parcelas, del que traían causa de sus padres y sus abuelos, se había transmitido de padres a hijos desde tiempo inmemorial según la costumbre de la huerta valenciana, aceptando el cambio de calificación del suelo rústico en urbano.

Con la correspondiente fundamentación jurídica terminaron suplicando los siguientes pronunciamientos alternativos: a) Que se estimara la excepción de falta de litisconsorcio activo necesario y falta de acción, declarando no haber lugar a la demanda; b) Que se desestimara la demanda, absolviéndolas de sus pedimentos; c) Que se declarase la nulidad de actuaciones, retrotrayéndolas al momento de la admisión de la demanda hasta que resuelva la Consellería de Agricultura; y c) Que estimando la reconvención se declarara que el arrendamiento es histórico valenciano, acogido a la Ley 6/86, de 15 de diciembre de la Generalitat Valenciana , y que por haberse modificado la calificación del suelo rústico en urbano, debían ser indemnizadas en el cincuenta por ciento del plus valor de la enajenación del suelo urbanizable, a determinar en ejecución de sentencia.

TERCERO.- El 13 de septiembre de 1993 contestó la actora a la reconvención, oponiédose a la misma por estimar que la pretendida declaración del arrendamiento como histórico valenciano ya no resultaba posible, puesto que tal arrendamiento se había extinguido como consecuencia de haber perdido el terreno la condición de rústico. Asimismo, aprovechó el trámite para oponerse a la excepción y motivo de nulidad alegados por las demandadas en su contestación a la demanda.

CUARTO.- Seguido el juicio por los trámites del procedimiento de cognición y tras la práctica de las pruebas que el Sr. Juez de Primera Instancia admitió como pertinentes, las demandadas, mediante escrito presentado en 24 de abril de 1994, en el que reiteraban lo manifestado en la comparecencia, promovieron cuestión de inconstitucionalidad por estimar que la Disposición Final Segunda de la Ley Autonómica valenciana 6/1986, de 15 de diciembre , en la que se expresa que la Ley Estatal de Arrendamientos Rústicos es subsidiaria de la valenciana, quebrantaba la seguridad jurídica, pues dicha remisión a la Ley estatal, en la que la temporalidad es nota i característica del arrendamiento común, resulta contradictoria con el carácter indefinido que es propio del arrendamiento histórico valenciano.

Por Auto de 24 de diciembre de 1994 se declaró no haber lugar al planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad, por considerar que se trataba de una mera cuestión de legalidad ordinaria, y el siguiente día 30 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva dice así: 'Fallo: que estimando como estimo la demanda promovida por la mercantil ZABOR, S.A. contra Dña. Ángeles y Dña. Flora debo declarar y declaro resuelto el contrato de arrendamiento que les vinculaba sobre la finca descrita en el fundamento jurídico primero de esta resolución, por causa de extinción del mismo, y desestimando como desestimo la reconvención planteada, debo absolver y absuelvo a la actora Zabor S.A. de las pretensiones articuladas en su contra. En su virtud, debo condenar y condeno a la parte demandada a estar y pasar por esta resolución y a que deje libre y a disposición de la actora la mencionada finca registral núm. NUM005 , sin perjuicio de la indemnización correspondiente que se determinará en ejecución de sentencia, condenando igualmente a la parte demandada al pago de las costas procesales causadas'.

QUINTO.- Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de las demandadas, Sras. Flora Ángeles , se interpuso recurso de apelación, que fundó en los siguientes motivos:

1º) Infracción del articulo 9.31 de la Constitución , por no haberse planteado la cuestión de inconstitucionalidad interesada por dicha parte.

2º) Infracción, por no aplicación, del articulo 19 de la Ley Valenciana 6/1986, de 15 de diciembre , por entender que si el arrendamiento histórico existió en el momento de producirse el cambio en la calificación del suelo, se deben aplicar a la resolución de dicho contrato las normas de la legislación valenciana.

3°) Reiteración de los argumentos expuestos en la reconvención, con la adición de que su finalidad es el reconocimiento de arrendamiento histórico valenciano por el Juzgado como segunda instancia frente a la resolución de la Consellería de Agricultura.

SEXTO.- Sustanciado el recurso por el Juzgado se elevaron las actuaciones a la Audiencia Provincial de Valencia, a cuya Sección Tercera fue repartido el asunto, señalándose por la misma para la deliberación y Fallo el día 19 de mayo de 1995, en el que tuvo lugar, dictándose sentencia con fecha 19 de julio siguiente, cuya parte dispositiva dice así: 'Fallamos: Que con desestimación del recurso de apelación interpuesto por las demandadas Ángeles y Flora y, en su nombre y representación por el Procurador dos Jesús mora y Vicente, sustituido en esta alzada a efectos de notificaciones por su Letrada directora doña María José Zaragozá Granell, contra la sentencia dictada el 30 de diciembre de 1994 por el Sr. Juez de Primera Instancia n° dos de Massamagrell en los autos de juicio de cognición tramitados en dicho Juzgado con el nº 165/1993 sobre resolución de contrato de arrendamiento rústico, cuya apelación ha sido impugnada por la entidad actora zabor S.A., representada por el letrado don Francisco de Paula Vallés Sales, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución condenando a los apelantes al pago de las costas originadas por su alzada'.

SÉPTIMO.- Contra la anterior sentencia se presentó dentro de plazo por la representación procesal de las Sras. Ángeles Flora , escrito de preparación del recurso de casación, que fue admitido a trámite, teniéndose por preparado dicho recurso y remitiéndose las actuaciones a esta Sala del Tribunal superior de Justicia de la comunidad valenciana, con emplazamiento de las partes.

La representación procesal de la parte recurrente presentó oportunamente ante esta Sala de lo Civil y Penal escrito de interposición del recurso, con fundamento en los siguientes motivos:

1º.- Quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, al amparo del art. 1692.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , interesando la nulidad de actuaciones por infracción del art. 24.1 de la Constitución Española en relación con la doctrina legal sobre necesidad de litisconsorcio pasivo necesario, al no estar citados todas los interesados.

2°.- Infracción de Ley, al amparo del articulo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por no aplicación de los artículos 1254, 1257 y 1278 del Código Civil , en relación con el articulo 1º de la Ley de Arrendamientos Rústicos Estatales y el articulo 1° de la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos de la Generalitat valenciana .

3º.- Infracción de Ley, al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por no aplicación del artículo 1° de la Ley de la Comunidad valenciana 6/1986 de 15 de diciembre sobre arrendamientos históricos.

4°.- Error de derecho en la apreciación de la prueba, al amparo del articulo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción del artículo 2º de la citada Ley de la Comunidad Valenciana 6/1986 de 15 de diciembre .

5º.- Infracción de Ley, al amparo del articulo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por no aplicación del articulo 1º de la citada Ley, al estimarse en la Sentencia de apelación temeridad al mantener su pretensión.

6º.- Infracción de Ley, al amparo del artículo 1692.4 de la Ley, de Enjuiciamiento Civil , por aplicación indebida del artículo 83.2 de la Ley estatal de arrendamientos rústicos .

OCTAVO.- Personada en forma la parte recurrida, se pasaron las actuaciones al Ministerio Fiscal, que emitió el preceptivo informe estimando competente a esta Sala y procedente la admisibilidad del recurso.

Por auto de 22 de noviembre de 1995 se admitieron todos los motivos y conferido traslado a la parte recurrida, por la misma se presentó escrito de impugnación respecto de todos los motivos que fundamentaban el recurso, señalándose luego para la celebración de la vista el día 1 de febrero del año en curso, en el que ha tenido lugar, informando los letrados de las partes y solicitando cada uno se dictara sentencia de conformidad con sus respectivas posiciones procesales.

NOVENO.- La parte recurrente consignó las rentas y constituyó oportunamente el depósito al que se refieren los artículos 1703 y 1706,2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Fundamentos

PRIMERO.- Con invocación del artículo 1.692, 3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia por las recurrentes, Sras. Flora Ángeles , en el primero de los motivos de su recurso, el quebrantamiento de las formas esenciales del juicio, y aunque su dirección letrada aludió en el acto de la vista, en apoyo de la prosperabilidad de dicho motivo, a la infracción, supuestamente cometida en la instancia, de las normas reguladoras de la sentencia, debe entenderse que tal motivo se funda en realidad en la infracción de las normas que rigen los actos y garantías procesales, puesto que lo interesado por dicha parte en el escrito de formalización del recurso y reiterado por el mencionado Letrado en el acto de la vista fue la declaración de nulidad de actuaciones por infracción del articulo 24.1 de la Constitución en relación con la doctrina legal sobre necesidad de litisconsorcio pasivo necesario, al no haber sido parte en el proceso todos los sujetos interesados en la cuestión litigiosa. Como fundamento de este motivo se argumenta que la parcela litigiosa, de una hanegada y media de cabida que actualmente es propiedad de la entidad actora, forma parte de una finca originariamente de mayor extensión, comprensiva de cinco hanegadas que las recurrentes cultivan en su totalidad como arrendatarias, al igual que lo hicieran sus causahabientes, cuya finca matriz, que perteneció en su día a un solo dueño, hoy pertenece, en cambio, a varios propietarios entre los que se dividió, todos los cuales debieron ser parte en el procedimiento para debatir en él si la relación jurídica sobre el conjunto de la tierra arrendada que a todos afecta constituye o no un arrendamiento histórico valenciano al que deban ser de aplicación las previsiones y consecuencias del régimen jurídico que le es propio.

En apoyo de esta misma pretensión se formula el segundo motivo del recurso, en el que al amparo de lo dispuesto en el artículo 1.692, 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , se denuncia, por falta de aplicación, la infracción de los artículos 1.254, 1.257 y 1.278 del Código Civil , en relación con el articulo 1º de la Ley estatal de Arrendamientos Rústicos y el mismo artículo de la Ley autonómica de Arrendamientos Históricos Valencianos , con fundamento en que la existencia de una unidad contractual referida desde su origen al arrendamiento de cinco hanegadas de tierra impide que pueda considerarse aisladamente una relación jurídica que solamente afecta a una parcela de una hanegada y media, ya que no ha existido novación del contrato originario.

Dada la conexión existente entre estos dos motivos, cuya alegación obedece a la única finalidad de que se declare mal constituida la relación jurídica procesal, ambos deben ser examinados conjuntamente.

SEGUNDO.- La circunstancia de que la pretensión deducida por las recurrentes en su reconvención se haya debatido únicamente en el presente procedimiento frente a la entidad actora, y no lo haya sido también frente a los demás propietarios del resto de la finca matriz que igualmente dicen cultivar como arrendatarias, es una cuestión sólo imputable al comportamiento procesal de dicha parte, ya que además de reconvenir frente a la sociedad actora, aprovechando el cauce que le ofrecía el juicio promovido por la misma para postular el reconocimiento y la declaración del derecho del que se creen asistidas, por entender que el arrendamiento del que trae causa el litigio merece la consideración de histórico valenciano, pudieron dichas señoras, si así les convenía, formular separadamente una demanda contra aquellos otros propietarios, ejercitando frente a ellos idéntica pretensión, y solicitar luego la acumulación de autos, de conformidad con lo previsto en los artículos 161,5° y 162,4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil . No hay, pues, indefensión ninguna para las recurrentes que tenga su origen en la infracción, por parte de los órganos jurisdiccionales de instancia, de ninguna garantía procesal, ni falta de llamada al proceso de terceras personas que no sea atribuible, en exclusiva, a su propia inactividad. Cierto es que en el segundo Otrosí de la reconvención se interesó por las demandadas que 'se notifique este escrito, por tener interés directo, a Don Jose Pablo y su esposa Doña Dolores ..., a Don Adolfo ..., a Don Jose Luis ... y a Doña Elvira ...', pero ni ello constituye la interposición de una demanda contra los expresados señores, ni resultaba procesalmente posible hacerlo mediante la reconvención, que solo cabe dirigirla contra el demandante; y además, no se recurrió por dicha parte la correlativa providencia de fecha 3 de septiembre de 1993 que nada resolvía acerca de lo solicitado en dicho Otrosí, consintiendo, de este modo, la omisión que implicaba la denegación de lo pedido.

No obstante lo anterior y a pesar de que el supuesto defecto de litisconsorcio pasivo no fue denunciado como tal en lía primera ni en la segunda instancia, no existe ningún obstáculo para que esta Sala proceda a analizar la cuestión que ahora se le plantea, pues al tratarse de un asunto que está referido a la válida constitución del proceso y que puede influir negativamente en la esfera de la seguridad jurídica afectando a los derechos fundamentales de audiencia y de defensa de terceras personas, constituye una materia de orden público que puede suscitarse en cualquier fase del procedimiento y debe ser examinada, incluso, de oficio por el Tribunal, mucho más cuando el presupuesto fáctico en que se basa el defecto denunciado por las recurrentes -la ausencia del proceso de determinadas personas que traen causa del dueño de la finca originaria que intervino en la inicial relación arrendaticia - no ha sido traído sorpresivamente al proceso, sino que ya fue objeto de alegación en la primera instancia, y aunque el debate versara entonces, ciertamente, sobre una supuesta falta de litisconsorcio activo necesario, el hecho en sí pudo ser y fue efectivamente objeto de controversia entre las partes.

TERCERO.- En el caso de autos la relación jurídica procesal está constituida de modo correcto y completo por quienes litigan, no siendo necesaria la intervención de ninguna otra persona, pues a nadie más que a la sociedad actora, como arrendadora, y a las demandadas, como arrendatarias, les afecta el contenido y los efectos del contrato de arrendamiento que tiene por objeto la finca litigiosa, por lo cual, y en atención a lo que constituye el objeto del pleito, tanto lo que se postula en la demanda por la entidad actora (la declaración de extinción del contrato de arrendamiento por haber perdido la finca de su propiedad la cualidad de suelo rústico), como lo que se pide por las demandadas en la contestación (la absolución de aquella pretensión) y en la reconvención (la declaración de ser el arrendamiento histórico valenciano y el reconocimiento de su derecho a percibir el porcentaje que les corresponde por el plus valor de la enajenación de esta concreta finca a causa de haber dejado de ser rústica), solamente puede ser debatido entre dichas personas y solamente puede ser resuelto respecto de las mismas, en cuanto que son las únicas titulares de la relación jurídica controvertida y las únicas legitimadas, por tanto, para actuar activa y pasivamente y para soportar las consecuencias del proceso. Nadie hay al margen del pleito que pueda resultar directamente afectado por el pronunciamiento que la sentencia profiera.

Se sostiene por las recurrentes que al ser arrendatarias de una extensión de terreno que originariamente constituyó una finca perteneciente a un solo dueño, que la arrendó, según el Derecho consuetudinario valenciano, a uno de sus antepasados del que traen causa, el contrato inicialmente celebrado por aquellos subsiste en cuanto tal, con referencia a la totalidad de la finca e independientemente de su división material en otras parcelas y de la atribución de la propiedad de las mismas a diversos personas, existiendo, por tanto, en opinión de dicha parte, una unidad e identidad en la relación jurídica arrendaticia inicial en la que se habrían venido sucediendo, de un lado, los cultivadores descendientes del primitivo arrendatario, y de otro, la totalidad de los dueños de las nuevas parcelas en que la finca se dividió, asumiendo, respectivamente, las posiciones de arrendatarios y arrendadores en un único contrato que habría de tener, lógicamente, un único objeto, y para el cumplimiento de cuyas obligaciones relativas a la conservación de la finca cedida y al mantenimiento de las arrendatarias en el goce y uso de la misma, considerada en su unidad inicial, los propietarios de las parcelas procedentes de la finca matriz habrían de quedar integrados en una colectividad a modo de comunidad de arrendadores. De ahí la necesidad de su presencia en el proceso.

Semejante interpretación no puede ser aceptada, ni resulta posible admitir las pretendidas consecuencias que las recurrentes aventuran, pues ello es absolutamente incompatible con la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de fincas rústicas, en cualquiera de sus modalidades, común, especial o consuetudinaria valenciana.

CUARTO.- El arrendamiento constituye una relación jurídica obligatoria de naturaleza personal que aunque puede producir en favor del arrendatario cierto efecto real, no genera un propio derecho de esta naturaleza, puesto que la relación de dicho sujeto con la cosa arrendada no dimana de un poder independiente y autónomo que ostente directamente sobre la misma, sino de un vinculo personal con otro sujeto, el arrendador, por cuya mediación la recibe y de cuya intermediación constante precisa, ya que él es quien le proporciona y le mantiene en el goce de la cosa durante toda el tiempo de duración del contrato. El derecho del arrendatario no limita en modo alguno la facultad del dueño de disponer en todo o en parte la finca arrendada, como tampoco impide ni limita el derecho de quienes la hayan adquirido conjuntamente, por titulo ínter vivos o mortis causa, a pedir la división de la cosa común en tantas parcelas o nuevas fincas independientes cuantos causahabientes haya. La enajenación o la división en ningún caso requiere tampoco el consentimiento del arrendatario, sin perjuicio, claro es, del ejercicio del derecho de adquisición preferente que, en su caso, tenga reconocido. Y al no ser, en definitiva, el arrendamiento un derecho real, sus efectos no pueden continuar activa y pasivamente con referencia a la totalidad de la cosa misma, en el caso de que ésta se enajene o se divida, con independencia de -quien o quienes sean sus actuales titulares.

Tratándose, pues, de una relación obligatoria en la que el contenido de la prestación del arrendador consiste en procurar al arrendatario el goce o uso de la cosa, cuando el dueño la enajena y pierde, por tanto, la posibilidad de cumplir personalmente dicha obligación, el efecto previsto en el Derecho común es el de la extinción del arrendamiento, salvo pacto en contrario ( art. 1.571 C.C .), ya que el adquirente no puede quedar obligado por el compromiso de otro a desplegar una actividad personal derivada de un contrato en el que no fue parte, a menos que así lo acepte ( arts. 1.091, 1.254 y 1.257, párrafo primero, C.C .). Sin embargo, en los arrendamientos sometidos al régimen especial de la Ley estatal de Arrendamientos Rústicos, que tienen una duración mínima legalmente establecida con posibilidad de prórroga forzosa en beneficio del arrendatario, y en los arrendamientos consuetudinarios Valencianos, que son de duración indefinida, obedeciendo unos y otros a principios que restringen la autonomía de la voluntad y procuran la satisfacción de un interés social encaminado a la protección del cultivador, no se produce, en caso de enajenación de la finca arrendada, aquella consecuencia, sino que si no se ejercita por el arrendatario el derecho de adquisición preferente ( arts. 86 y ss. LAR , que son de aplicación supletoria a los arrendamientos valencianos, conforme a lo dispuesto en la Disposición Final 2ª de la Ley autonómica 6/1986, de 15 de diciembre ), el adquirente se subroga, ipso iure, en todos los derechos y obligaciones del arrendador, asumiendo estas últimas a titulo personal frente al arrendatario, pero solamente respecto de la finca o parte concreta de la misma cuya propiedad haya adquirido, pues solo respecto de ella puede ceder y asegurar al arrendatario su uso y su goce, careciendo de toda facultad sobre el resto de la finca que no le pertenece. En definitiva, en estos arrendamientos, la división de la finca matriz entre varios propietarios provoca, obligatoriamente para éstos y potestativamente para el arrendatario, la escisión de la relación en tantas nuevas relaciones arrendaticias como nuevos dueños de nuevas fincas haya. Unos y otros asumirán, respectivamente, la condición de arrendador y arrendatario de cada nueva parcela, que se convierte para ellos en exclusivo objeto material de cada contrato.

QUINTO.- Es de advertir, además, que en el caso que se examina, contrariamente a lo sostenido por las recurrentes, la división del arrendamiento sobre la finca fue conocida y consentida por los sucesivos arrendatarios Don Jesús y Don Jose Carlos , abuelo y padre de las mismas y de los que éstas traen causa, pues según es de ver en la tradicional 'llibreta' aportada por dichas señoras con su escrito de contestación a la demanda, a partir del año 1953 se distingue y asienta en ella por separado una anotación relativa a una parcela de una hanegada y media procedente del campo originario, sito en la partida del Caballó, del término de Massalfasar, por el que satisface una renta anual de 135Ž60 pesetas a su propietario Don Jose Pablo , y otra anotación relativa a otra parcela de tres hanegadas de aquella misma finca, por la que se satisface la renta anual de 271Ž20 pesetas a su propietario Don Jose Luis (descendientes ambos señores de los dueños originarios de la finca matriz). Y desde aquella fecha hasta el año 1989 se ha contabilizado y satisfecho, siempre por separado y can total independencia, lo concerniente al arrendamiento de cada una de dichas das parcelas así es de ver a los folios 60 vuelto al 66 vuelto de los autos y en los tres últimos recibos, obrantes a las folias 67 a 69, que se adjuntan a la 'llibreta').

La mencionada parcela de una hanegada y media de cabida, es la que Don Jose Pablo adquirió de su padre Don Adolfo en el año 1952 y vendió luego, en el año 1989, como finca independiente, a la compañía 'Zabor. S.A. casi consta en la copia de la escritura pública obrante a los folios 10 al 13 de los autos siendo respecto de esta concreta finca sobre la que se debate la procedencia de la extinción del arrendamiento y la del reconocimiento del derecha al plus valor por su calificación urbanística entre los aquí litigantes. A nadie más que a ellos ni a ningún otro objeto distinto afecta el pleito, y lo que en él se resuelva sobre tales extremos nada implica ni determina respecto del resto de la tierra cultivada, ni del derecho de las arrendatarias sobre ella, ni del que ostenten los propietarios de la misma.

Por todo lo expuesto deben ser desestimados los das primeros motivos.

SEXTO.- Como tercer motivo se aduce por las expresadas recurrentes, con fundamento en el articula 1.692, 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la infracción, por no aplicación, del articulo 1º de la Ley de la Generalitat valenciana 6/1986, de 15 de diciembre , sobre arrendamientos históricos, argumentando, en esencia, que a pesar de haber acreditado la concurrencia de los requisitos que configuran el arrendamiento de la finca litigiosa como histórico valenciano, no se había declarado así en la instancia, ni se les había reconocido el derecho que pretenden en su demanda reconvencional, basándose la decisión denegatoria de la sentencia en la valoración de un suceso (la extinción del arriendo por cambio de calificación del suelo que, en su opinión, no constituye motivo que justifique la desestimación de su petición.

Este motivo entraña, realmente, la proposición de dos distintas cuestiones, una, relativa a la prosperabilidad de la pretensión reconvencional, basada en haberse acreditado los hechos constitutivos de la misma, y otra, relativa a su procedencia, basada en si la estimación de la demanda y declaración de extinción del arriendo por haber perdido el suelo la cualidad de rústico, presupone la improcedencia de dicha pretensión; de cuyas dos cuestiones el análisis de la segunda debe ser previo al examen de la primera, pues solo si se considerara admisible la reconvención podría valorarse luego si es o no fundada.

La sentencia de la Audiencia confirma el pronunciamiento desestimatorio de la reconvención que la de primera instancia profiere, por considerar que 'un arrendamiento extinguido por falta de objeto no puede ser ni dejar de ser calificado como histórico valenciano' (fundamento de derecho segundo de la sentencia de apelación), aceptando, en definitiva, que la extinción del arrendamiento ya se había producido antes de la incoación de este proceso, al haber sido calificada la tierra en que está sita la finca como sistema general de comunicaciones destinado a carreteras y suelo urbano industrial. En el citado fundamento de derecho segundo se califica, además, de correcta la decisión de la Consellería de Agricultura de 15 de febrero de 1994 (testimoniada a los folios 334 al 338 de los autos) que denegó el reconocimiento administrativo del arrendamiento como histórico valenciano, respecto de la finca litigiosa, por considerar que 'la relación arrendaticia quedó extinguida en el año 1989 (esto es, con anterioridad a la incoación de los presentes expedientes), cuando se procedió a la venta de la tierra a la empresa ahora propietaria, tras su conversión en suelo urbano, y habiéndose comunicado la extinción legalmente' a las arrendatarias. Esta misma fundamentación jurídica (que es, en definitiva, el criterio mantenido por la actora recurrida para oponerse a la reconvención, e impugnar el segundo motivo de la apelación y este de casación que ahora se examina), se reitera en la confirmada sentencia de primera instancia, al afirmar que 'ya en octubre de 1.989 es claro el carácter no rústico del suelo en cuestión, lo cual se notifica por conducto notarial a la parte demandada dándole cuenta de la extinción del arriendo, sin que manifieste postura en contrario. Así las cosas, la acción de desahucio planteada por la actora debe entenderse como puramente declarativa, no constitutiva, tendente en todo caso a poner fin a una situación de hecho carente de toda cobertura jurídica. Así las cosas, y confirmando en este punto la tesis mantenida por la Administración autonómica al resolver su Expediente núm. 49 y 50/1991, mal puede pretenderse el reconocimiento del carácter histórico de un arrendamiento que en el momento de formular la solicitud ya no es tal arrendamiento (fundamento de derecho quinto).

SÉPTIMO.- Consideran, pues, dichas resoluciones, que la reconvención es improcedente por carecer de objeto cuanto en ella se postula, al haberse ya extinguido la relación jurídica de la que dimana el derecho cuyo reconocimiento se pretende. Ello, sin embargo, no es así, porque ni el cambio de calificación del suelo rústico en urbano, ni la notificación de dicha circunstancia al arrendatario, producen el efecto inmediato y automático de extinguir la relación arrendaticia (así se pronunció ya esta Sala en su Sentencia 1/1995, de doce de enero, fundamento jurídico duodécimo).

A diferencia del supuesto de destrucción o pérdida de la realidad física de la finca, contemplado en el artículo 82 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , en el que la desaparición material del objeto del contrato conlleva la extinción ineludible e instantánea del arrendamiento, la calificación urbanística del suelo que suprime, para lo sucesivo, su condición de rústico, no produce la misma consecuencia, sino que faculta tan solo al arrendador para instar la terminación de la relación arrendaticia ('podrá dar por finalizado el arriendo', 'podrá poner término al arrendamiento', dicen, respectivamente, los arts. 83.2 y 7.2 de la LAR ), a cuyo fin debe avisar de su propósito al arrendatario con seis meses de antelación para que deje libre la finca a la terminación del año agrícola. Pero no basta con que esta notificación se realice para que la extinción del contrato se produzca, sino que ello requiere la aceptación del arrendatario ( art. 1.256 C.C ), que puede manifestarse en forma expresa o tácita, pero no por el mero silencio, como parece dar a entender la sentencia de primera instancia, pues sólo los actos concluyentes que revelen la inequívoca intención de abandonar la finca y dar por terminado el contrato son equiparables a la manifestación externa de la voluntad en tal sentido. Si el arrendatario no muestra su adquiescencia a la extinción, el arrendador habrá de promover el correspondiente juicio para obtener en él el reconocimiento de su pretendida extinción del contrato, cuyo proceso tiene por objeto y finalidad, según resulta de lo dispuesto en el articulo 83.4 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , 'poner término al arriendo', por lo qué la pretensión que con tal fin se deduzca y la correlativa sentencia que la estime, no serán meramente declarativas, sino constitutivas de la extinción, que producirá efectos desde la fecha de la sentencia firme que así lo proclame.

En el caso de autos, aunque el Sr. Jose Pablo , antiguo arrendador que vendió la finca a la entidad 'labor, S.A.', notificó a las Sras. Flora Ángeles el contenido de la escritura de compraventa, el cambio de calificación del suelo y su deseo de dar por extinguido el contrato, (así consta en el acta que obra a los folios 19 a 25 de los autos), las arrendadoras no aceptaron su propuesta, ni respondieron a ella, ni abandonaron la finca, ni su silencio durante cierto tiempo puede calificarse como hecho concluyente demostrativo de su adquiescencia. Por el contrario, dichas señoras intentaron la conciliación con 'babor, S.A.' para que se aviniera a reconocer que por medio de sus respectivos esposos trabajaban esa y otras parcelas, como lo habían hecho sus antepasados desde tiempo inmemorial, ofreciendo el pago de la renta y poniendo en su conocimiento que tenían solicitado de la Administración el reconocimiento del arrendamiento como histórico valenciano (folios 28 y 29 de los autos), instaron dicho reconocimiento ante la Consellería de Agricultura, que tramitó el correspondiente expediente (folios 131 a 327), y la prueba definitiva de que continuaron en la posesión de la finca y que su deseo era permanecer en ella como arrendatarias, sin consentir la extinción del contrato, está constituida por el hecho, bien significativo, de que la sociedad propietaria de la finca se ha visto obligada a promover el juicio del que este rollo trae causa para que se dé por extinguido el contrato de arrendamiento y se condene a las arrendatarias a desalojar la tierra (así se expresa en el suplico de la demanda).

El arrendamiento no estaba, pues, extinguido al tiempo de la interposición de la demanda. Pero aunque lo hubiera estado, nada obstaba a que se resolviera en la sentencia sobre el contenido de la pretensión deducida en la reconvención, que no es otro que el de la determinación de la naturaleza jurídica del arrendamiento rústico (especial estatal o consuetudinario valenciano) como mero presupuesto para la fijación de las repercusiones económicas derivadas de la cesación de la actividad agraria del cultivador a causa de la calificación del suelo como no rústico, que en el caso del arrendamiento estatal es la doceava parte del precio de la tierra ( art. 83.2 LAR ) y en el del histórico valenciano el cincuenta por ciento del plus valor de la enajenación del suelo urbanizable ( art. 5.2 de la Ley valenciana 6/1986 . Y esta cuestión puramente económica, que es, en definitiva, la única controversia que enfrenta a las partes (ya que las demandadas recurrentes admiten en la contestación a la demanda el hecho relativo al cambio de calificación del suelo), puede debatirse y decidirse en cualquier momento, se haya extinguido o no el contrato de arrendamiento.

En consecuencia, el apartado del motivo tercero relativo a la procedencia de la reconvención debe ser estimado, lo que implica que la Sala debe entrar a conocer sobre el fondo de la misma, como órgano jurisdiccional de instancia, valorando las pruebas practicadas en autos.

OCTAVO.- Con carácter previo a esta valoración debe examinarse, sin embargo, el cuarto motivo del recurso, en el que al amparo del artículo 1692.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se denuncia la existencia de un error de derecho en la apreciación de la prueba, por infracción del articulo 2 (sic) de la Ley Valenciana 6/1986, de 15 de diciembre , al no haberse concedido valor probatorio al 'dictamen pericial' que la parte recurrente acompañó con su contestación a la demanda (folios 49 y 51). Este motivo debe estimarse referido al artículo 3, y no al 2, de la mencionada Ley autonómica valenciana, que es el que se refiere al dictamen pericial o informe técnico de especialista que debe presentar ante la Administración quien pretenda el reconocimiento administrativo de ser el arrendamiento histórico valenciano.

El motivo no debe ser estimado, pues como ya dijo esta Sala en su Sentencia 3/1995, de veinticinco de mayo, el mencionado informe técnico no constituye una propia prueba pericial, pues no se ha realizado con la observancia de las formalidades y garantías de contradicción establecidas en la Ley de Enjuiciamiento Civil , ni es un documento público de los mencionados en el artículo 1.216 del Código Civil que despliegue la eficacia que a los de dicha clase les tiene reconocida el articulo 1.218 del propio Código, ni es tampoco un documento privado de los que reconocidos legalmente producen los efectos previstos en el articulo 1.225 del mismo Código, ni cabe, por tanto, error de derecho alguno, en su valoración, ya que no existe ninguna norma que le conceda valor legal. El referido informe consiste en un simple documento privado que el Tribunal ha de valorar forme a los dictados de la sana crítica y cuya limitada eficacia probatoria dependerá, en definitiva, de que su contenido resulte corroborado en el proceso por el resultado de los demás medios de prueba.

NOVENO.- Del examen de la prueba practicada la Sala llega a la convicción de que el arrendamiento constituido sobre la finca litigiosa merece la calificación de consuetudinario valenciano, debiendo quedar sometido en lo relativo a los efectos de su extinción a las reglas que le son propias. Admitida por las partes la ubicación de la finca en el territorio de esta Comunidad, la concurrencia de los demás requisitos que lo configuran como tal se desprende de los siguientes elementos probatorios:

a) El hecho mismo de la existencia de la tradicional 'llibreta', que fue aportada por las demandadas recurrentes con su contestación a la demanda (folios 52 y siguientes de los autos, constituye un dato trascendental del que se obtiene una muy relevante consecuencia jurídica, pues en atención a las características que son propias de la relación arrendaticia rústica valenciana, de todos los actos externos realizados por los sujetos intervinientes en ella, este de la llevanza de la 'llibreta' es el único acto objetivo con apariencia exterior, del que hoy en día nos queda constancia, para llegar a la consecuencia de que el arrendamiento es histórico valenciano, en cuanto demostrativo de la voluntad de dichos sujetos de someterse a las exigencias propias de la institución y de mantenerla conforme a las reglas inmemoriales de nuestro derecho consuetudinario.

b) Aparte del valor de la 'llibreta', en sí misma considerada, su contenido ofrece dos detalles de singular interés: uno es el de la absoluta imprecisión de las anotaciones iniciales en cuanto a la descripción y concreta ubicación de la finca por la que se satisface la renta, lo cual revela que la 'llibreta' aportada debía traer causa de otra anterior en la que se hubiera identificado con mayor precisión la tierra cedida en arrendamiento, y que las partes, que sabían perfectamente cuál era la finca a la que se estaban refiriendo, no consideraron necesario hacerlo constar expresamente en la libreta abierta con posterioridad; el otro detalle es el de la cuantía de la renta que se ha venido satisfaciendo por la tierra: setenta pesetas anuales en el año 1922 por la totalidad de la finca arrendada (folio 52), hasta llegar, a partir de 1984 hasta la actualidad, a quinientas pesetas anuales por hanegada (folios 66 vuelto y 68), lo que denota, por su ínfimo rendimiento económico para el arrendador, que el arrendamiento tiene un origen antiquísimo.

c) Por el testimonio de Don Luis Carlos (folio 95), Don Casimiro (folio 96) y Don Isidro (folio 98), respecto de quienes ninguna tacha se opuso que permita dudar de su credibilidad, quedó acreditado que la familia de las recurrentes, desde tiempo del que ninguno de dichos testigos guarda memoria, ha cultivado la finca litigiosa que ahora tienen arrendada y cultivan dichas señoras por medio de sus esposos, que son labradores y la trabajan (respuesta a las preguntas 1ª y 2ª del interrogatorio), añadiendo el último de los mencionados testigos, como razón de ciencia de lo por el dicho, que así le consta personalmente y lo conoce, al menos, desde hace dos generaciones.

d) Aunque la primera fecha de la que existe constancia escrita relativa al arrendamiento es la de 13 de enero de 1.922 (primer apunte de la 'llibreta' aportada), ello no es obstáculo para estimar acreditado, en el caso que se examina, el requisito de la inmemorialidad, pues como dijo esta Sala en su Sentencia 1/1995, su constancia no requiere la dotación más o menos precisa del nacimiento de la relación, sino que basta para ello con que aparezca como suficientemente alejada en el tiempo, lo que habrá de deducirse del conjunto de las pruebas ofrecidas, siendo muy útil como elemento interpretativo de esta exigencia el criterio que suministra la propia Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986 cuando impone a la Administración Agraria Autonómica la obligación de declarar el arrendamiento rústico como histórico valenciano, a los efectos administrativos que le son propios, y a pesar de no haberse podido formular el pertinente dictamen histórico por carencia de base documental a causa de la destrucción de archivos o registros, siempre que la existencia de la relación jurídica sea, al menos, anterior al 15 de marzo de 1935. Pues bien, a tiempo mucho más remoto alcanza la noticia que del arrendamiento sobre la finca litigiosa ofrecen los testigos antes mencionados, cuya referencia histórica cumple rigurosamente las exigencias del concepto jurídico de inmemorialidad, entendido como cualidad de un hecho arcaico cuyo origen se pierde en la memoria de las personas físicas, cuál acontece aquí respecto de la memoria de los testigos, que no pudieron conocer el momento inicial de la relación pero dijeron saber que la misma ya existía desde antes que pudieran tener por ciencia propia un concreto recuerdo de su origen.

e) Además de lo anterior, es de advertir que el hecho constitutivo de la pretensión reconvencional alegado en los ordinales Tercero y Cuarto de la reconvención (consistente en que el arrendamiento procede de tiempo inmemorial y que las actuales arrendatarias traen causa de sus ascendientes, entre los que se ha ido transmitiendo de padres a hijos), no ha sido controvertido por la sociedad actora en su contestación a la reconvención, ni en ningún otro momento, sino que, sin negarlo, se limitó a oponer como hecho impeditivo del examen de aquella pretensión la previa extinción de la relación arrendaticia.

Por lo expuesto procede la estimación del tercer motivo en su totalidad.

DÉCIMO.- El sexto motivo del recurso, en el que se denuncia la infracción de ley ( art. 1.692.4 LEC ) por aplicación indebida del articulo 83.2 de la Ley de Arrendamientos Rústicos , entraña una aparente contradicción con la aceptación expresa, por parte de las recurrentes, de la pérdida de la cualidad rústica de la finca arrendada (lo que conlleva la admisión del hecho sustancial de la demanda), y con la solicitud que dichas señoras formulan en su reconvención para que se les indemnice en el cincuenta por ciento del plus valor de la enajenación del suelo por tener que cesar en la actividad agraria. Para resolver tal paradoja debe entenderse que esta petición es alternativa y subsidiaria de la que también se hizo por dicha parte en la instancia para que se le absolviera de la demanda, por entender que no resultaba de aplicación al arrendamiento histórico valenciano la causa de extinción prevista en el anteriormente mencionado articulo 83.2 de la ley estatal de arrendamientos rústicos , consistente en la calificación urbanística del suelo que excluya su utilización como rústico. El motivo debe ser desestimado, en primer lugar porque la propia Ley de la Generalidad Valenciana 6/86 , sobre arrendamientos históricos, contempla expresamente esta causa de extinción y sus consecuencias en su articulo 5.2°, y además, porque, en el caso de que así no fuera, la Ley estatal de Arrendamientos Rústicos resultaría de aplicación subsidiaria, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición final 2ª de la citada Ley autonómica.

DECIMOPRIMERO.- todo lo anterior se concluye que la relación procesal está bien constituida entre quienes aquí litigan; que el arrendamiento sobre la finca litigiosa que vincula a las partes tiene la naturaleza de histórico valenciano; que a causa de la pérdida del suelo de su cualidad de rústico resulta procedente la extinción de dicho arrendamiento; y que la indemnización que corresponde a las actuales arrendatarias por haber de cesar en el cultivo de la finca es la del cincuenta por ciento del plus valor de la enajenación del suelo urbanizable. Lo cual implica la estimación del tercer motivo del recurso y, por tanto, la estimación de la reconvención, así como la desestimación de los demás motivos y, en consecuencia, la confirmación de la sentencia de instancia en cuanto mantuvo el pronunciamiento estimatorio de la demanda. Al haberse estimado la demanda y deber serlo también la reconvención, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 523 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no procede hacer imposición de las costas causadas por la demanda ni por la reconvención en la primera instancia, ni tampoco la condena respecto de las costas de la segunda, conforme a lo dispuesto en el artículo 62 del Decreto de 21 de noviembre de 1952 en relación con el 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo cual hace innecesario examinar el quinto motivo del recurso, referido a la infracción de ley por indebida imposición de costas en segunda instancia. En cuanto a las de la casación, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cada parte satisfará las suyas.

DECIMOSEGUNDO.- De conformidad con lo establecido en el articulo 1.715.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al deber estimarse el anteriormente expresado motivo tercero, procede acordar la devolución a las recurrentes el depósito constituido por las mismas.

En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. El Rey y con la potestad conferida por el pueblo español,

Fallo

1º) Declaramos haber lugar al tercer motivo del recurso de casación interpuesto por la Procuradora Doña Ana María Arias Nieto, en nombre y representación de Doña Ángeles y Doña Flora , contra la Sentencia de fecha 19 de julio de 1995, dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valencia , que casamos en cuanto confirma el pronunciamiento de la de primera instancia que desestimó la reconvención formulada por dichas señoras contra la entidad actora 'labor, S.A.' y les condenó al pago de las costas; y entrando a conocer de dicha pretensión reconvencional, la estimamos, y declaramos que el arrendamiento sobre la finca litigiosa que vincula a las partes es histórico valenciano y, en consecuencia, que la indemnización que corresponde a las actuales arrendatarias por haber de cesar en el cultivo de la finca, por haberse modificado la calificación del suelo rústico en urbano, es la del cincuenta por ciento del plus valor de la enajenación del suelo urbanizable, que se determinará en ejecución de sentencia, condenando a la entidad 'labor. S.A., a estar y pasar por este pronunciamiento.

Declaramos no haber lugar a los demás motivos del recurso, y en consecuencia, confirmamos la referida sentencia de la Audiencia Provincial en cuanto confirma, a su vez, el pronunciamiento de la de primera instancia estimatorio de la demanda formulada por la entidad 'labor, S.A.' contra Doña Ángeles y Doña Flora .

3°) Declaramos no haber lugar a la imposición de costas en ninguna de las instancias, ni en este recurso.

4º) Devuélvase el depósito a la parte recurrente que lo constituyó.

Líbrese a la Audiencia Provincial de Valencia, sección Tercera, la certificación correspondiente de la presente resolución, con devolución de los autos y rollo de apelación en su día recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.