Sentencia Civil Nº 1/2016, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 345/2015 de 06 de Enero de 2016

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00001/2016

S E N T E N C I A Nº 1

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADA/OS:

Doña Catalina María Moragues Vidal

Don Gabriel Oliver Koppen

En Palma de Mallorca a siete de enero dos mil dieciséis.

VISTOSpor la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, el presente procedimiento de juicio ordinario, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número 19 de Palma de Mallorca, bajo el número 478/2013, Rollo de Sala número 345/2015, entre partes, de una como demandante-apelado don Marcos , representado en esta alzada por la procuradora de los tribunales doña María Borras Sansaloni y asistido del letrado don Guillermo Ramón, y, de otra, como demandada-apelada, doña Patricia , representada en este segundo grado jurisdiccional por la procuradora de los tribunales doña Concepción Zaforteza Guasp y bajo la dirección letrada de don Benjamín Gigante López.

ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrada doña Catalina María Moragues Vidal.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 19 de Palma de Mallorca, se dictó sentencia en fecha 26 de mayo de 2015 , cuyo fallo es del tenor literal siguiente: ' QUE DEBO ESTIMAR Y ESTIMO PARCIALMENTE LA DEMANDAinterpuesta por D. Marcos , representado por la Procuradora de los Tribunales Dª María Magina Borras Sansaloni, contra Dª Patricia , y en consecuencia:

1- Declaro que el actor es titular de la plena propiedad que el camino que separa su finca con la de la demandada, condenando a la demandada a dar cumplimiento a lo pactado con el actor en escritura publica de compraventa de fecha 22 de septiembre de 2.011, pacto quinto, en el sentido de que (sic) declarar que el camino secundario o vecinal que da acceso a las parcelas NUM000 y NUM001 pertenece a la finca NUM002 . Como consecuencia de ello, la demandada debe retirar cualquier barrera, pilar, puerta metálica corredera, cerramiento, obstáculo, etc que ella haya instalado en el camino de entrada posterior de la finca, de titularidad exclusiva del demandante.

2- Condeno a la demandada a estar y pasar por lo pactado en la escritura pública de compraventa en el sentido de que D. Marcos puede cerrar su parcela NUM002 en los limites que reflejan, tanto el catastro como la descripción del Registro de la Propiedad para la misma, sin necesidad de notificarlo a la demandada.

3- Condeno a la demandada a estar y pasar por lo pactado en la escritura de continua referencia, en el sentido de que aquí el actor es titular de la plena propiedad que (sic) el camino que separa su finca con la de la demandada y por el que se accede a través del camino vecinal que sigue a la carretera de Son Tio.

4- Condene a la demandada a estar y pasar por lo pactado en la escritura pública en el sentido de que el actor es titular de la plena propiedad de la porción de tierra de cinco áreas descrita en el título de compraventa, formando parte integrante de la finca NUM003 , y que se encuentra separada por el camino vecinal que sigue a la carretera de Son Tio.

5- Condene a la demandada a abstenerse de ocupar e invadir, en cualquier modo o forma esas superficies titularidad del demandante, ya sea por si misma, o mediante el estacionamiento de vehículos o maquinaria, o mediante el abandono de basuras, rastrojos o chatarrería.

6- No hay especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales.'

SEGUNDO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte demandada, se interpuso recurso de apelación que fue admitido y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para votación y fallo el 30 de noviembre de 2015.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-En fecha 22 de septiembre de 2011, el hoy actor-apelado, don Marcos adquirió, por título de compraventa y mediante escritura pública otorgada al efecto ante notario, de la parte vendedora, la hoy demandada-apelante doña Patricia -quien actuaba en su propio nombre y derecho y, además, en nombre y representación de doña Nieves , doña Raimunda y don Fructuoso - la finca registral nº NUM003 del Registro de la Propiedad de Palma número 10, cuya descripción es la que sigue: 'RUSTICA, Indivisible, en término de Andratx, tierra con casa número NUM004 del barrio segundo, del lugar S'Arraco, de cabida la tierra cuarenta áreas, y se denomina Can Vell. Tiene además agregada una pequeña porción de tierra de cinco áreas, separada por un camino secundario de la misma finca. Linda al norte con camino vecinal; Este, Adelaida ; Oeste, Narciso , y al Sur, otra finca de Narciso .'

En el pacto QUINTOde la meritada escritura se acuerda: 'La parte compradora manifiesta conocer y aceptar la situación y estado físico de la finca que adquiere.

Ambas partes manifiestan que el camino secundario de la parcela NUM002 del polígono NUM005 de Andratx (finca registral NUM003 ) mencionado en la nota registral da acceso a las parcelas NUM000 y NUM001 del mismo polígono. La entrada a la parcela NUM000 , propiedad de la hoy compareciente DOÑA Patricia se encuentra en la parcela NUM002 , objeto de la presente compraventa.

DOÑA Patricia se compromete a realizar una entrada distinta a su finca dentro de su propiedad en un plazo máximo de tres (3) meses contados a partir de hoy. Mientras tanto DON Marcos permite a DOÑA Patricia el uso de dicho camino sin limitación alguna. Transcurrido dicho plazo de tres meses DON Marcos puede cerrar su parcela NUM002 en los límites que reflejan tanto el catastro como la descripción del registro de la propiedad para la misma, sin necesidad de notificar ni dar explicación alguna.'

En fecha 1 de julio de 2013, don Marcos interpuso demanda de juicio ordinario en reclamación de cumplimiento de lo estipulado, se dice, en escritura pública de compraventa, pacto quinto anteriormente transcrito, denunciando que la demandada ha incumplido lo allí pactado pues, no sólo ha procedido a cerrar con una verja corredera el camino que accede a la finca del actor y que le pertenece como parte integrante de la misma, sino que igualmente ha erigido otra verja, ésta fija, que discurre por el mencionado camino y que separa ambas propiedades, invadiendo y haciendo suyo el camino, así como la porción de tierra de 5 áreas que se encuentra separada por el camino al que se refiere la escritura, aparcando vehículos y quemando rastrojos. Por todo ello, y en aplicación de los dispuesto en el artículo 1.124 del CC , habiendo cumplido el actor sus obligaciones: el pago del precio de la compraventa, solicita que se ordene a la demandada cumplir con las suyas, siendo la fundamental la plena entrega de lo trasmitido. A la anterior acción de reclamación de cumplimiento contractual añade la de reclamación de daños y perjuicios, tanto materiales como morales, por importe de 15.599,83 euros, así como la solicitud d que se condene a la demandada a conectar de nuevo la tubería que provee de suministro de agua a la finca del actor por ser un derecho inherente a la misma.

La parte demandada se opone a las pretensiones deducidas de adverso y, en fecha 26 de mayo de 2015, recayó sentencia en la primera instancia parcialmente estimatoria de la demanda y en los exactos términos transcritos en el antecedente de hecho primero de la presente resolución. Entiende la juzgadora 'a quo' en fundamento del fallo parcialmente estimatorio de la demanda, que los términos de lo pactado entre los litigantes son claros y no dejan lugar a dudas sobre las intenciones de los contratantes que, afirma, era cambiar el camino de acceso a la finca de la demandada, eliminando el acceso a través de la finca del demandante, comprometiéndose la demandada a hacerlo en el plazo de tres meses, lo que ha incumplido; y, en cuanto a la porción de 5 áreas, entiende acreditada su adquisición por el demandante, lo que viene corroborado por el dictamen pericial elaborado por el perito de la parte actora. En cuanto a los restantes dos pedimentos contenidos en el SUPLICO de la demanda, son desestimadas, aquietándose la parte actora a tal pronunciamiento.

Se alza la parte demandada frente a la meritada resolución solicitando de este Tribunal su revocación y el dictado de otra, en su lugar, por la que se desestime la demanda, esgrimiendo en fundamento de tal pretensión revocatoria las alegaciones que, resumidamente pasamos a exponer: a) inobservancia por parte de la jueza 'a quo' de la jurisprudencia del TS relativa a la interpretación de los contratos, pues se limita sin más a aplicar el artículo 1.281 cuando, en el presente caso, debe acudirse a cual era la intención de los contratantes, y de las declaraciones de la demandada y de la testigo Sra. Natalia se colige que se pretendía retranquear un metro la puerta que da acceso al interior del inmueble de la demandada, pues dicha puerta era excesivamente grande y se introducía un metro en la finca del demandante, y ello es lo que se habló al momento de la firma, siendo introducida y redactada la concreta cláusula por el letrado del actor, don Augusto , habiendo declarado el Notario autorizante que la nota del catastro que se protocolizó junto con la escritura era del mes de septiembre de 2011, certificación catastral que no coincide con la aportada por el actor junto con la demanda y en la que basa sus pretensiones, que es de septiembre de 2012; b) error en la valoración de la prueba, tanto la testifical de Doña. Natalia , oficial de la notaria donde se firmo la escritura de compraventa, como la pericial emitida por el perito del actor, el Sr. David , quien confunde los caminos que se reseñan en la inscripción registral, y se pone de manifiesto que dicho perito desconoce las ubicación y lindes de las fincas, siendo que la división sur entre las fincas NUM002 y NUM000 estaba marcada por mojones o fitas algunas de ellas destruidas por el actor; c) concluye la parte apelante imputando a la jueza 'a quo' falta de motivación.

SEGUNDO.-En la sentencia apelada se realizan por la Juzgadora 'a quo' dos precisiones, la primera relativa a la imposibilidad de entrar a conocer sobre la falta de consentimiento de la demandada al concreto pacto 'QUINTO' de la escritura pública de compraventa, al no haber sido introducida dicha cuestión en el momento procesal oportuno, y, la segunda, que tampoco pueden ser objeto de análisis y resolución en la sentencia, las infracciones urbanísticas que se tramitan ante el Ayuntamiento de Andratx.

Entiende la Sala que a los efectos de dar cumplida respuesta a las pretensiones objeto del presente litigio atendiendo a la necesaria congruencia que se debe observar en las resoluciones judiciales, tal como expresamente hoy se contempla en el artículo 218 LEC , deberán añadirse a las anteriores precisiones las dos siguientes: las primera, que en momento alguno se está ejercitando una acción reivindicatoria y/o declarativa de dominio ni por la parte actora ni por la parte demandada mediante la correspondiente demanda reconvencional, ni tampoco se ejercita una acción de deslinde entre las propiedades de los litigantes, y, la segunda, que ejercitándose la acción de cumplimiento contractual entre las partes hoy litigantes, no puede obviarse el principio de relatividad de los contratos establecido en el artículo 1.257 del Código Civil , observación de especial trascendencia en el caso hoy sometido a la decisión de este Tribunal.

TERCERO.-La descripción registral de la finca NUM003 , adquirida por el actor, que se corresponde con la parcela catastral NUM002 , es la siguiente: 'RUSTICA, Indivisible, en término de Andratx, tierra con casa número NUM004 del barrio segundo, del lugar S'Arraco, de cabida la tierra cuarenta áreas, y se denomina Can Vell. Tiene además agregada una pequeña porción de tierra de cinco áreas, separada por un camino secundario de la misma finca. Linda al norte con camino vecinal; Este, Adelaida ; Oeste, Narciso , y al Sur, otra finca de Narciso .'

De la descripción registral antedicha se colige, a los efectos del presente procedimiento, la existencia de dos caminos distintos, el primero, denominado 'camino secundario' de la misma finca, y, el segundo, el denominado 'camino vecinal', que no es de la finca, sino que constituye el lindero norte de la misma. Tal evidente conclusión se obvia no sólo en la demanda en la que se confunden ambos caminos y/o se utilizan indistintamente, ' camino secundario o vecinal' sino tambien en la sentencia apelada, en cuyos pronunciamientos, por ejemplo el 1º, se contiene tal confusión.

Debe además reseñarse que, el pacto cuyo cumplimiento se peticiona en la demanda, incluido en la escritura pública de compraventa otorgada por los litigantes el 22 de septiembre de 2011, reza del siguiente tenor 'La parte compradora manifiesta conocer y aceptar la situación y estado físico de la finca que adquiere.

Ambas partes manifiestan que el camino secundario de la parcela NUM002 del polígono NUM005 de Andratx (finca registral NUM003 ) mencionado en la nota registral da acceso a las parcelas NUM000 y NUM001 del mismo polígono. La entrada a la parcela NUM000 , propiedad de la hoy compareciente DOÑA Patricia se encuentra en la parcela NUM002 , objeto de la presente compraventa.

DOÑA Patricia se compromete a realizar una entrada distinta a su finca dentro de su propiedad en un plazo máximo de tres (3) meses contados a partir de hoy. Mientras tanto DON Marcos permite a DOÑA Patricia el uso de dicho camino sin limitación alguna. Transcurrido dicho plazo de tres meses DON Marcos puede cerrar su parcela NUM002 en los límites que reflejan tanto el catastro como la descripción del registro de la propiedad para la misma, sin necesidad de notificar ni dar explicación alguna.'

Pues bien, del contenido del precitado pacto se concluye, en primer lugar, que el camino secundario al que se refiere la descripción registral, da acceso a las parcelas catastrales NUM000 , que es la de la demandada, y la NUM001 , cuya titularidad se desconoce y que no ha sido llamada al litigio, exponiéndose en la demanda, lo que no podría ser de otra manera, que el actor 'no tiene objeción alguna a que los titulares de las parcelas NUM000 , NUM001 y NUM006 sigan accediendo a las mismas a través de ese camino secundario perteneciente a su finca' (folio 6 de los autos y 4 del escrito de demanda). En segundo lugar, que la certificación catastral tenida en cuenta a la firma de la escritura pública de fecha 22 de septiembre de 2011, y a la que se refiere tambien el concreto pacto quinto, no puede ser la aportada con la demanda como documento nº 2 (folio 43), que es de fecha 10 de septiembre de 2012, sino la que se aporta por la parte demandada fechada el 16 de septiembre de 2011 (obrante al folio 145), esto es unos días antes del otorgamiento de la escritura pública de compraventa de 22 de septiembre de 2011, y así se reconoce por el notario otorgante don Carlos , certificación catastral en la que consta que el solicitante es la 'notaria 45 de Palma de Mallorca' y su finalidad: 'documentación notarial'. La constatación de tal circunstancia conlleva que las pretensiones deducidas en la demanda en base a los llamados 'límites catastrales' que la parte actora referencia a la certificación catastral por ella aportada en la demanda de fecha 10 de septiembre de 2012 y que obra al folio 43, no pueden ser atendidas, pues los 'límites catastrales' tenidos en cuenta a la hora de suscribir el pacto quinto de la meritada escritura, y ello con independencia de la justeza de unos y otros, son lo que aparecen en la certificación catastral de 16 de septiembre de 2011 obrante al folio 145, y que no se corresponden, lo que resulta evidente al comparar ambas certificaciones, con los que constan en la certificación de septiembre de 2012.

Pero es que, además, las circunstancias anteriormente expuestas ponen de manifiesto que el examen e interpretación del pacto quinto de constante referencia no puede ser realizado en abstracto, desligándolo de las concretas peticiones deducidas en el suplico de la demanda, pues si la acción ejercitada, la causa petendi, es el cumplimiento contractual, tales concretas pretensiones deberán acomodarse a lo pactado, acomodo que tambien debe predicarse de los pronunciamientos contenidos en el fallo de la sentencia. Y, a la vista del suplico de la demanda y del fallo de la sentencia apelada, la conclusión no puede ser otra que, tal acomodo, resulta inexistente. No se trata, por tanto y únicamente, de si los términos del pacto quinto del contrato son claros y permiten una interpretación literal de los mismos, sino, y tambien, de si las pretensiones deducidas en la demanda se corresponden con los términos pactados. Atendiendo a las precisiones anteriormente expuestas, relativas a las reiteradas confusiones entre el denominado camino secundario y camino vecinal, así como a los 'limites que refleja el catastro...', que se contienen en la demanda y en las concretas pretensiones del SUPLICO de la misma, éstas no pueden ser atendidas en los exactos términos que han sido planteadas al no resultar acreditado que tales pretensiones tengan cabida y sean necesaria consecuencia de lo pactado, acreditación que correspondía a la parte actora.

Ahora bien, de la prueba practicada, y especialmente del examen testifical de la Sra. Natalia , oficial de la notaria a fecha 22 de septiembre de 2011, se pone de manifiesto que, tal como se afirmaba por la parte demandada al contestar a la demanda, el pacto 'quinto' contenido en la escritura de compraventa, se incluyó en la misma a solicitud del comprador realizada en el mismo acto del otorgamiento, en concreto de su abogado el Sr. Augusto que dictó su contenido, debido a que, y así lo recuerda dicha empleada interviniente, la puerta de entrada a la finca de la Sra. Patricia era muy grande y se adentraba en un metro en la finca que se vendía, de manera que dicha vendedora se comprometía a sustituir dicha puerta de entrada para no invadir la finca que adquiría el hoy actor. Obligación asumida por la demandada que no se ha acreditado haya sido cumplida y que es la única que puede ser objeto de condena al resultar conforme con lo pactado y excluir cualquier confusión en los caminos -secundario y vecinal-, así como en los límites fijados catastralmente en la certificación de septiembre de 2011, única tenida en cuenta al momento de suscribirse el pacto cuyo cumplimiento se pretende. En consecuencia, el recurso se estima en parte, condenando a la demandada a sustituir la puerta de entrada al inmueble de su propiedad de manera que no invada, en un metro cuadrado, la finca propiedad del actor Sr. Marcos , obligación que deberá realizarse en el plazo de tres meses desde la firmeza de la presente resolución.

CUARTO.-Dispone el artículo 394.2 LEC que ' si fuera parcial la estimación o desestimación de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, a no ser que hubiere méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad'. En el presente caso, al estimarse en parte la demanda se mantiene la no imposición de las costas causadas en la primera instancia, debiendo cada parte abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

A tenor de lo dispuesto en el artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y siendo la presente resolución parcialmente estimatoria del recurso de apelación interpuesto por la parte actora, no procederá realizar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que establece la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial , introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina judicial, se acuerda la devoución del depósito consignado, en su caso, por la demandante para recurrir.

Fallo

1º) SE ESTIMA EN PARTE EL RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Concepción Zafortez, en nombre y representación de doña Patricia , contra la sentencia dictada el día 26 de mayo de 2015 , por la Ilma. Sra. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia número 19 de Palma d Mallorca, en el juicio ordinario del que trae causa la presente alzada, y, en consecuencia, SE REVOCA en parte la meritada resolución, dejando sin efecto los pronunciamientos contenidos en su fallo, y, en su lugar:

CON ESTIMACIÓN PARCIAL de la demanda interpuesta por don Marcos , representado por la procuradora de los tribunales doña María Borras Sansaloni, se condena a doña Patricia a sustituir la puerta de entrada al inmueble de su propiedad de manera que no invada, en un metro cuadrado, la finca propiedad del actor Sr. Marcos , obligación que deberá realizarse en el plazo de tres meses desde la firmeza de la presente resolución. Sin expresa imposición de costas.

2º) Sin expresa imposición de las costas causadas en esta alzada. Se decreta la devolución del depósito constituido, en su caso, para recurrir.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.