Sentencia Civil Nº 10/2012, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5, Rec 4002/2011 de 10 de Enero de 2012

Encabezamiento

Rollo n.º 4002/2011

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S E N T E N C I A

Ilmos. Sres.:

Don Juan Márquez Romero

Don Conrado Gallardo Correa

Don Fernando Sanz Talayero

En la ciudad de Sevilla a 10 de enero de 2.012.

Vistos por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Sevilla los autos de juicio ordinario n.º 1594/2007 sobre reparación de vicios constructivos valorados en 46.495 €, que procedentes del Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Sevilla, penden en grado de apelación ante este Tribunal, promovidos por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 , CIF NUM000 , domiciliada en Dos Hermanas (Sevilla), representada por el Procurador Don Eugenio Carmona Delgado y defendida por el Abogado Don Manuel Jesús Carballido Pascual, contra REYAL URBIS, S.A., CIF A-28238988, con domicilio social en Madrid, representada por el Procurador Don Mauricio Gordillo Cañas y defendido por la Abogada Doña M. Lorena García González. Habiendo venido los autos originales a este Tribunal en méritos del recurso de apelación interpuesto por la primera de las mencionadas partes contra la sentencia proferida por el expresado Juzgado en fecha 27 de septiembre de 2.010 , resultan los siguientes antecedentes de hecho y fundamentos de derecho.

Antecedentes

Primero .- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada, cuya parte dispositiva dice literalmente: "Que estimando en parte la demanda interpuesta por el Procurador D. EUGENIO CARMONA DELGADO en nombre y representación de LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 y D. Juan Antonio , contra REYAL URBIS S.A.,

PRIMERO.- Condeno a la demandada a realizar las obras necesarias para la reparación de las deficiencias del cuarto de bombeo y del cuarto contra incendios mediante la colocación de rejillas en las puertas, la modificación del trazado del tendido eléctrico, la instalación de un sistema de evacuación de aguas y la corrección y adecuación del acceso a los cuartos por las puertas, y a realizar obras para la prevención de las humedades del cuarto del ascensores mediante la impermeabilización del cuarto adyacente.

SEGUNDO.- Condeno a la demandada a reparar las fisuras del techo mediante lijado de superficie, colocación de venda en junta de placas y/o en el desarrollo de la fisura y pintado de pintura plástica, a reparar las fisuras de las losas del garaje mediante resinas con cortes convenientes en la losa de forma que se eviten posibles fisuras posteriores, a reparar las fisuras del patio interior mediante lijado de superficie, colocación de malla de PVC en el desarrollo de la fisura, enfoscado y pintado con pintura de idéntica tonalidad y color a la existente, a la reparación de las humedades del muro mediante la localización de los puntos de impermeabilización, posteriores trabajos de apertura de regolas, colocación de tela asfáltica, enfoscado y pintado,

TERCERO.- Condeno a la demandada a dotar redes de saneamiento para evacuación de aguas en la planta baja destinada a garaje o cualquier otro sistema que permita la evacuación de aguas.

CUARTO.- Absuelvo a la demandada de los demás pedimentos formulados contra ella.

QUINTO.- Todo ello se entiende sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales."

Segundo .- Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora, y admitido el mismo, tras formular escrito de oposición la parte demandada, se elevaron seguidamente los autos originales a este tribunal, e iniciada la alzada y seguidos todos los trámites se señaló el día 10 de enero de 2.012 para la deliberación y fallo, en cuya fecha tuvo lugar.

Vistos , siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado Don Conrado Gallardo Correa.

Fundamentos

Primero .- La parte actora recurre el pronunciamiento de la sentencia que desestima declarar el incumplimiento del contrato por el hecho de que el bloque cuatro de la comunidad carece de acceso directo al garaje, siendo preciso para llegar al mismo salir de su portal y acceder a una escalera de acceso existente en el patio común o entrar en el portal de otro de los bloques que tienen ese acceso directo; tal pretensión se fundamenta en que en las escrituras públicas de compraventa otorgadas en el año 1.998 se recogía literalmente que el portal cuatro debía tener un acceso peatonal desde el núcleo de la escalera, previsión que igualmente contenía la escritura de 8 de noviembre de 1.996 que procedía a la división horizontal del edificio. La falta de ese acceso directo en el portal cuatro constituye pues un incumplimiento contractual que debe dar lugar a que se condene a realizar las obras necesarias para crear el mismo.

Segundo .- Tras un renovado examen de las actuaciones puede comprobarse que, efectivamente, cuando se procede por la promotora a la división horizontal del edificio a construir se especifica la existencia de un acceso peatonal "desde cada uno de los núcleos de escalera de los portales uno, dos, tres y cuatro". Aunque realmente la descripción, como suele ser frecuente en este tipo de descripciones verbales de inmuebles de cierta complejidad, no es muy clara ni exacta, parece dar a entender que la escalera de cada portal directamente da acceso a los aparcamientos de la planta baja, mientras que a los aparcamientos del sótano sólo tienen acceso directo, por escalera y ascensor, los portales 1 y 2.

Pero lo cierto es que, bien por modificaciones posteriores a la escritura de división horizontal, pero en todo caso anteriores a la firma de los contratos privados de compraventa, bien porque tal descripción fuera inexacta, lo cierto es que el proyecto que finalmente se ejecutó sólo permite acceso directo a las plazas de aparcamiento de la planta baja a los portales uno, dos y tres, mientras que los propietarios del portal cuatro, al estar ubicado entre locales comerciales que imposibilitan el acceso, deben acceder por unas escaleras situadas en el patio interior del edificio.

Igualmente se ha probado que ni en los contratos privados, ni en la publicidad, ni en el proyecto de ejecución al que se remitían los referidos contratos privados consta el acceso directo desde el portal cuatro a los aparcamientos de la planta baja. Es decir, no consta que en forma alguna se prometiese a los adquirentes de esas viviendas un acceso directo por la escalera. Ciertamente en las escrituras de compraventa, al tener que recogerse en las mismas la descripción literal que figuraba en la escritura de división horizontal inscrita, se vuelve a mencionar ese acceso directo, pero no es menos cierto que cuando se firman esas escrituras las viviendas ya habían sido terminadas y los compradores habían tenido la posibilidad de examinarlas y constatar la inexistencia de acceso directo alguno, a pesar de lo cual no pusieron ninguna objeción en el momento de su firma, siendo la primera reclamación que consta por escrito de fecha 12 de septiembre de 2.006, es decir de ocho años después.

Tercero .- El contenido de un contrato de compraventa de vivienda celebrado por consumidores puede y debe ser integrado por la publicidad que haga el promotor y por la documentación complementaria que este entregue. Más concretamente el artículo 61.2 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, establece al respecto que "el contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato".

Pero en el caso de autos no consta que nunca se ofreciese a los compradores del portal cuatro un acceso directo al garaje, ni que la promoción o la publicidad incluyesen tal promesa, ni que tal acceso figurase en la documentación complementaria del contrato a la que pudieron acceder los compradores, particularmente en el proyecto de ejecución. Si a ello añadimos la tardanza en reaccionar frente a la falta de tal acceso, lo que se hace con ocasión de surgir deficiencias en el edificio, la conclusión a la que cabe llegar, como acertadamente hace la sentencia apelada, es que el acceso directo a las plazas de aparcamiento de las viviendas del portal cuatro ni es una deficiencia constructiva ni formó nunca parte del contenido del contrato de compraventa concertado entre las partes

Cuarto .- Procede la desestimación del recurso interpuesto, confirmándose la resolución apelada y con imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante de acuerdo con lo dispuesto en esta materia por el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al que se remite el artículo 398 de dicho texto legal en los casos en que la apelación sea desestimada.

Vistos los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que desestimando el recurso interpuesto por el Procurador Don Eugenio Carmona Delgado, en nombre y representación de la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDIFICIO000 de Dos Hermanas (Sevilla), contra la sentencia dictada el día 27 de septiembre de 2.010 por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Sevilla , debemos confirmar y confirmamos dicha resolución, con imposición de las costas procesales de esta alzada a la parte apelante.

Contra esta sentencia sólo cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo si se acredita la concurrencia de interés casacional, debiendo interponerse ante el tribunal que la ha dictado en el plazo de veinte días desde su notificación y previa constitución del depósito legalmente exigido.

Una vez firme, devuélvanse a su tiempo las actuaciones originales al Juzgado de donde proceden, con certificación literal de esta Sentencia y despacho para su cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN

Leída y publicada fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado que ha sido ponente en estos autos estando celebrando audiencia pública ordinaria la Sección Quinta de esta Audiencia en el día siguiente hábil al de su fecha.

DILIGENCIA .- Seguidamente se contrae certificación de la anterior sentencia y publicación en su rollo, doy fe.