Sentencia Civil Nº 10/2012, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 282/2010 de 17 de Enero de 2012

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 10

AUDIENCIA PROVINCIAL MÁLAGA

SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA

PRESIDENTE ILMO. SR.

D.JOAQUIN DELGADO BAENA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D.JOSE LUIS LOPEZ FUENTES

D.ALEJANDRO MARTIN DELGADO

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº19 DE MALAGA

ROLLO DE APELACIÓN Nº 282/2010

JUICIO Nº 699/2009

En la Ciudad de Málaga a diecisiete de enero de dos mil doce.

Visto, por la SECCION CUARTA AUDIENCIA PROVINCIAL DE MALAGA de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al márgen, el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en juicio de Procedimiento Ordinario seguido en el Juzgado de referencia. Interpone el recurso PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES AFEMASA S.L que en la instancia fuera parte demandada y comparece en esta alzada representado por el Procurador D. JOSE MANUEL PAEZ GOMEZ y defendido por el Letrado D. CHRISTIAN JACOB LOPEZ MATA. Es parte recurrida Feliciano y Zulima que está representado por el Procurador D. ESTEBAN VIVES GUTIERREZ y defendido por el Letrado D. FRANCISCO JAVIER AREVALO FAILDE, que en la instancia ha litigado como parte demandante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 8 de octubre de 2009, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: "Que estimando la demanda formulada por el Procurador de los Tribunales D. Esteban Vives Gutiérrez, en nombre y representación de Dña. Zulima y D. Feliciano , asistido por el Letrado D. Francisco Javier Arévalo Failde, contra la entidad Promociones y Construcciones Afemasa, S.L. , representado por el Procurador de los Tribunales D. José Manuel Pérez Gómez y asistido por el Letrado D. Christian Arévalo López Mata debo declarar y declaro la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes litigantes condenando a la parte demandada al pago de 33.749 Euros y a los intereses legales desde la interposición de la demanda, con imposición de las costas judiciales."

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 6 de octubre de 2011, quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ALEJANDRO MARTIN DELGADO quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- Resumen de antecedentes.

En el presente proceso se ejercita por la parte demandante, don Feliciano y doña Zulima , una acciones personales acumuladas, dirigidas a la resolución del contrato de compraventa de vivienda concertado entre aquél y la demandada, entidad mercantil Promociones y Construcciones Afemasa, S.L., en sus respectivas posiciones de compradores y vendedora, con base en el incumplimiento contractual de esta última, referido dicho incumplimiento a la obligación de entregar la vivienda objeto de la compraventa en el tiempo y condiciones pactadas en el contrato, y en estado de servir al uso convenido, así como a la reclamación de la devolución de la cantidad satisfecha por los compradores a la vendedora como anticipo a cuenta del precio de la compraventa y a la indemnización de los daños y perjuicios causados; por importe global de 33.749 euros, entregada a la mercantil demandada en concepto de parte del precio de la compraventa de la vivienda.

La sentencia de primera instancia ha estimado la demanda. La ratio decidendi de la sentencia radica en las siguientes consideraciones: No niega la parte demandada ninguno de los hechos de la demanda, pues admite la existencia del embargo y el retraso de dos años y medio sobre lo pactado en la entrega, no acreditando incluso a día de hoy que haya obtenido la preceptiva licencia de ocupación. Lo que da lugar a la total frustración del contrato, sin que se haya acreditado cusa alguna independiente de su voluntad que justificara el retraso, puesto que la tramitación de permisos y licencias son circunstancias que la promotora-vendedora de las edificaciones debió haber previsto y que, por ello, no pueden considerarse ajenas a su voluntad.

Contra la sentencia se alza la parte demandada mediante el presente recurso de apelación , basado en un único motivo: Error en la valoración de la prueba.

SEGUNDO.- Decisión del recurso.

La parte apelante denuncia error en la valoración de la prueba por parte de la Juzgadora de Primera Instancia acerca de los hechos alegados como soporte de su oposición a la demanda, cuya certeza es reiterada en esta alzada. Tales hechos son los siguientes: el retraso en la entrega de las viviendas se debe a la concurrencia de unas circunstancias, obstáculos administrativos en la obtención de las licencias de obra y de primera ocupación, que son constitutivas de un caso de fuerza mayor, que se encuentra previsto en la estipulación cuarta del contrato de compraventa como justificativa de aquel retraso.

Tras un adecuado examen de las alegaciones efectuadas y pruebas practicadas en la primera instancia, y de los escritos de interposición del recurso de apelación y de oposición al mismo, esta Sala llega a la misma conclusión desestimatoria de la demanda que la obtenida por el Juzgador a quo y reflejada en la sentencia recurrida. Así:

1.- De conformidad con las normas sobre carga de la prueba establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , corresponde al actor la carga de probar la certeza de aquellos hechos de los que ordinariamente se desprenda, de acuerdo con las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico pretendido; incumbiendo al demandado la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos constitutivos de la pretensión actora. De suerte que cuando, al tiempo de dictar sentencia, el tribunal considere dudosos unos hechos relevantes para la decisión, desestimará las pretensiones del actor o las del demandado, según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones. Para la aplicación de lo expuesto deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio.

En este orden de cosas ha de tenerse en cuenta la conocida, por reiterada, doctrina jurisprudencial que entiende que en la apreciación de las pruebas no puede prevalecer el particular interés de las partes sobre el criterio objetivo e imparcial del Juzgador a quo , salvo que sus resultados sean ilógicos o absurdos, o contrarios a las máximas de experiencia o a las normas de la sana crítica (en este sentido se pronuncian las SSTS de 11 y 30 abril 1988 , 18 octubre 1989 , 13 de febrero de 1990 , 8 julio y 25 noviembre 1991 , 18 abril 1992 , 1 marzo y 28 octubre 1994 , 3 y 20 julio 1995 , 23 noviembre 1996 , 29 julio 1998 , 24 julio 2001 , 20 noviembre 2002 y 3 abril 2003 ).

2.- En el presente caso, a la vista de la actuación valorativa de la prueba realizada por el Juez a quo se constata que la misma se encuentra adornada de las notas de racionalidad e imparcialidad que la hacen inmune frente a las interesadas e infundadas alegaciones contrarias de la parte apelante. Así, el Juzgador de Primera Instancia ha efectuado una correcta valoración de las pruebas practicadas en el proceso, contraídas a las siguientes: a) interrogatorio de las partes actora; y b) documental; concluyendo, acertadamente a nuestro entender, que no se ha probado la concurrencia de un supuesto de fuerza mayor.

Efectivamente, un correcto cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda por la vendedora exigía que ésta tuviese lugar en el mes de septiembre de 2006 (incluida la prórroga de dos meses prevista en el contrato), habida cuenta que la previsión temporal de la promotora vendedora tenía que abarcar la obtención de la licencia de obras, la puntual conclusión de las mismas, la subsiguiente emisión del certificado final de la obra y la inmediata solicitud de la licencia de primera ocupación, así como el transcurso del tiempo normal de tramitación administrativa de dicha solicitud hasta la concesión de la licencia. Una demora de la entrega de la vivienda, mas allá del tiempo antes expresado constituiría a la vendedora en mora, sujetándola a la indemnización de daños y perjuicios, justificando la resolución del contrato para el caso de que el retraso comportarse su total y definitiva frustración; ello con la única excepción de que en la conclusión de las obras hubiesen concurrido circunstancias de fuerza mayor, o en la entrega de la vivienda hubiese mediado justa causa de retraso o incumplimiento contractual de la compradora.

La parte demandada alega que el retraso se debió a causas ajenas a la misma, imputando la demora a circunstancias consideradas como causas de fuerza mayor no imputables a la vendedora, referidas a la tardanza en la obtención de las licencias administrativas de obra y de primera ocupación. Correspondiendo a la parte demandada la carga de la prueba de la existencia del alegado supuesto de fuerza mayor.

Las alegaciones de la parte demandada han de ser de todo punto rechazadas. Incluidos en la categoría jurídica de fuerza mayor aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables ( art. 1.105 CC ), es claro que en este caso no se da la imprescindible nota de imprevisibilidad, dado que, como se afirma en la sentencia apelada, se ha acreditado el supuesto carácter excepcional de la demora en la concesión de la licencia de primera ocupación, al no constar que el tiempo transcurrido desde la solicitud hasta la concesión de la licencia exceda del que, por ser habitual en tales casos, tenía que entrar dentro de las previsiones de la demandada, promotora profesional.

En el caso enjuiciado, estamos ante un contrato de compraventa de vivienda en construcción, en el que necesariamente ha de establecerse una fecha cierta de entrega de la vivienda. La fecha de entrega es fijada por el promotor, que es un profesional de la construcción que debe conocer las peculiaridades y dificultades propias de esta actividad empresarial y, por lo tanto, tiene que prever todas las circunstancias que confluyen en el proceso constructivo, adecuando a las mismas el plazo de entrega, en términos que se asegure de la posibilidad de su efectivo cumplimiento. Al igual que el comprador, correlativamente, tiene que prever su capacidad económica para hacer frente al pago del precio cierto de la compraventa, en el tiempo y forma pactados en el contrato.

Es así que el promotor, principal beneficiario económico del proceso constructivo, ha de asumir el riesgo derivado de su actividad empresarial para el caso de que la concurrencia de circunstancias normalmente previsibles incidan en la marcha de las obras, comprometiendo su finalización en el tiempo establecido por él en el contrato. Se trata de un riesgo, inherente a la actividad empresarial en el ámbito de la construcción, que tiene que ser contemplado como posible, y razonablemente evitable mediante la fijación de un prudencial plazo de entrega de la vivienda, tan amplio como lo aconsejen o impongan las circunstancias del caso concreto; aunque ello pueda comportar una cierta pérdida de fuerza competitiva a la oferta de venta. En definitiva, el peligro de que el plazo de entrega de la vivienda establecido en el contrato no se acomode a la realidad previsible, tiene que ser asumido por el promotor empresario, y no puede en modo alguno ser trasladado al comprador consumidor; al igual que éste no puede pretender trasladar al vendedor, en ningún caso, sus posibles dificultades económicas para afrontar el coste de la compra.

TERCERO.- Conclusión.

Por todo lo que procede la desestimación del recurso de apelación y la consiguiente confirmación de la sentencia recurrida. Lo que comporta la condena de la parte apelante al pago de las costas de la segunda instancia, por aplicación de los artículos 398 y 394 de la de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación. En atención a lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y por la autoridad conferida en la Constitución,

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, entidad mercantil Promociones y Construcciones Afemasa, S.L., contra la sentencia de fecha 8 de octubre de 2009 por la Ilma. Sra. Magistrada-Juez de Primera Instancia nº 19 de Málaga en los autos de Juicio Ordinario nº 699/09 , de los que dimana el presente rollo, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución. Ello con expresa condena de la parte apelante al pago de las costas del recurso.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo/a. Sr/a. Magistrado/a Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.