Sentencia Civil Nº 1/2007, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 3198/2006 de 02 de Enero de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00001/2007

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

Modelo: SEN00

N.I.G.: 36038 37 1 2006 0600507

ROLLO DE APELACIÓN: RECURSO DE APELACION (LECN) 0003198 /2006

Juzgado procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VIGO

Procedimiento de origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001103 /2004

APELANTE: Íñigo , Edurne

Procurador/a: ANGELES CABRERIZO MARINO

Letrado/a: CARLOS JACINTO RIAL SUAREZ

APELADO/A: Luis , Nuria

Procurador/a: MARIA DEL CARMEN VAZQUEZ CUETO

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,

compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JAIME CARRERA IBARZÁBAL, Presidente; DON

JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO y DON JULIO PICATOSTE BOBILLO, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA NÚM.1

En Vigo (Pontevedra), a dos de enero de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 006 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, sede Vigo, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001103 /2004, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 1 de VIGO, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación 0003198 /2006, es parte apelante-demandante: D. Íñigo Y Dª Edurne , representados por la procuradora Dª. ANGELES CABRERIZO MARINO y asistido del Letrado D. CARLOS JACINTO RIAL SUAREZ; y, apelados-demandados: D. Luis , y Dª Nuria , esta última representada por la procuradora Dª. MARIA DEL CARMEN VAZQUEZ CUETO y asistido del Letrado D.JESÚS GARCÍA BERNARDO.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JULIO PICATOSTE BOBILLO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Vigo, con fecha 9-12-05 , se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Dª Ángeles Cabrerizo Marino en nombre y representación de D. Íñigo Y Dª Edurne contra D. Luis Y Dª Nuria , debo absolver y absuelvo a éstos de las pretensiones contra ellos deducidas en el presente procedimiento, con expresa imposición de las costas causadas en su sustanciación a la parte demandante, y estimando la reconvención formulada por la Procuradora Dª Carmen Vázquez Cueto en nombre y representación de Dª Nuria contra D. Íñigo , Dª Edurne Y D. Luis , debo declarar y declaro la nulidad e ineficacia de la opción de compra establecida en la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento de fecha 1 de agosto de 2000 celebrado entre los demandantes y el codemandado reconvenido SR. Luis , con imposición a éstos de las costas causadas en la sustanciación de la demanda reconvencional."

SEGUNDO.- Contra dicha Sentencia, por el Procurador Doña Ángela Cabrerizo Marino, en nombre y representación de DON Íñigo Y DOÑA Edurne , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a la Audiencia Provincial de Pontevedra, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección Sexta, sede Vigo, señalándose para la deliberación del presente recurso el día 1-12-06.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Con su demanda, los demandantes tratan de ejercitar y hacer efectivo el derecho de opción de compra incluido como cláusula duodécima en el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito el 1 de agosto de 2000 . La demandada doña Nuria , esposa del arrendador, se opone aduciendo que el contrato de arrendamiento, suscrito por su marido como arrendador, don Luis , no fue firmado por ella, suscripción obligada puesto que la incorporación de aquella cláusula, y dado el carácter dispositivo del negocio, requería su consentimiento, de acuerdo con lo que dispone el art. 1377 del Código Civil . Al mismo tiempo, la demandada formula reconvención contra los demandantes y su propio marido instando la nulidad de la opción de compra. Los primeros se oponen; el segundo se allana.

El problema que se plantea en esta litis es, en definitiva, una mera cuestión de hecho, a saber: si la esposa del arrendador, doña Nuria prestó o no consentimiento para la opción de compra que se adicionaba al clausulado del contrato de arrendamiento suscrito por su marido con los demandantes en relación con la vivienda en planta NUM000 letra B, con su plaza de garaje y bodega en el edificio señalado con el número NUM001 de la CALLE000 de esta ciudad.

Es cierto que la firma de la Sra. Nuria no aparece estampada en el documento en cuestión. Pero ni que decir tiene que ello en modo alguno es decisivo ni determinante; dicho de otro modo, la ausencia de firma no implica en modo alguno falta de consentimiento; aquélla es la expresión material que facilita su prueba, nada más.

Recordemos a este fin que el TS ha dicho que el consentimiento de la mujer para la venta puede ser expreso o tácito, anterior o posterior al negocio y también inferido de las circunstancias concurrentes (SSTS de 8-11 y 5-12-1983 ), admitiéndose incluso su pasividad, la no oposición de la mujer a la enajenación que ella conoce (STS 6-12-1986 ); aun más, también el silencio puede ser revelador de consentimiento (SSTS 16-4-1985 y 6-10-1988 ). Pronunciamientos de fechas posteriores han venido reiterando las mismas tesis; así las SSTS de 11-10-1990 y 13-7-1995 y las que en ésta se citan. Más cercanas son las de 15-7-2003 y la de STS 29-9-2006 con cita de otras sentencias que reiteran los criterios ya expresados.

SEGUNDO.- No es preciso insistir más sobre la idea jurisprudencialmente asentada de que la ausencia de firma del contrato nada decide por sí, que de lo que se trata es de que efectivamente el cónyuge haya consentido, expresa o tácitamente.

Cumple ahora analizar la actividad probatoria a fin de decidir si hay elementos de juicio que permitan afirmar que la esposa conoció y consintió la opción de compra. Como es propio de estos supuestos de consentimiento no expreso, la prueba se articula sobre el entramado de las presunciones. En este caso, entendemos que un atento examen de la prueba no puede sino desembocar en la certeza de que la esposa estaba absolutamente al corriente de la cláusula que ahora se pretende, interesada y artificiosamente, desconocer e invalidar, en perjuicio de las legítimas expectativas de los arrendatarios y en contravención del principio "pacta sunt servando" (arts. 1091 y 1258 CC ).

Ya adelantamos que cualquiera de las hipótesis que se admitiesen estarían revestidas de caudal presuntivo bastante para llegar a la conclusión de la concurrencia de un consentimiento uxoris. Es decir, ya se admitiese la versión de la esposa, según la cual no acudió a la inmobiliaria el día de la firma- ya la de los demandados -que afirman que ella asistió a tal acto- hay elementos de juicio para, sin duda razonable, concluir que sobradamente conocía las condiciones del arrendamiento en lo que a la opción de compra se refiere.

TERCERO.- Comencemos por decir que la declaración que el arrendador hace en el acto del juicio contiene manifestaciones que son, sencillamente, no creíbles, que tanto por lo extraordinario como por lo grave e insólito de lo que dice, no pueden merecer crédito alguno si ello no va acompañado de alguna prueba o si se quiere, mínimo indicio de verosimilitud, a nuestro juicio absolutamente inexistente. Es más, no es que carezcan sus manifestaciones de toda credibilidad, sino que lo que, a la postre, se revela es la pura mendacidad de lo que declara.

Explica que estaba apoderado por su mujer para administrar pero no para vender y que la administración de los intereses económico-matrimoniales la llevó siempre él, para lo que contaba con la plena confianza de su esposa, que en nada interfería dejándole hacer. Al margen de que esa discriminación de contenido jurídico -estaba autorizado a administrar, no a vender- no deja de restar cierta espontaneidad a la declaración de quien es lego en Derecho- tal declaración adquiere ya tintes de total inverosimilitud cuando, para explicar la presencia de la cláusula sobre la opción de compra dice que las personas que redactaron el contrato lo hicieron por su cuenta; en aquel momento -explica- él no podía leer el contrato porque estaba enfermo de los ojos. Es decir, que según su versión, la inserción de la cláusula es una decisión unilateral de la inmobiliaria que, al parecer, la habrían incluido al margen o en contra de sus instrucciones y voluntad. No se conoce cuál sea el interés que pudiera tener la inmobiliaria en semejante e insólita actuación, a qué podía obedecer semejante proceder. Pero como quiera que, para consumar esa extraña y anómala maquinación en su contra, sería difícil admitir que en la firma del contrato pudiera la inmobiliaria ocultar lo que estaba escrito en el documento que se firmaba, termina por decir que él no podía o no estaba en condiciones de leer a causa de las cataratas. El resumen de su versión es de este tenor: nada obedece a su voluntad ni a su aprobación. Es la inmobiliaria quien se inventa o se empeña en "pactar" por su cuenta la opción de compra; no fue producto de su voluntad; a la hora de firmar el contrato, no puede descubrir lo que, sin ocultación de aquella estaba sobre el papel, porque una enfermedad le impide leer; sin embargo, al parecer, no le impedía escribir y firmar; es de hacer notar que su firma en el documento es de trazado firme, ordenado, con la letra de perfiles definidos y regulares. No podemos por menos de señalar la manifiesta incredibilidad de lo narrado.

En el curso del interrogatorio dice el arrendador codemandado que él no leyó el contrato, y a preguntas de si se lo leyeron, primero dice que sí, luego rectifica y dice que no, para explicar que le dieron cuenta de palabra cuál era el contenido del contrato, si bien, según su versión, no le dijeron nada de la opción de compra; en forma poco clara trata de decir que, vinieron a explicarle una especie de preferencia de compra del arrendatario si él decidía vender, aunque en esa explicación llega a utilizar la expresión "opción de compra".

Toda esta construcción es, como venimos diciendo, inverosímil. Es de advertir, por si necesario fuera, que todo lo que entra en el terreno de lo radicalmente excepcional e insólito, requiere un apoyo probatorio, porque se trata no solo de acreditar lo que se dice, sino de destruir lo decididamente inaudito; de lo contrario, todo texto suscrito podría ser desautorizado con la mera invocación a irrazonables ficciones o invenciones y, a la postre, se estaría dejando que la validez de los contratos se dejase al arbitrio de aquel de los contratantes que trajese a colación cualquier ideación de hechos insólitos y extraordinarios sin el más mínimo apoyo probatorio.

Pero no solo es ésta la única muestra de que el demandado arrendador falta a la verdad, sino que se acompaña de otra evidenciada en el curso de la actividad probatoria; según el Sr. Luis , su esposa no solo no estuvo el día de la firma del contrato en las dependencias de la inmobiliaria ni intervino en momento alguno (solo la admite respecto del segundo arrendamiento a favor del hijo de los demandantes); sin embargo, como veremos, lo que la esposa declara entra en contradicción con esa afirmación.

Pero hay más. Si efectivamente la inmobiliaria llevó a cabo -y arteramente, si hacemos caso a la versión del arrendador- tan inconfesable acción como es la de incluir nada menos que una cláusula de opción de compra, al margen o en contra de las instrucciones del arrendador, en momento alguno éste sale al paso de tamaña acción, sin duda trascendente para él, bien haciendo llegar su sorpresa, protesta o queja a la inmobiliaria o incluso a los arrendatarios, o incluso, mediante denuncia ante el Juzgado de Instrucción. Y no solo eso, sino que, como muestra de que ningún conflicto hay entre las partes, un mes después de la firma del contrato, firman un anexo al mismo.

Y aun más, pese a lo que podría calificarse de inaceptable conducta que el arrendador atribuye a la inmobiliaria, no tiene inconveniente en volver a darles intervención en el siguiente arrendamiento de vivienda concertado con el hijo de los demandados, que tuvo lugar dos años después.

Todos estos datos nos llevan a concluir, sin duda alguna, que el arrendador demandado falta manifiestamente a la verdad.

CUARTO.- Al igual que ocurría son su marido, no deja de llamar la atención que la esposa del arrendador, doña Nuria , diga con precisión jurídica no muy propia de su condición de lega, que le autorizaba para realizar operaciones de administración, pero no para vender. En cualquier caso, y al margen de esta apreciación, lo que sí importa destacar es que ella declara que cuando se alquiló el piso acompañó a su marido a Vigo para ver a quien se lo alquilaba y precio de alquiler. Según su declaración solo estuvo en la inmobiliaria una vez, con ocasión, no de este contrato, sino del segundo de arrendamiento al hijo de los actores. Pero respecto del contrato de litis paladinamente reconoce que estuvo presente cuando se habló con los demandados de cómo se iba a hacer el contrato (en lo que abiertamente se contradice con su marido), es decir, sí acudió a las negociaciones sobre el contrato de arrendamiento, pero niega que delante de ella se hablara de la opción de compra; es de advertir que, en este punto del interrogatorio, su negativa no es contundente; primero niega que en su presencia se pusiera precio a la opción; repite la pregunta el Letrado, y solo contesta con leve movimiento (negativo) de cabeza; y cuando el Letrado insiste -"¿ está Vd. segura?"- guarda silencio. Pero al margen de esta actitud nada convincente, no es concebible que en las negociaciones no se tratara cuestión tan concreta y relevante como la opción de compra. Diríase que esa negativa de la esposa responde a connivencia con la inconcebible tesis del marido de que, pese a no haberse tratado nunca de la opción con los arrendatarios, ésta es introducida en el contrato por la inmobiliaria, sorpresivamente y por su cuenta.

Aunque dice no haber acudido a la firma, reconoce que su marido la tuvo informada de todos los acuerdos a que había llegado con los arrendatarios.

QUINTO.- A diferencia de la declaración del arrendador, la del arrendatario, don Íñigo , se muestra en tono de abierta sinceridad, incluso halagüeña para el arrendador del que dice se portó bien con él rebajando el precio del alquiler. Tras un encuentro de primer contacto, recuerda otro en el que intervienen los cuatro (cree que al día siguiente) "prácticamente para cerrar el tema y darle forma al compromiso". En todo caso, la esposa del arrendador, afirma, estaba al corriente de lo que se hablaba; a excepción del primer contacto que fue solo entre don Luis y don Íñigo , en las demás ocasiones estuvieron los cuatro (ellos venían juntos desde Lugo), al parecer, por lo menos fueron dos veces, en una de ellas para poner, precisamente, la opción de compra.

También su esposa, doña Edurne , manifiesta que la demandada estaba en todas las operaciones como también en el momento de firmar el contrato, pero no sabe por qué no firmó.

SEXTO.- El testigo Luis Angel , empleado de la inmobiliaria, según el cual la esposa estuvo presente en el acto de la firma, declara que, en el momento de la firma, el arrendador no manifestó inconveniente u obstáculo alguno para la lectura del documento por causa de problemas de visión; además informó de las cláusulas a ambas partes; añade que el arrendador fue varias veces a la oficina a dar instrucciones de cómo quería que se redactase el contrato; en la negociación de la renta y de la opción la esposa acompañaba habitualmente al marido; antes de firmar el contrato ellos negociaron el precio.

No vemos tacha alguna en este testigo que pueda provenir de interés personal o profesional en el asunto que le lleve a declarar en contra del arrendador, que era, precisamente, su cliente (así resulta de la declaración del arrendatario que dice haber tomado contacto con el arrendador al ver, en la calle, el número de teléfono de la inmobiliaria que se anunciaba en la ventana).

La sentencia de instancia se pregunta que si es cierto que la esposa estaba presente cuando se firma el contrato, "no se alcanza a comprender cuál fue la razón entonces por la que ésta no intervino en el referido contrato, ni tampoco procedió a suscribirlo junto con su esposo, si la misma se encontraba presente en el momento de su firma, lo que lleva a cuestionar la imparcialidad del citado testigo". En realidad, de ser así, no se trataría simplemente de un problema de credibilidad del testigo, sino lisa y llanamente, de un falso testimonio que comete quien, para dar eficacia a un acto jurídico, dice de una persona haber estado presente si efectivamente no lo estaba; no sería una cuestión de errada percepción de la realidad, sino de falseamiento de la misma.

Negar credibilidad al testigo por el hecho de que se entienda inconsecuente que estando presente la esposa y pudiendo entonces firmar no lo hiciese, no es razonable; desde luego es una inferencia absolutamente frágil y desviada. En efecto, no debe causar tanta extrañeza, y mucho menos con la eficacia presuntiva que se le quiere atribuir, que la esposa, aun presente no firmara; varias causas han podido motivar esa omisión, desde la confianza hasta la inadvertencia o la incuria profesional. Podemos, por otra parte, poner de manifiesto como la jurisprudencia, en casos de presencia del cónyuge en el momento de la suscripción del acto dispositivo, no tuvo inconveniente en proclamar, precisamente por ello, el consentimiento tácito sin extraer consecuencias contrarias por el hecho de que pudiendo aquélla firmar no lo hiciese (vid en tal sentido las SSTS de 21-11-2000 y 13-7-1995 , esta segunda, precisamente en un caso de arrendamiento con opción de compra).

SÉPTIMO.- Expuesto todo el material probatorio se podrá comprobar que a igual conclusión ha de llegarse ya se considere que la esposa estuvo presente en el acto de la firma, ya se entendiese que no acudió a dicho acto.

Si la esposa estuvo presente en el acto de la firma -como realmente creemos- es evidente que, aunque no llegase a estampar la firma, está consintiendo la opción de compra. Pero es que, aunque se quiera sostener que no estuvo presente en ese momento, se llega también a la conclusión de que estaba al tanto de la opción de compra. Como hemos dicho más arriba, no es en modo alguno creíble que la cláusula por la que se concierta la opción de compra fuese urdida por la inmobiliaria a espaldas del arrendador de modo que aparece por vez primera en el texto ya redactado que espera a los firmantes en la inmobiliaria. No podemos sino entender que la inmobiliaria traduce sobre el papel los acuerdos a que las partes han llegado, es decir, que el documento que la inmobiliaria redacta no es sino el resultado el trayecto final de las negociaciones que le precedieron, de tal modo que las partes acuden ya a la inmobiliaria el día de la firma para llevar a cabo este acto sobre el texto ya redactado según lo convenido. Pues bien, si la esposa estuvo, como hemos visto, presente en las negociaciones, según ella misma reconoce -y en ello coincide con el testigo Luis Angel y los demandantes- tuvo que conocer su contenido, y con él el tratamiento de cuestión tan trascendente como la opción concertada.

OCTAVO.- Ningún obstáculo existe para la efectividad del contrato de opción de compra. En nada estorba a esa eficacia el hecho de que la carta dirigida a los propietarios se hubiera hecho por abogado en representación de los arrendatarios; que actúe dentro de plazo en virtud de un mandato verbal no merece en modo alguno reparo para la efectividad del derecho de opción, y desde luego si se comprueba que tal mandato existe, como se evidencia por la interposición de la demanda por el mismo Abogado que dirigió la carta en representación de los demandantes, como expresamente se decía en su texto. En consecuencia, no cabe hablar de extemporaneidad trasladando el ejercicio efectivo de la opción al momento de la formulación de la demanda, si aquella carta dirigida por el Letrado a los demandados llegó a sus destinatarios antes del 30 de julio de 2004, que era la fecha límite establecida en la cláusula citada para el ejercicio del derecho de opción.

En cuanto al ámbito objetivo de la opción, tampoco puede ofrecer duda alguna que se identifica con el de lo arrendado. El contrato de arrendamiento se refiere, según su cláusula primera , a la "vivienda en planta NUM000 letra NUM002 con su plaza de garaje y bodega integrantes del edificio señalado con el número NUM001 de la CALLE000 en esta ciudad de Vigo (Pontevedra)". El objeto del arrendamiento se concibe con carácter unitario, por ello la renta se fija en esa misma forma: sesenta mil pesetas mensuales durante el primer año, y después setenta y cinco mil, canon arrendaticio que lo es por el todo que se describe como objeto del arrendamiento.

Cuando en la cláusula duodécima se estipula la opción de compra, al no especificarse otra cosa, es decir, puesto que no se contiene exclusión alguna, hay que entender que la opción se proyecta sobre lo mismo que es objeto del arrendamiento. Tal era, por otra parte, el sentido que le atribuían al contrato quienes se encargaron de la redacción en la inmobiliaria, según resulta del testimonio de don Luis Angel .

Consecuencia de todo lo razonado hasta aquí es que la demanda debe ser estimada, teniendo por debidamente ejercitado el derecho de opción. Correlativamente debe ser desestimada la reconvención, respecto de la que, como es obvio, no puede darse valor al allanamiento del marido de la reconvincente, no solo porque la pretensión de nulidad solo admite una solución única frente a los reconvenidos, sino porque el allanamiento no es sino una fórmula de actuar en el proceso en connivencia con la reconvincente y en apoyo de su propia oposición a la demanda.

NOVENO.- La estimación de la demanda y desestimación de la reconvención suponen que las costas de la primera instancia deben ser impuestas a los demandados, de conformidad con lo que dispone el art. 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

El art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dispone que "en el caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes". En consecuencia, al haber prosperado el recurso de apelaciòn interpuesto, se está en el caso de no hacer condena en cuanto a las costas de esta segunda instancia.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que al acoger el recurso de apelación interpuesto por don Íñigo y doña Edurne debemos revocar y revocamos la sentencia dictada en autos de juicio ordinario núm. 1103/04 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Vigo y, al estimar la demanda formulada por los demandantes, aquí apelantes, y desestimar la reconvención deducida por doña Nuria , debemos declarar y declaramos la validez de la opción de compra estipulada en la cláusula duodécima del contrato de arrendamiento de 1 de agosto de 2000 , por lo que condenamos a los demandados a pasar por la anterior declaración y al otorgamiento de escritura pública a favor de los arrendatarios demandantes que ejercen el derecho de opción, previo pago del precio estipulado de 180.000 euros, previniéndoles que de no hacerlo se procederá del modo previsto en el art. 708 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con otorgamiento de oficio de la citada escritura por el tribunal de instancia.

Se imponen a los demandados las costas de la primera instancia.

No se hace condena en cuanto a las del recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Voto

QUE FORMULA EL MAGISTRADO D. JAIME CARRERA IBARZÁBAL.

En Vigo a dos de Enero de dos mil siete.

ANTECEDENTES DE HECHO

Se reproducen los de la propia sentencia.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- En el contrato de arrendamiento de fecha 1 de agosto de 2000, que tenía por objeto la vivienda en "planta NUM000 , letra NUM002 , con su plaza de garaje y bodega, del edificio señalado con el núm. NUM001 de la CALLE000 de Vigo", celebrado por D. Luis , a título de arrendador y los esposos Dª Edurne y D. Íñigo , como arrendatarios, se incluyó la cláusula duodécima, del tenor literal siguiente: "Durante los próximos 48 MESES, o sea antes del 30 de Julio del año 2.004 DON Luis ofrece una opción de compra de la vivienda objeto de este contrato de arrendamiento, a los arrendatarios DON Íñigo Y DOÑA Edurne por el precio de TREINTA MILLONES DE PESETAS (30.000.000 PTS) o su equivalente en Euros (180.303,63 Euros).Llegado el día 30 de Julio del año 2.004 no se ejerciera dicha opción de compra por parte de los arrendatarios esta quedaría sin efectos".

Ejercitado por los arrendatarios el derecho de opción de compra y tratándose el inmueble objeto de la misma de un bien ganancial, la esposa de Luis se opuso al otorgamiento de la oportuna escritura pública, alegando que el contrato fue otorgado exclusivamente por su marido y negando su consentimiento y ratificación a dicho acuerdo.

La pretensión de la demanda primigenia, deducida por los esposos Dª Edurne y D. Íñigo , que no era otra que la declaración de validez de aquella cláusula contractual y la condena de los demandados a otorgar escritura pública de compraventa en favor de los mismos, fue desestimada en la sentencia de instancia que, inversamente, vino a acoger la solicitud de la demanda reconvencional promovida por Dª Nuria , cuyo suplico instaba la declaración de nulidad e ineficacia de la opción de compra incluida en el contrato de inquilinato. Y, frente a tales pronunciamientos, interponen recurso los demandantes-reconvenidos, denunciando error en la valoración de la actividad probatoria.

SEGUNDO.- Ciertamente, la opción de compra, consiste en conceder al optante, mediante cláusula inserta en el contrato de arrendamiento urbano, la facultad exclusiva de prestar su consentimiento en el plazo contractualmente señalado a la oferta de venta, que por el primordial efecto de la opción es vinculante para el promitente, quien no puede retirarla durante el plazo aludido, y una vez ejercitada la opción oportunamente se extingue y queda consumada y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa, sin que el optatario o concedente pueda hacer nada para frustrar su efectividad, pues basta para la perfección de la compraventa con el optante, que le haya comunicado la voluntad de ejercitar su derecho de opción (sentencias de 22 diciembre 1992 ó 6 julio 2001 ). De ahí que la opción de compra suponga ya una compraventa conclusa que no necesita actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales contenidas en el convenio, bastando la expresión de voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme, perfecto y en estado de ejecución, sin necesidad de otros actos (sentencias de 23 diciembre 1991, 13 noviembre y 1 diciembre 1992, 22 septiembre 1993 y 7 mayo 1996 ).

Y atendiendo a la naturaleza de tal derecho, ha de traerse a colación la doctrina jurisprudencial reiterada (sentencias de 20 de febrero y 6 de octubre de 1988, 26 de junio de 1989, 7 de junio de 1990, 20 de junio y 25 de noviembre de 1991, 22 de diciembre de 1992, 19 julio 1993, 22 diciembre 1993, 30 junio 1995, 29 enero 2003 ó 2 julio 2003 , entre otras), expresiva de que la venta de un bien inmueble ganancial (disposición a título oneroso), por uno de los cónyuges sin el consentimiento del otro no es nula de pleno derecho, sino simplemente anulable a instancia del cónyuge que no concurrió a prestar el consentimiento o de sus herederos, no a instancia del que vendió, ni de la persona que con él contrato, por lo que si tal acción de anulabilidad no se ejercita, el contrato es plenamente válido y vinculante para los que lo concertaron. Todo ello aparte de que el consentimiento de uno de los cónyuges, cuando concurre el expreso del otro, puede revestir forma tácita o presunta, tanto por su asentimiento como por su aquietamiento y conformidad a la actividad dispositiva materializada por el otro, pero con apoyo en las voluntades coincidentes de ambos (sentencias de 10 de octubre de 1982, 28 de enero y 6 de diciembre de 1983, 5 de mayo de 1986 y 20 de junio de 1991 , entre otras). Y es que, según la misma doctrina jurisprudencial (sentencias de 16 de abril de 1985, 6 de octubre y 6 de diciembre de 1986, 20 de junio de 1991 y 19 de junio de 1993 ), el consentimiento de la esposa puede ser expreso o tácito, anterior o posterior al negocio y también deferido de las circunstancias concurrentes, debiendo ponderarse la pasividad de la esposa y su no oposición a la enajenación, conociendo la misma, así como la ausencia de fraude y perjuicio, incluso el silencio que puede ser, en estos casos, revelador de consentimiento.

TERCERO.- Evidentemente, en el caso de litis, la cuestión nuclear que se suscita es la relativa a la falta del consentimiento uxorio.

Debe precisarse que, en principio, no parece ciertamente muy lógico que el esposo, tratándose de una operación económica importante (concesión de una opción de compra del piso por precio de 30.000.000 pesetas), no hubiere contado con la aquiescencia de la esposa para concluir tal negocio. Más, como de otro lado, de resultar la esposa proclive a la conclusión de aquel acto de disposición, no habría razón alguna para que no lo manifestare expresamente a medio de la firma del contrato, la ausencia de tal conformidad por escrito, lleva a la exigencia de una prueba terminante, clara e inequívoca en cuanto a la existencia de una declaración de voluntad en tal sentido, de suerte que la realidad del consentimiento, en cualquiera de sus restantes manifestaciones, habría de acreditarse cumplidamente por la parte actora reconvenida, en cuanto que el hecho de la prestación de consentimiento por parte de aquella, se erige en hecho constitutivo de la pretensión de la demanda (arg. art. 217. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ).

La parte recurrente viene a invocar, en primer término, la existencia de un sedicente consentimiento expreso de la demandada-reconviniente, que si bien no tuvo reflejo por escrito en el contrato (que efectivamente Dª Nuria no firmó), derivaría del hecho de su intervención, así en el proceso de negociación de la renta y la opción de compra, como en el momento de la firma del contrato por parte de su esposo, al que acompañó en tales actos, conociendo el contenido de las cláusulas contractuales y prestando su conformidad oral a las mismas.

Tal versión de la recurrente (radicalmente negada, desde luego, por los esposos demandados) vendría amparada, de modo exclusivo, en el testimonio del Sr. Luis Angel , empleado de la agencia inmobiliaria, donde se redactó y firmó el contrato de arrendamiento, en el que se insertaba la cláusula en cuestión. Sin embargo, tal y como concluye la sentencia de instancia, no parece muy fiable tal testimonio. En primer lugar, no nos encontramos ante un testigo que pudiere calificarse de ordinario o convencional, es decir, el propuesto por una de las partes, que acude al acto del juicio y presta por vez primera, mas ó menos espontáneamente, la declaración, dando respuesta a las preguntas que se le formulan, sino que, en este caso, el contenido sustancial de la declaración Don. Luis Angel (que se remonta a hechos acaecidos cinco años atrás), estaba preparado de antemano y se incluía en un escrito redactado por el propio actor (que es quien propone al testigo), después de conocer el contenido del escrito de contestación a la demanda y de la demanda reconvencional y que el testigo se limita a firmar. De otro lado, resulta difícil aceptar la afirmación del testigo de que la demandada-reconviniente Dª Nuria , se hallaba presente en el momento de la firma del contrato, porque entonces, si como también afirma el testigo, estaba ésta conforme con la cláusulas del arriendo y la atinente a la opción de compra, deviene incomprensible no se le hiciere, por su parte (nos hallamos ante una persona que se reconoce experta en materia de relaciones inmobiliarias y, por tanto, perfectamente conocedora de la invalidez del contrato de venta, si no lo firmaban ambos propietarios), la más mínima sugerencia o indicación sobre la conveniencia de que suscribiere el contrato. Y es que, de aceptar la presencia de la esposa en la agencia inmobiliaria, al tiempo de suscripción del contrato, la conclusión lógica que se alcanza - y desde luego, incompatible con la versión del testigo - al poner tal hecho en relación con la ausencia de su firma en el contrato, es que, o bien no conocía que se había introducido la cláusula relativa a la opción de compra (de suerte que su firma no resultaba necesaria) o bien, de conocerla, no estaba de acuerdo con su inclusión, por cuanto, en caso contrario hubiera firmado aquel instrumento. Y si a ello se añade la sospechosisima renuncia por parte del actor a la comparecencia de otro de los empleados de la agencia inmobiliaria (el Sr. Pedro Francisco ) que igualmente había suscrito el escrito redactado al efecto por el propio actor- reconvenido, lo cierto es que restan dudas razonables acerca de la fiabilidad del testimonio, de suerte que, en tal tesitura, ha de operar la doctrina normativa sobre insuficiencia probatoria del art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , a cuyo tenor, cuando al tiempo de dictar sentencia, el tribunal considerase dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o del reconviniente, o las del demandado o reconvenido, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones.

CUARTO.- Invoca también la parte recurrente (actora- reconvenida en la instancia), la existencia de un consentimiento tácito de la esposa, que se justificaría por el hecho de que la misma "delegue habitualmente la gestión del patrimonio ganancial en su esposo" (hecho tercero de la demanda).

Efectivamente y como ya se deja dicho, el consentimiento de la esposa puede ser expreso o tácito, anterior o posterior al negocio y también inferido de las circunstancias concurrentes, debiendo ponderarse la pasividad de la esposa y su no oposición a la enajenación conociendo la misma, así como la ausencia de fraude o perjuicio e incluso el silencio, que puede ser, en estos casos, revelador de consentimiento. Ahora bien, si la doctrina jurisprudencial admite la posibilidad de otorgar tácitamente el consentimiento, tal forma manifestación de la voluntad, se muestra contenida dentro de estrechos límites que, desde luego, impiden una extensión desproporcionada que desvirtuase su finalidad con presunciones infundadas, de suerte que aquél ha de resultar de actos inequívocos que demuestren de manera segura el pensamiento de conformidad del agente (sentencia de 19 de diciembre de 1990 ).

Y, atendiendo a tales premisas, en el supuesto de litis, ni del hecho negativo de la falta de intervención de la esposa en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa de 1980 (en la que, sin embargo, expresamente se hace constar su condición de esposa del comprador), ni el que tampoco hubiere participado en los contratos de arrendamiento de las viviendas, actos en los que resulta suficiente la actuación individual, por no regir con carácter necesario el principio de cogestión, en la medida en que se trata de actos de administración ordinaria que no afectan a la sustancia de la cosa, sino sólo a la conservación o al aprovechamiento ordinario, puede deducirse razonablemente, que se hubiera concedido por la esposa una especie de delegación genérica o autorización al esposo, para la realización de cualquier acto de disposición sobre bienes gananciales.

En definitiva y en palabras de la sentencia de 14 de noviembre de 2000 , "el problema jurídico suscitado debe ser resuelto en el sentido de que el negocio de que se trata compromete el futuro de un bien inmueble ganancial y, por consiguiente, está sujeto al principio de «cogestión» que establece el art. 1375 del Código Civil , en el sentido de que no basta para su plena validez la actuación de uno solo de los cónyuges, sino que se precisa también el consentimiento del otro, de modo que no habiendo intervenido la esposa en dicho contrato, ni prestado el consentimiento en forma alguna para tal operación, está facultada para ejercitar la acción de nulidad (anulabilidad o impugnabilidad), y al haberlo hecho dentro del plazo legal de cuatro años previsto en el último párrafo del art. 1301 del Código Civil , procede acordar la nulidad solicitada.

QUINTO.- En materia de costas procesales y frente al criterio de la sentencia de instancia, se entiende nos hallamos ante una cuestión fáctica dudosa (en cuanto al hecho de si existió o no consentimiento de la esposa), cual se expone en el tercero de los precedentes fundamentos jurídicos, lo que, de conformidad con lo prevenido en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lleva a la exclusión de la aplicación del principio genérico del vencimiento. Por lo demás y de conformidad con lo prevenido en el art. 398. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

FALLAMOS

Estimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Dª Ángeles Cabrerizo Marino, en nombre y representación de Dª Edurne y D. Íñigo , contra la sentencia de fecha nueve de diciembre de dos mil cinco, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de Vigo , revocamos la misma, en el único sentido de excluir la condena en costas de la demanda y reconvención, manteniendo los demás pronunciamientos de la misma. No se hace especial declaración en cuanto a las costas del recurso.

Así lo pronuncia, manda y firma el Istmo. Sr. Magistrado.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.