Sentencia Civil Nº 1/2007, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 621/2006 de 08 de Enero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00001/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION 0000621 /2006

S E N T E N C I A Nº 1

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

DON CARLOS GÓMEZ MARTINEZ

MAGISTRADOS:

DOÑA MARIA ROSA RIGO ROSSELLÓ

DON GUILLERMO ROSSELLÓ LLANERAS

En PALMA DE MALLORCA, a ocho de Enero de dos mil siete.

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio Ordinario, seguidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Palma, bajo el número 440/04, Rollo de Sala nº 621/06 entre partes, de una como actor-apelante Vidacasa S.L., representado por el Procurador D. José Luis Sastre Santandreu y defendido por el Letrado D. Valeriano Marqués, de otra, como demandado-apelante por vía de impugnación D. Matías , representado por el Procurador Dª Magdalena Darder Balle y defendido por el Letrado Dª Saturnina M. Diez.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente de la Sala D. CARLOS GÓMEZ MARTINEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Ilmo. Sr. Magistrado Juez del Juzgado de 1ª Instancia nº 14 de Palma, se dictó sentencia en fecha 20 de junio de 2006 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Estimo parcialmente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. José Luis Sastre Santandreu en nombre y representación de la entidad Vidacasa S.L., (nombre comercial Inmovisa), contra D. Matías y en consecuencia condeno al demandado a que abone a la actora la cantidad de cuatro mil euros, cantidad que devengará el interés legal desde la fecha de la demanda hasta la fecha de la presente resolución, momento a partir del cual comenzará a devengar el interés general incrementado en dos puntos.==Cada parte abonará las costas a su instancia y las comunes por mitad".

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por las representaciones de las partes apelante principal y apelante por vía de impugnación, respectivamente, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites por esta sala se acordó el señalamiento para la votación y fallo el día 8 de enero de 2007 .

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Como consecuencia del contrato de mediación que las partes concertaron el 1 de septiembre de 2003, la inmobiliaria "Vidacasa S.L." contactó con don Juan Enrique , interesado en adquirir el dúplex propiedad de don Matías y que éste quería vender.

Tras el interés mostrado por don Juan Enrique , éste, el vendedor y la inmobiliaria, con fecha 27 de octubre de 2003, firmaron un contrato que intitularon de "reserva" en el que se fijaba el precio de la compraventa en 230.188,00 €, abonando el Sr. Juan Enrique a "Vidacasa S.L." la suma de 150 € en concepto de "provisión de fondos y depósito para gestionar la compraventa del inmueble objeto de la presente reserva", incluyéndose una cláusula, la sexta , del siguiente tenor: "el plazo de la presente reserva se fija por todo el tiempo que media entre el día de hoy y el día 31 de octubre de 2003 hasta las 13,30 horas inclusive. En caso de que en dicha fecha la parte optante no hubiera efectuado la opción de compra o compraventa definitiva, dicho documento quedará automáticamente cancelado sin necesidad de notificación o requerimiento alguno. Se entenderá que renuncia a la adquisición de la propiedad indicada y se procederá a la devolución, a la parte optante, de la cantidad entregada en este acto como reserva. Caso de ejercitarse la presente reserva, la cantidad entregada en este acto por la parte optante, se considerará como pago a cuenta del precio total establecido".

Con la misma fecha, el vendedor don Matías firmó un documento en el que obligaba a pagar a "Vidacasa S.L." la suma de 10.820 € "en concepto de honorarios por la gestión de la venta del inmueble de su propiedad, antes indicado". Las partes estipularon, además, que "Dicha cantidad se abonará por la parte concedente a Vidacasa S.L. en el momento de la escritura pública de compraventa".

El 27 de octubre la agencia inmobiliaria celebró una reunión para la suscripción del contrato de opción de compra previsto en el "contrato de reserva", reunión a la que no acudió el Sr. Matías , pese a haber sido convocado al efecto, por lo que el contrato fue firmado por "Vidacasa S.L." y el Sr. Juan Enrique .

En el contestador automático de "Vidacasa S.L." el Sr. Matías dejó un mensaje en el que agradecía a la agencia sus gestiones y le manifestaba su intención de desistir de la operación de transmisión del dúplex.

Finalmente, el Sr. Juan Enrique abonó al Sr. Juan Enrique , 3.000 € y éste no ha ejercitado los derechos que pudiera ostentar en virtud del anteriormente mencionado "contrato de reserva".

Con base en los anteriores hechos, la agencia inmobiliaria interpuso demanda frente a don a don Matías , en reclamación de los 10.820 € pactados en el contrato de 27 de octubre de 2003 como pago de los honorarios de la agencia inmobiliaria.

A esta pretensión se opuso el demandado aduciendo que el referido pago debía producirse, tal como reza el tenor literal del contrato, en el momento de otorgarse la escritura pública, que no ha llegado a firmarse debido a que el comprador incumplió al no haber ejercido los derechos que para él se derivaban del "contrato de reserva" en el plazo estipulado, y negando que la inmobiliaria le convocase a la reunión del día 31 de octubre.

La juez de primera instancia entiende que no se ha producido la perfección de la compraventa, ya que en el contrato de reserva las partes no se habrían obligado a la entrega de cosa y precio sino a la prestación de un futuro consentimiento, quedando el vendedor obligado a reservar la vivienda durante el plazo fijado y el comprador a decidir en dicho plazo si se celebraba opción de compra o contrato de compraventa. En consecuencia, desestima la pretensión de cumplimiento del contrato de 27 de octubre de 2003, ejercitado por la agencia inmobiliaria, pero considerando que el vendedor había desistido unilateralmente del contrato de mediación, con daños para la actora, le condena a indemnizar a ésta en la suma de 4.000 €.

Dicha resolución constituye el objeto de la presente alzada al haber sido apelada por la parte actora cuya dirección letrada, en el escrito interponiendo el recurso, alega como motivos en los que funda éste, en síntesis, los siguientes:

a) En virtud del contrato denominado "de reserva" se produjo ya la perfección de la compraventa.

b) La jurisprudencia más reciente, al interpretar el artículo 1451 del Código Civil , viene entendiendo que el precontrato o promesa de contrato al que se refiere dicho artículo produce efectos semejantes a los de la compraventa, máxime cuando, como ocurre en el caso de autos, las partes ya habían fijado todos los elementos esenciales del contrato traslativo del dominio.

d) El "contrato de reserva" atribuía al comprador, no al vendedor, la facultad de decidir sobre la celebración del contrato de compraventa.

e) El desistimiento unilateral no puede conllevar sino el pago de la suma establecida en el contrato, no una indemnización de daños y perjuicios.

f) La juez "a quo" no motiva la aplicación de la cláusula moderadora. En cualquier caso, ésta no procede pues no nos hallamos ante un incumplimiento por negligencia, sino ante un incumplimiento voluntario del vendedor.

La parte demandada apela también, por vía de impugnación, la sentencia de primera instancia, en solicitud de que su indemnización se limite a 1082 €, esto es, el 10% de los honorarios que hubiesen correspondido a la inmobiliaria de haberse perfeccionado el contrato de compraventa.

SEGUNDO.- La resolución del presente proceso exige partir del contrato de 27 de octubre de 2003 por el que don Matías aceptó abonar a la "Vidacasa S.L." la suma de 10.820 € en concepto de honorarios por las gestiones de mediación realizadas por ésta.

En el mencionado contrato se estipuló que "dicha cantidad se abonará por la parte concedente a Vidacasa S.L." en el momento de la firma de la escritura pública".

La tesis de la demandada, que en definitiva es la que asume la sentencia recurrida, es que al no haberse perfeccionado la compraventa ni firmado la escritura pública, no ha nacido el derecho de la agencia inmobiliaria a exigir la suma establecida.

La parte actora apelante principal entiende que su derecho nacía ya a partir del referido contrato, con independencia de que, efectivamente, "Vidacasa S.L." aplazase el momento de su efectividad hasta el otorgamiento de la escritura.

La discrepancia radica, pues, en que para la demandada y la sentencia recurrida la firma de la escritura pública era una condición suspensiva, mientras que para la actora apelante se trataba únicamente, de la fijación de un plazo de tiempo para la exigibilidad del pago, ya que la compraventa se había perfeccionado por el "contrato de reserva" que si no concluyó en transmisión del dominio fue debido a la única voluntad del Sr. Matías que, en consecuencia, debe abonar la suma establecida como honorarios del agente mediador puesto que, en caso contrario, se contravendría el artículo 1256 del Código Civil que, como es sabido, establece que el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno solo de los contratantes.

Este tribunal entiende que no puede sostenerse que el documento firmado por don Matías crease ya, por sí solo, la obligación del vendedor de abonar 10.820 € a la agencia inmobiliaria, y ello por las siguientes razones:

a) Si las partes hubieran querido establecer un derecho a favor de "Vidacasa S.L." desde el momento mismo de la firma del documento, carece de sentido que se demorase la exigibilidad hasta la firma de la escritura pública.

b) La propia agencia inmobiliaria recurrente hace suya la tesis, reiterada por la jurisprudencia, de que su derecho a cobrar honorarios surge desde el momento mismo en que la compraventa se perfecciona, y lo cierto es que dicha perfección no se había producido el 27 de octubre de 2003, y ello por las siguientes razones:

b') El contrato que las partes denominaron "de reserva", firmado el mismo día 27 de octubre de 2003 no puede ser equiparado a una compraventa o a una opción de compra que, según el mismo contrato, se preveían celebrar en un futuro. Nos hallamos, en efecto, ante un negocio precontractual o preparatorio, ante un precontrato en virtud del cual las partes no quedan definitivamente vinculadas como comprador y vendedor sino que se reconocen la facultad de exigirse en un futuro el cumplimiento de la relación proyectada estableciendo deberes recíprocos de contratar en el futuro. No es exacto que la moderna jurisprudencia tienda a equiparar el precontrato al que se refiere el artículo 1451 del Código Civil a la propia compraventa. Al contrario, la sentencia de 19 de junio de 1999 contempla un supuesto de promesa bilateral de compra en el que no puede imponerse la celebración de la compraventa. La de 11 de junio de 1998 indica que cabe el cumplimiento forzoso de la promesa de venta incluso con la sustitución de la voluntad del obligado por la del juez, lo que evidencia, igualmente, que no nos hallamos, todavía, ante un verdadero contrato de compraventa. Del mismo modo la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 2005 señala que el precontrato es una primera fase del iter contractual que lo que permite es que, posteriormente, y por mutuo acuerdo o por exigencia de una de las partes, se ponga en vigor el contrato que había sido preparado. Y lo cierto es que en el caso de autos la persona interesada en la adquisición del piso del Sr. Matías , esto es, don Juan Enrique , no ha instado el otorgamiento del contrato de compraventa, por lo que no puede considerarse que éste se haya celebrado, como pretende la actora apelante.

b'') Pero, además, existe un acto de la agencia inmobiliaria, posterior al otorgamiento del "contrato de reserva" que evidencia que, para ella, no se trataba de una compraventa sino de un precontrato. Dicho acto de parte es el contrato de opción de compra firmado por "Vidacasa S.L." y por don Juan Enrique el 31 de octubre de 2003 y que no fue suscrito ya por el vendedor. Si el "contrato de reserva" del día 27 de octubre anterior vinculaba ya al vendedor para la transmisión de su dúplex, el contrato de opción era innecesario. De hecho, según la tesis de la actora recurrente los efectos del "contrato de reserva" serían los mismos que los de un contrato de opción y en tal caso éste era innecesario, como lo era la facultad que se concedía al que denomina "optante" en dicho "contrato de reserva" de exigir la celebración de un contrato de opción de compra.

c) En el mismo "contrato de reserva" el comprador entrega 150 € a la inmobiliaria "en concepto de provisión de fondos y depósito para gestionar la compraventa del inmueble", lo que indica que la compraventa no se había realizado y que para su perfección era necesario, todavía, realizar algunas gestiones.

Consecuencia de cuanto antecede es que no se produjo la condición suspensiva propia de todo contrato de mediación cual es la perfección del contrato de compraventa, por lo que no surgió el derecho de la agencia inmobiliaria a percibir sus honorarios, máxime si se tiene en cuenta que en el caso de autos las partes, voluntariamente, en el "contrato de reserva" de 27 de octubre de 2003, fijaron como momento a partir del cual dicho pago era exigible no el de la perfección del contrato de compraventa sino el del otorgamiento de escritura pública.

TERCERO.- Sentado que no se cumplió la condición suspensiva en virtud de la cual surgía el derecho de la agencia a cobrar sus honorarios se hace necesario dilucidar si ello se debió al desistimiento injustificado del demandado, como sostiene la actora, o no.

Los hechos que han dado lugar al presente proceso constituyen, respecto de la agencia inmobiliaria demandante, un desistimiento del contrato por parte de la persona que, deseando vender su propiedad, concertó sus servicios de mediación.

Pues bien, este contrato de corretaje que ligaba a las partes permite, por su propia naturaleza, poner fin a la relación por denuncia unilateral, máxime cuando, como ocurre en el supuesto de autos, el contrato de corretaje no está sometido a plazo, es decir, es de duración indefinida. Como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de diciembre de 1985 , esta posibilidad de desistimiento no significa dejar el cumplimiento al arbitrio de uno solo de los contratantes sino permitirle poner fin a una situación.

Ello no quiere decir, sin embargo, que la parte que desista no asuma responsabilidad alguna. El desistimiento unilateral del comitente dará lugar a la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios causados (artículo 1101 en relación con los artículos 1091 y 1258 del Código Civil ). En el caso de autos no se ha acreditado que las partes pactasen que dicha indemnización sería equivalente a los honorarios del agente mediador. Tampoco se ha practicado prueba alguna dirigida a probar y cuantificar los daños y perjuicios derivados del desistimiento unilateral. En consecuencia, en puridad, no procedería conceder suma alguna a la actora, tampoco por este concepto de indemnización de daños y perjuicios. El principio que veda la reforma peyorativa impide hacer dicho pronunciamiento y, admitiendo el demandado, también apelante, su obligación de abonar 1.082 € por este concepto, el importe de la condena pecuniaria deberá limitarse a dicha cuantía, lo que significa la desestimación del recurso de apelación interpuesto por vía principal por la actora y la estimación del formulado por vía de impugnación por el demandado.

CUARTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución desestimatoria del recurso de apelación interpuesto por la actora, procederá condenar a la parte al pago de las costas causadas en esta alzada por su recurso.

Al estimarse el recurso interpuesto por el demandado, no procederá hacer pronunciamiento sobre las costas causadas en este segundo grado jurisdiccional por su apelación.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por el procurador de los tribunales don José Luis Sastre Santandreu, en nombre y representación de "Vidacasa S.L." contra la sentencia dictada el día 20 de junio del año en curso por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 14 de esta Ciudad en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

Se estima el recurso de apelación interpuesto contra la misma resolución por la procuradora de los tribunales doña María Magdalena Darder Balle, en nombre y representación de don Matías .

En consecuencia, se revoca dicha resolución en el único extremo de las cantidad que se condena al demandado a abonar a la actora y que se fija en 1.082 €.

Se confirma la resolución recurrida en todos sus restantes extremos.

Se condena a la entidad "Vidacasa S.L." al abono de las costas de su recurso.

No se hace pronunciamiento respecto de las costas ocasionadas en esta alzada por el recurso de don Matías .

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fué la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.