Sentencia Civil Nº 1/2000, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 7/1999 de 25 de Enero de 2000

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA

SALA DE LO CIVIL Y PENAL

VALENCIA

Rollo civil 7/99

S E N T E N C I A Nº 1/00

Excmo. Sr. Presidente

D. Juan Luis de la Rúa Moreno

Iltmos. Sres. Magistrados

D. José Luis Pérez Hernández

D. José Flors Maties

D. Juan Montero Aroca

D. Juan Climent Barberá

En la ciudad de Valencia, a veinticinco de enero de dos mil.

La Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, ha visto el recurso de casación civil interpuesto contra la Sentencia de fecha 30 de julio de 1999, dictada por la Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en el rollo de apelación nº 744/97 , en la que se resolvía el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 3 de junio de 1997, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número diez de los de Valencia en los autos tramitados por el procedimiento del juicio de menor cuantía, seguidos en dicho Juzgado con el número 536/95, sobre declaración de arrendamiento rústico histórico valenciano; cuyo recurso de casación fue interpuesto por Don Gregorio , Don Eugenio , Doña Emilia y Don Joaquín , representados por la Procuradora Doña Elena Gil Bayo y defendidos por el Letrado Don Vicente Muñoz Tapp, y por Doña Begoña y Don Ernesto , representados por el Procurador Don Ignacio Zaballos Tormo y defendidos por el Letrado Don José Antonio Noguera Puchol, siendo parte recurrida Doña Estíbaliz , representada por el Procurador Don Juan Hernández Cortés y defendida por el Letrado Don Francisco Amorós Ibor.

Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado Don José Flors Maties.

Antecedentes

PRIMERO.- Con fecha 27 de junio de 1995, Doña Estíbaliz formuló demanda promoviendo juicio declarativo de menor cuantía contra Don Eugenio , Doña Emilia , Don Gregorio y Don Joaquín , Doña Marí Luz , Don Luis Enrique , Doña Amparo , Doña Begoña , Don Juan Miguel y Doña Elvira , alegando sustancialmente los siguientes hechos:

1º) Que los demandados son propietarios de una finca sita en Valencia, cuya descripción es la siguiente: 'Finca de 17 hanegadas y seis brazas, o sea, 1 hectárea, 41 áreas y 51 centiáreas, incluida en ella la alquería conocida como dels Forasters, en término municipal de Valencia, Campanar, partida del Pouet o de Arriba, y que es parte de una parcela en dicho término y partida, número NUM000 del Polígono NUM001 del Catastro Parcelario de Rústica de Valencia', inscrita en el Registro número NUM002 , antes Norte, al tomo NUM003 , libro NUM004 Campanar, folio NUM005 , finca NUM006 .

2º) Que la actora es arrendataria de dicha finca y trae su derecho de sus antecesores, quienes la poseen arrendada desde 1897 aproximadamente, habiendo instado y obtenido de la Conselleria de Agricultura la declaración de arrendamiento histórico valenciano.

3º) Que en dicha declaración de la Conselleria, que se notificó a los demandados en 1988, se les advertía expresamente que en caso de que se extinguiera el contrato por cambio de calificación del terreno, la actora tendría derecho a la indemnización que consta en el artículo 5.2 de la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos . En febrero de 1989 los demandados comunicaron por vía notarial a la actora que daban por resuelto el contrato por cambio de calificación del terreno, que lo había sido como urbanizable programado.

4º) Extinguido el contrato procedía su resolución indemnizando a la actora, cosa que no se hizo, ni se procedió a su desahucio.

5º) Desde 1989 se ha intentado por los demandados terminar con la situación existente de muy diversas maneras para evitar indemnizar a la actora en los términos que exige la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos.

6º) La actora siempre ha querido zanjar el tema definitivamente y que se le indemnice aquello que se prometió.

7º) La actora tiene derecho a que se le indemnice en la cantidad que fija el artículo 5.2 de la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos , es decir el 40% del plus valor, y está dispuesta a dejar la tierra cuando se le pague, instando se declare judicialmente la resolución del contrato ya extinguido.

Tras invocar los fundamentos de derecho que dicha parte estimó aplicables, terminó suplicando que se dictara sentencia 'por la que se declare que la relación arrendaticia existente entre la actora y los demandados de arrendamiento Histórico Valenciano, por haberse extinguido en 1989 a instancia de los demandados, por cambio de calificación del suelo sobre el que se asienta el arrendamiento, procede el cese de la actividad agraria de mi defendida, recibiendo como indemnización el cuarenta por ciento del plus valor de la enajenación del suelo de la finca, con expresa imposición de costas a los demandados'.

SEGUNDO.- La demandada Doña Amparo , mediante escrito presentado el día 31 de julio de 1995, procedió a contestar a la demanda oponiéndose a los hechos contenidos en la misma y alegando la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, por no haberse demandado a D. Ernesto .Con la correspondiente fundamentación jurídica terminó suplicando que se tuviera por aducida la referida excepción y que se dictara sentencia en la que se declarasen los siguientes extremos: No proceder el cese en la actividad agraria solicitado por la actora; no haber lugar a la indemnización solicitada y subsidiariamente que la misma procederá en el momento de la enajenación; estar el contrato en vigor y proceder el pago del canon arrendaticio hasta el momento en que se declare la resolución y, en su caso, la indemnización procedente; ser de aplicación al contrato el art. 83 LAR ; estar ocupando la actora en el momento actual la tierra en concepto de arrendataria; expresa condena en costas a la actora.

TERCERO.- Los demandados Don Juan Miguel , Don Luis Enrique y Doña Elvira mediante escrito presentado el día 4 de septiembre de 1995, contestaron a la demanda oponiéndose a ella y alegando la misma excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, por no haber sido demandado Don Ernesto , solicitando que, con base en la misma, se desestimara la demanda y, subsidiariamente, que se desestimara la demanda y se declarase que hasta ese momento la posesión de la finca ha venido siendo ostentada por Doña Estíbaliz en concepto de arrendataria y que al contrato objeto de la presente litis le es de aplicación el art. 83.2 y 4 y demás concordantes de la Ley de Arrendamientos Rústicos 83/1980, no siéndole de aplicación la Ley 6/86 de la Generalidad Valenciana , con costas a la actora.

Dichos señores formularon, además, reconvención, con base en los siguientes hechos:

1º) Que la Ley de la Generalidad Valenciana 6/86 no es aplicable porque se trata de un suelo urbano, porque el contrato no reúne los requisitos que la misma exige y por la prelación de fuentes que establece el principio de distribución de competencias. Y que la resolución que declaró el arrendamiento como histórico valenciano es nula porque se basa en el apartado 2º del art. 3 de la Ley valenciana 6/86 .

2º) Producido el cambio de calificación del suelo y habiendo avisado esta parte al arrendatario la finalización del contrato en 1989, procede la resolución del mismo a instancia del arrendador de conformidad con lo establecido en el art. 83.4 LAR , siendo la indemnización procedente la señalada en el art. 83.2 LAR .

Tras la fundamentación jurídica que consideraron de aplicación terminaron suplicando que se dictase sentencia por la que desestimando la demanda se declarasen los siguientes extremos: 1º) Que la resolución de la Conselleria de Agricultura y Pesca de fecha 30 de junio de 1988 por la que se declara el Arrendamiento Histórico Valenciano del contrato objeto de la presente litis no es ajustada a derecho, constituyendo la relación arrendaticia existente un contrato sometido a la legislación estatal en la materia. 2º) Que por haberse producido un cambio en la calificación del suelo, pasando a constituir suelo urbano, procede a instancias del arrendador la resolución del contrato de arrendamiento. 3º) Que no procede indemnización alguna a favor del arrendatario por haber transcurrido más de seis meses desde el aviso efectuado al mismo de la finalización del contrato sin haber dejado libre la finca a la terminación del año agrícola y, para el caso de que así no se estimara, que la indemnización procedente que se fijará en ejecución de sentencia será la prevista en el apartado 2º del art. 83 de la LAR 83/1980 . 4º) Que procede la condena en costas a la parte reconvenida.

CUARTO.- Los demandados Don Eugenio , Doña Emilia y Don Joaquín , mediante escrito presentado el mismo día 4 de septiembre de 1995, contestaron a la demanda, oponiéndose a la misma y alegando la misma excepción, suplicando que se dictara sentencia por la que se desestimara la demanda sin entrar en el fondo del asunto, y subsidiariamente, se desestimara la demanda absolviendo a los demandados, en ambos casos con imposición de costas a la actora.

Dichos demandados también formularon reconvención con base en los siguientes hechos:

1º) Los Sres. Joaquín Gregorio Eugenio Emilia y Ernesto Juan Miguel Luis Enrique Amparo Elvira Marí Luz Begoña son propietarios de la finca reseñada por haberla adquirido por herencia de sus respectivos causantes.

2º) En 1897 el entonces propietario de la finca cedió en arriendo a D. Eloy 18 hanegadas, 2 cuartones y 31 brazas de la misma por precio de 856 pesetas y 42 céntimos anuales.

3º) Con fecha 8 de septiembre de 1910 las partes acuerdan un nuevo arriendo, modificando el precio del mismo y el objeto del arriendo.

4º) Más adelante la renta se redujo según anotación de 2 de febrero de 1925.

5º) En 28 de diciembre de 1941 el entonces arrendatario D. Eloy renunció al arriendo de las tierras y de la alquería a favor de su hijo D. Ricardo , esposo de la actora y demandada en reconvención.

6º) Desde el 31 de diciembre de 1939 se manifiesta que la renta se cobra según las disposiciones legales vigentes, y desde 7 de enero de 1947 se incrementa según Ley vigente del Estado.

7º) Desde el 21 de marzo de 1952 la renta pasa a abonarse en proporción al precio del trigo, y de esta renta se excluye el pago de la correspondiente a la alquería.

8º) En 25 de diciembre de 1965 las partes acuerdan modificar la renta que pasa a pagarse en una sola anualidad.

9º) En el año 1973 se fija nuevamente la renta en función del precio del trigo.

10º) Por motivos que se ignoran el pago se interrumpió en 25 de diciembre de 1974, no reanudándose hasta 1983, cuya renta fue abonada en 15 de julio de 1986 por la herencia yacente de D. Ricardo , representada por su viuda Sr. Estíbaliz .

11º) Desde que se produjo el fallecimiento de D. Ricardo la actora y demandada en reconvención vino actuando frente a los propietarios de la finca en nombre y representación de la herencia yacente de su esposo, nunca como heredera del mismo o como titular del arriendo.

12º) Ni la actora ni sus hijos han cultivado nunca la finca, por lo que carecen de la condición de cultivador personal de la misma.

13º) Don Augusto , actuando en nombre y representación de la herencia yacente de su padre D. Ricardo formuló demanda de acceso a la propiedad en la que manifestaba expresamente que el arrendamiento se concertó por un plazo del que se ha perdido memoria.

14º) Desde que la demandada en reconvención fue repuesta en la posesión de la finca ni ella ni ninguna otra persona han procedido al cultivo de las tierras objeto del arrendamiento.

Tras la cita de los fundamentos de derecho que estimaron aplicables terminaron suplicando que se dictara sentencia declarando que el arrendamiento recayente sobre la indicada finca no es un arrendamiento histórico valenciano, por lo que se halla sometido a las normas de derecho estatal y que la resolución de la Conselleria de Agricultura de 30 de junio de 1988 es nula y carece de efecto alguno en cuanto otorga tal reconocimiento, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración e imponiendo a la misma las costas.

QUINTO.- El demandado Don Gregorio , el día 21 de septiembre de 1995 procedió a contestar a la demanda, oponiéndose a la misma y alegando idéntica excepción, y solicitó que se dictara sentencia por la que se desestimara la demanda sin entrar en el fondo del asunto, y subsidiariamente, se desestimara la demanda, absolviéndole, con imposición de costas en ambos casos a la actora.

También formuló reconvención con base en los siguientes echaste:

1º) Los Sres. Joaquín Gregorio Eugenio Emilia y Ernesto Juan Miguel Luis Enrique Amparo Elvira Marí Luz Begoña son propietarios de la finca reseñada por haberla adquirido por herencia de sus respectivos causantes. Dicha finca, que tenía la condición de rústica pasó a ser urbana desde que fue calificada como suelo urbanizable programado en 16 de julio de 1974.

2º) En 1897 el entonces propietario de la finca cedió en arriendo a D. Eloy 18 hanegadas, 2 cuartones y 31 brazas de la misma por precio de 856 pesetas y 42 céntimos anuales.

3º) Con fecha 8 de septiembre de 1910 las partes acuerdan un nuevo arriendo, modificando el precio del mismo y el objeto del arriendo.

4º) En 28 de diciembre de 1941 se produce un cambio en la persona del arrendatario, al desaparecer como tal D. Eloy , comparecer D. Juan Carlos , del que se ignora todo y quien renuncia al arriendo, y figurar como nuevo arrendatario D. Ricardo .

5º) Desde el 15 de julio de 1946 se modifica la renta del contrato, y desde 7 de enero de 1947 se incrementa según Ley vigente del Estado.

6º) Desde el 21 de marzo de 1952 la renta pasa a abonarse en proporción al precio del trigo, y de esta renta se excluye el pago de la correspondiente a la alquería.

7º) En 25 de diciembre de 1965 las partes acuerdan modificar la renta que pasa a pagarse en una sola anualidad.

8º) En el año 1973 se fija nuevamente la renta en función del precio del trigo.

9º) En 25 de diciembre de 1974 D. Ricardo abonó la renta por última vez, y en 15 de julio de 1986 se reanuda el pago que se hace por la herencia yacente del Sr. Ricardo .

10º) Desde que se produjo el fallecimiento de D. Ricardo la actora y demandada en reconvención vino actuando frente a los propietarios de la finca en nombre y representación de la herencia yacente de su esposo, nunca como heredera del mismo o como titular del arriendo.

11º) Ni la actora ni sus hijos han cultivado nunca la finca, por lo que carecen de la condición de cultivador personal de la misma.

12º) Don Augusto , actuando en interés de la herencia yacente de su padre D. Ricardo formuló demanda de acceso a la propiedad en la que manifestaba expresamente que el arrendamiento se concertó por un plazo del que se ha perdido memoria.

13º) Desde que la demandada en reconvención fue repuesta en la posesión de la finca ni ella ni ninguna otra persona han procedido al cultivo de las tierras objeto del arrendamiento.

Después de alegar los fundamentos de derecho pertinentes terminó suplicando que se dictara sentencia declarando: 1) Que el arrendamiento no es histórico valenciano, por lo que se halla sometido a las normas del derecho estatal, condenando a la demandada a estar y pasar por tal declaración. 2) Que el arrendamiento ha quedado extinguido al haber finalizado el plazo de vigencia del mismo, condenando a la demandada a dejar libre y a disposición de los propietarios la finca que ocupa. 3) Subsidiariamente, se declare resuelto el contrato al no existir arrendatario sucesor en el mismo, por no constar la subrogación de la demandada en el arrendamiento y en todo caso por no ser la misma cultivadora personal ni profesional de la agricultura.

SEXTO.- La demandada Doña Begoña contestó a la demanda en 27 de septiembre de 1995, alegando la misma excepción y oponiéndose a la pretensión de la actora y adicionando los siguientes hechos:

8º) La finca, que tenía la condición de rústica pasó a ser urbana desde que fue calificada como suelo urbanizable programado en 16 de julio de 1974.

9º) En el segundo semestre de 1897 el entonces propietario de la finca y D. Eloy concertaron el arrendamiento de 18 hanegadas, 2 cuartones y 31 brazas de la misma por precio de 856 pesetas y 42 céntimos anuales.

10º) En 1910 las partes concertaron un nuevo arriendo, modificando el precio y el objeto del mismo.

11º) En 28 de diciembre de 1941 se produce un cambio total en la persona del arrendatario, al desaparecer como tal D. Eloy , comparecer D. Juan Carlos , del que se ignora todo y quien renuncia al arriendo, y figurar como nuevo arrendatario D. Ricardo .

12º) Desde el 21 de marzo de 1952 la renta pasa a abonarse en proporción al precio del trigo, y de esta renta se excluye el pago de la correspondiente a la alquería.

13º) Desde el 25 de diciembre de 1965 las partes acuerdan modificar la renta que pasa a pagarse en una sola anualidad.

14º) En el año 1973 se fija nuevamente la renta en función del precio del trigo.

15º) En 25 de diciembre de 1974 D. Ricardo abonó la renta por última vez, y en 15 de julio de 1986 se reanuda el pago que se hace por la herencia yacente del Sr. Ricardo .

16º) Desde que se produjo el fallecimiento de D. Ricardo figuró como arrendataria a herencia yacente del mismo, sin que se haya procedido a la designación de la persona del sucesor en el arriendo.

17º) La actora no ha cultivado nunca la finca y carece de las condiciones para ello.

18º) El hijo de la actora, D. Augusto carece de los medios para el cultivo y no es agricultor de profesión, sino mecánico, habiéndose cedido o subarrendado el cultivo de la finca a un tercero.

19º) En el año 1987 la actora, titulándose arrendataria de la finca, pese a no haberse producido la designación del sucesor ni reunir las condiciones para ello, instó la declaración de arrendamiento histórico valenciano.

20º) Coetaneamente, Don Augusto , actuando en interés de la herencia yacente de su padre D. Ricardo formuló demanda de acceso a la propiedad en la que manifestaba expresamente que el arrendamiento se concertó por un plazo del que se ha perdido memoria.

21º) Tras la resolución de la Conselleria de Agricultura de 30 de junio de 1988, entonces inatacable por estar pendiente de resolución la cuestión de inconstitucionalidad planteada respecto determinados artículos de la LAHV, y ante el cambio de calificación urbanística de la finca, se practicó el requerimiento notarial de 8 de febrero de 1989.

22º) Transcurrido el año agrícola y creyendo erróneamente finalizado el arriendo, D. Eugenio procedió a ocupar la finca, ejercitándose acciones y sosteniéndose pretensiones por la actora que entrañaban un ejercicio de los derechos derivados de un arrendamiento en vigor.

23º) En 23 de julio de 1992 se entregó a la actora la posesión de la finca y desde entonces la ocupa.

24º) Desde dicha fecha la actora ha mantenido la finca sin cultivar.

25º) En la sentencia dictada en el juicio de desahucio promovido por falta de pago se consideraba vigente el arriendo.

Alegó los fundamentos de derecho pertinentes y terminó suplicando que se dictara sentencia por la que con estimación de las excepciones opuestas se desestimara la demanda, y subsidiariamente, se desestimara la demanda absolviendo a la demandada, en ambos casos con imposición de costas. Además manifestó ratificar y hacer suyas las demandas reconvencionales formuladas por los Sres. Joaquín Gregorio Eugenio Emilia y Ernesto Juan Miguel Luis Enrique Amparo Elvira Marí Luz Begoña .

SÉPTIMO.- La demandada Doña Marí Luz contestó a la demanda en 29 de septiembre de 1995. Alegó la misma excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, se opuso a la demanda, invocó los fundamentos de derecho que consideró de aplicación y terminó suplicando que se tuviera por aducida la mencionada excepción y se desestimara la demanda, con costas. Asimismo suplicó que de declarase lo siguiente: 1) Que el arrendamiento se encuentra extinguido por inexistencia de persona legítima alguna con capacidad para ocupar la posición de arrendatario rústico y subsidiariamente se declare la resolución del contrato por pérdida de la condición de profesional de la agricultura en la persona del arrendatario. 2º) Que la actora se encuentra ocupando la tierra sin título alguno que la legitime, debiendo dejarla libre.

OCTAVO.- Con fecha 8 de noviembre de 1995 procedió la actora a contestar a las demandas reconvencionales, oponiéndose a los hechos en ellas alegados y solicitando que fueran desestimadas, con costas.

NOVENO.- Emplazado Don Ernesto en 11 de marzo de 1996, procedió a contestar la demanda el 4 de abril siguiente, alegando que hacía suyos y daba por reproducidos los escritos de contestación a la demanda formulados por los codemandados, haciendo, además, un resumen de todas las causas de oposición en ellos contenidas.

Formuló también reconvención en términos análogos a los de los demás demandados y tras citar los fundamentos de derecho que consideró aplicables terminó suplicando que se dictara sentencia declarando: 1) Que el arrendamiento no es histórico valenciano, por lo que se halla sometido a las normas de derecho estatal, condenando a la demandad a estar y pasar por tal declaración. 2º) Que la resolución de la Conselleria de Agricultura de 30 de junio de 1988 es nula y carente de valor y efecto alguno. 3º) Que el arrendamiento ha quedado extinguido por haber finalizado el plazo de vigencia del mismo, condenando a la demandada a dejar libre y a disposición de los propietarios la finca que ocupa. 4º) Subsidiariamente que se declare resuelto el contrato al no existir arrendatario sucesor del mismo por no constar la subrogación de la demandada y no ser ésta cultivadora personal ni profesional de la agricultura.

DÉCIMO.- El 22 de abril de 1996 procedió la actora a contestar la anterior demanda reconvencional, oponiéndose a la misma e interesando su desestimación.

DECIMOPRIMERO.- Seguido el procedimiento por sus trámites y practicada la prueba propuesta, el Juzgado de Primera Instancia número 10 de los de Valencia dictó sentencia cuyo fallo dice así: 'Que estimando como estimo parcialmente la demanda interpuesta por la representación procesal de Dª Estíbaliz contra Eugenio , Emilia , Gregorio , Joaquín , Marí Luz , Luis Enrique , Amparo , Begoña , Juan Miguel , Elvira , Ernesto (sic), debo declarar y declaro que el arrendamiento sobre la finca litigiosa que vincula a las partes es histórico valenciano, hallándose regulado por la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos, y que la indemnización que corresponde a la arrendataria, por haberse modificado la calificación del suelo de rústico a urbano es del cuarenta por ciento del plus valor de la enajenación del suelo de la finca, que se determinará en ejecución de sentencia, condenando a los demandados a estar y pasar por este pronunciamiento, correspondiendo a cada una de las partes el pago de las costas procesales ocasionadas a su instancia y el de las comunes por mitad, y desestimando como desestimo las reconvenciones de contrario formuladas, debo absolver y absuelvo a la actora de las mismas, con condena al pago de las costas causadas a las diversas partes reconvenientes (sic)'.

DECIMOSEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, por la representación procesal de la demandante y la de los demandados se interpuso contra la misma recurso de apelación, elevándose las actuaciones a la Audiencia Provincial de Valencia, a cuya Sección sexta fue repartido el asunto. Sustanciado el recurso, se señaló para la celebración de la vista el día 29 de septiembre de 1998, en el que tuvo lugar, y en cuyo acto, tras informar sus respectivos letrados, las partes apelantes, según consta en la diligencia de vista, interesaron lo siguiente: a) La parte actora apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia en cuanto a la no imposición de costas y su confirmación en todo lo demás; b) Los demandados apelantes Doña Begoña y don Ernesto , solicitaron la revocación de la sentencia de instancia y que se dictara otra en su lugar no dando lugar a la demanda y estimando su reconvención; c) El resto de los demandados apelantes solicitaron la revocación de la sentencia de instancia.

DECIMOTERCERO.- El día 30 de julio de 1999 se dictó sentencia por la referida Sección de la Audiencia Provincial, cuya parte dispositiva dice así: 'Fallamos: 1º Desestimar el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dña. Begoña y D. Ernesto , de D. Eugenio , Dña. Emilia , D. Joaquín y D. Gregorio , de D. Juan Miguel , D. Luis Enrique y Dña. Elvira , Dña. Amparo y Dña. Marí Luz frente a la sentencia de fecha 3 de junio de 1997 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Valencia y confirmarla en todas sus partes. 2º Imponer las costas causadas en esta alzada a los apelantes de sus respectivos recursos'.

DECIMOCUARTO.- Contra la anterior sentencia se presentó dentro de plazo escrito de preparación del recurso de casación por la representación procesal de D. Gregorio , D. Eugenio , Dª. Emilia y D. Joaquín , de Dª. Begoña y D. Ernesto y de D. Juan Miguel , D. Luis Enrique y Dª Elvira , teniéndose por preparados dichos recursos y remitiéndose las actuaciones a esta Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, con emplazamiento de las partes.

De dichas partes recurrentes sólo comparecieron ante esta Sala y presentaron oportunamente escrito de interposición del recurso D. Gregorio , D. Eugenio , Dª. Emilia y D. Joaquín , y Dª. Begoña y D. Ernesto .

DECIMOQUINTO.- Los señores Joaquín Gregorio Eugenio Emilia , además de realizar una previa exposición, fundaron su recurso en los siguientes motivos:

1º. Al amparo del número cuatro del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender infringidos los artículos 1, 4 y 5.2 de la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalidad Valenciana , así como la jurisprudencia dictada por esta Sala que los aplica e interpreta y fija los requisitos necesarios para que pueda ser considerado como tal un arrendamiento.

2º. Al amparo del número cuatro del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender infringidos los artículos 1, 4 y 5.2 de la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalidad Valenciana , así como la jurisprudencia dictada por esta Sala que los aplica e interpreta, por su indebida aplicación, dada la inexistencia de arrendamiento rústico en el momento de solicitar su declaración como histórico valenciano y en el de formular la demanda origen de esta litis.

3º. Al amparo del número cuatro del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por entender infringidos los artículos 1, 4 y 5.2 de la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalidad Valenciana , así como la jurisprudencia dictada por esta Sala que los aplica e interpreta, por su indebida aplicación, dada la inexistencia de arrendamiento histórico valenciano por falta de concurrencia de los requisitos que lo constituyen.

4º. Al amparo del número cuatro del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender infringido el artículo 5.2 de la Ley 6/1986, de 15 de diciembre , de la Generalidad Valenciana, por su indebida aplicación.

5º. Se solicita en quinto lugar el planteamiento de cuestión de inconstitucionalidad, referida al artículo 5.2 de la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalidad Valenciana , en relación con el artículo 31.2 del Estatuto de Autonomía de la comunidad Valenciana y el artículo 149.1.8 de la Constitución , por entender que lo establecido en aquel precepto excede de las facultades que competen a la Generalidad Valenciana en orden a la conservación, modificación y desarrollo del derecho consuetudinario valenciano.

Dichos recurrentes terminan suplicando que se case la sentencia recurrida y se dicte otra por la que se desestime la demanda formulada por la Sra. Estíbaliz y se estime su demanda reconvencional, con costas a la actora y recurrida.

DECIMOSEXTO.- Los señores Juan Miguel Luis Enrique Amparo Elvira Marí Luz Begoña , aparte de una exposición previa, fundaron su recurso en los siguientes motivos:

1º. Al amparo del artículo 35.1 de la Ley Orgánica del Tribunal Constitucional manifestaron la necesidad de plantear la cuestión de inconstitucionalidad del artículo 5.2 de la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos , por entender que su contenido excede de las posibilidades legislativas de las Cortes Valencianas.

2º. Al amparo del número cuatro del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender infringidos los artículos 1, 4 y 5.2 de la Ley 6/1986, de 15 de diciembre, de la Generalidad Valenciana , así como la jurisprudencia dictada por esta Sala que los aplica e interpreta y fija los requisitos necesarios para que pueda ser considerado como tal un arrendamiento.

3º. Indebida aplicación de la Ley 6/86 a un arrendamiento inexistente.

4º. Al amparo del número cuatro del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender infringido el artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos , dada la inexistencia de inmemorialidad en el arrendamiento objeto de autos.

5º. Al amparo del número cuatro del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender infringido el artículo 1 de la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos , dada la inexistencia de consuetudinariedad en el arrendamiento objeto de autos.

6º. Al amparo del número cuatro del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender infringido el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos , dada la inexistencia de cultivador personal y de continuidad en el cultivo.

7º. Al amparo del número cuatro del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por entender infringido el artículo 5.2 de la Ley de Arrendamientos Históricos Valencianos , por su indebida aplicación.

Y terminaron suplicando que se casara la sentencia recurrida y se dictara otra nueva por la que se desestime la demanda formulada por la Sra. Estíbaliz y se estimara su demanda reconvencional, con imposición de costas a la actora y recurrida.

DECIMOSÉPTIMO.- Por Providencia de 4 de noviembre del pasado año se tuvieron por personados a los expresados recurrentes, así como a la parte recurrida, y se confirió audiencia al Ministerio Fiscal, que informó en el sentido de estimar admisibles los recursos interpuestos.

Por Providencia del siguiente día 16 se admitieron los citados recursos por todos sus motivos, y se confirió el preceptivo traslado a la parte recurrida para que formalizara por escrito su impugnación, lo que hizo el día 13 de diciembre siguiente, oponiéndose a los mismos con base en los siguientes argumentos:

A) Al recurso interpuesto por D. Gregorio , D. Eugenio , Dª Emilia y D. Joaquín :

1º. Por falta de legitimación, pues comparecen infringiendo el artículo 1691 LEC , al unirse en este recurso dos reconvinientes ahora con un suplico común.

2º. Por falta de cumplimiento de los requisitos legales del art. 1703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

3º. Por no se procedente el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad.

4º. Por no ajustarse el denominado motivo previo al cauce procesal requerido por el art. 1692 LEC .

5º a 8º. Por ser improcedentes los demás motivos.

B) Al recurso interpuesto por Dª Begoña y D. Ernesto :

1º. Por falta de legitimación, pues comparecen infringiendo el artículo 1691 LEC , al unirse en este recurso dos reconvinientes ahora con un suplico común.

2º. Por falta de cumplimiento de los requisitos legales del art. 1703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

3º. Por no ajustarse el denominado motivo previo al cauce procesal requerido por el art. 1692 LEC .

4º. Por no se procedente el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad.

5º a 10º. Por ser improcedentes los demás motivos.

DECIMOCTAVO.- Para la celebración de la vista se señaló el día 11 de los corrientes, en el que ha tenido lugar, informando los letrados de las partes y solicitando cada uno de ellos que se dictara sentencia de conformidad con sus respectivas posiciones procesales.

Fundamentos

PRIMERO.- De las diferentes cuestiones sometidas por las partes a la decisión de esta Sala, procede examinar en primer lugar las propuestas por la parte recurrida en orden la admisibilidad de los dos recursos de casación interpuestos, ya que en el caso de que los mismos no debieran haberse admitido a trámite, por no cumplir los requisitos que la Ley exige, ello habría de provocar en este momento el efecto inmediato de su desestimación, sin más consideraciones.

En respuesta al primero de los argumentos, anteriormente relacionados, en que dicha parte recurrida basa su petición de que se desestimen ambos recursos por causa de inadmisión, ha de significarse que tanto los señores Joaquín Gregorio Eugenio , como los señores Ernesto Juan Miguel Luis Enrique Amparo Elvira Marí Luz Begoña que comparecieron ante esta Sala y formalizaron sus respectivos recursos, están legitimados para actuar del modo en que lo hacen, pues todos ellos figuraron como demandados en el juicio del que la casación trae causa y todos sufrieron el gravamen que representa haber sido desestimado el recurso de apelación que interpusieron contra la sentencia de primera instancia que estimó en parte la demanda contra ellos deducida y desestimó las reconvenciones que los mismos formularon contra la actora. La circunstancia de que dichos señores recurrentes actuaran en la instancia con diferente representación procesal y asistencia letrada, y lo hagan ahora agrupadamente, uniéndose, de un lado, los hermanos D. Gregorio , D. Eugenio , Dª Emilia y D. Joaquín y, de otro, los hermanos Dª. Begoña y D. Ernesto , no afecta para nada a su legitimación, ni al contenido sustancial de sus respectivas pretensiones, pues además de encontrarse todos ellos en una situación de litisconsorcio -dada su cualidad de copropietarios de la finca respecto de la que se afirma por la actora recurrida y se niega por los dichos demandados recurrentes, la existencia de una arrendamiento consuetudinario valenciano-, además de ello, cada una de las dos partes recurrentes funda sus respectivos recursos en unos mismos motivos, de modo que nada se opone a que cada una de ellas los formulen en un mismo escrito y actúen con una misma representación y defensa técnica.

La hipotética estimación de tales recursos tampoco habría de afectar a los límites objetivos y subjetivos de lo debatido en la instancia, como sugiere la parte recurrida, pues no produciría otro efecto que el de la estimación de las respectivas reconvenciones formuladas separadamente por cada uno de los hoy recurrentes, cuyo contenido es sustancialmente coincidente, como es de ver en los suplicos que se relacionan en los antecedentes de hecho cuarto, quinto, sexto y noveno de esta resolución, tendiendo todas ellas a que se declare que el arrendamiento no es histórico valenciano y está sometido a la legislación estatal o, en su caso, que quedó extinguido por el transcurso del plazo o resuelto por no existir sucesor, no constar la subrogación y no ser la actora cultivadora personal.

SEGUNDO.- El depósito exigido por el artículo 1703 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , no debe ser constituido por cada uno de los sujetos que actuaron separadamente en la instancia, sino por quienes pretendan actuar como parte recurrente, tal como ha ocurrido en el caso presente, en el que cada una de dichas partes, integradas por los litisconsortes que en tal concepto actúan agrupados, han dado cumplimiento a lo establecido en dicho precepto, como consta en los resguardos de ingreso que acompañan a sus respectivos escritos de interposición del recurso, por lo que tampoco cabe acoger la objeción que en este sentido se formula por la parte recurrida.

TERCERO.- De la lectura de los escritos de interposición de ambos recursos de casación se desprende de manera inequívoca que los concretos motivos en que aquéllos se fundan son los que se exponen, respectivamente, en los correspondientes ordinales primero a cuarto y segundo a séptimo del apartado que se desarrolla bajo la rúbrica 'Motivos de casación', no teniendo tal significación, como expresamente se dice en dichos escritos la exposición preliminar que se realiza en ambos 'con carácter previo al desarrollo de los concretos motivos de casación que sirven de base' a cada uno de dichos dos recursos, ni tampoco aquellos apartados (quinto del escrito de los Sres. Joaquín Gregorio Eugenio y primero del escrito de los Sres. Juan Miguel Luis Enrique Amparo Elvira Marí Luz Begoña ) en los que se reitera la solicitud de planteamiento de cuestión de inconstitucionalidad formulada en la instancia, y a ello se atuvo naturalmente la Sala en el momento de acordar su admisión.

El enunciado de alguno de los concretos motivos articulados por los recurrentes, no se ajusta, ciertamente, a las tradicionales exigencias del rigorismo formal en la formulación de la casación, pero no cabe desconocer que dicho formalismo debe ceder o, al menos, atenuarse cuando, como en el presente caso ocurre, entre la formulación de los motivos y su desarrollo resulte patente e inequívoca la concreta norma o doctrina jurisprudencial cuya infracción se denuncie como cometida en la sentencia, así como el modo en que lo haya sido, resultando evidente que lo que en los recursos se denuncia es la infracción por aplicación indebida al caso de autos de los artículos 1, 3, 4 y 5.2 de la Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986 , de arrendamientos rústicos históricos valencianos, preceptos relativos a los requisitos configuradores de dicha relación jurídica, cuya existencia los recurrentes niegan, y a las consecuencias de su extinción por cambio de calificación del suelo, cuya norma tampoco consideran aplicable a los hechos a que la sentencia de instancia se contrae. Esta concreción de los motivos, que deriva de los propios escritos de interposición del recurso, permite a la parte recurrida conocer los términos en que haya de producirse el debate y al tribunal realizar su función casacional, de modo que ninguna razón existía para haber inadmitido a trámite los recursos, ni existe hoy para desestimarlos por la causa que la parte recurrida invoca.

CUARTO.- La inexistencia en el artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil de un específico motivo que lo contemple, no excluye la posibilidad de proponer al tribunal de casación el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad, si una de las partes considera que una norma con rango de Ley aplicable y de cuya validez dependa el fallo puede ser contraria a la Constitución. La parte que así lo entienda podrá deducir su petición en tal sentido ante el correspondiente órgano jurisdiccional, en todas las instancias o grados, incluida la casación, mientras no llegue a ser firme la sentencia ( art. 35.1 y 35.2, último párrafo, de la LOTC ).

QUINTO.- De las cuestiones propuestas por los recurrentes, la primera que debe analizarse es la relativa al planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad del artículo 5.2 de la Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986, de Arrendamientos Rústicos Históricos Valencianos , cuyo contenido consideran los recurrentes que es producto de un exceso en el ejercicio de la competencia legislativa atribuida a la Generalidad Valenciana por el artículo 149.1.8 CE .

Es evidente que la causa de extinción de la relación arrendaticia consuetudinaria que puede derivarse de la conversión del suelo rústico en urbano, no tiene su origen en la costumbre. El supuesto de hecho, consistente en el crecimiento desbordante de la ciudad y su ampliación permanente a costa de la absorción de un terreno rústico que precisa ser urbanizado para destinarlo a la construcción de viales y edificios, no se ha producido hasta época relativamente reciente, por cuya razón no ha existido históricamente la posibilidad de que fuera gestando un uso normativo para regular tal evento. Sobre un hecho nuevo no puede haber costumbre inmediata, y la regulación del mismo y de sus consecuencias ha de efectuarse, obviamente, 'ex novo' y por los cauces normativos que el ordenamiento jurídico tiene establecidos.

En este sentido, la Ley de la Generalidad Valenciana 6/86 podía haber regulado, entre otras cosas, las causas de extinción del arrendamiento consuetudinario, recogiendo junto a las derivadas de la naturaleza de la institución y regidas por la costumbre, aquellas otras que impusiera la realidad del tiempo actual, y entre ellas la que tiene su origen en la conversión del suelo rústico en urbano. Esta actividad legislativa, de haberse producido, sería plenamente acorde con la previsión contenida en el artículo 149.1.8 CE en el que se reconoce la competencia de las Comunidades Autónomas para desarrollar las instituciones propias de su derecho civil especial. Esta actividad legislativa de desarrollo supone, evidentemente, la acomodación de la institución jurídica de que se trate a las circunstancias y necesidades de cada momento.

Pero importa señalar que la Ley 6/86 de la Generalidad Valenciana no crea esta causa de extinción, sino que su artículo 5.2 sólo regula las consecuencias económicas de la misma para el caso de que, por efecto del cambio de calificación del suelo, deba cesar la actividad agraria a que la finca se destinara. La causa extintiva viene recogida, en cuanto tal, en el artículo 83.2 de la Ley estatal 80/1983 de Arrendamientos Rústicos , que en esta materia, al igual que ocurre con las causas de resolución, es de aplicación supletoria, en lo no previsto por la costumbre, a los arrendamientos valencianos, conforme a lo establecido en la Disposición Final 2ª de la Ley valenciana 6/86 . De cualquier modo, el supuesto de hecho consistente en el cambio en la calificación urbanística del suelo, hubiera sido o no previsto expresamente por el legislador estatal o autonómico, no podría dejar de producir consecuencias jurídicas en el arrendamiento rústico consuetudinario valenciano, que no podrían ser otras que la de su posible extinción cuando llegara a producirse la variación sustancial del objeto material de la relación, equiparable a la pérdida jurídica de la cosa.

SEXTO.- Al establecer el artículo 5.2 de la citada Ley valenciana 6/86 el régimen y porcentaje de participación del dueño y del arrendatario en el valor de la finca sobre la que recaiga el arrendamiento consuetudinario, cuando, a consecuencia de la modificación en la calificación del suelo deba cesar la actividad agraria a que la misma se destinara, no podía recoger una costumbre referida a tan específico supuesto. Sencillamente porque no podía existir. Pero la solución jurídica que la ley ofrece no se aparta de lo que constituye la esencia del sistema al que obedece el reparto entre dichos sujetos del valor de la tierra en los casos de extinción de dicha institución consuetudinaria. La costumbre valora, por regla general, de igual o de muy semejante modo la aportación de la finca y la del trabajo que de generación en generación han ido realizando en la explotación agraria las sucesivas generaciones de labradores, de modo que a la terminación de la relación se reconoce al último arrendatario el derecho a participar en aquella misma proporción en el valor real que la finca tenga en el momento de la extinción. Si ese valor final viene determinado por su cualidad de urbana, a él será al que deberá atenderse, y ese ha sido el criterio seguido por el legislador autonómico en el estricto ejercicio de la labor de actualización y adecuación de la institución de derecho civil especial, propia de la facultad de desarrollo contenida en el antes citado artículo 149.1.8 CE .

Cierto es que, como dicen los recurrentes, los labradores no han contribuido con su trabajo a generar el plus valor del suelo urbano, pero tampoco han contribuido a ello los propietarios, y si el valor de la finca que se extingue como objeto del contrato y de la explotación agraria corresponde a ambos, no hay razón que pueda amparar la justicia por la que aquel valor deba atribuirse a uno en detrimento del otro.

Por lo expuesto no procede el planteamiento de la cuestión de inconstitucionalidad.

SÉPTIMO.- Todos los motivos que invocan los recurrentes se reducen, en definitiva, a considerar indebidamente aplicados los preceptos que citan de la Ley de la Generalidad Valenciana 6/86 , por entender que no concurren en el supuesto de autos los requisitos que permitan calificarlo de arrendamiento histórico valenciano; y todos los argumentos en que basan la indebida calificación jurídica de la relación como tal, pueden agruparse, del mismo modo en que lo hicieron los propios recurrentes en el acto de la vista, en los cinco siguientes apartados: por falta de objeto, por falta de cultivador personal, por no ser inmemorial la relación, por no respetar el régimen consuetudinario y por no existir permanencia en el cultivo. A cuyo orden va a atenerse la Sala para dar respuesta a las cuestiones jurídicas propuestas por aquéllos como objeto del recurso.

Los recurrentes parten de la afirmación de que mucho antes de solicitar la actora la declaración administrativa del arrendamiento como histórico valenciano y de formular la demanda origen del presente litigio, ya no existía dicho arrendamiento por ausencia de su elemento objetivo, pues la finca perdió su carácter se suelo rústico al ser calificada como suelo urbano en el año 1968.

Antes de abordar la concreta cuestión relativa a la denunciada falta de objeto, y con la finalidad de evitar cualquier confusión conceptual, como la que parece apreciarse en alguna de las sentencias dictadas en los pleitos mantenidos anteriormente entre las mismas partes, importa precisar que la naturaleza jurídica del supuesto invocado como causa de terminación del arriendo es la de una causa de extinción y no de resolución del contrato. El cambio de calificación urbanística del suelo no es equiparable a un caso de incumplimiento contractual por una de las partes que faculte a la otra para instar la resolución ( art. 1124 CC ), sino que constituye un supuesto de imposibilidad de destinar la cosa a la finalidad pactada, que resulta ajeno por completo a la voluntad de las partes y es determinante de la extinción de la relación ( art. 1.182 CC ). Ahora bien, ésta no se produce de forma automática ni con la eficacia inmediata que los recurrentes suponen.

Esta Sala ha declarado con reiteración que ni el cambio de calificación del suelo rústico en urbano ni la publicación de la resolución administrativa en que así se acuerde, producen el efecto inmediato y automático de extinguir la relación arrendaticia, sino que ésta se producirá cuando a consecuencia de dicho cambio deba cesar la actividad agraria, lo cual tendrá lugar bien porque así lo requiera el propietario haciendo uso de la facultad que le confiere el artículo 82.3 LAR y lo acepte el arrendatario, bien porque así se declare judicialmente si este último no lo acepta, bien porque la realidad física del terreno sufra una alteración tan intensa como consecuencia de la urbanización de la zona que haga imposible o muy difícil la actividad agraria, bien porque la Administración imponga una actuación que implique la necesaria urbanización de la finca. Y en todo caso, si las partes del contrato no se avienen a ponerle fin por esta causa y a aceptar las consecuencias jurídicas que de ello se deriven, habrán de promover el correspondiente juicio para obtener en él el reconocimiento de la pretendida extinción del contrato y la declaración de los demás efectos que procedan.

Mientras ello no ocurra, nada se opone, pese a la calificación del suelo como urbano, a que la relación continúe como arrendamiento rústico por voluntad expresa o tácita de las partes, y en el caso presente es evidente que dicha voluntad subsistió mientras se abonaron y percibieron las rentas (voluntariamente pagadas y aceptadas hasta el día 15 de julio de 1986) y, en cualquier caso, hasta que se promovió por los propietarios la resolución por falta de pago que fue enervada mediante la consignación efectuada por la Sra. Estíbaliz , en 14 de junio de 1994, de las cantidades reclamadas en concepto de renta. En atención a esta conducta, difícilmente cabe sostener, como lo hacen los recurrentes en este procedimiento, que el arrendamiento se encontrara extinguido con anterioridad a dicha fecha. Su vigencia hacía perfectamente aplicable la norma contenida en el artículo 5.2 de la Ley valenciana 6/1986 .

OCTAVO.- El arrendamiento consuetudinario se configura, ciertamente, como un contrato para la empresa en el que el trabajo aportado a la explotación agrícola por los sucesivos arrendatarios constituye un elemento primordial. Así lo dice la Exposición de Motivos de la Ley Valenciana 6/1986 , cuyos preceptos se refieren, en este sentido, a la explotación agraria ( arts. 4.1, 6.1, 9.1 y 2, y 10 ), a la titularidad empresarial agraria ( art. 5.1 ) y al cultivador ( arts. 3.1, 4.1, 5.1 y 2, 6, 7 y 9.1 y 2 ). De estas disposiciones se infiere que sólo pueden ser arrendatarios las personas físicas, no las jurídicas, y que el arrendatario es el que toma la tierra en arriendo para destinarla a la explotación agrícola, lo que hará, por regla general, cultivándola de una forma personal. Pero no se requiere, en cambio, que siempre y en todo caso deba ser el titular de la relación quien cultive física y materialmente la finca de un modo permanente. Entenderlo así supondría provocar una vinculación personal a la tierra y una inconcebible sumisión al trabajo agrícola hasta la muerte.

La falta de cultivo de la finca, es decir, su falta de explotación, es causa de resolución del contrato. También puede serlo la indebida cesión a un tercero. Pero no lo es el hecho de no realizar personalmente el cultivo a causa de la edad avanzada o por otro motivo de imposibilidad física para el cultivo personal.

A propósito de la condición de arrendatario y sus diferencias con el concepto de cultivador 'directo y personal' (que no es propio del arrendamiento consuetudinario, sino específico de lo que la legislación estatal denominó en su día 'arrendamiento especialmente protegido'), se ha de advertir que en el régimen sucesorio consuetudinario valenciano, al cultivador fallecido sin designación expresa de sucesor le sustituye su esposa, quien, por lo común, carece de aptitud física para el cultivo directo, por lo que mientras no disponga, si así le conviniere, la designación de un sustituto o un sucesor, ha de valerse de terceras personas para el trabajo de la finca. Puede también ocurrir que al arrendatario le sucedan sus hijas, siendo, entonces, sus respectivos esposos, quienes, como labradores, suelen hacerse cargo del cultivo. Pues bien, en ninguna de dichos casos cabe entender que se pierda la condición de arrendatario según la Ley Valenciana 6/1986 . En aquellas circunstancias ha de estimarse que es cultivador y titular de la explotación y del arrendamiento no sólo quien realiza por sí las labores agrícolas, sino también quien lo hace con la ayuda de familiares que con él convivan, y también con la de terceras personas, incluso asalariadas, cuando concurra justa causa que impida llevar a cabo personalmente el cultivo, cual sería el caso de la actora, viuda de 74 años de edad al tiempo de suceder a su esposo y anterior arrendatario Sr. Ricardo (en este mismo sentido se expresa el art. 16 LAR respecto del arrendamiento común).

NOVENO.- No es posible tampoco entender, como lo hacen los recurrentes Sres. Ernesto Juan Miguel Luis Enrique Amparo Elvira Marí Luz Begoña , que no existe arrendatario por no haberse designado expresamente sucesor ni haberse notificado tal designación a los arrendadores, por las siguientes razones: a) Porque a falta de designación expresa de sucesor por el actual arrendatario, tendrá la cualidad de tal, por ministerio de la ley, el cónyuge supérstite no separado legalmente o de hecho ( arts. 9.1.2 LGV 6/1986 y 79.1.2º LAR ); b) Porque Doña Estíbaliz compareció ante el administrador de los propietarios, como viuda del anterior arrendatario Don Ricardo , a abonar el importe de las rentas correspondientes a los años 1983, 1984 y 1985, extendiéndose el correspondiente asiento en la 'llibreta', aunque dicho administrador hizo constar que efectuaba el pago en nombre de la herencia yacente del expresado Sr. Ricardo ; y c) Porque en la escritura pública de fecha 9 de febrero de 1989, el causante de dichos recurrentes, Don Evaristo , y Don Eugenio , en nombre de los demás copropietarios de la finca, reconocieron expresamente a Doña Estíbaliz la cualidad de arrendataria de la finca litigiosa, requiriéndola en tal concepto para que tuviera por finalizado el arrendamiento existente sobre la misma a la terminación del año agrícola, por haberse modificado la calificación del suelo objeto del arriendo, y manifestando quedar a disposición de dicha señora, como arrendataria, para pagarle la indemnización que legalmente le correspondiera percibir.

DÉCIMO.- Se sostiene por los recurrentes que no concurre el requisito de la inmemorialidad en el arrendamiento y que el mismo tampoco es anterior al año 1935, porque fue objeto de diversas novaciones extintivas, habiendo sido sustituido el originario contrato por otros posteriores, el último de los cuales data de la novación producida en el año 1973, todo lo cual consta en la propia 'llibreta'.

Esta afirmación se opone, sin embargo, a los hechos acreditados en el procedimiento por el contenido de dicho documento, del que no resulta posible alcanzar la consecuencia jurídica de haberse producido una novación extintiva del primitivo arrendamiento. La Sala, además de tener en cuenta las conclusiones fácticas establecidas en la sentencia recurrida, ha procedido a examinar el contenido de la 'llibreta' con el solo fin de calificarlo jurídicamente, y de la misma se desprende todo lo contrario. Así:

a) En la cabecera del asiento de fecha 8 de septiembre de 1910 se dice ciertamente 'Nuevo arriendo de Eloy ', pero del contenido del mismo y de su comparación con los anteriores y posteriores, no se desprende que la voluntad del arrendatario y la del arrendador, representado por su administrador, hubiera sido la de poner fin a la relación jurídica existente y sustituirla por otra completamente nueva y distinta. En dicho asiento no se altera el objeto del arriendo sino que se habla de la finca 'que cultiva' y de la alquería 'que habita' D. Ricardo , y lo único que se hace es concretar la extensión de aquélla y diferenciar lo que pagará en lo sucesivo por la tierra y por la casa. La finca es y ha sido siempre la misma: la sita en la partida del 'Pouet' de Campanar, en la que está comprendida la alquería llamada del 'Foraster', inicialmente de una extensión de 18 hanegadas, 2 cuartones y 31 brazas, luego fijada en 17 hanegadas y 6 brazas, y más tarde en '17 hanegadas y 6 brazas de extensión aproximada o lo que haya', identificada luego como parcela NUM000 del polígono NUM001 del último catastro de rústica de Valencia. Una reducción de dichas dimensiones, que pudo deberse a errores iniciales de medición, a la disminución de la tierra apta para el cultivo por la construcción del camino para servidumbre de paso de otras fincas que se menciona en el siguiente asiento de igual fecha, o simplemente a la voluntad de excluir una trozo de ella, en nada afecta a la esencia y permanencia de un contrato, que según consta en la llibreta sigue siendo el mismo por mantenerse invariable el objeto y ser parte en la relación los sucesores de quienes inicialmente lo concertaron.

b) En el asiento de 28 de diciembre de 1941, en el que asume la condición de arrendatario D. Ricardo , no se refleja tampoco ninguna novación extintiva. Es verdad que en dicho asiento se alude al anterior arrendatario como Juan Carlos , cuando en todas las anotaciones correspondientes a los cuarenta y cuatro años anteriores, se le nombra como Eloy , pero ello no tiene otra explicación que la de ser un simple error material cometido en su redacción, como se evidencia, de un lado, por el hecho de que ese mismo día 28 de diciembre se extendiese otra anotación, inmediatamente anterior, para hacer constar el pago de la renta correspondiente a la media anualidad vencida en Navidad, figurando en ella como nombre del arrendatario el de Eloy ; y de otro, porque aquel asiento se refiere al arrendatario compareciente como la persona que 'ha venido cultivando y habitando', hasta la indicada fecha, las diecisiete hanegadas y seis brazas de tierra huerta en término de Campanar, partida del Pouet y la alquería sita en ella, quien no era otro que D. Eloy .

c) Lo que en dicho asiento se refleja es que el arrendatario compareciente que hasta entonces había cultivado la tierra y habitado la alquería propiedad del barón de Campo Olivar, renunciaba al arriendo precisamente porque lo 'cede totalmente en favor de su hijo Ricardo ; y desde este momento el Señor Claudio acepta la renuncia de dicho arriendo hecha por el padre y admite como nuevo arrendatario en las mencionadas tierras y alquería al hijo, Ricardo '. La manifestación de voluntad exteriorizada por el anterior arrendatario constituye una designación de sucesor plenamente acorde con la institución consuetudinaria, pero aunque así no se entendiera, el cambio de cultivador no tendría otra significación que la de una simple modificación subjetiva o subrogación del Sr. Ricardo en la posición de arrendatario en el mismo contrato de arrendamiento de la finca que hasta entonces había venido cultivando su padre, y por el que siguió pagando la misma renta de 385 pesetas y 75 céntimos por cada media anualidad, que se fijó para el año 1924 y se siguió abonando hasta el año 1945.

d) A lo largo de la relación arrendaticia, cuya noticia documentada más antigua se refiere al año 1897, se produjeron distintas actualizaciones de la renta. La circunstancia de que en 1952 y en 1973, el entonces administrador del propietario fijara el importe de la renta anual a satisfacer por el arrendatario con referencia al precio del trigo y a un número de quintales métricos, elevando en la cantidad resultante la que hasta entonces se abonaba, no tiene otra significación que la de haberse adoptado un patrón objetivo para realizar en aquellas fechas la correspondiente actualización. El mismo sentido de pura actualización de la renta tiene el que en el año 1965 se tomara en consideración por el entonces administrador el criterio de aplicar un tanto alzado por hanegada.

e) La novación objetiva por exclusión de la alquería a la que se refieren los recurrentes nunca tuvo reflejo en la 'llibreta'. En los asientos del año 1952 no se dice que quede excluida la alquería, sino que tras la estampilla en que consta haberse efectuado el pago de la renta por la tierra, simplemente se añade de forma manuscrita la siguiente frase: 'debe alquiler casa', lo cual denota que ésta sigue arrendada, aunque se deba la renta. De otra parte, hasta el último asiento practicado en el año 1986 se menciona en todo caso y sin excepción la alquería del Foraster como comprendida en la tierra arrendada.

DECIMOPRIMERO.- Ya se ha dicho que la actualización de la renta efectuada mediante la fijación de su importe con referencia al precio del trigo y a una cantidad de quintales métricos, no posee otra significación que la de constituir un método objetivo para la adecuación de su valor, de cuya operación valorativa no cabe deducir que fuera voluntad de las partes excluir por entero la relación jurídica del régimen consuetudinario por el que se venía rigiendo. Como tampoco supone abandono de dicho régimen el que en los años 1952 y 1953 y a partir de 1956, en lugar de satisfacerse las pagas por San Juan y Navidad, se hiciera en esta última festividad. Adviértase que desde dicho año hasta la última anotación efectuada en la 'llibreta' en 1986, el vencimiento de la renta se entiende referido siempre al 25 de diciembre, lo que concuerda con la costumbre. Pero el dato más significativo de su observancia es que en dicho año 1986, habiendo ya fallecido el Sr. Ricardo , habiendo transcurrido cuarenta y cinco años desde que éste asumió la condición de arrendatario sustituyendo a su padre, y habiéndose practicado la última anotación en la 'llibreta' el 25 de diciembre de 1974, se admitió con toda normalidad la sucesión en el arrendamiento cuando portando dicha 'llibreta' compareció su viuda, Dª. Estíbaliz , ante el representante de los propietarios a abonar las rentas. Es verdad que quien extendió el asiento en nombre de los dueños hizo constar que el pago se realizaba por la herencia yacente de D. Ricardo , pero también lo es que la aceptación de la posibilidad de una sucesión en el arrendamiento en aquellas circunstancias temporales, sólo se concibe en el ámbito del derecho consuetudinario.

El contenido de la 'llibreta' no contempla en absoluto la limitación temporal característica del arrendamiento común, y evidencia que la continuidad en la relación arrendaticia se produjo no por la concesión de prórrogas, sino mediante la sucesión de los arrendatarios característica del régimen consuetudinario.

DECIMOSEGUNDO.- En cuanto a la falta de permanencia en el cultivo efectivo de la finca desde el año 1992 hasta el año 1994, esta cuestión, en la que ahora insisten los recurrentes, fue objeto del juicio de cognición tramitado con el número 234/94 por el Juzgado de Primera Instancia número 15 de los de Valencia, y resuelta definitivamente en la sentencia de fecha 9 de noviembre de 1994, dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Valencia en el rollo de apelación número 194/94. La Sala no puede entrar a analizar en este recurso los argumentos jurídicos de dicha sentencia firme, y sólo le cabe partir del hecho inmodificable de que en la misma se declaró no haber lugar a la resolución del contrato por la causa de falta de cultivo invocada por la parte allí demandante y aquí recurrente. Tal cuestión es cosa juzgada.

Si con posterioridad al período temporal que fue objeto de aquel proceso se hubiera producido una falta de cultivo de la finca, ello podría constituir una nueva causa de resolución del contrato. Pero para que la misma pudiera ser declarada, debería haberse formulado por los propietarios una nueva demanda ejercitando dicha nueva pretensión de resolución por hechos posteriores a los contemplados en aquella sentencia, lo que no han efectuado.

DECIMOTERCERO.- Por todo lo expuesto procede desestimar todos los motivos en que se basan los dos recursos, y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.715. 3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , imponer a cada una de las partes recurrentes las costas causadas con los mismos.

En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. El Rey y por la potestad conferida por el pueblo español,

Fallo

1º) No ha lugar a plantear cuestión de inconstitucionalidad respecto del artículo 5.2 de la Ley de la Generalidad Valenciana 6/1986, de 15 de diciembre, de Arrendamientos Rústicos Históricos Valencianos .

2º) No ha lugar a estimar el recurso de casación interpuesto por Don Gregorio , Don Eugenio , Doña Emilia y Don Joaquín , y por Doña Begoña y Don Ernesto , contra la Sentencia de fecha 30 de julio de 1999, dictada en grado de apelación por la Sección sexta de la Audiencia Provincial de Valencia en el rollo nº 744/97, dimanante de los autos de juicio de menor cuantía seguidos en el Juzgado de Primera Instancia número diez de los de Valencia con el número 536/95 .

3º) Se impone a los recurrentes las costas causadas por sus respectivos recursos y la pérdida de los depósitos constituidos.

Líbrese a la Audiencia Provincial de Valencia, Sección sexta, la certificación correspondiente de la presente resolución, con devolución de los autos y rollo de apelación en su día recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.