Sentencia Civil Nº 10/2012, Audiencia Provincial de Burgos, Sección 3, Rec 448/2011 de 13 de Enero de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

BURGOS

SENTENCIA: 00010/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE

BURGOS

Sección 003

Domicilio : SAN JUAN 2

Telf : 947259950

Fax : 947259952

N.I.G.: 09059 42 1 2011 0003678

ROLLO : RECURSO DE APELACION (LECN) 0000448 /2011

Juzgado procedencia : JDO.DE 1A.INSTANCIA N.6 de BURGOS

Procedimiento de origen : JUICIO VERBAL 0000429 /2011

RECURRENTE : Matilde : :

RECURRIDO/A : Zaira :

Letrado/a : ALEJANDRO ESCRIBANO NEGUERUELA

La Sección Tercera de la Audiencia provincial de Burgos, constituida unipersonalmente por el Ilmo. Magistrado DON ILDEFONSO BARCALA FERNANDEZ DE PALENCIA, ha dictado la siguiente.

S E N T E N C I A Nº 10

En Burgos, a trece de enero de dos mil doce.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección Tercera, de la Audiencia Provincial de Burgos, los Autos de JUICIO VERBAL 429 /2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Burgos, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 448 /2011, en los que aparece como parte apelante, Matilde ; y, como parte apelada, Zaira , asistida por el Letrado don Alejandro Escribano Negueruela, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º: Los de la sentencia recurrida y que contiene el siguiente FALLO: "Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda; en ejercicio de acción personal, sobre derecho de crédito, en reclamación de cantidad, derivada de responsabilidad contractual, formulada por la Sra. Doña Zaira . Y en consecuencia debo declarar y declaro la obligación legal y contractual de la demandada de devolver a la actora la fianza en su día entregada por el alquiler de la vivienda sita en Villalonquejar (Burgos), C/ DIRECCION000 nº NUM000 . Debiendo condenar y condenando a la demandada a abona a la actora 864,89 € de devolución de fianza tras la resolución del contrato. Principal reclamado con mas los intereses legales de demora procesal del art. 576 L.E.C . desde la fecha de la presente resolución hasta su completo pago. Haciendo a la demandada expresa imposición de las costas procesales causas a la actora en esta instancia.

2º: Notificada la anterior resolución a las partes por Matilde se presentó escrito preparando recurso de apelación, que posteriormente formalizó, mediante otro escrito, dentro del término que le fue concedido al efecto. Y dado traslado a la otra parte, presentó escrito de oposición a dicho recurso dentro del plazo que le fue concedido, acordándose por el Juzgado, la remisión de los autos a la Audiencia Provincial de Burgos, habiendo correspondido en el reparto general de asuntos, a esta Sección Tercera de la Audiencia Provincial.

3º: Recibidos los autos y formado el correspondiente Rollo de Sala, se turnó de ponencia, señalándose para examen de las actuaciones el día 12 de enero de 2012 en que tuvo lugar.

4º: En la tramitación del presente recurso se han observado las formalidades legales.

Fundamentos

PRIMERO . Se ejercita en los presentes autos una acción tendente a la devolución de una fianza por importe de tres mensualidades de un contrato de arrendamiento de vivienda que se celebró por un año de duración el día 7 de enero de 2008, y que la arrendataria abandonó el 24 de octubre de 2008 entregando las llaves a la parte demandada. Se desestima en la sentencia la oposición de la demandada a la devolución de la fianza por importe de 1.290 €, desestimando la alegación de que la demandada abandonó la vivienda antes de tiempo porque el Tribunal entiende que la resolución se llevó a cabo de mutuo acuerdo, y desestimando también el resto de las alegaciones sobre que debieran compensarse determinados daños y perjuicios porque según el tribunal debieran haber sido objeto de la correspondiente reconvención.

SEGUNDO . El recurso de apelación debe estimarse porque carece de razón el Juzgado al estimar que el contrato se resolvió de mutuo acuerdo con la entrega de las llaves de la vivienda, y que debiera haberse formulado reconvención en reclamación tanto de las rentas pendientes de pago como del resto de las cantidades por daños y perjuicios.

Sobre que la entrega de las llaves pueda supone una resolución del contrato de mutuo acuerdo ya dijimos en la sentencia de 17 de enero de 2005 que "la forma en la que el demandado pretendió resolver el contrato de arrendamiento con tres meses de antelación no se ajusta a la forma en que una de las partes, ligada a la otra por un contrato, puede resolver anticipadamente el mismo poniéndole término antes de su finalización. En los contratos de arrendamiento de vivienda en los que se ha pactado un plazo de duración de cinco años no puede ninguna de las partes dar por finalizado el mismo resolviéndolo anticipadamente sin contar con el consentimiento de la parte contraria. Particularmente el arrendatario, aunque no está obligado a permanecer en la vivienda, no puede desligarse unilateralmente de la obligación del pago de la renta, pues, salvo aceptación de la otra parte, se presume que el contrato continúa en vigor hasta su finalización. Cabe la aceptación tacita de los actos llevados a cabo por el arrendatario con intención resolutoria, pero ello solo cuando de la falta de oposición del arrendador se infiera una verdadera aceptación de la voluntad resolutoria del arrendatario. En el supuesto de autos la entrega de las llaves a un tercero, que tan solo había intervenido en la redacción del contrato de arrendamiento, no equivale a la propia entrega de las llaves al arrendador, o a un representante suyo. Solo esta última forma de entrega hubiera podido ser invocada con carácter vinculante, que es el supuesto de la sentencia del TS de 9 de junio de 2004 , pero no la entrega de llaves a una agencia inmobiliaria que carecía de poder y de facultades delegadas para recibirlas". En el supuesto de autos las llaves se entregaron a la arrendadora, pero parece claro que en ningún momento se aceptó la resolución anticipada, cuando por una parte no se devolvió el importe de la fianza, y cuando además en el acto de conciliación celebrado para que la demanda se aviniera a devolverla se reclamaron las rentas de los tres meses que faltaban para la terminación natural del contrato.

TERCERO . Y en cuanto a que hubiera sido necesaria la formulación de reconvención para que se autorice a la parte demandada a compensar el importe de la fianza con el importe de las rentas adeudadas, e incluso con los posibles daños causados, esta Sala también se ha pronunciado sobre la no necesidad de reconvenir en sentencia de 25 de mayo de 2009 .

"El segundo motivo del recurso sostiene que la sentencia comete error al no aplicar el artículo 1196 del C.civil en cuanto a la compensación de la fianza.

"La sentencia apelada mantiene que no concurren los requisitos para la compensación del importe de la fianza, puesto que no es una cantidad vencida, liquida y exigible, puesto que la fianza no es un pago a cuenta de las rentas, sino que es una cantidad que garantiza el cumplimiento de las obligaciones contractuales y la reparación de los daños que se puedan ocasionar con el contrato, por lo que no se puede compensar con el importe de las rentas debidas.

"Sostiene la recurrente que la tesis de la sentencia no tiene vigencia si el contrato de arrendamiento se ha extinguido, por lo que la fianza ya no tiene por objeto garantizar la devolución del objeto de arrendamiento en debidas condiciones, sino que está destinada a la reparación de los desperfectos, si se han originado, y en otro caso, opera la obligación de devolverla.

"En el presente caso, la sentencia dictada por el JPI nº 1 de Burgos de 26 de diciembre de 2007 en el juicio de desahucio anterior, decretó la resolución del contrato de arrendamiento, condenando al pago de las rentas atrasadas como las devengadas hasta el lanzamiento, y, aun cuando la actora refiere en su interrogatorio la existencia de daños en los enchufes, no los ha reclamado en su demanda, ni pidió la retención de la finaza para responder de esos supuestos perjuicios.

"Ciertamente, siendo la fianza una garantía de diversas responsabilidades posibles del arrendatario, éste carece de la facultad de reclamar su devolución hasta que aquellas responsabilidades no aparezcan saldadas o inexistentes. La fianza ha de ser reintegrada al arrendatario al final del arriendo, si el mismo estuviere al corriente de las rentas y hubiera devuelto la cosa a la arrendadora en el estado en que se recibió.

"Una vez extinguido el contrato y no constando referencia alguna a la existencia de desperfectos en la vivienda arrendada a la que haya que aplicar la fianza deberá procederse a la compensación ( SSAP de Madrid, Sección 11ª, 17 Mar. 1998 . y de Burgos, Sección 2ª, de 31 Dic. 1998) entre la obligación del arrendatario al pago de rentas y otros conceptos con la obligación del arrendador de restitución de la fianza, evitando así la innecesaria duplicidad de reclamaciones dinerarias.

"En el mismo sentido, la sentencia de este Tribunal de 19 de octubre de 1998 afirma que "Esta forma de extinción parcial del crédito, cuando la suma de dinero entregada en prenda es inferior al montante de la deuda, como sucede en este caso, debiera haber tenido su reflejo en el fallo, descontando el importe de la fianza del total de las rentas adeudadas, si bien, puesto que no se ha hecho así y el demandado únicamente ha pedido la rebaja de la deuda reclamada por la vía de la compensación, procede acceder a lo solicitado, para evitar que la parte demandada tenga que acudir a un nuevo procedimiento para solicitar la devolución de la fianza, y porque en la llamada compensación judicial no se exigen los requisitos de exigibilidad y liquidez de las deudas compensable lo mismo que en la compensación legal del artículo 1196 del Código Civil ( Sentencia del Tribunal Supremo de 2 febrero 1989 [RJ 198958]), por lo que, aun no siendo propiamente exigible por el deudor arrendatario la devolución de la fianza mientras no se ponga al corriente en el pago de las rentas, debe declararse el efecto así pretendido, que no es otro que la estimación parcial del crédito en la medida en que concurre con la fianza arrendaticia".

Todo lo anterior debe conducir a la estimación del recurso y a la desestimación de la demanda en la medida en que se reclama por devolución de la fianza la cantidad de 864,89 €, y que solo por rentas se deberían 845 €: 101,40 € 6 días del mes de octubre, 507 € renta noviembre, y 236,60 € 14 días diciembre hasta que la demanda volvió a arrendar la vivienda.

CUARTO . La estimación del recurso y la desestimación de la demanda conlleva la imposición a la parte actora de las costas de primera instancia sin hacer imposición de las costas de esta alzada conforme a los artículos 394.1 y 398.2 LEC .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recuso de apelación interpuesto por doña Matilde contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número seis de Burgos en los autos de juicio verbal 429/2011 con revocación de la misma se dicta otra por la que se desestima la demanda formulada por doña Zaira contra doña Matilde , a la que se absuelve de todos los pedimentos de la demanda, con imposición a la parte actora de las costas de primea instancia y sin hacer imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así por esta mi sentencia de la que se unirá certificación al rollo de Sala no tificándose legalmente a las partes, lo pronuncio mando y firmo.