Sentencia CIVIL Nº 1/2019, Tribunal Superior de Justicia de Navarra, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 17/2018 de 14 de Enero de 2019

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 1
EXCMO. SR. PRESIDENTE:
D. JOAQUÍN CRISTÓBAL GALVE SAURAS
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
D. FRANCISCO JAVIER FERNANDEZ URZAINQUI
D. ALFONSO OTERO PEDROUZO
En Pamplona, a catorce de enero de dos mil diecinueve.
Visto por la Sala de lo Civil y Penal del Tribunal Superior de Justicia de Navarra, integrada en la forma al
margen indicada, el Recurso de Casación Foral nº 17/18 , contra la sentencia dictada en grado de apelación
por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra el 7 de septiembre de 2018 , en autos acumulados
de Procedimiento Ordinario nº 307/15, (rollo de apelación civil nº 6/17) sobre extinción o resolución de contrato
de arrendamiento de local, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona/Iruña siendo
recurrente el demandante D. Bienvenido , representado ante esta Sala por el Procurador D. Eduardo De
Pablo Murillo y dirigido por la Letrada Dña. Gerarda Mª Echaide Sarobe, y recurrida la también demandante
COOPERATIVA DE VIVIENDAS EL SALVADOR , representada en este recurso por el Procurador D. Miguel
Leache Resano y dirigida por el Letrado D. Celso Galar Barangua.

Antecedentes

PRIMERO .- El Procurador D. Miguel Leache Resano, en nombre y representación de la Cooperativa de Viviendas El Salvador de Pamplona (Calle Bernardino Tirapu, 63), en la demanda de juicio ordinario seguida ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona contra D. Bienvenido , estableció en síntesis los siguientes hechos: la demandante es propietaria del local sito en Pamplona en la Avda. Marcelo Celayeta nº 30 bajo y en virtud de ello suscribió un contrato de arrendamiento de local con el demandado destinado a la actividad de bar con una duración de 10 años y una renta mensual de 329,86 euros incrementada anualmente con la subida del IPC. En la estipulación novena del contrato se establecía que la propiedad y uso del hueco de escalera del edificio quedaba fuera del contrato ya que próximamente los vecinos iban a instalar un ascensor en el edificio por lo que el hueco de la escalera sería cerrado, siendo los gastos del cierre a cargo de la Cooperativa. Efectivamente, se instaló un ascensor en el edificio por lo que el local se vio afectado. Hubo que cerrar dentro del mismo la zona del hueco de escalera, cuyos gastos fueron abonados por la Cooperativa, y ello conllevó el traslado de los aseos del local. Durante la duración de las obras, el local permaneció cerrado pero una vez finalizadas éstas, el arrendatario no lo abrió de nuevo. En todo caso, la arrendadora anuló las facturas de alquiler comprendidas entre julio de 2011 y diciembre de 2012, que fue el período de tiempo que el local permaneció cerrado por las obras. Avisado el arrendatario que ya podía reabrir el bar, éste solicitó una indemnización por los perjuicios que le habían ocasionado el cierre del local durante un tiempo tan prolongado.

Desde el momento en que pudo reabrirse el bar (diciembre 2012) el arrendatario no ha pagado cantidad alguna en concepto de renta ni ha manifestado su intención de abrir el bar. Las cantidades que debe en concepto de renta ascienden a 11.921,04 euros desglosadas de la siguiente manera: 12 mensualidades del año 2013 a razón de 441,52 euros (364,89 euros más 21 % IVA): 5.298,24 euros; 12 mensualidades correspondientes al año 2014: 5.298,24 euros y 3 mensualidades correspondientes al año 2015: 1.324,56 euros. Hay que precisar que durante este tiempo, el arrendador ha estado trabajando dentro del sector de la hostelería. Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente la demanda, se declare la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 14 de noviembre de 2007 relativo al local sito en Pamplona, Avenida de Marcelo Celayeta 30, bajo, por falta de pago de la renta y por incumplimiento de contrato en su obligación de utilizar el local según lo pactado.

Asimismo, se le condene al pago de la cantidad correspondiente a las rentas debidas, que asciende a fecha de la presentación de esta demanda a 11.921,04 euros (enero 2013 a marzo 2015, ambos inclusive).'

SEGUNDO .- Admitida a trámite la demanda y emplazada la demandada, compareció el Procurador D. Eduardo de Pablo Murillo, en nombre y representación de D. Bienvenido , oponiéndose a la demanda en base a unos hechos que resumidamente son los siguientes: el 18 de julio de 2011 se procedió a la suspensión del contrato de arrendamiento del local por la instalación del ascensor y como consecuencia de tales obras y de la afección al local del demandado, la actora se obligó a efectuar los trabajos de adaptación de los baños. Tras algunas conversaciones entre las partes, que no llevaron a ningún fin, la demandante envió una carta requiriendo al demandado para que en el plazo de 10 días indicara si iba a abrir de nuevo el bar u optaba por la resolución del contrato. A dicha carta contestó mi mandante manifestando que el contrato de arrendamiento celebrado entre las partes estaba suspendido por la ejecución de las obras y que tras la ejecución de las mismas, el local no reunía las condiciones para poder ejercer en el mismo la actividad para el que fue arrendado. Se aporta informe pericial realizado por el arquitecto superior D. Eutimio en el que se concluye que el local presenta una pérdida de superficie comercial, nada menos que del 67% y graves defectos de seguridad de uso y de incumplimiento de la normativa vigente, por lo que no puede considerarse apto para el fin que estaba destinado. Esta imposibilidad de reanudar y continuar en el arriendo constituye un incumplimiento del arrendador que faculta al arrendatario al ejercicio de la acción de resolución del arrendamiento y que además lo ha causado una serie de daños y perjuicios que deben ser sufragados por el arrendador. Para cuantificar dichos daños se ha solicitado informe pericial que ha cuantificado la indemnización en 112.037,28 euros. Teniendo en cuenta que el demandado entregó a la arrendadora la cantidad de 659,72 euros en concepto de fianza tal y como se acredita documentalmente y que la arrendadora procedió a pagar al arrendatario la cantidad de 700 euros, como compensación parcial por los daños ocasionados con ocasión de la suspensión del contrato, la cantidad a pagar al arrendatario por la arrendadora sería de 112.267 euros.

Después de alegar los fundamentos jurídicos que estimó oportunos terminaba suplicando 'se dicte sentencia desestimando íntegramente la demanda, con expresa imposición de costas a la actora'.



TERCERO .- Paralelamente, el Procurador D. Eduardo de Pablo , en nombre y representación de D. Bienvenido presentó demanda de juicio ordinario frente a la Cooperativa de Viviendas el Salvador de Pamplona ejerciendo la acción de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones de la arrendadora y acción de reclamación de indemnización, por los mismos hechos y fundamentos de derecho que ya hizo constar en su escrito de contestación a la demanda, reseñado en el antecedente de hecho segundo de esta sentencia, en la que terminaba suplicando 'se dicte sentencia resolviendo el contrato de arrendamiento celebrado el día 14 de noviembre de 2007 acompañado como documento número 1, condenando a la demandada a pagar al actor una indemnización de CIENTO DIOCE MILDOSCIENTOS SESENTAY SIETE EUROS (112.267 euros), con expresa imposición de costas a la demandada'.



CUARTO .- El Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Pamplona admitió a trámite dicha demanda y emplazó a la demandada, Cooperativa de Viviendas el salvador de Pamplona (Calle Bernardino Tirapu, 63), quien compareció por medio del Procurador D. Miguel Leache Resano, oponiéndose a la misma por los mismos hechos y fundamentos de derecho que ya hizo constar en su escrito de demanda, al que se refiere el antecedente de hecho primero de esta sentencia y terminaba suplicando se dicte sentencia en la que se desestime íntegramente la demanda presentada por D. Bienvenido , imponiéndole las costas.

Por auto de fecha 22 de junio de 2015, el Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Pamplona acordó la acumulación de ambos procedimientos.



QUINTO .- Por el Juzgado de 1ª Instancia se dictó sentencia en fecha 14 de junio de 2016 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Fallo.-Que, estimando en parte tanto la demanda deducida por el Procurador Sr. Leache en nombre de la Cooperativa de Viviendas El Salvador de Pamplona frente a Don Bienvenido , como la demanda deducida por el Procurador Sr. de Pablo en nombre de Don Bienvenido frente a la Cooperativa de Viviendas El Salvador de Pamplona, declaro extinguido el contrato de arrendamiento que unía a las partes, celebrado el 14.11.07, y que tenía por objeto el local sito en la C/ Marcelo Celayeta 30, bajo, de Pamplona. Sin costas'.



SEXTO .- Interpuesto recurso de apelación contra la referida sentencia, la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Navarra dictó nueva resolución en fecha 7 de septiembre de 2018, cuya parte dispositiva dice textualmente: 'Fallo.-La Sala acuerda desestimar el recurso de apelación y desestimar la impugnación interpuesta contra la sentencia de 14 de junio de 2016, dictada por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Pamplona , imponiendo al apelante y a la impugnante las costas procesales devengadas en esta alzada'.

SÉPTIMO .- Contra dicha resolución se interpuso por la parte demandada recurso de casación en base a los siguientes motivos: I.- MOTIVOS DE INFRACIÓN PROCESAL.

Primero .- Al amparo de lo dispuesto en el art. 469.1.2º de la LEC , por infracción del art. 217 LEC que regula las reglas de la carga de la prueba.

Segundo .- Al amparo de lo dispuesto en el art. 469.1.2º de la LEC . por infracción del art. 218 de la LEC y del art. 24 de la Constitución Española .

II.- MOTIVOS DE CASACIÓN .

Tercero .- Al amparo de lo dispuesto en el art. 477 LEC por infracción de la Ley 493.1 del Fuero Nuevo de Navarra.

Cuarto .- Al amparo de lo dispuesto en el art. 477 LEC por infracción de la Ley 508.3 del Fuero Nuevo de Navarra.

OCTAVO .- Por auto de fecha 5 de noviembre de 2018 dictado por esta Sala , se acordó declarar la competencia de la misma y admitir el recurso de casación interpuesto, así como todos los motivos en que éste se articula. En trámite de impugnación, la parte recurrida se opuso al mismo solicitando su inadmisión y subsidiariamente su desestimación, con imposición de costas al recurrente.

NOVENO .- Conforme a lo dispuesto en el art. 486.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y mediante providencia de fecha 13 de diciembre de 2018 la Sala señaló para la votación y fallo del recurso de casación el día 19 de diciembre de 2018.

DÉCIMO .- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Ha sido Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO JAVIER FERNANDEZ URZAINQUI.

Fundamentos

PRIMERO .- Las demandas de resolución arrendaticia cruzadas entre los contratantes, la sentencia recaída en instancia y el recurso interpuesto contra ella.

La sentencia 426/2018 dictada por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra el 7 de septiembre de 2018 , desestimando la apelación y la impugnación formuladas, confirma en su integridad la sentencia 139/2016 pronunciada el 14 de junio de 2016 por el Juzgado de Primera Instancia núm. 5 de Pamplona que, estimando en parte tanto la demanda interpuesta por la Cooperativa de Viviendas El Salvador, propietaria-arrendadora del local destinado a Bar, sito en la calle Marcelo Celayeta núm. 9, de Pamplona, como la promovida por el arrendatario del local, don Bienvenido que, tras la oportuna acumulación, se sustanciaron conjuntamente en un mismo proceso, declaró extinguido el contrato de arrendamiento que unía a las partes, pero les absolvió del pago de las cantidades que por distintos conceptos se reclamaban entre ambas.

La sentencia de segunda instancia, como la de primer grado, considera que con la inutilidad del local para su convenido destino a bar, tras la reducción de su superficie por la pérdida (ya prevista en el contrato) del espacio destinado a aseos y la ubicación de dos nuevos servicios, que tampoco llegaban a cumplir plenamente los requerimientos administrativos de rigor, la obligación de la arrendadora de proporcionar un local apto para el uso pactado devino de imposible cumplimiento por una causa permanente, objetiva, sobrevenida en el curso del contrato e inimputable a culpa de la Cooperativa propietaria. En la coincidente apreciación de los juzgadores de las dos instancias la imposibilidad de cumplimiento constatada justificaba la definitiva extinción del contrato arrendaticio y la inexigibilidad de las recíprocas obligaciones derivadas del mismo desde la suspensión del arriendo, pero no el devengo de la indemnización pedida por el arrendatario, al no ser aquella imposibilidad imputable a culpa propia de la arrendadora.

La representación procesal del arrendatario interpuso contra la sentencia de segunda instancia recurso de casación foral y extraordinario por infracción procesal a través de cuatro motivos: dos por infracción procesal y otros dos de casación. En el primero, se denuncia la infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en lo relativo a la carga de la prueba; en el segundo , la vulneración del artículo 218 de la misma Ley por incongruencia interna de la sentencia; en el tercero , la infracción de la ley 493.1 del Fuero Nuevo de Navarra en lo referente a la imposibilidad de la prestación y el incumplimiento obligacional indemnizable, y en el cuarto , la infracción de la ley 508.3 de la misma Compilación foral originada por el enriquecimiento sin causa surgido de la retención de prestaciones de obligada restitución.

La cooperativa arrendadora recurrida ha impugnado la admisibilidad del recurso y la de sus motivos, al considerar injustificado el interés casacional invocado y olvidado su carácter extraordinario con el planteamiento propio de una tercera instancia. La Sala, sin embargo, no puede menos que confirmar el interés casacional apreciado en el auto de admisión del recurso, por las consideraciones que en él sustentan tal resolución, ante la eventual oposición de la sentencia recurrida a la doctrina sentada por este Tribunal Superior de Justicia acerca de la imposibilidad de cumplimiento inimputable y de la retención sin causa de prestaciones de obligada restitución. Tampoco puede dejar de corroborar el correcto planteamiento formal de los motivos del recurso que determinó su admisión, a reserva de analizar en cada uno su viabilidad casacional.

Aunque la disposición final 16ª.1.6ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil antepone el examen del recurso por infracción procesal al de casación conjuntamente promovido, la común referencia de los motivos primero y tercero a la culpa de la imposibilidad de cumplimiento y su prueba, y la de los motivos segundo y cuarto al alcance restitutorio de la extinción contractual inherente a ella, ha movido a la Sala a estimar más ajustada a la lógica del razonamiento y la claridad argumental el examen de estos motivos en el orden expuesto, en consideración a las materias o cuestiones controvertidas.



SEGUNDO .-La imposibilidad de la prestación debida por la arrendadora y su calificación como causa extintiva de la obligación o incumplimiento culpable.

Tras el aquietamiento de la Cooperativa arrendadora a la sentencia de segunda instancia, es ya una premisa de que necesariamente ha de partirse en la resolución de la presente casación, la de la efectiva imposibilidad objetiva y permanente de cumplir la arrendadora con la obligación legal de mantener al arrendatario en el uso o goce de un local apto para la explotación del negocio de bar. También lo es, por ese mismo aquietamiento, la liberación al arrendatario del pago de las rentas devengadas desde que quedó suspendido el contrato y devino imposible el uso del local para el fin propio de su destino. Resulta en tal sentido inadmisible, por incoherente y contradictorio con dicho aquietamiento, la persistencia de la arrendadora en la defensa de la posibilidad jurídica y económica de tal explotación negocial por la aptitud del local para su ejercicio.

Siendo pues un hecho irrevisable su ineptitud para el uso o destino pactado, la controversia ha quedado reducida a la calificación del hecho causal impeditivo como imposibilidad sobrevenida extintiva de la obligación de la arrendadora y liberatoria de su responsabilidad o como incumplimiento obligacional imputable a culpa suya y por ende indemnizable. Las sentencias de las dos instancias se han decantado por la primera calificación y su consecuencia, al estimar ambas inimputable a culpa de la arrendadora la imposibilidad de seguir destinando el local al uso pactado.

El arrendatario recurrente impugna tal apreciación, a) porque -a su entender- tal conclusión ha sido obtenida mediante la indebida atribución al acreedor arrendatario de la carga de probar una culpa que la ley presume en el deudor - motivo primero - y b) porque la imposibilidad de cumplimiento de la obligación no fue debida a una causa extraña e inimputable a la culpa del arrendador obligado sino atribuible a su propia imprevisión y unilateral actuación material - motivo tercero -.



TERCERO .- La culpa de la imposibilidad de cumplimiento y la carga de su prueba.

Mediante el motivo primero , por infracción procesal , denuncia el recurrente la infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , relativo a la carga de la prueba. En su desarrollo argumental sostiene que, presumiéndose en la ley 493.1 del Fuero Nuevo la culpa del deudor en la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento, infringió la Sala de instancia las reglas distributivas de la carga probatoria al imputar al arrendatario las consecuencias adversas de la falta de prueba de aquella culpabilidad.

Procede la desestimación del motivo.

Dispone la ley 493.1 de la Compilación civil foral que ' las obligaciones... también se extinguen al hacerse imposible su cumplimiento por causa extraña al deudor y sin su culpa '. No establece esta disposición foral la presunción de culpa del obligado. Es el artículo 1183 del Código civil el que la proclama para los casos de ' pérdida de la cosa debida en poder del deudor '; aunque -como ha puesto de relieve la doctrina procesalista- constituye, más que una ' presunción legal ' propiamente dicha, una ' regla especial de carga de la prueba ' que atribuye al deudor la prueba de su inculpabilidad en la pérdida de la cosa debida cuando se encontraba ésta en su poder; regla que, aun con hondas raíces en Derecho romano (Codex 4,24,5), resulta en la actualidad perfectamente explicable, tanto desde los principios generales de facilidad probatoria y proximidad a las fuentes de prueba a que se remite en la distribución del onus probandi el artículo 217.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , como en razón al carácter extintivo de la obligación predicable del hecho impeditivo de su cumplimiento.

Es no obstante cierto que esa misma regla atributiva de la carga probatoria, en principio referida a la pérdida de la cosa en las obligaciones de dar, ha sido objeto de una interpretación y aplicación extensiva que alcanza a todo tipo de obligaciones y a cualquier incumplimiento de su deudor (cfr. ss. 334/1997, de 22 abril y 25/1998, de 28 enero, del Tribunal Supremo). También otros Códigos civiles europeos declaran la responsabilidad contractual del deudor por la inejecución exacta de la obligación debida, ' a menos que pruebe ' la imposibilidad de su cumplimiento por causa que no le sea imputable (vgr. Código civil francés, art. 1147; Código civil italiano, art. 1218 y Código suizo de obligaciones, art. 97). Y aunque las modernas orientaciones del Derecho de los contratos no construyen la indemnización de daños por responsabilidad contractual ni su exoneración sobre la premisa de la culpa, sí que imponen o continúan exigiendo del obligado, para estimar excusable su incumplimiento y relevarle de la indemnización, la prueba de que dicho incumplimiento se debió a un impedimento situado más allá de su control (cfr. art. 8:108 de los Principios de Derecho Europeo de los Contratos -PECL-) Por ello mismo, aun no establecida en la ley 493 del Fuero Nuevo la presunción o regla alegada que el motivo denuncia infringida, no deja de ser atribuible también en Derecho civil navarro a la deudora de la prestación -en el caso, la arrendadora- la carga de probar que la causa impeditiva de su cumplimiento no estaba en el ámbito de su control y no era imputable a su culpa.

Es sin embargo doctrina plenamente consolidada que la infracción de las reglas distributivas de la carga probatoria tan sólo se produce y es apreciable cuando, ante la carencia de prueba sobre un hecho relevante para la resolución judicial, el tribunal, desatendiendo o invirtiendo las reglas distributivas del onus probandi , hace recaer los efectos desfavorables de su ausencia o insuficiencia sobre el litigante a quien no incumbía la carga de aportarla ( ss. 3/1999 de 2 marzo , 16/2007 de 13 diciembre y 4/2018, de 23 mayo, de este Tribunal Superior de Justicia); por lo que dicha infracción no es apreciable cuando los juzgadores de instancia obtienen su convicción decisoria de las pruebas obrantes en autos, con independencia del litigante que las haya suministrado (ss. 14/2001, de 19 mayo; 1/2006 de 6 febrero y 11/2013; de 29 julio, de este Tribunal Superior de Justicia).

Tal es precisamente la razón por la que esta Sala no aprecia en la sentencia recurrida la pretendida infracción procesal que se denuncia. El tribunal de apelación, corroborando la apreciación del juzgador de la primera instancia, declara probado que la imposibilidad de cumplir la obligación de mantener la cosa en estado de servir al uso propio de su destino no es imputable a culpa del arrendador; pero lo hace, no porque considere improbada la culpa y resuelva la ausencia o insuficiencia de su prueba en perjuicio del arrendatario, al reputarla de cargo o incumbencia suya, sino porque estima efectivamente probada su inculpabilidad a tenor de la prueba documental, testifical y pericial practicada en el proceso.

Ha sido desde luego la valoración conjunta de estas pruebas directas la que ha movido a los juzgadores de las dos instancias a sentar, entre otras conclusiones, que la cooperativa arrendadora hizo cuanto estaba a su alcance para posibilitar la continuidad de la explotación del bar tras la reducción superficial ya contemplada por ambas partes en la contratación de la locación; habiéndose realizado las obras administrativamente requeridas por el Ayuntamiento, hasta donde consta, todo lo bien que podían ser ejecutadas, porque el espacio disponible no permitía otras y ésta agravación del déficit superficial era una circunstancia que ninguna de las partes alcanzó a prever a la celebración del contrato .

Contra lo que en el recurso se afirma sobre este último particular, la sentencia recurrida no sustenta la ausencia de culpa de la arrendadora en la falta de prueba de que las obras pudieron haberse hecho mejor, sino en la apreciación positiva -ya adelantada por el juzgador de primer grado- de que se hicieron las obras que permitía ' el espacio disponible ' y de que, hasta donde consta, se realizaron ' todo lo bien que podían ser ejecutadas '; apreciación que la Sala de instancia se limitó a corroborar, con la sola apostilla de que el apelante tampoco había llegado a acreditar que las obras hubieran podido hacerse mejor y a evidenciar así, frente a las pruebas de signo contrario, la falta de diligencia de la entidad arrendadora.



CUARTO .- La imposibilidad de cumplimiento de la prestación por causa extraña e inimputable a culpa del obligado.

En el motivo tercero , de casación , denuncia el arrendatario recurrente la infracción de la ley 493.1 del Fuero Nuevo, argumentando que en el caso enjuiciado no concurren los presupuestos legales cuyo concurso libera al deudor del deber de indemnizar por la imposibilidad de cumplimiento de su prestación, a saber, que la imposibilidad se produzca por causa sobrevenida, extraña al deudor y sin su culpa. Sostiene, en síntesis, el recurrente: a) que la reducción de su superficie, producida con las obras de instalación del ascensor, no era conocida por el arrendatario a la firma del contrato ni en él se previó que pudiera quedar inutilizado para su destino, como consecuencia de las obras que la arrendadora asumió ejecutar a su costa; b) que, siendo la normativa administrativa que imponía su instalación anterior a la fecha del contrato de 14 noviembre 2007, sus exigencias fueron o debieron haber sido previstas por la arrendadora al tiempo de suscribir la locación, c) que la solución constructiva de los aseos que impide dar el destino de bar al local fue decidida exclusivamente por la arrendadora, y d) que no se ha probado que las obras en el local no hubieran podido realizarse sin privar al arrendatario de la posibilidad de seguir destinándolo a bar.

Procede asimismo la desestimación del motivo que se analiza.

Debe desde este momento advertirse que el recurso no ha impugnado por error patente, arbitrariedad u otra infracción del artículo 24 de la Constitución Española ( ex art . 469.1.4º LECiv ), la valoración probatoria que a los juzgadores de instancia llevó a apreciar la imposibilidad de cumplimiento por causa sobrevenida no imputable a culpa de la arrendadora. Es cierto que tanto dicha imposibilidad como la inculpabilidad de su causa son calificaciones o conceptos jurídicos revisables en casación, por infracción de la norma sustantiva o material de subsunción; pero también lo es que esa revisión ha de producirse con pleno respeto a los hechos declarados probados en la instancia que han pasado incólumes a la casación (ss. 18/2000 de 28 junio y 16/2005 de 24 noviembre, del Tribunal Superior de Justicia). Y la impugnación que el motivo examinado formula no sólo no se atiene al factum de la sentencia de instancia sino que lo contradice directa y abiertamente, haciendo ' supuesto de la cuestión '; vicio casacional consistente, como repetidamente ha puesto de relieve el Tribunal Supremo y este mismo Tribunal Superior de Justicia (ss. 15/2009 de 1 septiembre ; 8/2012 de 17 abril y 16/2014 de 28 noviembre ) en ' fundamentar un motivo de casación partiendo de datos fácticos diferentes a los fijados o tenidos en cuenta en la resolución objeto de recurso, sin obtener previamente su modificación o integración '. Así: a) La alegada ignorancia por el arrendatario de la reducción de superficie del local al alquilarlo contradice abiertamente la declaración judicial de que la conocía desde la firma del contrato, en cuya cláusula 9ª se excluyó del objeto arrendado la zona ocupada por los aseos del local que, por su emplazamiento en el hueco de la escalera del edificio, la Cooperativa se disponía a recuperar para el común de los vecinos a fin de instalar un ascensor en el inmueble.

b) Aunque el local, ya en el año 2007 de muy reducidas dimensiones, satisfacía los requerimientos administrativos exigidos en su día al tiempo de la apertura, las reformas a realizar en él debían acomodarse a la normativa vigente al momento de su realización, que entre otras instalaciones imponía -y el Ayuntamiento exigió para su licencia- la dotación al local de dos aseos, uno para minusválidos y otro de uso general. El que a la fecha del contrato no hubiera llegado a preverse el impedimento que para la continuidad de la explotación supondría dicha reforma se explica, para ambas partes, en que la exigencia administrativa de esos dos nuevos aseos -uno de ellos en planta baja para minusválidos, dotado de los espacios de movilidad necesarios- y los requerimientos constructivos de su instalación tan solo llegaron a ser contemplados a raíz de las conversaciones habidas con el Ayuntamiento para su licencia. Ahora bien, siendo como fue conocida y convenida, con la exclusión de su arrendamiento, la pérdida de la superficie que ocupaban los aseos originarios del litigioso bar, la imprevisión de las consecuencias que podrían derivarse de dicha pérdida y de la instalación en el local de otros dos aseos sustitutorios acomodados a las prescripciones administrativas en vigor, tan imputable sería a la arrendadora como al arrendatario que, consciente del déficit superficial que la obra agravaría, se avino a contratar en su día el arriendo y a continuar en él, a sabiendas de la inevitable incidencia que la construcción de los nuevos aseos habría de tener sobre el ya limitado espacio útil comercial.

c) Y ciertamente el proyecto de obras y su ejecución fue encargado y costeado por la Cooperativa arrendadora, pero la instalación de los dos aseos a que hubo de hacer frente por exigencias municipales para la obtención de su licencia fue negociada y acordada con el Ayuntamiento en conversaciones a las que acudieron, con el arquitecto-técnico autor del proyecto, la cooperativa arrendadora y el arrendatario. Y las sentencias de instancia estiman probado -como antes se ha visto- que el espacio disponible, tras la pérdida de los servicios preexistentes y de su superficie, no permitía (hasta donde consta) una obra distinta de la realizada, con otra configuración de los aseos o un diseño del bar diferente, habiéndose realizado las obras todo lo bien que podían ser ejecutadas, no obstante los incumplimientos puntuales constatados en alturas de techos y tabicas y en el espacio de giro.

La ley 493.1 del Fuero Nuevo declara extinguida la obligación y relevado el deudor de responsabilidad contractual en los casos en que se haga ' imposible su cumplimiento por causa extraña al deudor y sin su culpa '. La disposición parece inspirarse en la exigencia de la ' causa extraña no imputable ' contenida en el Código civil francés (art. 1147 ) y en el italiano de 1865 (art. 1225), pero su redacción no impide una exégesis actualizada acorde a las modernas orientaciones del Derecho de contratos (cfr. arts. 8:108 de los PECL y 79.1 de la Convención de Naciones Unidas sobre los Contratos de Compraventa Internacional de Mercaderías - CISG-), conforme a la cual para que el deudor quede liberado de la obligación - perpetuatio obligationis - y de la indemnización de daños por su incumplimiento es necesario: a) que el hecho causal determinante de la imposibilidad de cumplimiento no sea un hecho propio del deudor o sujeto a su esfera o poder de control y organización, y b) que, de ser ajeno a él, su acaecimiento no haya sido razonablemente previsible y prevenible al contraer la obligación, eludiendo su producción o evitando sus consecuencias.

La mera relación o conexión con una decisión o actuación del deudor previa a la constitución de la obligación, no hace sin más de cualquier evento posterior impeditivo de su cumplimiento un hecho propio e imputable a su culpa. La exclusión del espacio originariamente destinado a aseos (4,30 m2) que se introducía en el hueco de la escalera del edificio fue ya expresamente pactada en el contrato de arrendamiento, por más que su recuperación al servicio común se pospusiera al inicio de las obras de instalación del ascensor.

Esta pérdida de superficie fue pues conocida, contemplada y consentida por el arrendatario al contratar.

El impedimento a la continuidad de la explotación del bar en el local, aun conexo con aquella pérdida por tener su causa remota en la sustitución de los originarios aseos por otros, no es atribuible a la convenida supresión de éstos, sino a la amplitud de los espacios requeridos para el emplazamiento y los accesos de los nuevos aseos, ante la exigencia administrativa de que uno de ellos (en la planta baja) fuera para minusválidos y la necesidad de situar el otro en una entreplanta de escasa altura que había de salvarse mediante unas escaleras de características también reglamentadas. La instalación de los servicios y sus accesos, que el técnico proyectista diseñó teniendo en cuenta los requerimientos municipales acordados para su licencia y procurando maximizar el espacio disponible, redujo considerablemente la superficie comercial útil de la planta baja (de 22,4 m2 a 13,58 m2, un 67%) y no logró cumplir en la obra todas las condiciones de espacio y altura exigidas por la normativa en vigor. Esta y no otra fue la causa -imprevista al contratar el arriendo y acaso infravalorada también por ambas partes al acometer las obras- que determinó la ineptitud del local para la continuidad del uso negocial propio de su destino e hizo imposible el cumplimiento por la arrendadora de la obligación de procurárselo al arrendatario. Un incremento del déficit superficial tan alto como el requerido por la instalación de los nuevos aseos administrativamente exigidos por el Ayuntamiento era difícilmente previsible cuando se contrató el arriendo y se pactó la supresión de los originarios aseos; también resultaba prácticamente inevitable con el empleo de una adecuada técnica constructiva respetuosa con los requerimientos municipales y normativos, y no pudo ser evitado con la solución adoptada, pese a los esfuerzos desplegados por la arrendadora y el técnico contratado por ella para minimizar su alcance.

Procede en suma estimar justificada la concurrencia de los requisitos legales para la apreciación judicial de la imposibilidad sobrevenida del cumplimiento por causa extraña y ajena a la culpa de la arrendadora; ajustada a derecho y al resultado de las pruebas la declaración extintiva de su obligación, y procedente la exclusión de su responsabilidad contractual que la sentencia recurrida confirma.

Esta conclusión hace ocioso e indebido el examen de las consideraciones que en el recurso se vierten acerca de la indemnización pretendida, como innecesarias eran las que a mayor abundamiento se deslizaron al respecto en la sentencia de primer grado.



QUINTO .-La incongruencia interna de la sentencia acerca de la restitución debida por la extinción contractual.

Mediante el motivo segundo , por infracción procesal , denuncia el arrendatario recurrente la vulneración de los artículos 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 24 de la Constitución Española , argumentando en síntesis que la sentencia recurrida, pese a reconocer en sus fundamentos de derecho procedente la restitución de las prestaciones recibidas en contrapartida a la obligación de imposible cumplimiento, no condena a la arrendadora en su fallo a devolver la participación en el traspaso y la fianza recibidas por ella.

Procede la desestimación del motivo.

Como excepción a la regla que define la incongruencia como una discordancia entre el fallo de la sentencia pronunciada y lo pedido en los escritos rectores del proceso - incongruencia externa -, la doctrina constitucional y jurisprudencial ( ss. 140/2006, de 8 mayo y 127/2008, de 27 octubre, del Tribunal Constitucional ; 303/2016, de 9 mayo y 260/2018, de 26 abril, del Tribunal Supremo , y 17/2011, de 4 octubre y 4/2018, de 23 mayo, de este Tribunal Superior de Justicia ) ha accedido, en efecto, a calificar también como tal - incongruencia interna - la contradicción de la conclusión judicial conducente al fallo con los fundamentos o razonamientos jurídicos que la sustentan, considerando la eventual incoherencia argumental lesión del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva ( art. 24.1 de la Constitución Española ) en su vertiente de derecho a obtener una resolución fundada.

Pero contra lo que en el desarrollo argumental del motivo se afirma la sentencia recurrida no declara en sus fundamentos de derecho procedente el reembolso de la participación en el traspaso y la devolución de la fianza prestada, ni hace consideración alguna de la que se derive su obligada restitución y pago al arrendatario. Se limita a reproducir en ellos fragmentos de algunas de las sentencias de este Tribunal Superior de Justicia de Navarra (ss. 17/2003, de 5 junio y 1/2015, de 14 enero ) para confirmar la efectiva extinción de la obligación de la arrendadora y la de las obligaciones recíprocas derivadas del contrato, que queda asimismo extinguido, aunque, en el arrendamiento, con limitados efectos retroactivos.

Los dos extractos entrecomillados de doctrina jurisprudencial que transcribe la sentencia aquí recurrida se refieren a los efectos de la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento en los contratos con obligaciones recíprocas, apuntando que aquella imposibilidad ' libera o releva a las partes de las obligaciones alcanzadas por ella ', esto es, dispensa al deudor de su ejecución, exonerándole de la perpetuatio obligationis , pero también le obliga a ' la restitución de las prestaciones recibidas en contrapartida por su ejecución ' , esto es, a reintegrar lo que en su caso hubiera recibido o adquirido como contraprestación por el frustrado cumplimiento de la devenida imposible. Los efectos restitutorios derivados de la extinción no diferirían de los de la resolución.

Y aunque, refiriéndose a ella la sentencia 15/2010 señala que, de producirse con efectos ex tunc , llevaría consigo ' la obligación de restituir cada parte lo que hubiera recibido de la otra por razón del vínculo obligacional ', inmediatamente advierte que ' esa eficacia retroactiva no puede aplicarse a relaciones duraderas (como el arrendamiento) que en todo o parte han sido consumadas...en que la resolución opera ex nunc '.

En el caso que nos ocupa, ya la sentencia de primer grado, confirmada en la apelación aquí recurrida, declaró que ' extinguida por imposibilidad sobrevenida y sin su culpa la obligación del arrendador, se extinguió también la obligación recíproca del arrendatario ', por lo que ' éste no tiene obligación de abonar renta alguna desde el momento en que el contrato quedó suspendido '. Pero, como la arrendadora no retuvo ni percibió renta alguna desde entonces por el uso del local arrendado, y las cobradas con anterioridad tenían su causa en el goce obtenido con su explotación, nada debe restituir al arrendatario por tal concepto.

Cuestión distinta es si, aun no reconocido en el fallo ni en los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida, el derecho del arrendatario recurrente a recobrar las sumas entregadas a la arrendadora en concepto de participación en el traspaso y de fianza, le asiste el derecho a su restitución por razón de un enriquecimiento incausado de su receptora, lo que se analizará a continuación en el examen del cuarto y último motivo del recurso.



SEXTO .- El enriquecimiento sin causa por retención de la fianza y de la participación en el traspaso .

A través del motivo cuarto , de casación , denuncia el arrendatario recurrente la infracción de la ley 508.3 del Fuero Nuevo de Navarra, argumentando en síntesis que, al no condenar a la restitución de la fianza y de la participación en el traspaso recibidas por la arrendadora, la sentencia de instancia vulneró dicho precepto legal y la jurisprudencia que declaran procedente la restitución del enriquecimiento en los casos de retención sin causa.

El motivo se desestima .

Siguiendo el régimen de las condictiones del Derecho romano, dispone la ley 508, párrafo primero, de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra que ' el que adquiere o retiene sin causa un lucro recibido de otra persona queda obligado a restituir ', añadiendo este precepto en su párrafo tercero que ' se retiene sin causa cuando se recibió una cosa para realizar una contraprestación que no se ha cumplido '. La doctrina de esta Sala ha venido subsumiendo en esta norma legal los supuestos de resolución de contratos con obligaciones recíprocas en los que, habiendo cumplido una de las partes la prestación que le era debida, no ha recibido la contraprestación a que correlativamente tenía derecho y que la otra parte venía obligada a realizar, sea por incumplimiento imputable a ésta, sea por imposibilidad inculpable de cumplimiento de la prestación ( ss. 4/1997, de 11 marzo ; 12/1998, de 8 octubre ; 21/2006, de 22 diciembre y 5/2014, de 22 abril ), en los que, como han declarado las sentencias de esta misma Sala 17/2003, de 5 junio , 15/2010, de 8 octubre ; 1/2015, de 14 enero y 2/2016, de 10 febrero , esta imposibilidad sobrevenida y fortuita de cumplimiento ' hace obligada la restitución de las prestaciones recibidas en contrapartida por su ejecución, al quedar desprovista de causa su retención (ley 508 del Fuero Nuevo) '.

Pero la restitución procedente a tenor de la ley 508, por retención sin causa, sólo se refiere y es aplicable a las prestaciones que guardan una estricta interdependencia, correspectividad o correlación causal con la debida e inejecutada por el incumplimiento o la imposibilidad de cumplimiento de su deudor, no a cualesquiera otras que, aun derivadas también del mismo contrato o conexas con él, no permitan reconocer entre ellas esa misma reciprocidad. En el caso del arrendamiento de locales de negocio para uso industrial, a la obligación legal del arrendador de mantener al arrendatario en el goce de un local apto para el uso o la explotación propios de su destino ( arts. 1543 y 1554.2º del Código civil ) corresponde en razón a su interdependencia o reciprocidad la obligación asimismo legal del arrendatario de pagar la renta convenida como precio de la locación ( arts. 1543 y 1555 del Código civil ), al punto de que la ejecución de obras de conservación necesarias en el objeto arrendado impeditivas de su uso lleva siempre aparejada con la suspensión del contrato la de la obligación de pago de la renta (cfr. art. 26 de la Ley 29/1994 ).

Pero en el caso enjuiciado, el inicio de la obras de adecuación del local al objeto arrendaticio pactado condujo ya a la suspensión del contrato y del devengo de las rentas pactadas, de suerte que ninguna suma abonada por tal concepto retiene en su poder desde entonces la arrendadora. La fianza entregada al inicio del contrato arrendaticio y la participación de la arrendadora en el precio del traspaso no cumplen las exigencias de reciprocidad o interdependencia a que se ha hecho antes mención con la disposición por el arrendatario de un local apto para el uso pactado.

a) La prestación de la fianza ( art. 36 de la Ley 29/1994 ), que más propiamente conforma una prenda irregular, constituye una obligación accesoria del arrendatario dirigida a garantizar el cumplimiento por él de las obligaciones de pago de las rentas ( art. 1555.1º CE ) y devolución del objeto arrendado en el estado en que se recibió, salvo el desgaste producido por el uso normal ( art. 1561 CC ). Por esa misma función causal, la entrega de la fianza habilita al arrendador para su retención hasta la finalización del uso cedido a la extinción del contrato en la que ha de liquidarse la relación. Así pues, la accesoriedad de la 'fianza' es predicable no sólo respecto de la obligación de pagar las rentas, que efectivamente queda en suspenso con la imposibilidad de continuar en el uso del objeto arrendado según el destino pactado, sino también -juntamente con ella- de la obligación de devolverlo en el debido estado de conservación a la finalización del arriendo. Y el cumplimiento de esta segunda obligación tan sólo es determinable tras la recuperación de la posesión de la finca por el arrendador una vez extinguida la locación ( art. 36.4 Ley 29/1994 ). Hasta que tal entrega se produzca y permita comprobar el adecuado estado del objeto y liquidar, en su caso, el importe de los daños a cargo del arrendatario -lo que no consta haya tenido lugar en el caso de autos- la retención de la fianza por la arrendadora está dotada de causa y no cabe reconocer en ella el enriquecimiento que se denuncia.

Ello no obstante, aunque la restitución de la fianza hubiera devenido ya exigible -lo que se afirma como simple hipótesis, a efectos meramente dialécticos- no podría tampoco accederse a la restitución pretendida en este recurso: en primer lugar, porque el propio arrendatario en su carta de 8 de marzo de 2015 accedió a compensar el importe de la fianza que retenía la arrendadora (659,72 euros) con la suma de 700 euros que ésta le entregó 'para pagar facturas atrasadas' (folios 314 y 315); y, en segundo término, porque, habiéndose declarado en la sentencia de primera instancia inexigible por tal causa la devolución de la fianza, el arrendatario no llegó a impugnar o cuestionar tal declaración en su recurso de apelación, haciendo inviable su reclamación en casación.

b) La entrega a la arrendadora de su participaciónen el precio del traspaso no es tampoco una obligación recíproca o correspectiva de la de entregar y conservar el local arrendado en estado de servir al uso o destino pactado. Tratándose de un traspaso o cesión onerosa del negocio explotado en el local arrendado, la supuesta participación de la arrendadora en el precio es contrapartida de su autorización, por lo que halla en la concesión de este permiso y en la efectividad de la cesión o subrogación arrendaticia autorizada la causa de su percepción y retención.

Aun conexo con el arrendamiento, el traspaso o cesión constituye un negocio autónomo que, siendo oneroso, cuenta con sus propias y recíprocas contraprestaciones, y dota de causa jurídica a la adquisición y retención del precio satisfecho. Como puso de relieve este Tribunal Superior de Justicia en sentencia 8/1996, de 29 abril, con cita de doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, no puede apreciarse el enriquecimiento sin causa cuando entre las partes media un contrato o relación negocial que lo justifica. Y la efectividad del traspaso dota de causa al precio percibido por él. La restitución del precio satisfecho por el traspaso acaso sería exigible por enriquecimiento incausado si la sucesión o continuidad del cesionario en el arrendamiento del local no hubiera llegado a producirse siquiera por la imposibilidad originaria de destinarlo al uso pactado para el que se cedió, lo que en el caso de autos no tuvo lugar, al haberse proseguido en él con normalidad hasta julio de 2011 la explotación del bar que el recurrente inició en 2007.

El importe satisfecho por la participación de la arrendadora en el precio del traspaso acaso hubiera sido también procedente como indemnización de los perjuicios sufridos por el incumplimiento contractual imputable a culpa de la arrendadora; pero, como antes se ha dicho y razonado, tal incumplimiento culpable tampoco resulta en el caso de autos apreciable.

SÉPTIMO .- Conclusión, costas y depósito.

Lo expuesto en los anteriores fundamentos jurídicos conduce a la desestimación del recurso de casación y por infracción procesal interpuesto.

Respecto a las costas causadas, la desestimación del recurso lleva aparejada su imposición al recurrente, por aplicación del principio del vencimiento objetivo, previsto en el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el artículo 394.1 del mismo texto legal .

En lo concerniente al depósito, la desestimación del recurso determina su pérdida, conforme a lo establecido en la disposición adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Por lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad que le ha sido conferida, la Sala ha adoptado el siguiente

Fallo

1º.- Desestimar el recurso conjunto de casación y por infracción procesal interpuesto por el Procurador de los Tribunales don Eduardo De Pablo Murillo, en nombre y representación de don Bienvenido .

2º.- Declarar no haber lugar a la casación de la sentencia 426/2018 dictada en grado de apelación el 7 de septiembre de 2018 por la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Navarra en autos de juicio ordinario núm. 307/2015 (rollo de apelación núm. 6/2017) procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm.

5 de Pamplona.

3º.-Imponer las costas de este recurso a la parte recurrente.

4º.- Declarar la pérdida del depósito constituido.

5º.- Devolver las actuaciones originales a la Sección de la Audiencia Provincial de procedencia con certificación de esta resolución.

Así por esta su sentencia lo pronuncian, mandan y firman el Excmo. Sr. Presidente y los Ilmos. Sres.

Magistrados que al margen se expresan.