Sentencia Civil Nº 1/2011, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 25, Rec 5/2010 de 03 de Enero de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 25

MADRID

SENTENCIA: 00001/2011

Fecha: tres de enero de dos mil once

Rollo: RECURSO DE APELACION 5 /2010

Ponente: ILMO. SR. D. JOSE Mª GUGLIERI VÁZQUEZ

Apelante y demandada: Dª Inmaculada

PROCURADOR: Mª JESUS GARCÍA LETRADO

Apelada y demandante: Dª Rosaura

PROCURADOR: GLORIA MESA TEICHMAN

Autos: 1434/08 PROCEDIMIENTO ORDINARIO

Procedencia : JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N.45 DE MADRID

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. FERNANDO DELGADO RODRIGUEZ

D. JOSE Mª GUGLIERI VÁZQUEZ

D. ÁNGEL LUIS SOBRINO BLANCO

En MADRID , a tres de enero de dos mil once .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 25 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1434 /2008 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 45 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 5 /2010 , en los que aparece como parte apelante D. Inmaculada representado por el procurador D. Mª JESUS GARCIA LETRADO, y como apelado D. Rosaura representado por el procurador D. GLORIA MESSA TEICHMAN , y siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. JOSE Mª GUGLIERI VÁZQUEZ .

Antecedentes

PRIMERO.- Que los autos originales núm. 1434/08, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Núm. 45 de los de MADRID, fueron remitidos a esta Sección Vigesimoquinta de la Audiencia Provincial de Madrid, de conformidad con lo dispuesto en las Normas de Reparto aprobadas por la Sala de Gobierno del Excmo. Tribunal Superior de Justicia de Madrid.

SEGUNDO.- Que por el/la Ilmo/a. Sr/a. D/Dª. MARTA FERNÁNDEZ PEREZ Magistrado/a-Juez del Juzgado de Primera Instancia núm.45 de Madrid se dictó sentencia con fecha 5 Octubre de 2009 , cuya PARTE DISPOSITIVA dice así: FALLO.- "Qe estimando la demanda deducida por la Procuradora Dª Gloria Messa Teichman en nombre y representación de Dª Rosaura contra Dª Inmaculada le debo condenar y condeno a que abone a la actora diez mil euros (10.000 euros)sus intereses legales desde la interpelación judicialy las costas causadas"

TERCERO.- Que contra dicha Sentencia se preparó e interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de la parte demandada, la Procuradora Sra. Dª. MARIA JESUS GARCIA LETRADO, dándole traslado del mismo a la parte demandante quien presentó en tiempo y forma escrito de oposición al recurso entablado; remitiéndose los autos a esta Sección Vigesimoquinta, se señaló para deliberación, votación y fallo del presente recurso el día 15 de diciembre del año en curso.

CUARTO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Dª Inmaculada alega a partir del motivo primero del escrito rector de su recurso de apelación, error en la valoración de la prueba respecto de la remisión de las cartas a la demandada comunicando la denegación del crédito hipotecario y el requerimiento para la devolución de los 10.000€ entregados, siendo pues, legítima la resolución comunicada a la demandante. Añade idéntica errónea valoración probatoria sobre el particular relativo a la garantía de la devolución de parte del crédito con la venta de un piso de Dª Rosaura en Santiago de Compostela. También como error de valoración de la prueba se hace referencia a la atribución del propio arbitrio a la demandada para el cumplimiento del contrato y contra sus propios actos cuando esta atribución correspondería a la actuación de la actora. Así , ya en Mayo 2008 la Sra. Rosaura sabía que unicamente le concederían 285.000 €, circunstancia que no comunicó. Corolario de lo anterior es que la apelante no ha infringido art. 1256 C.c . ante la ausencia de comunicación de la actora; transcurrido el plazo contractual se procedió a la resolución con retención de las arras penitenciales.

SEGUNDO.- Planteado el recurso en los términos que en síntesis antecede, realmente todo el eje cardinal del mismo gira en torno al funcionamiento del denominado Documento de Arras ( doc.2 de la demanda ) del que destacan, primero, una fecha de otorgamiento de la escritura pública " como máximo por todo el día 30 del mes de Abril de 2008" y segundo, el pacto de desistimiento para el que no se articula sistema de notificación alguno entre las partes. Unicamente se excluiría de la pérdida de las arras ( 10.000 €) el caso de desistimiento " por la no concesión de la hipoteca solicitada para efectuar la misma" (la compraventa del piso). Tampoco se concreta si se debía solicitar más de un crédito hipotecario, cómo se tenía que pedir , ni condición alguna o causa de su denegación, puntos todos ellos perfectamente previsibles y pactables de modo que cualquier interpretación en orden a cuántos créditos eran los razonables o en qué condiciones , excede de la cláusula o estipulación contractual porque supondría añadir algo que no se pactó, es decir , un cláusula distinta y como tal contraria al art. 1283 C.c . Ha de estarse , pues a lo pactado conforme a la claridad y literalidad de su redacción, es decir, basta la denegación de un crédito para que se pueda desistir sin pérdida de las arras.

TERCERO.- Así las cosas y llegado el 30 Abril 2008 se dejó transcurrir sin instarse actuación alguna para su formalización con la consecuencia de que la observancia de aquel plazo decae como elemento relevante del contrato. Con ese vencimiento decae su importancia y desde ese momento se mantienen las previsiones contractuales de cumplimiento ordinario vinculándose el pago del precio a la firma de la escritura. En este sentido cabe destacar que no se pactó causa resolutoria alguna, ni por falta de pago del precio ni por falta de formalización de la compraventa en escritura pública ni por otra causa distinta. Unicamente los supuestos de desistimiento. Como se expresa en el hecho tercero de la contestación se " esperó más allá de la fecha máxima... hasta el punto de esperar otros sesenta días..." Ahora bien, si no se pactó cláusula alguna resolutoria y decayó la posible esencialidad del cumplimiento a 30 Abril 2008 quedan sin alteración las restantes previsiones, es decir , que se pagarían 395.000 € a la firma de la escritura lo que significa que esa primitiva obligación, la principal en toda compraventa (art. 1500 C.c ) pendería después de ese aplazamiento de facto, conforme se expresa en la citada contestación a la demanda, pendería, decimos, de convenirse nueva fecha. Es evidente que el cumplimiento del contrato no se puede dejar al arbitrio de uno de los contratantes pero a este respecto es menester señalar los siguientes puntos: que estamos ante un auténtico contrato de compraventa pues con independencia de la calificación del documento como de arras y la mención de las arras penitenciales con cita del art. 1454 C.c . la realidad es que se acuerda la compraventa del inmueble sito en planta NUM000 , puerta NUM001 de la AVENIDA000 nº NUM002 en la Colonia Dehesa del Príncipe fijándose el precio, la forma de pago y la formalización en escritura pública. Dato a añadir es la referencia continúa a la condición de compradora y vendedora respectivamente, y así firman las contratantes.

CUARTO.- Sin embargo y como ya indicamos no se contempló causa alguna específica de resolución por lo que en todo caso serían las del incumplimiento de las obligaciones esenciales de la compraventa permaneciendo mientras tanto las posibilidades del desistimiento en los términos pactados. En este punto hay que constatar que no hubo requerimiento ni las partes se compelieron para otorgar la escritura pública de modo que se fijase un término para la formalización de la compraventa en esa forma. Vinculado con esa falta de requerimiento y tratándose de compraventa de un bien inmueble tampoco se requirió de pago, instrumentos ambos para articular la resolución. Conclusión de lo anterior es que se mantuvo el pacto de desistimiento con eficacia contractual, desistimiento sin las restricciones a que se hizo referencia en el Fundamento Jurídico segundo de esta sentencia. Por ello la denegación del crédito subsiste como causa de desistimiento en tanto se mantuviese válido el contrato, validez pendiente de fijarse temporalmente el cumplimiento tras aquel aplazamiento y razones por las que procede desestimar el recurso.

QUINTO.- Conforme al art. 398 LEC las costas de esta alzada deben imponerse al apelante

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Dª Inmaculada contra la sentencia de fecha 5 Octubre 2009 del JPI nº 45 de Madrid dictada en procedimiento 1434/08 confirmamos dicha resolución con imposición de las costas de esta alzada al apelante.

Notifíquese la presente resolución a las partes interesadas, haciéndoles saber que la misma puede ser susceptible de recurso de casación o de recurso extraordinario por infracción procesal, debiendo preparar cualquiera de ellos mediante escrito en el plazo de cinco días siguientes a la notificación ante esta Sala que la dicta, constituyendo el oportuno depósito con arreglo a la D.A. 15ª de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.