Sentencia Civil Nº 1/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 151/2010 de 18 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 13

MADRID

SENTENCIA: 00001/2011

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 13

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91-4933835/6/3909/11 Fax: 91-493.39.10

N.I.G. 28000 1 7002457 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 151 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 529 /2005

Órgano Procedencia: JDO. 1A.INST.E INSTRUCCION N. 1 de TORRELAGUNA

De: CONSTRUCCIONES BROPASA S.L._

Procurador: LUIS FERNANDO POZAS OSSET

Contra: C.P. CONJUNTO RESIDENCIAL DIRECCION000 DE RASCAFRIA_

Procurador: JORGE DELEITO GARCIA

Ponente: ILMO. SR. D.MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Magistrados:

Ilmo. Sr. D. MODESTO DE BUSTOS GÓMEZ RICO

Ilmo. Sr. D. CARLOS CEZÓN GONZÁLEZ

Ilmo. Sr. D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

SENTENCIA

En Madrid, a dieciocho de enero de dos mil once.

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Reclamación de Cantidad, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Torrelaguna, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelado Comunidad de Propietarios de la DIRECCION000 , representado por el Procurador D. Andrés Espinosa Figueroa de los Monteros y asistido del Letrado Dª Modesta Rodríguez Martín, y de otra, como demandado-apelante Construcciones Bropasa, S.L., representado por el Procurador D. Luis Pozas Osset y asistido del Letrado Sr. Perales Madueño.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 1, de Torrelaguna, en fecha 23 de noviembre de 2008, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: SE ESTIMA la demanda presentada por el procurador don Andrés Figueroa Espinosa de los Monteros en nombre y representación de la Comunidad de Propietarios "Conjunto Residencial DIRECCION000 " contra la entidad CONSTRUCCIONES BROPASA, S.L., representada por la procuradora doña Ana Teresa Mateos Martín, por lo que, en su mérito, dispongo:

1º que debo condenar y condeno a la entidad CONSTRUCCIONES BROPASA, S.L. a pagar a la Comunidad de Propietarios del "Conjunto Residencial DIRECCION000 " la cantidad de 18.631,40 euros.

2º que debo condenar y condeno a la entidad CONSTRUCCIONES BROPASA S.L. a pagar a la Comunidad de Propietarios "Conjunto Residencial DIRECCION000 " la cantidad que resulte de aplicar a 18.631,40 euros el interés legal del dinero desde la fecha de la interpelación judicial (16 de diciembre de 2005) hasta la fecha de la presente resolución, a partir de la cual se aplicará el interés previsto en el art. 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SE DESESTIMA la demanda reconvencional presentada por la procuradora doña Ana Teresa Mateos Martín en nombre y representación de la entidad PROMOCIONES BROPASA S.L. contra la Comunidad de Propietarios "Conjunto Residencial DIRECCION000 ", representada por el procurador don Andrés Figueroa Espinosa de los Monteros, por lo que, en su mérito, dispongo que la debo absolver y absuelvo de todos los pedimentos de la demanda formulados contra ella.

Se condena al pago de todas las costas causadas en este procedimiento a la parte demandada-demandante reconvencional".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, que fue admitido en ambos efectos, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha ocho de marzo de 2010 , para resolver el recurso.

TERCERO.- Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO , la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día doce de enero de dos mil once .

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Se acepta íntegramente y se da por reproducida la fundamentación jurídica de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- El día 16 de diciembre de 2005 la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial DIRECCION000 de Rascafría (Madrid), en lo sucesivo Comunidad de Propietarios, presentó demanda de juicio ordinario por la que reclamaba la cantidad de 18.631,40 € a la mercantil Construcciones Bropasa, S.L., en adelante Bropasa, correspondiente a las cuotas de comunidad devengadas en el periodo comprendido entre el 21 de mayo de 2001 y el mes de abril de 2003, que esta última había dejado de pagar como propietaria de las diez fincas registrales números correlativos 3822 a 3831 (en el fundamento de derecho primero de la sentencia se omite involuntariamente en la relación la finca 3828), inscritas en el Registro de la Propiedad de Torrelaguna, procedentes de la finca matriz nº 2689 propiedad de Inmobiliaria Rascafría, S.A., ubicada en el Polígono de la Torre en la localidad de Rascafría -folios 16 a 23-.

Bropasa se opuso a tal pretensión con base, sustancialmente, en dos alegaciones. Una, que las reseñadas fincas son independientes y no forman parte de ninguna comunidad constituida en régimen de propiedad horizontal, sobre las que se ha construido una vivienda unifamiliar de tres plantas, sin atribución de cuota de participación ni sumisión al mencionado régimen. Y dos, no ostentar ningún derecho de propiedad u otro de naturaleza real sobre las fincas, según se acredita con las notas simples registrales -folios 93 a 112-.

El Juzgador de 1ª Instancia dictó sentencia el 23 de noviembre de 2008 por la que estimó íntegramente la demanda y rechazó la reconvención que Bropasa, aprovechando la oportunidad procesal que le brindaba el procedimiento ya iniciado, dedujo en reclamación de la cantidad de 2.307,60 € que había satisfecho indebidamente a la Comunidad de Propietarios, en concepto de cuotas de comunidad, desde el 21 de junio de 2000, fecha en que adquirió la propiedad de las diez fincas, hasta el 21 de mayo de 2001, en que advirtió el error (según Bropasa los pagos se prolongaron hasta el 21 de noviembre de 2000, es decir, seis cuotas por cada una de las diez fincas).

Contra dicha resolución, cuya parte dispositiva se ha transcrito en los antecedentes de esta sentencia, interpuso Bropasa el recurso de apelación que ahora decidimos, que basó en los siguientes motivos:

Primero o previo. No contiene una alegación impugnatoria, sino que se dedica a relatar los hechos o antecedentes que, a su entender, dan lugar al litigio.

Segunda . Incorrecta valoración de la prueba. Inexistencia de Comunidad de propietarios a la que pertenezcan las fincas registrales propiedad de Bropasa.

Tercero . Procedencia de estimar la demanda reconvencional.

La demandante y apelada se opuso al recurso y solicitó la confirmación de la sentencia.

TERCERO.- Para la resolución del recurso hemos de partir de los siguientes hechos esenciales acreditados:

a) Que dentro del polígono 6 de las Normas Subsidiarias de Rascafría se encuentra el Conjunto Urbanístico "` DIRECCION000 ", el cual se compone de seis bloques de dos plantas conformado por 24 pisos o apartamentos.

Un conjunto de 10 viviendas unifamiliares del tipo adosado.

Un conjunto de 5 viviendas unifamiliares adosadas, recientemente edificadas (números 11 a 15).

Un conjunto de otras cinco viviendas unifamiliares adosadas, en construcción (números 16 a 20).

Y 7 parcelas situadas en el testero del Conjunto Residencial. En total 51 fincas.

Según la certificación del Ayuntamiento de Rascafría, que así lo acredita, de fecha 9 de octubre de 2003, en ese momento el Ayuntamiento no tenía constancia de que le hayan cedido ni viales, ni zonas verdes, así como ningún otro elemento de dicho polígono -folios 56 a 60-.

b) En el Libro de Actas de la Comunidad de Propietarios, abierto el 14 de noviembre de 1991, como acta nº 1, figura la que documenta la Asamblea General Extraordinaria celebrada el 23 de noviembre de 1991 , en la que quedó formalmente constituida la Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , cuyo punto primero del orden del día recoge el siguiente acuerdo: " Inmobiliaria Rascafría a través de su representante legal, ofreció formalmente a todos los copropietarios la titularidad sobre los terrenos e instalaciones de uso común de la Urbanización para lo cual se comprometió a otorgar por medio de vinculación o en su caso la fórmula jurídica que fuera más conveniente Escritura Pública a fin de que cada copropietario sea titular registral de una participación indivisa sobre dichos terrenos.

Cada copropietario será titular de una participación indivisa de manera que sean cincuenta y un propietarios los titulares de los terrenos objeto de la Comunidad, es decir que cada copropietario será titular de una cincuenta y una ava parte indivisa de los terrenos con todos los usos, derechos y obligaciones que le sean inherentes de acuerdo a lo establecido en el plan parcial de DIRECCION000 de Rascafría.

Los presentes votaron por unanimidad y quedó válidamente constituida la Comunidad de Propietarios ".

A los folios 30 a 56 figura unido el "Reglamento para el régimen de la Comunidad de Propietarios de DIRECCION000 ".

c) El 21 de junio de 2000 Bropasa, en escritura pública otorgada ante el notario de Colmenar Viejo D. Vicente Madero Jarabo, con el número 2011, adquirió por título de compra las diez fincas registrales números 3822 a 3831. Documento Público en el que expresamente se dice " que son integrantes en el conjunto Residencial Rascafría DIRECCION000 , en término municipal de Rascafría (Madrid)" -folios 39 a 50-.

Si bien Bropasa aporta como documentos números 1 a 10 del escrito de contratación notas simples del Registro de la Propiedad de Torrelaguna referentes a las fincas adquiridas, expedidas el día 2 de febrero de 2006 , en las que consta su pertenencia a distintos titulares, de ellas no se infiere ni Bropasa ha acreditado que no fuera propietaria de ellas en el periodo comprendido entre el 21 de mayo de 2001 y el mes de abril de 2003, durante el que se devengaron las cuotas cuyo importe reclama en el procedimiento la Comunidad de Propietarios.

d) De la prueba practicada (certificación del Ayuntamiento de Rascafría de 9 de octubre de 2003 y declaraciones de los testigos D. Norberto y D. Roberto ) se deduce la existencia, al menos, de los siguientes elementos comunes: viales, zona verde, piscina con las instalaciones accesorias precisas para su uso, pista de tenis además del servicio de administración.

e) Según sendas certificaciones del Ayuntamiento de Rascafría de 25 de enero de 2006 -folios 114 y 116-, resulta que las diez fincas (viviendas unifamiliares) que motivan la reclamación, a efectos meramente catastrales , totalmente distintos a los privados propios del régimen de propiedad horizontal, no contribuyen por el concepto de elementos comunes en el recibo. Y que los terrenos de acceso (vía o calle) a " DIRECCION000 " han sido cedidos al Ayuntamiento de Rascafría según se acordó en el Pleno del día 2 de junio de 2004 .

Circunstancia irrelevante, pues no altera ni excluye la existencia de otros elementos comunes y además la cesión, en cualquier caso, es posterior a la época en que se generó la deuda comunitaria.

CUARTO.- Una vez sentado el presupuesto fáctico sobre el que ha de versar el pronunciamiento judicial demandado, por lo que atañe al segundo motivo del recurso (inexistencia de la comunidad de propietarios), hemos de recordar que la propiedad horizontal surge en el ordenamiento jurídico como una modalidad de la comunidad de bienes determinada y, a su vez caracterizada, por la concurrencia de una colectividad de personas que, sin perjuicio de la sustancial individualización de su derecho, recae sobre fracciones de un mismo edificio o urbanización y se relacionan con los que son propios de los demás copropietarios, a los que resultan inherentes determinados elementos, bienes o servicios indivisibles, que son objeto de común uso y utilidad. Al efecto el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal , reformado por la Ley 8/1999, expresamente prevé la aplicación del régimen especial de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil a aquéllos complejos inmobiliarios que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales, cuyos titulares participan, con carácter inherente a dicho derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Precepto que individualiza, por las características del complejo inmobiliario, los elementos comunes que de modo extenso se relacionan en el artículo 396 del Código Civil , que expresamente comprende entre ellos, sin ánimo de exhaustividad, por no ser de "ius cogens" sino de "ius dispositivum", como declaran las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1992 , 22 de enero de 2007 y 29 de mayo de 2008 y esta misma Sección 13ª en las sentencias de 16 de junio de 2008 y 20 de enero de 2009 , los servicios e instalaciones comunes, conducciones y canalizaciones para el desagüe, otros de seguridad del edificio y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Como muestra de ello en el artículo 17,1ª, párrafo tercero , se mencionan como tales los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

Asimismo, debemos añadir que la circunstancia de que el título constitutivo de la propiedad horizontal no conste incorporado a escritura pública no constituye un óbice insoslayable para que exista y produzca plenos efectos, pues como dijimos en nuestras sentencias de 12 de marzo de 2010 (Recurso 439/2009 ) y 23 de diciembre de 2010 (Recurso 519/2010 ): "Junto a las fincas urbanas y edificios en general sujetos formalmente al régimen de propiedad previsto en el artículo 396 del Código Civil y desarrollado por la Ley de 21 de julio de 1960 , existen innumerables urbanizaciones o conjuntos constructivos, en los que se incardinan los supuestos denominados de propiedad tumbada en los que aparecen ubicados edificios de pisos circundados por espacios libres, complejos deportivos, viales e incluso locales, de modo que junto a los elementos comunes propios de cada bloque o edificio, como fachadas, portales, muros, portería, etc., existen otros generales a toda la urbanización, generándose para su administración una comunidad de intereses, tanto en lo relativo al destino y utilización de cada una de las fincas, que debe respetar su integración en el conjunto, como en lo concerniente a las relaciones de los propietarios entre sí y con respecto al todo, a la ordenada convivencia de sus miembros y al disfrute y conservación de los elementos privativos y de los de naturaleza común, cuya puesta a disposición de los condóminos hace surgir la necesidad de subvertir a su mantenimiento, lo que, a falta de una regulación específica, origino que su constitución y funcionamiento quedasen sujetos al régimen de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960 , según una unánime y coincidente jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias 13 de noviembre de 1985 , 18 de abril de 1994 y 26 de junio de 1995 , entre otras).

En la actualidad la laguna ha quedado integrada por la Ley de 8/1999, de 6 de abril, que introduce un nuevo artículo, el 24, en la Ley de Propiedad Horizontal , cuyo apartado 4 prevé que a los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley con las mismas especialidades reseñadas en el apartado anterior. En sentido análogo las sentencias del Tribunal Supremo 6 de julio y 29 de noviembre de 1999 , 13 de diciembre de 2001 , 15 de abril y 22 de junio de 2004 , 16 de febrero y 19 de julio de 2006 , 14 de mayo de 2007 y 17 de enero de 2008 , entre otras muchas.

Para que surjan los derechos y sean exigibles las obligaciones propias del régimen de la propiedad horizontal conforme a las disposiciones de la Ley 49/1960, de 21 de julio , modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril , no se exige el otorgamiento de escritura pública en la que conste el título constitutivo de la propiedad horizontal ni su inscripción en el Registro de la Propiedad, pues la falta de tales presupuestos únicamente determinan la inoponibilidad de sus pactos (estatutos) o estipulaciones específicas a terceros, ya que no puede confundirse el nacimiento de la Comunidad con la constitución formal en régimen de propiedad horizontal, dado que aquélla existe desde que coinciden en un edificio, urbanización, complejo o construcciones similares, por un lado varias propiedades privadas y, por otro, diversos elementos comunes, siendo plenamente admisible la existencia de un régimen de facto sin necesidad de que se haya otorgado formalmente un título constitutivo, que no es esencial para su nacimiento y funcionamiento, como tampoco lo es la inscripción en el Registro, que, como hemos señalado, sólo producen efectos de publicidad y de oponibilidad a terceros, mas no excluyen la sujeción de los propietarios al régimen legal regulador de la propiedad horizontal, como tienen declarado las sentencias del Tribunal Supremo de 16 de junio de 1995 , 25 de marzo y 7 de abril de 2003 , 5 de mayo de 2004 , 17 y 19 de julio de 2006 ."

A tenor de lo expuesto es claro que en el presente caso existe una Comunidad de Propietarios sujeta al régimen de propiedad a la que pertenecen las diez fincas propiedad de Bropasa, puesto que: 1º hay elementos y servicios comunes que generan unos gastos generales de mantenimiento y uso a cuyo pago han de contribuir todos los propietarios a tenor de lo dispuesto en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal ; 2º existe un acto formal de constitución de la Comunidad, que no requiere su constancia o documentación en escritura pública ni la inscripción en el Registro, que solo produce efectos respecto a terceros; 3ª concurre un acto propio de reconocimiento de dicho estado jurídico por la demandada, cual es el pago de las cuotas de comunidad desde que adquirió las fincas hasta el mes de mayo de 2001 (hasta noviembre del año 2000 según su contabilidad conforme alega) que por su naturaleza no puede eficazmente ahora atribuir a un error o inadvertencia con fines de exonerarse del pago de la deuda reclamada.

En razón a lo expuesto, además a lo con acierto argumentado en la sentencia de primera instancia, desestimaremos el recurso, en cuanto el tercer motivo (estimación de la demanda reconvencional) se halla ligado en relación de dependencia a la prosperabilidad del segundo, que según hemos razonado no se admite.

QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 398-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil las costas procesales generadas por el recurso serán impuestas a la apelante.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general aplicación.

Fallo

Que debemos desestimar, y desestimamos, el recurso de apelación interpuesto por Construcciones Bropasa, S.L. contra la sentencia dictada el 23 de noviembre de 2008 por el Sr. Juez de 1ª Instancia nº 1 de Torrelaguna en los autos de juicio ordinario nº 529/2005 seguidos a instancia de la Comunidad de Propietarios del Conjunto Residencial DIRECCION000 de Rascafría; resolución que se CONFIRMA íntegramente, condenando a la apelante al pago de las costas procesales causadas por el recurso.

Al notificarse esta resolución instrúyase a las partes si es o no firme y, en su caso, los recursos que pudieran caber contra la misma, de conformidad con lo dispuesto en al artículo 248-4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Así por nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala nº 151/10 lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico