Sentencia Civil Nº 1/2015, Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 29/2014 de 14 de Enero de 2015

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 1

ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. FRANCISCO JAVIER FERNANDEZ URZAINQUI

D. ALFONSO OTERO PEDROUZO

D. JOSE ANTONIO ALVAREZ CAPEROCHIPI

En Pamplona, a catorce de enero de dos mil quince.

Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 29/14 , contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra el 25 de marzo de 2014 , en autos de Procedimiento Ordinario nº 8/13 , (rollo de apelación civil nº 199/13) sobre resolución de contrato, procedentes del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona siendo recurrente la demandante CLUB NATACION PAMPLONA, representada ante esta Sala por la procuradora dña. Elena Burguete Mira y dirigida por el letrado d. Fernando Isasi Ortiz de Barrón, y recurrida la demandada Dña. Felisa , representada en este recurso por el procurador d. Miguel Leache Resano y dirigida por el letrado d. Miguel Archanco Taberna.

Antecedentes

PRIMERO.- La Procuradora Dª Elena Burguete Mira, en nombre y representación del Club Natación Pamplona, en la demanda de juicio de acción de resolución de contrato y subsidiariamente, acción de nulidad de contrato seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 4 de Pamplona contra Dª Felisa estableció en síntesis los siguientes hechos: mi mandante firmó un contrato de arrendamiento de una finca urbana, propiedad de la demandada, en fecha 1 de junio de 2009. La extensión de dicha finca es de 5.000,007 m2 y el precio, 1. 200 euros mensuales. Desde la firma de dicho contrato, mi mandante ha venido abonando mensualmente la renta pactada sin usar ni ocupar la parcela, objeto del arrendamiento, (salvo la utilización de una franja como paso a parcelas del club para llevar a cabo obras de reforma durante 2 meses) por ser imposible desde el ordenamiento jurídico urbanístico. Por el contrario, ha sido la arrendadora la que ha venido usando y ocupando durante todo este tiempo dicha parcela. Resulta imposible legalmente desde la firma del contrato usar dicha parcela ya que la misma está catalogada como suelo urbano no consolidado y por ello requiere con carácter previo la aprobación de los instrumentos correspondientes de gestión urbanística (proyectos de reparcelación y de urbanización), así como el cumplimiento de los deberes legales de los propietarios (deberes de abonar y ejecutar las obras de urbanización y deber de cesión del aprovechamiento correspondiente libre de cargas a la Administración). El club presentó ante el Ayuntamiento de Pamplona una modificación del Plan Municipal que fue aprobada por Orden Foral 7E/2012 de 2 de marzo. Tras dicha aprobación y con anterioridad, el club ha intentado en distintas ocasiones que la demandada lleve a cabo la aprobación de los instrumentos de gestión pertinentes y correspondientes a su parcela, así como los deberes legalmente establecidos sin que ésta lo haya hecho ni haya dado respuesta alguna. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia por la que estimando la demanda se declare la resolución del contrato de arrendamiento firmado entre la demandada y mi mandante, en fecha 1 de junio de 2009, y se le condene a la demandada abonar a mi mandante las cantidades pagadas por el Club en virtud del contrato, más los intereses correspondientes, con imposición de las costas a la demandada, o, subsidiariamente, la nulidad del contrato con devolución de las cantidades pagadas por mi mandante e intereses, con imposición de las costas'. 'Por medio de otrosí digo se fijó la cuantía del procedimiento en indeterminada'.

SEGUNDO.- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció el Procurador D. Miguel José Leache Resano, en nombre y representación de Dª Felisa , oponiéndose a la misma en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: conforme al contrato firmado entre las partes, la propiedad autoriza al arrendatario la ejecución de obras sobre la superficie arrendada que no condicionen el objeto del contrato ni el contrato en sí mismo y únicamente advierte que si esas obras requieren licencia municipal del Ayuntamiento, su realización deberá contar con la previa autorización municipal. Es decir, la propiedad se inhibe de toda responsabilidad respecto de dichas obras que permite pero que, si requieren autorización municipal, ésta deberá evidentemente obtenerla el Club de Natación. La finca se destinará únicamente a las actividades deportivas y de ocio propias del arrendatario. El contrato establece la posibilidad de un cese voluntario sin ningún tipo de indemnización ni penalización. La propiedad puso a disposición del Club Natación la finca arrendada desde el mismo momento de la firma del contrato y en ningún momento le ha impedido su ocupación. Si las licencias supuestamente solicitadas por el Club Natación requieren de actuaciones urbanísticas previas, éstas constaban en la ficha urbanística del Plan Municipal a la fecha de formalización del contrato por lo que el Club las conocía y no dijo nada en el contrato. Con posterioridad, anuncia a la propiedad la actuación urbanística que va a seguir de acuerdo con el contenido del Plan General Municipal y su posible afectación al contrato de arrendamiento y nada dice respecto de dicho contrato, ni solicita nada respecto del mismo. Por último, el Club Natación promueve una modificación del Plan General Municipal de su exclusivo interés y beneficio. El contrato de arrendamiento en modo alguno es nulo y si se quiere rescindir, el arrendatario no tiene más que solicitarlo con seis meses de antelación sin ningún tipo de indemnización ni penalización. La propiedad no se opone a ello pero entiende que en modo alguno debe devolver las cantidades percibidas. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando se dicte sentencia por la que se desestime la demanda en los términos que la parte demandante solicita, tanto en su petición de resolución contractual por incumplimiento contractual, con devolución de rentas, como la petición subsidiaria de nulidad contractual con devolución de rentas e intereses, todo ello con expresa imposición de costas'.

TERCERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia se dictó sentencia en fecha 10 de junio de 2013 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Fallo.- Que debo desestimar y desestimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación del Club Natación de Pamplona contra Doña Felisa condenando en costas al actor'.

CUARTO.- Interpuesto recurso de apelación contra la referida sentencia, la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra dictó nueva resolución en fecha 25 de marzo de 2014, cuya parte dispositiva dice textualmente: 'Fallo.-Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por Club Natación Pamplona representado por la Procuradora D.ª Elena Burguete Mira y defendido por la Letrada D.ª Marta Segura Belio, contra la sentencia dictada el día 10 de junio de 2013, por la Ilma. Sra. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia Nº 4 de Pamplona/Iruña en el Procedimiento Ordinario nº 8/2013, en el que ha sido parte apelada D.ª Felisa , representada por el Procurador D. Miguel Leache Resano y defendida por el Letrado D. Miguel Archanco Taberna, debemos confirmar y confirmamos la citada resolución. Se imponen a la parte recurrente las costas de la alzada. Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir al que se dará el destino legal'.

QUINTO.- Contra dicha resolución interpuso recurso de casación la parte demandante en base a lo siguientes motivos:

I.- DE CASACIÓN: Único.- Por infracción de las Leyes 588, 490, 493.1 y 508.3 del Fuero Nuevo con infracción además de la doctrina del TSJ Navarra en materia de interpretación de las obligaciones y de resolución o extinción de contrato por frustración de objeto del contrato en concreto de arrendamientos o por incumplimiento de obligaciones.

II.- DE INFRACCIÓN PROCESAL.- Único.- Por vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva reconocido por el art. 24 CE al realizar una errónea valoración de la prueba practicada.

SEXTO.- Por auto de fecha 29 de octubre de 2014 dictado por esta Sala se acordó declarar la competencia de la misma y admitir el recurso de casación interpuesto así como los dos motivos en que este se articula. En trámite de impugnación, la parte recurrida se opuso al mismo solicitando su desestimación y la confirmación de la sentencia recurrida con imposición de costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Conforme a lo dispuesto en el art. 486.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y mediante providencia de fecha 4 de diciembre de 2014 la Sala señaló para la votación y fallo del recurso de casación el día 15 de diciembre de 2014.

OCTAVO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALFONSO OTERO PEDROUZO.

Fundamentos

PRIMERO.- Antes de examinar el presente recurso de casación foral, interpuesto por la parte actora, es necesario plasmar ahora un breve resumen de los antecedentes más significativos de este juicio ordinario.

Así, la propia sentencia recurrida relata los hechos siguientes:

El día 1 de junio de 2009 las partes celebraron un contrato de arrendamiento, en cuya virtud la demandada - doña Felisa - arrendó al Club demandante 5.000 m2 de la finca urbana de su propiedad (parcela NUM000 , con 8.566 m2 de superficie); en la estipulación primera del contrato se señalaba la porción arrendada como 'zona a segregar'y se añadía que la referida parte del predio de la demandada lo era 'para uso en las actividadespropias del Club... y que más adelante se especifican'.

La estipulación sexta indicaba que la finca objeto del contrato 'se destinará únicamente a las actividades deportivas yde ocio propias del arrendatario'; y la arrendadora autorizaba a éste la realización de las obras que allí se describían, pistas de pádel, parque infantil, pista de baloncesto y una zona verde, 'previa autorización municipal'.

La duración del contrato era de 15 años prorrogables por periodos de cinco; la renta se estableció en 1.200 euros y se confirió al arrendatario la facultad de 'cese voluntario en elarrendamiento... con anterioridad a su vencimiento inicial o ensu caso de cualquiera de sus prórrogas...',para lo cual el Club arrendatario debería participarlo a la otra parte con seis meses de antelación al cese.

Con arreglo a la situación urbanística existente a la fecha del contrato, la obtención de la licencia de obras en la porción arrendada precisaba la redacción de un estudio de detalle, de un proyecto de reparcelación, del proyecto de urbanización y ejecución de las obras, y, finalmente, la redacción de los correspondientes proyectos de obras en el interior de las parcelas.

Por su parte, el Club demandante instó la modificación del Plan Municipal, que fue aprobada por resolución publicada en el BON de 14.4.2012, en cuya virtud la parcela del Club pasaba a tener la condición de suelo urbano consolidado; mientras que la parcela de la demandada y, por ende, la parte arrendada, seguían teniendo la condición de suelo urbano no consolidado.

Con arreglo a lo informado por la Gerencia de Urbanismo, mientras no se llevase a cabo la ejecución del planeamiento, en la parcela NUM000 es posible la realización de usos y actividades conformes con la naturaleza rústica del suelo y que no impidan su desarrollo posterior. Llevada a cabo la ejecución del planeamiento sería posible la realización de actividades conforme al mismo.

Pues bien, el Club arrendatario formuló la demanda rectora de este juicio contra D.ª Felisa en la que dedujo las acciones de resolución del contrato de arrendamiento suscrito con la demandada por incumplimiento del deber de entrega de la finca en condiciones de servir al uso pactado, así como, subsidiariamente, de nulidad del contrato por error en el consentimiento o por inidoneidad del objeto, 'así como porimposibilidad del mismo';y, en todos los casos, con devolución de las cantidades pagadas por el Club en virtud del referido contrato. La parte demandada se opuso a los pedimentos de la demanda afirmando, esencialmente, que la actora ha venido pagando la renta pactada desde el 1.6.2009; que en ningún caso ha impedido a la arrendataria el uso de la finca arrendada que puso a su disposición desde el momento en que se formalizó el contrato de arrendamiento; que el contenido contractual no fue sino el arrendamiento de una parte de la finca propiedad de la demandada para usos deportivos y que cosa distinta son las obras que el club se hubiera propuesto ejecutar en la finca arrendada, habiéndose pactado que en caso de precisar licencia municipal, su petición y obtención correspondía al Club. A lo expuesto añadió que el Club demandante bien hubiera podido establecer condiciones específicas en el contrato, o instar la resolución del contrato usando al efecto la facultad que el convenio le atribuía con un simple preaviso de seis meses, o utilizar la finca adaptando el uso a su situación urbanística.

La sentencia dictada en primera instancia desestimó la demanda y contra ella interpuso el Club demandante recurso de apelación, que fue igualmente desestimado por la sentencia ahora recurrida.

En síntesis, la Audiencia Provincial razona lo siguiente sobre la resolución contractual pretendida, aspecto al que se ciñe esta casación:

'Ciertamente el contrato de arrendamiento contempló la cesión de parte de la finca de la demandada para su uso en las actividades propias del Club, de carácter deportivo y de ocio..., sin perjuicio de que la propiedad permitiese la realización de las obras expresamente previstas en el contrato, previa autorización municipal, acordes con el destino de la finca.

Así pues, y sin perjuicio de las obras autorizadas en las condiciones contractualmente convenidas, el destino convenido, insistimos, fue las actividades deportivas y de ocio propias del Club Natación y en este sentido es cierto que la obligación de entrega de la cosa arrendada se cumple con su puesta a disposición del arrendador en condiciones tales de servir al fin o destino convenido....

Por otra parte forzoso es reconocer que el Club demandante conocía o hubiera debido conocer la situación urbanística de la parcela arrendada, por tener entonces, a la fecha del contrato, la misma calificación que la propia. Y desde tal condición es de ver que el contrato no contiene condicionamiento alguno en relación con tal situación urbanística, siendo por lo demás que del contrato deriva, y también de lo expuesto en el acto del juicio, que las autorizaciones municipales para la realización de las obras eran cuestiones que el propio apelante asumía, siendo razonable que la arrendadora no deseara incurrir en gastos o inconvenientes consecutivos al arrendamiento.

Pero, además, de la propia correspondencia a la que antes hicimos alusión, resultaría que se deduce una concreción del destino: ampliación de zona verde, se dice; y una asunción de los trámites y desarrollo urbanísticos por parte del Club demandante con la vista puesta en un arrendamiento a muy largo plazo y futura adquisición de los terrenos de la demandada. La Sala, una vez leídos los documentos a los que antes hemos hecho mención, llega a tal conclusión, esto es, que la demandada cumplía poniendo a disposición del Club los terrenos y éste, en suma, asumía el desarrollo urbanístico correspondiente. Por lo tanto, desde el punto de vista de la voluntad contractual consideramos que, con arreglo a lo pactado, no medió el incumplimiento que la apelante propugna....

Tal conclusión resulta abonada por el hecho de que la actora hubiera podido resolver el contrato por su sola voluntad bastando para ello con un 'preaviso' de seis meses, es decir, que de ser ciertas sus alegaciones en torno a la frustración de interés contractual en razón de la normativa urbanística que afectaba a la finca, no se comprende que en lugar de resolver el contrato siguiese pagando las rentas y promoviendo el desarrollo urbanístico en lugar de haber hecho uso de la facultad indicada y, en su caso reclamar las rentas satisfechas hasta entonces.

Todo indica, a nuestro modesto entender, que no medió el incumplimiento que sostiene la acción resolutoria...'.

Contra esta sentencia de la Audiencia Provincial, el Club demandante ha interpuesto el presente recurso de casación foral, que consta de un motivo de infracción procesal y dos motivos de casación propiamente dichos.

SEGUNDO.- El único motivo de infracción procesal denuncia la vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ( art 24 de la Constitución ), por realizar la sentencia recurrida una errónea valoración probatoria. En concreto, el motivo expresa que 'no existió ningún pacto por parte de mi mandante de hacer el desarrollo urbanístico, o cumplir deberes que son estrictamente imputables... a la propiedad...'.

Este motivo debe fracasar. En efecto, su parco contenido coincide totalmente con el primer motivo de casación, donde se denuncia ampliamente, como veremos, la infracción del Fuero Nuevo (FN) en materia de interpretación de las obligaciones, ' al afirmar-la sentencia recurrida- que mi mandante se obligaba a algo a lo que no se obligaba (desarrollo urbanístico)'. Y, en efecto, no se trata pues de una errónea valoración probatoria, sino de una cuestión de interpretación contractual o de declaraciones de voluntad, como la propia parte recurrente viene a reconocer al plantear y desarrollar con detalle su primer motivo de casación, que pasamos a examinar.

TERCERO.- Así pues, el primer motivo de casación alega la infracción de la Ley 490 FN, en relación con la Ley 588 FN. Y en este motivo, como se dijo, se denuncia sustancialmente que la sentencia recurrida afirma que el Club arrendatario asumió el desarrollo urbanístico de la parcela de la arrendadora, haciendo así una interpretación notoriamente errónea y alejada de las declaraciones de voluntad emitidas por el demandante.

Ciertamente, la Audiencia Provincial recoge el contenido de ciertas cartas que el recurrente envió a la propiedad. Así, la sentencia recurrida relata que 'unos 10 meses después de la suscripción del contrato, el 17.3.2010 y, al parecer, como contestación a una posible subida de la renta, el Club demandante... decía a la demandada que... 'toda actuación en los terrenos propios del Club Natación, como asimismo en los suyos propios, necesitan licencia municipal que para que sea aprobada, hay que presentar antes un Estudio de Detalle conjunto de la 2N.1 y un Proyecto de Reparcelación de la misma'. Ponían en conocimiento de la arrendadora que procederían en breve a presentar un Estudio de Detalle y posteriormente un Proyecto de Reparcelación, significaban que en todo este proceso el Club estaba aportando equipo técnico para el desarrollo urbanístico y realizando gestiones que redundarían en beneficio de la arrendadora, por lo cual le pedían que prestase su conformidad a una reparcelación voluntaria.

Todo esto pese a que, en carta fechada dos días antes, el Club le decía a la arrendadora que habían tratado de solucionar los problemas promoviendo la tramitación de los instrumentos de planeamiento...

Nuevamente el Club se dirigió a la demandada mediante carta fechada el 27.7.2012, en la que se decía que 'el contrato de arrendamiento privado...no ha podido hacerse efectivo por el Club....debido a las determinaciones urbanísticas...para hacer efectivo el contrato....era preciso desarrollar urbanísticamente la totalidad de su parcela'.

Por tal razón se le hacían ciertas propuestas de colaboración en desarrollo urbanístico, aun cuando el Club asumiría el coste de urbanización de toda la parcela y la cuantía que hubiera de asumir la arrendadora y abonar al Ayuntamiento, 'imputable al terreno o superficie arrendada será...repercutida al club sin calificarse como renta...prorrateada mensualmente durante los 20 años de arrendamiento'...'

Y más adelante, la sentencia recurrida concluye: 'Pero, además, de la propia correspondencia a la que antes hicimos alusión, resultaría que se deduce una concreción del destino: ampliación de zona verde, se dice; y una asunción de los trámites y desarrollo urbanísticos por parte del Club demandante con la vista puesta en un arrendamiento a muy largo plazo y futura adquisición de los terrenos de la demandada. La Sala, una vez leídos los documentos a los que antes hemos hecho mención, llega a tal conclusión, esto es, que la demandada cumplía poniendo a disposición del Club los terrenos y éste, en suma, asumía el desarrollo urbanístico correspondiente'.

Pues bien, no creemos que la sentencia recurrida haya infringido la invocada Ley 490 FN, aunque sí convendrá hacer alguna matización a las consideraciones de la Audiencia Provincial.

En primer lugar, del propio contrato arrendaticio, en concreto de su estipulación sexta, parece desprenderse claramente que era el arrendatario el que debía obtener la oportuna autorización municipal para acometer las obras que en el contrato se especifican. Por otra parte, en la carta remitida el mes de marzo de 2010 por el arrendatario a la propietaria se dice expresamente que aquél procedería en breve a presentar un estudio de detalle y posteriormente un proyecto de reparcelación, y significaba que en todo este proceso el Club estaba aportando equipo técnico para el desarrollo urbanístico y realizando gestiones..... Por lo demás, en la carta del mes de julio de 2012 el Club ofrece a la propiedad su colaboración en el desarrollo urbanístico y hace además a la arrendadora ciertas propuestas económicas que arriba hemos detallado. En suma, no podrá negarse que el recurrente asumió en estas cartas un evidente protagonismo y una cierta iniciativa con el fin de solventar los problemas urbanísticos que iban surgiendo en el trance de obtener la oportuna autorización municipal para acometer las obras descritas en el contrato: la propia sentencia recurrida lo resume con acierto cuando dice que 'las autorizaciones municipales para la realización de las obras eran cuestiones que el propio apelante asumía..., una asunción de los trámites...'.

Ahora bien, ya adelantamos que sería necesario hacer alguna matización a la sentencia apelada, y en concreto a su expresión de que el arrendatario ' asumía el desarrollo urbanístico correspondiente'.En efecto, ya dijimos que para acometer las obras relatadas en el contrato eran necesarias ciertas actuaciones urbanísticas, entre ellas la redacción de un proyecto de reparcelación. Pues bien, según la prueba pericial aportada, y aquí integramos el factum, en este proyecto debe constar 'la segregación y cesión al Ayuntamiento de una parcela destinada a zona verde..., además del 10% del aprovechamiento del ámbito',cesiones que obviamente constituyen una actuación exclusiva de la propiedad. En definitiva, estas cesiones en modo alguno pudieron ser asumidas por el Club arrendatario.

Por lo tanto, deben entenderse así las combatidas expresiones de la Audiencia Provincial, esto es, que el arrendatario asumía la iniciativa y el protagonismo en los trámites burocráticos que iban surgiendo por las exigencias urbanísticas de la parcela arrendada, pero sin poder arrogarse actuaciones exclusivas de la propiedad.

En definitiva, entendida así aquella consideración de la Audiencia Provincial - el Club arrendatario asumió el desarrollo urbanístico de la parcela de la arrendadora -, no puede prosperar el motivo que nos ha ocupado.

CUARTO.- El segundo y último motivo de casación denuncia la infracción de las Leyes 493.1 y 508.3 FN, y tras citar la doctrina legal de esta Sala sobre resolución de los contratos por frustración de su objeto, en concreto nuestras sentencias 17/2003 y 15/2010 , propugna la resolución del contrato arrendaticio litigioso porque, en definitiva, el Club recurrente no puede usar la parcela arrendada por 'cuestiones administrativas que en realidad son deberes urbanísticos de la propiedad'.

Ciertamente, la invocada sentencia de esta Sala 15/2010 , que cita otras varias del Tribunal, recoge nuestra doctrina legal sobre resolución contractual. Y así, tras recordar que esta materia se rige por las alegadas Leyes 493.1 y 508.3 FN, expresa que 'en relación a la resolución de los contratos por tal causa, la Sentencia de esta Sala de 5 de junio de 2.003 , adoptada en supuesto que determinó la imposibilidad de iniciar una actividad negocial por impedirlo requisitos de carácter administrativo, declaró que si se produce una imposibilidad de cumplimiento, ésta libera o releva a las partes de las obligaciones asumidas por ella y determina su extinción (ley 493.1.2º del Fuero Nuevo), haciendo obligada la restitución de las prestaciones recibidas en su contrapartida por su ejecución, al quedar desprovista de causa su retención (ley 508.3 del Fuero Nuevo), que, en el marco de un contrato con obligaciones recíprocas se traduce en una efectiva resolución.

Sigue precisando la mencionada sentencia que la resolución, a falta de acuerdo entre las partes, puede ser declarada judicialmente no sólo por el incumplimiento contractual de la parte frente a la que se pide, sino también por otras causas como la alteración del equilibrio económico del contrato por circunstancias sobrevenidas o por la frustración del fin del contrato por imposibilidad sobrevenida, incluso inimputable de su consecución, también considerada por la jurisprudencia como un supuesto de desaparición de la causa del contrato en el curso de su desarrollo.

En definitiva, la procedencia de la resolución del contrato, según se ha expresado, habría de tener lugar en cualquier supuesto de frustración del objeto del contrato, tanto inicial como sobrevenido, sin que sea necesario, en todos lo casos, una especial conducta de una de las partes incumplidora de sus obligaciones contractuales'.

Desde este prisma jurisprudencial, debemos examinar las diversas circunstancias que han incidido en el contrato arrendaticio litigioso. Así, en primer lugar, debemos aclarar, pues no lo dice explícitamente la sentencia de instancia pero es un dato pacífico, que la parte demandada/arrendadora no desea acometer el desarrollo urbanístico de su parcela, desarrollo urbanístico que, como ha quedado fijado, es imprescindible para que el Club arrendatario pueda realizar las obras especificadas en el contrato litigioso. En este punto, la sentencia recurrida sí expresa que es 'razonable que la arrendadora no deseara incurrir en gastos o inconvenientes consecutivos al arrendamiento'.

Por otra parte, la Audiencia Provincial recoge 'que el Club demandante conocía o hubiera debido conocer la situación urbanística de la parcela arrendada, por tener entonces, a la fecha del contrato, la misma calificación que la propia. Y desde tal condición es de ver que el contrato no contiene condicionamiento alguno en relación con tal situación urbanística'.Y la sentencia de primera instancia es terminante al respecto: ' en ningún momento la propiedad adquiere la obligación de entregar a la actora una finca con una determinada calificación urbanística que le permita realizar las obras que él quiere, ni adquiere tampoco, según los términos del contrato, la obligación de efectuar dichos trámites urbanísticos'.Y aquí es preciso recordar lo que hemos expresado al examinar el anterior motivo: el arrendatario asumió la iniciativa y el protagonismo en los trámites burocráticos que iban surgiendo por las exigencias urbanísticas de la parcela arrendada, pero sin poder arrogarse actuaciones exclusivas de la propiedad.

Tampoco puede desdeñarse en este juicio la actuación del Club arrendatario al promover la modificación del Plan Municipal, lo que originó un nuevo escenario urbanístico que pudiera ser más gravoso para la arrendadora, pues, como dice la sentencia recurrida, 'la parcela del Club pasaba a tener la condición de suelo urbano consolidado; mientras que la parcela de la demandada y, por ende, la parte arrendada, seguían teniendo la condición de suelo urbano no consolidado'.Y en este punto conviene recordar que, para acometer las obras relatadas en el contrato, son necesarias ciertas actuaciones urbanísticas, entre ellas la redacción de un proyecto de reparcelación que, como dijimos, lleva consigo la segregación y cesión al Ayuntamiento de una parcela destinada a zona verde, además del 10% del aprovechamiento del ámbito, cesiones que obviamente constituyen una actuación exclusiva de la propiedad.

Desde otro ángulo, es cierto que, como ya hemos apuntado, en la parcela arrendada es posible 'la realización de usos y actividades conformes con la naturaleza rústica del suelo y que no impidan su desarrollo posterior',según lo informado por la Gerencia de Urbanismo; pero también es verdad que de un examen conjunto del contrato litigioso se desprende que las obras especificadas en su cláusula sexta tenían una muy significada relevancia, lo que también ha quedado evidenciado por la intensa actividad administrativa desplegada en torno al desarrollo urbanístico de la parcela litigiosa.

Por lo demás, la Audiencia Provincial resalta que 'la actora hubiera podido resolver el contrato por su sola voluntad bastando para ello con un 'preaviso' de seis meses, es decir, que de ser ciertas sus alegaciones en torno a la frustración de interés contractual en razón de la normativa urbanística que afectaba a la finca, no se comprende que en lugar de resolver el contrato siguiese pagando las rentas y promoviendo el desarrollo urbanístico en lugar de haber hecho uso de la facultad indicada'.

Por último, tampoco podemos olvidar que la propiedad, tanto en su escrito de contestación a la demanda como en la audiencia previa, expuso que no se oponía a la resolución contractual, aunque no estaba conforme con la devolución de las rentas satisfechas.

Pues bien, de este cúmulo de circunstancias bien pronto se desprende que el contrato arrendaticio controvertido está actualmente frustrado, e incluso las partes están de acuerdo con su extinción. Quizá no pueda hablarse con propiedad de absoluta imposibilidad sobrevenida, pues lo cierto es que, como se dijo, la parcela arrendada puede usarse para fines propios del Club -'la realización de usos y actividades conformes con la naturaleza rústica del suelo y que no impidan su desarrollo posterior'-, pero también hemos destacado la esencial relevancia de unas obras que requieren el previo desarrollo urbanístico ya explicado, desarrollo que no quiere acometer la arrendadora y que, por lo demás, no estaba obligada a asumir según el contrato. Así pues, nos encontramos ante un claro supuesto de frustración del objeto del contrato, lo que avala la resolución pretendida, de acuerdo con nuestra doctrina legal arriba expuesta.

En esta línea, dice la sentencia del Tribunal Supremo (TS) 417/1995 'que derivar de la falta de obtención de licencia que se está frente a la teoría de una imposibilidad sobrevenida, al margen del voluntarismo o intervención causante de los interesados, es una consecuencia lógica que determina que esta eventualidad frustrante de la finalidad negocial implícitamente convenida (y hasta de la motivación causal para la compradora)...'

Y la sentencia del TS 706/2012 señala que 'la falta de obtención de un permiso administrativo puede ser considerado incumplimiento -aunque no conste expresamente esta obligación en el contrato- si se desprende naturalmente del contenido del mismo que dicho convenio se celebró en contemplación a dicha circunstancia, que se constituía como esencial'.

Y a parecida o idéntica conclusión se llega si acudimos a la doctrina de la base del negocio. Esta se ha considerado - señala, entre otras muchas, la sentencia del TS 309/2013 - ' como el conjunto de circunstancias cuya concurrencia impide que se obtenga el resultado que se propone el negocio jurídico. Se ha distinguido la base del negocio subjetiva, como la representación común o lo que esperan ambos contratantes, que les ha llevado a celebrar el contrato y objetiva, como las circunstancias cuya presencia sea objetivamente necesaria para mantener el contrato en su función o causa (concepto objetivo). Todo ello se funda en el principio de la buena fe, que permite la resolución del negocio si desaparece la base del negocio'.

Y la sentencia del TS 514/2010 añade que '... supone en ocasiones la intervención de los tribunales en orden a corregir los efectos absolutamente desviados para el equilibrio contractual que se producirían en beneficio de una de las partes si se mantuvieran en sus propios términos las obligaciones establecidas en un contrato cuando la base del mismo ha desaparecido y, en consecuencia, existe un claro desequilibrio entre la posición contractual de las partes que rompe definitivamente la pretendida equivalencia de las prestaciones en un contrato que evidentemente se configuró con carácter oneroso y conmutativo....

Puede sostenerse que la causa no sólo ha de estar presente en el momento inicial de la formación del contrato sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución...'

Se impone, en consecuencia, la estimación de este motivo de casación.

QUINTO.- En punto a determinar las consecuencias de esta resolución contractual, la citada sentencia del TS 706/2012 establece que ' la imposibilidad sobrevenida, a que se refiere particularmente el artículo 1184 del Código Civil , lleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución; que son la devolución de lo percibido -con los intereses correspondientes- desde la fecha en que se produjo la entrega que finalmente resultó inefectiva, con las consecuencias que para la nulidad prevé el artículo 1303 del Código Civil a falta de previsión específica en el artículo 1124, como son la restitución de las cosas que hubieran sido materia del contrato y del precio con sus intereses'.Y esta Sala, en las sentencias arriba señaladas, también sigue esta línea al señalar ' que si se produce una imposibilidad de cumplimiento, ésta libera o releva a las partes de las obligaciones asumidas por ella y determina su extinción (ley 493.1.2º del Fuero Nuevo), haciendo obligada la restitución de las prestaciones recibidas en su contrapartida por su ejecución, al quedar desprovista de causa su retención (ley 508.3 del Fuero Nuevo), que, en el marco de un contrato con obligaciones recíprocas se traduce en una efectiva resolución'.

No obstante, la propia doctrina legal establece una importante matización y así las sentencias del TS 681/1998 y 692/2009 , entre otras, recuerdan que 'si, en principio y por regla general, los efectos de la resolución contractual se producen «ex tunc», colocando a los intervinientes en la misma situación en que se hallarían si el contrato no se hubiese celebrado, lo que lleva consigo la obligación de restituir cada parte lo que haya recibido de la otra por razón del vínculo obligacional, sin perjuicio del derecho de terceros adquirientes de buena fe, esa eficacia retroactiva no puede aplicarse respecto a relaciones duraderas que, en todo o en parte, han sido consumadas, cual sucede en contratos como los de arrendamiento, de agencia o de comisión mercantil, en que la resolución del vínculo contractual opera «ex nunc», produciéndose, por tanto, únicamente efectos liquidatorios de la situación existente al tiempo de la resolución contractual'.

A la luz de esta doctrina legal, debemos fijar la resolución contractual decretada en la fecha de presentación de la demanda rectora (mes de diciembre de 2012), pues es sabido que nuestro enjuiciamiento debe hacerse tomando como referencia el estado de cosas existente al producirse la litispendencia ( art 410 LEC ), y no ofrece dudas que en aquella fecha ya estaba evidenciada la frustración contractual que hemos apreciado. Sin que, por tanto, proceda la devolución de rentas arrendaticias (' cantidades pagadas por el Club en virtud del contrato', se dice en el suplico de la demanda), ni de ninguna otra cantidad o gasto efectuado por el Club con anterioridad a la fecha de la resolución contractual declarada. Más en concreto, solo procederá la devolución de aquellas rentas que hubieran sido satisfechas a partir del mes de enero de 2013 -en el escrito de impugnación al recurso de casación, la arrendadora afirma que se abonaron rentas hasta el mes de mayo de 2013-.

En definitiva, se impone la estimación parcial de la demanda rectora y declarar resuelto el contrato de arrendamiento litigioso, resolución que producirá sus efectos desde la fecha de presentación de la demanda.

SEXTO.- Dado el tenor de la presente sentencia, no procede hacer declaración especial sobre las costas causadas en ambas instancias y en el presente recurso de casación ( arts 394 y 398 LEC )

Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que nos ha sido conferida

Fallo

Que debemos declarar y declaramos haber lugar al presente recurso de casación 29/2014 y en consecuencia casamos y anulamos la sentencia recurrida, dictada el día 25 de marzo de 2014 por la Audiencia Provincial de Navarra, sección tercera, en su recurso de apelación 199/2013 , y en su lugar

Estimamos parcialmente la demanda rectora del presente juicio ordinario 8/2013 y declaramos resuelto el contrato de arrendamiento litigioso, resolución que producirá sus efectos desde la fecha de presentación de la demanda; condenamos a la demandada a devolver las rentas arrendaticias que se hubieran satisfecho a partir del mes de enero de 2013, con sus intereses legales.

Sin declaración especial sobre las costas causadas en ambas instancias y en el presente recurso de casación

Devuélvase el depósito constituido.

Contra la presente resolución no cabe recurso alguno.

Y con certificación de la presente sentencia, devuélvanse los autos originales y el rollo de apelación a la Sección de la Audiencia de procedencia.

Así por esta nuestra sentencia, a la que se dará la publicidad prevenida en la Ley, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.