Sentencia Civil Nº 1/2012, Audiencia Provincial de La Rioja, Sección 1, Rec 422/2010 de 03 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

LOGROÑO

SENTENCIA: 00001/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE LA RIOJA

LOGROÑO

Sección 001

Domicilio : VICTOR PRADERA 2

Telf : 941296484/486/489

Fax : 941296488

Modelo : SEN010

N.I.G.: 26089 37 1 2010 0100359

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000422 /2010

Juzgado procedencia : JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 5 de LOGROÑO

Procedimiento de origen : PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000809 /2009

RECURRENTE : ANTOLIN MARIN S.A

Procurador/a : MARIA JESUS MENDIOLA OLARTE

Letrado/a : LUIS REBOIRO MARTINEZ-ZAPORTA

RECURRIDO/A : LEVALTA S.L.

Procurador/a : MARIA LUISA BUJANDA BUJANDA

Letrado/a : ENRIQUE DOMINGO OSLE

SENTENCIA Nº 1 DE 2012

ILMOS/ILMAS. SRES/SRAS. MAGISTRADOS:

Dª CARMEN ARAUJO GARCIA

D. RICARDO MORENO GARCIA

D. FERNANDO SOLSONA ABAD

En Logroño, a tres de enero de dos mil once

VISTO en grado de apelación ante esta Audiencia Provincial de La Rioja, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000809 /2009 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Nº 5 de LOGROÑO, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000422 /2010 , en los que aparece como parte apelante, D. ANTOLIN MARIN S.A, representada por la Procuradora de los tribunales, Dª MARIA JESUS MENDIOLA OLARTE, asistida por el Letrado D. LUIS REBOIRO MARTINEZ-ZAPORTA, y como parte apelada, LEVALTA S.L., representada por la Procuradora de los tribunales, Dª MARIA LUISA BUJANDA BUJANDA, asistida por el Letrado D. ENRIQUE DOMINGO OSLE; habiendo sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO SOLSONA ABAD.

Antecedentes

PRIMERO .- Con fecha 10 de junio de 2010 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Logroño en cuyo fallo se recogía: "Estimo la demanda formulada por el Procurador Sra. Bujanda Bujanda en nombre y representación de Levanta S.L., contra Antolín Marín S.A. y en su virtud condeno a dicho demandado al cumplimiento del contrato de compraventa de 10 de enero de 2006, y por ende, a pagar a la actora 505.554, 57 euros, más los intereses de demora al tipo pactado al 12% anual desde el 29 de diciembre de 2008, a cuyo cumplimiento se otorgará escritura de venta de los inmuebles objeto del contrato, con expresa imposición de costas a dicho demandado.

Y desestimo la demanda formulada por el Procurador Sra. Mendiola Olarte en nombre y representación de Antolín Marín S.A., contra Levanta S.L., y en su virtud absuelvo a dicha demandada de las pretensiones en su contra deducidas con expresa imposición de costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, por la representación procesal de ANTOLIN MARIN S.A. se presentó escrito solicitando se tuviese por preparado en tiempo y forma la apelación, que fue admitida, con traslado por 20 días a la parte recurrente para que interpusiese ante el Juzgado el recurso de apelación. Interpuesto éste, se dio traslado a las demás partes para que en 10 días presentasen escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada, en lo que le resultase desfavorable.

TERCERO.- Seguido el recurso por todos sus trámites, se señaló para la celebración de la votación y fallo el día 15 de diciembre de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente rollo se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La sentencia de instancia, estimando la demanda interpuesta por LEVALTA S.L. y desestimando la reconvención formulada contra esta por la demandada ANTOLIN MARIN S.A., estima la acción de cumplimiento del contrato privado de compraventa de vivienda celebrado el día 10 de enero de 2006 entre la indicada sociedad LEVALTA S.L. como vendedora, y la entidad ANTOLIN MARIN S.A. como compradora, respecto de la vivienda en planta 5ª, tipo A con acceso al portal 3 y anejo trastero nº 8 de sótano 2 y garaje nº 13 en sótano nº 1 que formaban parte de una promoción de viviendas, trasteros, locales y garajes a construir por la mercantil Levalta S.A. en la parcela 11 del Plan parcial Fardachón de Logroño, hallándose la finca gravada con hipoteca a favor de Ibercaja siendo el precio pactado de 505.554,57 euros IVA incluido. Asimismo, condena a la demandada al pago de la suma reclamada en la demanda como parte del precio pendiente de pago, de 505.554,57 euros más los intereses moratorios pactados en el contrato.

Frente a dicho pronunciamiento estimatorio de la demanda se alza la apelante ANTOLIN MARIN S.A. (que a la sazón es una entidad cuyo objeto social es, entre otros, "la compraventa de solares, fincas, edificios y cualquier inmueble"), insistiendo en lo que ya había argumentado en su contestación a la demanda y reconvención, y alegando en síntesis como motivo del recurso lo siguiente:

Que de acuerdo con el contrato de compraventa celebrado entre las partes, ANTOLIN MARIN S.A. como compradora tenía la obligación de abonar la cantidad pendiente de pago de 408.980 euros, pero también, de acuerdo con ese mismo contrato (estipulaciones tercera y quinta) estaba obligada a abonar esa suma de una manera específica: mediante subrogación en el préstamo hipotecario obtenido por la vendedora de la entidad Ibercaja, no señalándose en el contrato otra forma de pago que no fuera éste. Que con posterioridad a la finca del contrato, y después de que la demandada abonase las sumas reseñadas con los números 1 a 3 inclusive de la cláusula tercera en el contrato, fue requerida por la actora parta el otorgamiento de la escritura, tras lo cual la demandada se puso en contacto con Ibercaja con el fin de proceder a la subrogación en el préstamo hipotecario. Por la referida entidad bancaria nunca se puso en contacto con la demandada hoy recurrente, por lo que la apelante ANTOLIN MARIN S.A. mandó un burofax a la indicada entidad financiera en fecha 2 de junio de 2009 a fin de que la referida entidad le notificase fehacientemente si se le había concedido o no la subrogación en el préstamo hipotecario, a lo cual Ibercaja no contestó. En consecuencia ANTOLIN MARIN S.A. cumplió con todas sus obligaciones y si no llegó a llegar a publico el contrato y a pagar el precio pendiente fue por cusas ajenas a ella, porque la entidad crediticia no concedió la subrogación.

En suma, se trataría de un contrato de compraventa cuya eficacia se encontraba claramente vinculada a otro contrato a formalizar en el futuro con una tercera persona (la subrogación en el préstamo hipotecario obtenido por la vendedora de la entidad Ibercaja), estando aquel supeditado a este último, por lo que no habiéndosele concedido a ANTOLIN MARIN S.A. la indicada financiación, procedería acordar la resolución del contrato de compraventa cuya eficacia estaba supeditada a dicha subrogación. Por eso estima la recurrente, en definitiva, que ha de estimarse su recurso, desestimándose la demanda y estimando su reconvención.

Alega también que el requerimiento inicial que le hizo LEVALTA S.L. a la entidad ahora recurrente para el otorgamiento de la escritura le llegó seis días más tarde de la fecha señalada por la actora para que ANTOLIN MARIN S.A. se personase en la notaría al objeto de elevar a público el contrato de compraventa.

Que en definitiva, la apelante estaba OBLIGADA mediante el contrato de compraventa a subrogarse en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito por la actora con la entidad financiera Ibercaja.

Como segundo motivo de recurso el recurrente vuelve en definitiva a insistir, no sin redundancia, en los mismos argumentos que se acaban de resumir, si bien esta vez los enuncia bajo el rubricado de "error en la valoración de la prueba" por entender que la sentencia recurrida no habría interpretado correctamente el contrato suscrito, que a su entender constituye una suerte de obligación condicional, en la medida en que el contrato de compraventa supeditaba su eficacia a que la entidad ANTOLIN MARIN S.A. obtuviera la subrogación en el préstamo hipotecario, único medio de pago contemplado en el contrato. Aduce además que la actora incumplió el contrato, pues conociendo que la financiara no había concedido la subrogación en el préstamo hipotecario, no procuró a la demandada otra forma de pago del precio.

El tercer motivo de recurso reitera una vez más la misma argumentación, esta vez bajo el soporte de un alegado error en la aplicación de la prueba por infracción de los artículos 1184 , 1091 y 1258 del Código Civil , considerando que sí existe una imposibilidad sobrevenida de cumplimiento de la prestación por parte de la demandada, pues desde el momento en que por causas ajenas a ella no se le concedió la subrogación en el préstamo hipotecario, y no existiendo otra posibilidad de cumplimiento prevista en el contrato, no le resultaba ya posible cumplir, derivando esa imposibilidad a la voluntad de intercero ajeno al contrato de compraventa como era la entidad Ibercaja.

SEGUNDO .- Como acabamos de ver, en esencia el recurso se basa en un único y exclusivo motivo, reiteradamente repetido por la apelante en su amplio recurso: que la eficacia del contrato de compraventa estaba supeditada (condicionada) a que al comprador ANTOLIN MARIN S.A. le fuera concedida la subrogación en el préstamo hipotecario obtenido por la vendedora de la entidad Ibercaja, siendo este la única forma de pago prevista. La apelante no solo estaba obligada a pagar el precio, también estaba " obligada" mediante el contrato de compraventa a subrogarse en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito por la actora con la entidad financiera Ibercaja. De forma que la consecuencia de la no concesión de esa subrogación en el préstamo hipotecario, habría de ser la resolución contractual y la extinción de la obligación de la compradora de pagar el precio.

Extrae el recurrente esta conclusión de la interpretación que realiza de las cláusulas tercera y quinta del contrato (vide folios 12 a 14 de autos).

Para resolver la cuestión suscitada debemos partir de que las Sentencias del Tribunal Supremo de 19 enero 1925 , 18 abril 1931 y 30 marzo 1953 , seguidas después por otras muchas, tienen declarado como indiscutible la preferencia del sentido literal en caso de términos claros, y en otras, como las de 27 octubre 1966, 23 noviembre 1975 y 28 junio 1976, se afirma el deber de tener en cuenta otros datos, sobre todo la conducta completa de los contratantes, constituida por sus actos anteriores, coetáneos y posteriores al convenio para conocer su voluntad, así como, en Sentencia de 24 junio 1964 , que el artículo 1281 no excluye la interpretación, sino que la presupone, y, en Sentencia de 26 mayo 1965 , que dicho precepto forma con el artículo 1282 un conjunto orgánico, completándose ambos. Pues es doctrina jurisprudencial ( sentencias de 11 de octubre de 1989 y 16 de julio de 1992 , entre otras muchas) la de que «cuando de lo alegado y probado en el proceso surjan dudas fundadas acerca de la verdadera intención de los contratantes, el órgano judicial no puede detenerse en la mera literalidad del contrato, por claros que éstos puedan parecer, sino que tiene el deber de indagar lo verdaderamente querido o intención evidente de los contratantes, acudiendo para ello a los demás medios exegéticos que le brinda el ordenamiento jurídico, uno de los cuales es atender a los actos coetáneos y posteriores de los contratantes, conforme establece el art. 1282 del Código Civil ». De manera que, en palabras de la Sentencia de 24 junio de 2002 los criterios interpretativos legales no son excluyentes, y el medio hermenéutico, denominado de la totalidad, se haya expresamente reconocido en el artículo 1285 del Código Civil EDL1889/1 ( Sentencias de 24 de junio y 4 de diciembre de 1989 , 21 de febrero y 23 de junio de 1991 , 22 de mayo de 1992 y 26 de abril de 2002 entre otras). La común intención de los contratantes sirve, por tanto, de valiosa guía hermenéutica, atentos al llamado «canon de la totalidad». Por supuesto que en esta tarea, cada cláusula debe valorarse, según también las posiciones más o menos que ocupan, esto es, según sean principales o accesorias, básicas o subordinadas. El artículo 1285 propone que en el método interpretativo a seguir se atienda al contrato en su conjunto, o con otras palabras, se proceda a realizar una interpretación sistemática del mismo. Proscribe la interpretación aislada de cada cláusula, abstrayéndola de su contexto. Por ello establece que las cláusulas de los contratos «se interpreten unas por otras», con utilización, en definitiva, de un sentido relacional para el que es indispensable el examen global del contrato, y la consideración de sus cláusulas en atención a sus conexiones con las demás, de manera, que si surgen dudas, puedan estas resolverse con el auxilio de su posición y función dentro del conjunto.

TERCERO.- Desde esa perspectiva interpretativa, hemos de referirnos a las cláusulas 3 y 5 del contrato, que son las que el recurrente esgrime y en las que se basa para afirmar que la eficacia del contrato de compraventa estaba supeditada y condicionada a la eficacia o éxito de otro negocio jurídico, como es la subrogación en el préstamo hipotecario obtenido por la vendedora de la entidad Ibercaja (a su juicio, la única forma posible para el pago del precio pendiente fijada en el contrato), de forma que la consecuencia de la no concesión al cobrador ANTOLIN MARIN S.A. de esa subrogación por este tercero (la financiera Ibercaja) era causa para la resolución del contrato de compraventa y dispensaba a esta de su obligación de pago.

Pues bien, examinadas ambas cláusulas, esta Sala concluye que en absoluto se desprende de la misma la pretendida vinculación de la eficacia del contrato de compraventa y sus obligaciones al hecho de que Ibercaja le concediera a la compradora la subrogación en el préstamo hipotecario. Si leemos la cláusula quinta, observamos que después de afirmar que el comprador (ANTOLIN MARIN S.A.) conoce los términos del indicado préstamo hipotecario, se expresa a continuación lo siguiente: " ... por lo tanto, habida cuenta de que la parte compradora opta libremente en este acto por subrogarse en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria sobre los elementos inmobiliarios descritos, la parte vendedora retendrá en su poder...".

De la literalidad de lo expuesto se extrae que la subrogación en el préstamo hipotecario no fue algo impuesto a la parte compradora, sino una forma de pago por la cual dicha parte libre y voluntariamente "optó"; y fue precisamente en virtud de esta "libre opción" por lo que la cláusula tercera estipuló que el pago de los 408.980 euros que habían de abonarse al otorgamiento de la escritura, se pagarían mediante subrogación en el préstamo hipotecario. Por consiguiente, en modo alguno es correcta la interpretación contenida en el recurso relativa a que la apelante estuviera "OBLIGADA" mediante el contrato de compraventa a subrogarse en el contrato de préstamo con garantía hipotecaria suscrito por la actora con la entidad financiera Ibercaja, ni, en definitiva, es correcto (pues el contrato en ningún momento lo expresa el tenor contractual) que la eficacia del contrato de compraventa estuviera de algún modo "supeditada", o "condicionada", o "vinculada", o " subordinada" a la concesión por la entidad financiera de esa subrogación; conceptos tales como "condición", "vinculación", "subordinación" o cualquier otro análogo que permita interpretar que la eficacia de la compraventa quedaba supeditada a la concesión de la subrogación hipotecaria no aparecen en ningún momento en la cláusula mencionada. Ello es lógico: en principio, lo que en todo contrato de compraventa pretende el vendedor es que se le pague el precio, siéndole " ab initio" indiferente la forma en que el comprador financia dicho pago. Desde el punto de vista del vendedor, lo que se pretende es el pago del precio, y desde el punto de vista del comprador, su obligación es precisamente el pago de ese precio. Distinto sería el caso en que las partes, previendo la necesidad de financiación del comprador, hubieran pactado específicamente que la no concesión de ese préstamo hipotecario podía dar lugar a la resolución del contrato (condición resolutoria) o que la eficacia de la compraventa quedaba supeditada o condicionada a tal concesión (condición suspensiva). Pero de la lectura de las cláusulas del contrato, donde lo único que se expresa (cláusula quinta) es que el comprador "opta libremente" por esa forma de pago (subrogación en el préstamo hipotecario) y por ende, se indica que el pago de la suma pendiente de 408.980 euros se abonará mediante esa subrogación (cláusula tercera), no cabe inferir que la eficacia de la compraventa y la obligación de pago del precio por parte del comprador quede condicionada a la concesión o no de esa subrogación en el préstamo hipotecario por parte de la financiera: el comprador se obligó a pagar el precio, optando por hacerlo de esa forma, de donde no cabe deducir que el no poder acceder a esa subrogación le liberaba de su obligación primigenia y esencial de pago de precio.

CUARTO.- A este respecto, no debe dejar de mencionarse que la demandada dista de ser un particular no conocedor de la idiosincrasia propia de las adquisiciones inmobiliarias.

La hoy apelante, por el contrario, es una mercantil que tiene como objeto social, entre otros, "la compraventa de solares, fincas, edificios y cualquier inmueble". Así las cosas, nada tiene de extraño que no se supeditase la eficacia del contrato a la obtención por la compradora de financiación hipotecaria, como de hecho así fue, pues nada dice al respecto el contrato acerca de "condición", "vinculación" o " subordinación" de la eficacia de la compraventa suscrita al resultado de ninguna operación de financiación. Por otra parte, el indicado carácter que ostenta la compradora como empresa dedicada a la compraventa de inmuebles, permite afirmar que conocía perfectamente la obligación de pago que asumió al suscribir el contrato que hoy nos ocupa, y también, que debía cabalmente conocer que para que se produzca cualquier subrogación en un préstamo hipotecario es necesario la voluntad de la Financiera, sin la cual tal subrogación resulta inviable. Por consiguiente, la mercantil compradora debió de asegurarse en su caso, antes de "optar libremente" por esta forma de pago, de que cumplía las condiciones exigidas por la entidad financiera para dar lugar a la pretendida subrogación, asumiendo en caso contrario la inevitable consecuencia de tener que pagar el precio por otros medios o acudiendo a otras formas de financiación.

En este sentido cabe citar lo argumentado por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona Sección 14ª de fecha 5 de mayo de 2005 , que aunque proyectado sobre un contrato de arras, es perfectamente trasladable al caso que nos ocupa. Razonaba esta sentencia de la siguiente forma: " en el presente supuesto, los términos del contrato son claros, de manera que si los compradores lo firmaron antes de cerciorarse de que alguna entidad bancaria les daría apoyo financiero, asumieron el riesgo de perder las arras entregadas en virtud de lo pactado, que fueron proporcionadas al importe del precio de la venta. Ello lleva a la revocación de la sentencia y a la desestimación de la demanda al no apreciarse imposibilidad sobrevenida alguna para la celebración de la compraventa proyectada en el contrato de arras, que interesadamente se califica en la demanda como promesa de compraventa contrariamente a la literalidad del contrato. Lo que existió fue una falta de previsión de los compradores sobre su capacidad económica y las consiguientes posibilidades para poder subrogarse en el préstamo hipotecario u obtener otro para financiar el precio, que no puede servir para desvincularse de lo pactado en el contrato de arras penitenciales en perjuicio de la contraria y en contravención de los artículos 1091 , 1256 y 1258, todos del Código Civil art.1091 EDL 1889/1 art.1256 EDL 1889/1 art.1258 EDL 1889/1 , que establecen la fuerza vinculante de los contratos y la imposibilidad legal de dejar su cumplimiento al arbitrio de uno de los contratantes. No existió tampoco pacto condicional que permitiera a los compradores desistir del contrato sin perder las arras, sino que, simplemente se contempló por escrito la existencia de la hipoteca sobre la finca y que los compradores se subrogarían en ella al tiempo del pago como usualmente se hace, o bien de este modo o bien mediante la obtención de otro préstamo con cuyo importe cancelar la previa carga hipotecaria , todo ello en unidad de acto; pero, esto solo es posible si existe autorización del banco para financiar la compraventa atendiendo a las condiciones de cada caso...."

Esta misma argumentación sirve para rechazar los motivos de recurso argüidos en nuestro caso. En modo alguno la eficacia de la compraventa se subordinó a que la compradora obtuviese financiación hipotecaria. Esta fue una forma de pago por la que libremente optó la demandada apelante, pero en el bien entendido caso que tal subrogación solo es posible en los casos en los que el banco así lo autoriza, cosa que desde luego la demandada, como entidad dedicada a la compraventa de inmuebles que es, debió prever, sin que pueda trasladar las consecuencias de su imprevisión a la vendedora, la cual, habiendo cumplido lo que por su parte le incumbe (la vivienda está terminada y la licencia de ocupación obtenida) tiene pleno derecho a que el contrato de compraventa despliegue todos sus efectos conforme a lo prevenido en los artículos 1091 , 1124 , 1256 , 1258, y 1445 del Código Civil .

QUINTO.- A todo lo expuesto cabe adicionar que está probado en virtud del propio tenor de la contestación a la demanda y del recurso de apelación, que pese a que el contrato de compraventa fue celebrado en fecha 10 de enero de 2006, el demandado hoy apelante no se dirigió a la entidad Ibercaja con el fin de instar la subrogación en el préstamo hipotecario por la que voluntariamente (y no obligadamente, como se dice en el recurso) optó como medio de financiación al suscribir el contrato de compraventa, sino después de que fue requerido por la vendedora para el otorgamiento de la escritura de venta, en diciembre de 2008. Es decir, en todo ese tiempo -más de dos años- no hizo nada: ni se informó de las condiciones para la subrogación en ese préstamo hipotecario, ni buscó financiación alternativa. Es más, la directora de la sucursal de Ibercaja Sra. Rosa , que testificó en juicio y de cuya veracidad no hay razón objetiva alguna para dudar, refirió que cuando la hoy apelante acudió finalmente a esta entidad con el fin de dar lugar a la subrogación (lo cual solo hizo cuando se le requirió por la vendedora para el otorgamiento de la escritura), por la entidad bancaria se le exigió que aportase ciertas garantías adicionales, pero que dicha parte no las aportó.

Al parecer, por toda respuesta remitió a Ibercaja el burofax que aporta la hoy recurrente como documento 1 de su contestación a la demanda, y que fue remitido en junio de 2009 (esto es, casi seis meses después de la fecha en que fue citado para el otorgamiento de la escritura, fecha en la que debería de haber procedido al pago mediante la indicada subrogación o de cualquier otro modo), mediante el cual requería a la referida Entidad financiera a fin de que expresamente le comunicase si se le concedía o denegaba ese préstamo hipotecario. Obviamente, que la entidad crediticia no contestase a este requerimiento no tiene nada de extraño: el interesado en la subrogación era Antolin Marin S.A., que era quien acudía a Ibercaja solicitando esa financiación; se le requirió por la entidad financiera unas garantías que Antolin Marin S.A. no prestó, ofreciendo el silencio por toda respuesta; por consiguiente, que la subrogación no se había concedido era evidente, en la medida en que el hoy apelante no había prestado esa garantía adicional que se le solicitaba, por lo que no puede reprocharse a Ibercaja que optase por no contestar tan tautológico requerimiento.

A este respecto cabe citar el supuesto resuelto por la Audiencia Provincial de Granada, sec. 3ª en su sentencia de 4 de marzo de 2011 , la cual razonó de la forma siguiente: " Ha de tenerse en cuenta que la compraventa se firmó el 21 12. 2006, por lo que el comprador tuvo más que tiempo suficiente para conseguir una financiación del precio que debía. Resulta que la certificación final de la obra se expide el 28.1. 2008 y el 8.4.2008 se obtiene la licencia de primera ocupación. El 4.6 2008 el comprador es citado para el otorgamiento de la escritura pública de la compraventa, y ante su incomparecencia es requerido nuevamente el 2.10.2008, con resultado idéntico. Sólo después es cuando el comprador solicita la subrogación del préstamo hipotecario, lo que indica una falta de colaboración y de lealtad suya con los vendedores, ya que una obligación implícita del comprador era que hiciera lo posible para poder subrogarse en el préstamo hipotecario, previsto en el contrato de compraventa..."

Por último y con el fin de que ninguna de las alegaciones del recurrente quede sin respuesta, en cuanto a la alegación del recurrente de que el requerimiento hecho por el demandante para el otorgamiento de la escritura fue recibido por la demandada después de haber transcurrido la fecha en que supuestamente debía de comparecer en la Notaría, debe añadirse que es cierto que como indica el apelante, el burofax librado por el actor en fecha 25 de noviembre de 2008 requiriendo al demandado para que compareciera el día 5 de diciembre de 2008 en la Notaría con el fin de otorgar la escritura pública, fue recibido por éste el día 12 de diciembre, esto es, con posterioridad a la fecha de la cita (vide documentos 6 y 7 de la demanda, folios 27 y 28 de los autos). Sin embargo, esta circunstancia resulta irrelevante, desde el momento en que posteriormente, -en concreto en fecha 10 de diciembre de 2008-, el vendedor Levanta S.L. requirió esta vez notarialmente al demandado en fecha 11 de diciembre ( vide documento 8 de la demanda, folio 31 vuelto de autos) a fin de que compareciera en la Notaría para el otorgamiento de la escritura de compraventa en fecha 29 de diciembre de 2008, cumpliéndose de esta forma el requerimiento con quince días de anticipación exigido por la cláusula cuarta del contrato suscrito. Y sin embargo el hoy apelante, por causas que se desconocen, no compareció en la referida Notaría con el fin de otorgar la escritura de venta.

SEXTO.- Consecuencia de todo lo que se viene exponiendo, es que la alegación del recurso de que su incumplimiento obedeció exclusivamente a una causa ajena al comprador como fue la no concesión por la entidad crediticia de la subrogación en el préstamo hipotecario, y que por ello es aplicable la doctrina jurisprudencial de la "imposibilidad sobrevenida", debe decaer.

Sobre la llamada doctrina de la "imposibilidad sobrevenida" del cumplimiento de obligaciones, el Tribunal Supremo ha sometido su aplicabilidad a la concurrencia de determinados requisitos.

Así, el Tribunal Supremo se refiere en esencia a "la alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación a las concurrentes al tiempo de su celebración..." Y lo cierto es que en este caso concreto no existe tal, la posibilidad de optar por la subrogación estaba recogida en el contrato de compraventa, era por tanto conocida por el apelante adquirente, así como también conocía (vide cláusula quinta) las condiciones de esa subrogación, por la que optó libre y voluntariamente.

Se alude también por el Tribunal Supremo a la necesidad de que exista una "desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las pretensiones de las partes contratantes, que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilamiento del equilibrio de las prestaciones...", y la misma situación se da en nuestro caso con este requisito, que no es aplicable porque ANTOLIN MARIN S.A. podía haber optado por no subrogarse haber buscado otro medio de pago o de financiación.

Se exige también que todo ello acontezca por la sobreveniencia de circunstancias radicalmente imprevisibles.

A este respecto, entre los casos de imposibilidad sobrevenida, está la imposibilidad económica (vid. SSTS 20 abril 1994 , 30 septiembre 2006 ) a la que se recurre especialmente en estos momentos de crisis económica por los deudores por no poder hacer frente a sus obligaciones. Es verdad que hay que estar siempre a lo pactado por las partes, debiendo ser cumplidas las obligaciones que se establecen en el contrato, que constituye un vínculo jurídico que no se puede deshacer si no es por alguna causa concreta. Toda relación contractual implica siempre un riesgo. En la compraventa con precio aplazado siempre existe el riesgo de que no se pague el precio o que no se obtenga la financiación correspondiente. La imposibilidad sobrevenida como causa de ruptura del vínculo contractual debe ser, según la jurisprudencia, interpretada restrictivamente ( SSTS 13 marzo 1987 EDJ1987/2044 , 20 mayo 1997 , 21 abril 2006 EDJ2006/48772 , 13 mayo 2008 ). En el caso de autos, sólo consta que la compradora instó la subrogación casi dos años después de la celebración del contrato de compraventa y después de que el vendedor requiriese de otorgamiento de escritura al comprador; y que entonces, tal como resulta de la testifical de la directora de la sucursal de Ibercaja, por parte de esta financiera se le solicitaron a la apelante mayores garantías pero que esta no las prestó, sin que esté acreditado en modo alguno que resultase imposible o de suma dificultad para ANTOLIN MARIN S.A. la prestación de esas garantías adicionales que por la financiera se le exigían.

Finalmente la Jurisprudencia exige que se carezca de otro medio de remediar y salvar el perjuicio. Y lo cierto es que hay que volver a reiterar que el comprador, tal como reza la cláusula quinta, conocía las condiciones de la subrogación por la que libremente optó y en todo caso, podía haberse informado con la entidad bancaria antes de firmar, o en su caso, haber optado por otra forma de pago. En el sentido dicho las Sentencias del Tribunal Supremo de 17 Mayo de 1957 , de 6 Junio de 1959 de 27 de Junio 1984 , de 17 de Mayo de 1986 , de 13 Mayo de 1987 de 6 de Octubre de 1987 , etc.

En conclusión, en nuestro caso ni se ha vulnerado el art. 1184 del Código Civil ni concurren los presupuestos para la aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento de las obligaciones, pues el incumplimiento se ha producido por causa atribuible al demandado y no a circunstancias ajenas al mismo. Fue el demandado quien se obligó a pagar el precio, y era el demandado quien debía de buscar los medios de financiación adecuados par proveer dicho pago; es cierto que optó por subrogarse en el préstamo hipotecario, pero en caso de no poder asumir las condiciones de dicha subrogación (las cuales reconoció conocer al firmar el contrato y pudo en todo caso consultarlas en la entidad financiera) era de su cargo el encontrar otros medios de financiación, para lo cual tuvo ciertamente mucho tiempo, pues entre que se suscribió el contrato hasta que fue requerido para el otorgamiento escritura pasaron casi dos años.

Todo lo expuesto conduce en suma a la desestimación del recurso, y a la confirmación de la sentencia apelada.

SÉPTIMO .- Respecto de las costas procesales, y de conformidad con lo establecido en el art. 394 y 398 LEC , procede la imposición de las causadas en esta instancia a la parte apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador de los Tribunales Sra. Mendiola en nombre y representación de ANTOLIN MARIN S.A. contra la sentencia de fecha 30 de Marzo de 2010 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Logroño, en juicio ordinario en el mismo seguido al nº 809/2009 , de que dimana el Rollo de Apelación nº 422/2010, debemos confirmarla y la confirmamos.

Con imposición de las costas causadas en este recurso de apelación a la parte apelante.

Contra la presente resolución puede caber recurso de casación ante el Tribunal Supremo, si se cumplieran los requisitos legales, que serían examinados en cada caso por la Sala.

Cúmplase al notificar esta resolución lo dispuesto en el artículo 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Devuélvanse los autos al juzgado de procedencia, con testimonio de esta resolución, interesándose acuse de recibo.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al rollo de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrado/s que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.