Sentencia Civil Nº 10/2005, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 197/2004 de 21 de Septiembre de 2005

Fundamentos

SENTENCIA

Número de Resolución:10/2005
Número de Recurso:197/2004
Procedimiento:Recurso de apelación

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9 BIS

MADRID

SENTENCIA: 00010/2005

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena BIS

SENTENCIA NÚMERO 10

Rollo: RECURSO DE APELACION 197 /2004

Ilmos. Sres. Magistrados:

Dª. CONCEPCION RODRIGUEZ GONZALEZ DEL REAL

D. CARLOS CEBALLOS NORTE

D. JUAN JOSÉ SÁNCHEZ SÁNCHEZ

En MADRID, a veintiuno de Septiembre de dos mil cinco.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección 9 BIS de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 266 /2003, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 37 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo 197 /2004, en los que aparecen como partes: de una, como demandado y hoy apelante Dª. Esther, representada por el Procurador Srª. Dª. MARIA PAZ JURISTO SANCHEZ; y de otra, como demandante y hoy apelado Dª. Amanda representada por el Procurador Srª. Dª. BLANCA RUEDA QUINTERO;

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. Dª CONCEPCION RODRIGUEZ GONZALEZ DEL REAL.

FUNDAMENTO DE HECHO

Primero.- La Sala acepta y da por reproducidos los fundamentos jurídicos de la resolución recurrida.

Segundo.- Por la Magistrado Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 37 de Madrid dictó sentencia el 25 de Noviembre de 2003 frente a la que se alza el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Doña. María Paz Juristo Sánchez en nombre y representación de Doña. Esther. Invoca la apelante en esta alzada la violación por la resolución recurrida por aplicación indebida del artículo 1124 del Código Civil y por aplicación los artículos 1255, 1256 y 1258, en relación con el artículo 1454 C.C.. Asimismo invoca la apelante que la resolución recurrida omite tres hechos probados de excepcional interés el primero que cuando la compradora firma el requerimiento notarial son las 14 horas, del sábado 30 de Noviembre de 2002. El segundo que cuando el Notario requirente hace constar que comparece "con el fin de firmar una escritura de compraventa para la que estaba citada este día". El tercero es que cuando contesta al requerimiento notarial, hace constar su voluntad de dar por resuelto el contrato de 30 de Agosto de 2002 por causa imputable a la requirente. Frente a tales alegaciones entiende esta Sala que de pruebas practicadas y obrantes en autos tanto la documental como del interrogatorio de ambas partes y de la testifical de los testigos Don Fidel, Don Alberto, Doña. María Rosa y Don Jose Daniel resultan acreditados los siguientes hechos. Que ambas partes firmaron libre y conscientemente el contrato objeto de este procedimiento el 30 de Agosto de 2002 (documento 1 de la demanda). Que Doña. Catalina se consigne en el contrato de profesión abogada reconociendo en el interrogatorio de partes que es licenciada en Derecho. Que aunque Doña Amanda consigna que es Arquitecta de interiores, a lo largo de las relaciones contractuales se encontraba asistida por su hermano Don Amanda de profesión abogado, incluso estipulándose en la claúsula octava la posibilidad de que se consignara como adquirente de la vivienda. Resulta asimismo acreditado en autos y reconocido por ambas partes en su interrogatorio y corroborado por la testifical de Don Fidel que aunque inicialmente el contrato fue redactado por éste él se lo remitió a la demandada apelante quien realizó modificaciones al mismo en especial en la estipulación sexta y séptima, como la propia demandada reconoce en su interrogatorio. Que en la estipulación primera del contrato las partes pactaron que la vivienda se adquiere "como cuerpo cierto, libre de cargas, arrendatarios ocupantes y precaristas". Que no se consignó en el contrato que sobre la vivienda pesaba un préstamo hipotecario con la entidad bancaria La Caixa, si bien este hecho era conocido por ambas partes en el procedimiento, como reconocen ambas partes. La propia actora en el hecho segundo de la demanda también resulta acreditado y así lo reconoce el testigo Don Fidel, que él mismo se interesó por las condiciones del préstamo hipotecario que pesaba sobre la vivienda informándose tanto en la sucursal de dicha entidad bancaria de Getafe como en la de Valdemoro, y barajaron incluso la posibilidad de subrogarse en el citado préstamo hipotecario constituye la cuestión esencial de este procedimiento quien incumplió el contrato de 30 de Agosto de 2002, y por ende a quien correspondía la cancelación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble y la obligación no puede corresponder a otra parte sino a la demandada apelante quien en el contrato de 30 de Agosto de 2002 (documento/demanda) se comprometió libre y voluntariamente, a transmitir la vivienda objeto de este procedimiento libre de cargas. Ni el hecho de que la actora hoy apelada conociera la existencia de dicha carga, ni siquiera el que se interesara en la posibilidad de subrogarse en dicho préstamo supone que asuma la obligación de cancelación de la misma, tampoco desvirtúa dicha obligación el que normalmente la cancelación se efectuara en el mismo momento de la firma de la escritura pública. Pues como reconoce el testigo propuesto por la propia apelante Don Luis María , él habló con la demandada y le informó que había tres posibilidades, una de ellas que la demandada hoy apelante hubiera procedido incluso a su abono y cancelación previa manifestando el citado testigo que era palmario a la vista de las condiciones del préstamo la falta de interés en su subrogación, dado el tipo referenciado al ser un préstamo antiguo, y la posibilidad de contratar otro más beneficioso. Lo cierto es que nada se pactó en el contrato sobre la forma de cancelación, pero lo que sí se pactó es que la vendedora hoy apelante la transmitiría libre de cargas. Tampoco comparte esta Sala las apreciaciones de la apelante en orden a que no se le convocara a la firma de la escritura pública en al Notaría con tiempo suficiente para haber procedido a la cancelación de la hipoteca (Burofax de 29 de Noviembre, documento 3 de la demanda) y que los viernes por la tarde y sábado se encontraban cerradas las entidades financieras, porque como se ha expuesto dispuso de 3 meses a tal fin sin haberlo efectuado. También pudo solventar la cuestión una vez expirado el plazo estipulado en el contrato de 30 de Agosto de 2002, pero la demandada hoy apelante reconoce que retuvo para sí la señal a fin de resarcirse de los daños y perjuicios sufridos, pues ella dió por finalizado el contrato. Por último tampoco comparte esta Sala la alegación de que accedió a la Notaría sin la certificación requerida en la LPH a fin de acreditar que el inmueble se encuentra al corriente del pago de los gastos de la Comunidad de Propietarios, pues una obligación legal, de la que sólo puede ser eximido el transmitente cuando así lo manifieste el adquirente expresamente, sin dicho requisito no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público tal y como establece la Ley 8/1999, de 6 de Abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal.

"Artículo quinto. El artículo 9 de la Ley 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propiedad Horizontal EDL 1960/55, queda redactado en los siguientes términos: En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión."

En consecuencia el hecho de que pudiera entregar alguna certificación de cuotas no le exime de su obligación de entregarle a la firma del instrumento público. Conviene recordar que la tradicional doctrina jurisprudencial de nuestro Tribunal Supremo en torno a la aplicación de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil al afirmar (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de Abril y 16 de Diciembre de 1987 EDJ 1987/9369, 20 de Diciembre de 1988 EDJ 1988/9983, 19 de Enero de 1990 EDJ 1990/330, y de 7 de Julio de 1995 EDJ 1995/3487) que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código civil EDL 1889/1, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal.

En similar orientación, precisó la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de Octubre de 2002 que: "A este respecto la sentencia de 18 de Febrero de 1998 sostiene que "la jurisprudencia de esta Sala ha sido reiteradísima en el sentido: dice la sentencia de 13 de Diciembre de 1985 que por la meridiana claridad, no puede ser objeto de otra interpretación que la resultante de sus propios términos gramaticales, a lo que se viene obligado, tanto por las parte como para el juzgador, por imperio del artículo 1281.1º del Código Civil y añade la de 7 de Julio de 1986 que no debe admitirse cuestión sobre la voluntad, cuando en las palabras no existe ambigüedad, lo que plasma el texto de Paulo: "Quam in verbis nulla ambiguitas est, non debe admitti voluntatis quaestio" (Digesto, 37.1).

La aplicación de la citada doctrina jurisprudencial nos lleva como hemos expuesto a la conclusión de que aunque es cierto que en el contrato de 30 de Agosto de 2002 (documento 1 demanda) no se pactó la forma y tiempo de cancelación de la hipoteca, lo que sí se pactó de forma clara es que la vivienda se transmitía libre de cargas por lo que tal obligación sólo puede corresponder a la vendedora hoy apelante. En consecuencia ninguna infracción se ha producido en la resolución recurrida respecto del artículo 1124 C.C., pues ningún incumplimiento es achacable a la parte actora en este procedimiento. Tampoco existe omisión en la resolución recurrida a las palabras contenidas en el requerimiento notarial de 3 de Diciembre de 2002, por el que la demandada apelante da por resuelto el contrato pues ningún valor puede tener dicha resolución ante el incumplimiento de una obligación, que sólo a ella competía. No hay que olvidar que en el presente procedimiento dicha parte ni siquiera ha reconvenido solicitando tal pretensión. Por el contrario el artículo 1124 faculta a la parte que ha cumplido a optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución con indemnización por daños y perjuicios, optando la actora apelada en este procedimiento por la primera de dichas posibilidades. Todo lo expuesto nos lleva necesariamente a la íntegra desestimación del recurso de apelación.

Tercero.- La desestimación del recurso nos lleva conforme al artículo 398 L.E.C. 1/2000 a imponer las costas a la parte apelante.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

FUNDAMENTOS DE DERECHO

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero.- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 37 de Madrid, en fecha 25-11-2003, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: >Fallo: 1º/ Que estimando parcialmente la demanda interpuesta en nombre de Doña. Amanda contra Doña. Esther debo declarar y declaro la validez, eficacia y subsistencia del contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 30 de Agosto de 2002, condenando a la demandada a otorgar escritura pública de compraventa de la vivienda sita en la CALLE000 número NUM000NUM001NUM002 de Madrid en el precio y condiciones pactadas en el referido contrato privado, en el plazo de quince días desde la firmeza de la presente resolución, a favor de la actora o de las personas que en el contrato se citan, en cuyo momento la demandante hará pago del precio pactado, haciendo saber a la parte demandada que de no verificarlo ella quedará resuelto el contrato y señalando a las partes que la carga que pesa sobre el inmueble referido se cancelará en el mismo momento de la firma de la compraventa y en caso de no hacerlo así la demandante podrá retener la cantidad precisa para cancelar económica y registralmente la misma. 2º/ No procede hacer especial pronunciamiento de las costas causadas".

Segundo.- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dió traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero.- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día ocho de Septiembre de dos mil cinco.

Cuarto.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

FALLO

Que debemos desestimar y desestimamos el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña María Paz Juristo Sánchez en nombre y representación de Doña Esther contra la sentencia dictada por la Ilma. Magistrada-Juez titular del Juzgado de Primera Instancia número 39 de Madrid el 25 de Noviembre de 2003 cuya resolución confirmamos, imponiendo las costas de esta alzada a la parte apelante.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos. Haciéndose saber que contra la misma NO CABE recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional por razón de la materia, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente, que se preparará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a esta notificación.

PUBLICACION.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.