Sentencia Civil Nº 1/2013, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 6, Rec 5061/2010 de 03 de Enero de 2013

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 6

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00001/2013

Domicilio: C/LALÍN, NÚM. 4 - PRIMERA PLANTA - VIGO

Telf.: 986817388-986817389 - Fax: 986817387

N.I.G. 36038 37 1 2010 0600855

ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0005061 /2010-M

Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de VIGO

Procedimiento de origen:JUICIO VERBAL 0000428 /2010

Apelante: Matías

Procurador: MARTA ROBES CABALEIRO

Abogado: BEGOÑA GANOSO VIEITEZ

Apelado: Isidora

Procurador: MARIA DOLORES COBAS GONZALEZ

Abogado: ABRAHAM TENOIRA REINA

LA SECCIÓN SEXTA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, SEDE VIGO,compuesta por los Ilmos. Sres. Magistrados DON JUAN MANUEL ALFAYA OCAMPO, Presidente; DON EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS y DOÑA BELÉN MARÍA FERNÁNDEZ LAGO, han pronunciado

EN NOMBRE DEL REY

La siguiente

SENTENCIA núm. 1/13

En Vigo, a tres de enero de dos mil trece.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 6ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra, sede Vigo, los autos de Juicio Verbal de Desahucio número 428/2010, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA Número 6 de los de Vigo, a los que ha correspondido el núm. de Rollo de apelación número 5061/2010, en los que aparece como parte apelante-demandante: DON Matías , sucesor procesal de la litigante fallecida doña Piedad , representado por la Procuradora doña Marta Robés Cabaleiro, con la dirección de la Letrada doña Begoña Ganoso Vieitez ; y, como parte apelada- demandada: DOÑA Isidora , representada por la Procuradora doña María Dolores Cobas González, y defendida por el Letrado don Abraham Tenoira Reina.

Ha sido Ponente la Ilma. Sra. DOÑA BELÉN MARÍA FERNÁNDEZ LAGO, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de 1ª Instancia núm.6 de esta ciudad, con fecha 28 de mayo de 2010, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

' Que debo declarar y declaro enervada la acción de desahucio promovida por la Procuradora Sra. Robés Cabaleiro en nombre y representación de Dña. Piedad contra DÑA. Isidora , y en consecuencia, no ha lugar a declarar la resolución del contrato de arrendamiento que celebraran las partes sobre la finca sita en CALLE000 , nº NUM000 de Teis, Vigo con la condena de desalojo pretendida respecto de la parte demandada.

No ha lugar a condena en costas habiendo cada parte de sufragar las causadas a instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.-Contra dicha Sentencia, por la representación procesal de DOÑA Piedad , se preparó y formalizó recurso de apelación que fue admitido a trámite y, conferido el oportuno traslado, se formuló oposición al mismo por la parte contraria.

Una vez cumplimentados los trámites legales, se elevaron las presentes actuaciones a esta Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Pontevedra, con sede en Vigo, para su resolución, dando lugar a la formación del correspondiente rollo, señalándose fecha para la deliberación.

Devueltos los autos al Juzgado de Primera instancia a fin de dar traslado de la impugnación a la parte apelante, se confirió dicho traslado sin que se hubiesen efectuado alegaciones.

Interesada por la representación de la apelante la sucesión procesal a favor del hijo de aquélla debido al fallecimiento de doña Piedad , esta se acordó a medio de decreto de fecha 30 de julio de 2012.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.-La representación procesal de la demandante, Sra. Piedad , formula recurso contra la Sentencia que desestimó la demanda por ella interpuesta, a través de la cual interesaba se declarase resuelto, por falta de pago de rentas y cantidades asimiladas, el contrato de arrendamiento sobre la finca sita en CALLE000 , nº NUM000 de Vigo, condenando a la demandada a su desalojo, todo ello con imposición de costas.

La Sentencia de Instancia considera enervada la acción de desahucio, y en consecuencia, declara no haber lugar a declarar la resolución del contrato, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia, y las comunes por mitad.

SEGUNDO.-En las Alegaciones, Primera a Cuarta de su escrito de recurso, la parte demandante manifiesta que en momento alguno, antes de la vista del presente procedimiento, la demandada alego la existencia de pacto alguno de compensación de rentas, sino que en un principio rehusó el pago sin mas explicación, para luego alegar la falta de legitimación de la actora para percibir las rentas al no considerar propietaria a ésta, y manifiesta que la existencia de aquel supuesto pacto no ha quedado acreditada. También manifiesta que la demandada fue requerida de pago, y advertida de las consecuencias del incumplimiento, y no pago ni alego la existencia de pacto de compensación alguno.

Este Tribunal entiende, al igual que hizo la Sra. Juez, que no procede estimar la compensación invocada por la demandada, pues negada su existencia por la contraparte, aquella no ofrece prueba alguna de ello, dada la escasa entidad probatoria que merece la declaración de la propia demandada, y la de un testigo que se limita a relatar lo que a ella le refirió la interesada, Sra. Isidora . También se coincide con la Juez 'a quo' en que, a falta de prueba sobre tal extremo, no procede aplicar el artículo 304 de la LEC .

También coincide este Tribunal con el criterio de la Sra. Juez relativo a la interpretación del artículo 22.4 de la LEC , conforme al cual la facultad del arrendador no se debe entender en un sentido tan estricto que lleve a considerar que cualquier divergencia entre las partes relativa al pago de la renta avoque al arrendatario al desahucio, de modo que se le prive a éste de la posibilidad de oponerse a la reclamación del arrendador en base a razones fácticas y/o jurídicas, si tras el requerimiento de éste no acepta su intimación.

Y a partir de ese criterio interpretativo se coincide con la Sra. Juez en la inidoniedad del primer requerimiento, de fecha 1 de octubre de 2009, para producir el efecto invocado por la actora.

Y así se comprueba que aquel, recibido por la demandada el día 5 del mismo mes y año, fue contestado por la arrendataria a medio de comunicación de fecha 8 de octubre del 2009, a medio de la cual le recuerda a la arrendadora que ha realizado obras en el tejado, hecho éste no negado por ella, -de acuerdo con la prueba practicada aquellas obras tuvieron un coste, junto con las de una nueva instalación eléctrica y diversas obras de carpintería de madera, de 8.481 euros que fueron pagados por la arrendataria entre octubre de 2007 a mayo de 2008-, la existencia de negociaciones en relación con las obras, con quien era Abogado de la arrendadora en aquella época, y también pone en su conocimiento que con motivo de aquellos contactos supo que quien le efectuaba el requerimiento, es decir la ahora demandante Sra. Piedad , no era la propietaria de la vivienda por ella arrendada. Y también resulta que en fecha 19 octubre de 2009 se le envía, a quien era entonces Letrada de Dª Isidora , copia de la escritura de compraventa de la finca a favor de D. Basilio , pero, no es hasta el 20 de enero de 2010, cuando se otorga el acta de declaración de herederos.

Por lo que si bien no se puede tener por acreditado, por las razones antes expresadas, la existencia de un pacto verbal entre arrendadora y arrendataria para compensar las rentas debidas, si se deduce de aquella comunicación la existencia de divergencias entre las partes respecto de la procedencia o no de la compensación lo que resulta, no solo del tenor literal de aquella, sino también del hecho evidente de que es difícilmente comprensible que quien invierte 8.481 euros en obras de reparación de una casa que no es suya y que tiene en alquiler, deje de pagar, desde agosto de 2007 -por tanto coincidiendo temporalmente con aquellas obras en la vivienda-, 78Ž13 euros que es importe al que ascendía el precio mensual del arrendamiento. También queda acreditado, por las razones antes expuestas, las dudas que albergaba la arrendataria, en el momento de recibir el burofax de fecha 1 de octubre de 2009, sobre la titularidad de la vivienda, y por ende sobre la legitimación de la Sra. Piedad .

En cuanto al requerimiento de fecha 2 de marzo de 2010, tampoco tiene éste eficacia al efecto de impedir la enervación de la acción, pues la demanda se presentó el 17 de marzo del mismo año, por tanto sin haber transcurrido el término de un mes que exige el artículo 22.4 de la LEC .

TERCERO.-En su Quinta Alegación la parte recurrente manifiesta que, a su juicio, es incomprensible que teniéndose por bien hecha la consignación a efectos de tener por enervada la acción no se contenga la condena en costas de la demandada, y manifiesta que en la Sentencia no se señalan cuales son las situaciones que permiten excepcionar el criterio del vencimiento objetivo.

Este Tribunal considera que, en el presente supuesto, si concurren circunstancias que aconsejan la no imposición de costas a la parte demandada pues no se aprecia mala fe en su actuación dadas las dudas que se estima que albergaba aquella tanto respecto a la procedencia de la compensación, como en cuanto a la legitimación de la requeriente.

CUARTO.-Por todo lo expuesto en los Fundamentos anteriores de la presente resolución, el Recurso de Apelación debe de ser desestimado, y en consecuencia confirmada la resolución recurrida, y al haber sido consignadas por la parte demandada las cantidades reclamadas en la demanda, y las adeudadas en el momento de dicho pago - artículo 22.4 de la LEC -, se tiene por enervada la acción de desahucio, sin perjuicio de las reclamaciones que posteriormente se puedan formular entre las partes por las cantidades que a mayores fueran abonadas por la demandada.

QUINTO.-Es Por lo que se refiere a las costas, de conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el art. 394», por lo que al resultar desestimada la pretensión impugnativa del apelante, deberán serle impuestas las costas de esta segunda instancia.

En atención a lo expuesto y en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos confiere la Constitución Española,

Fallo

Que al desestimar el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de don Matías en virtud de sucesión procesal de Dª Piedad contra la Sentencia, de fecha 28 de mayo de 2010, dictada en autos de Juicio Verbal de Desahucio núm. 428/10 por el Juzgado de Primera Instancia Número Seis de Vigo , debemos confirmar y confirmamos la resolución recurrida con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente.

Esta resolución es firme, al no ser susceptible de recurso ordinario o extraordinario alguno.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Voto

Que formula el Magistrado Ilmo. Sr. D. EUGENIO FRANCISCO MÍGUEZ TABARÉS al amparo de lo previsto en los artículos 260 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 205 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , haciendo constar mi respeto a la opinión mayoritaria de la Sala.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

PRIMERO.-La discrepancia se centra en la valoración que debe darse a las comunicaciones enviadas por burofax por la demandante a la demandada, así como en la interpretación que debe realizarse del art. 22-4 LEC .

El citado art. 22-4 LEC establece que los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

En el mismo precepto se precisa que lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con al menos un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

En el presente caso nos encontramos con el hecho de que con fecha 1/10/09 el Letrado que representa los intereses de la demandante Doña Piedad envió a la demandada Doña Isidora un burofax (que fue entregado a la misma el 5/10/09) en el que, tras indicarle que se adeudaban las mensualidades de renta comprendidas entre junio de 2007 y septiembre de 2009 en relación con la vivienda que la demandada ocupa en calidad de arrendataria en la CALLE000 nº NUM000 de Teis (Vigo) por un importe total de 2.212 euros, se requería formalmente de pago a dicha arrendataria en virtud de lo dispuesto en el art. 22-4 LEC , advirtiéndole, en caso de no ser satisfechas las rentas reclamadas, de la adopción de las medidas judiciales pertinentes. La parte demandada contestó igualmente a través de burofax remitido el 9/10/09 en el que relata que en el mes de septiembre de 2007 le había comunicado que iba a reparar el tejado de la vivienda que ocupa y por la que le venía abonando la renta mensual durante años, pero que debido a tal hecho manifiesta haber venido en conocimiento de que la citada vivienda no es propiedad de la actora sino de Don Sabino , afirmando de forma expresa no estar dispuesta 'a pagarle lo que me reclama hasta que no me enseñe una Escritura Pública por la cual usted ha adquirido dicha vivienda de los herederos de ese señor y en el concepto en el cual usted dice ser la propietaria de la misma'. La demandante remitió a la demandada a través de fax el 15/10/09 copia de la escritura pública otorgada el 11/7/1979 ante el Notario de Vigo Don Alberto Casal Rivas, en la que se hace constar de forma fehaciente que la vivienda de litis fue adquirida mediante contrato de compraventa por Don Basilio , casado con Doña Piedad , a Don Sabino . Por lo tanto desde dicho instante la demandada tuvo pleno y cabal conocimiento de que la demandante era la propietaria de la vivienda de litis, pese a lo cual siguió sin abonar la renta y sin dar ya nueva justificación alguna. Ante la falta de pago y de noticias la parte actora remitió nueva comunicación el 16/12/09 por carta certificada con acuse de recibo que fue devuelta por haberse dejado caducar y posteriormente envió un burofax el 24/2/10 que fue rehusado por la destinataria.

Hay que concluir entonces que desde el 15/10/09 comenzó el transcurso del plazo fijado en el art. 22-4-2 LEC para imposibilitar la enervación de la acción de desahucio una vez instada judicialmente la misma. En la sentencia de instancia se indica que no ha transcurrido el plazo de un mes desde el requerimiento efectuado el 2/3/10; sin embargo el requerimiento de pago fehaciente del art. 22-4 LEC ya había sido realizado en el mes de octubre de 2009 y además no ha existido requerimiento posterior, ya que los enviados por carta (16/12/09) y burofax (16/12/09) no fueron entregados a la demandada por haber sido rehusados por la misma y no consta la remisión de un burofax el 2/3/10, pese a lo indicado en la sentencia de instancia, ya que con esa fecha figura en autos únicamente la certificación de Correos de la imposición de un burofax el 24/2/10.

No consta acreditada en modo alguno la existencia de un pacto de exoneración del pago de rentas en compensación por las cantidades desembolsadas por la arrendataria en los trabajos de reparación del tejado de la vivienda y acondicionamiento de la misma, no resultando suficiente la declaración prestada por un testigo de referencias cuando la propia parte demandada nada de esto alegó en su burofax de 9/10/09, por lo que el burofax de 1/10/09 o al menos el posterior fax de 15/10/09 -en el que se acredita de forma indubitada por la demandante su titularidad dominical sobre la vivienda de litis al haber sido opuesta por la arrendataria la discusión sobre dicho extremo como única causa del impago de las rentas adeudadas- constituyen los requerimientos fehacientes exigidos en el art. 22-4 LEC como justificadores de la imposibilidad de enervar la acción de desahucio, lo que indefectiblemente lleva a la estimación del recurso de apelación interpuesto y a declarar resuelto el contrato de arrendamiento concertado entre las litigantes por falta de pago de las rentas.

SEGUNDO.-En relación con las costas causadas en primera instancia al estimarse la demanda procede imponer a la parte demandada las costas procesales causadas, de conformidad con lo establecido en el art. 394-1 LEC .

En materia de costas causadas en esta alzada resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 398-2 LEC , conforme al cual en caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

A la vista de argumentación anterior considero que debió estimarse el recurso de apelación interpuesto y declarar resuelto el contrato de arrendamiento concertado entre las litigantes por falta de pago de las rentas, habiendo lugar al desahucio de Doña Isidora de la vivienda de litis; con condena a dicha demandada de las costas causadas en primera instancia y sin que haya lugar a hacer imposición en cuanto a las causadas en esta alzada.