Sentencia Civil Nº 10/2013, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 381/2012 de 21 de Diciembre de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO NUM. 381/2012

ORDINARIO NUM. 1026/2010

EL VENDRELL NUM. OCHO

S E N T E N C I A NUM. 10/13

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

D. Manuel Díaz Muyor

En Tarragona, a 21 de diciembre de 2012.

Visto ante la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por la sociedad Promoción A2 Apart. S.L. representada por la Procuradora Sra. Espejo Iglesias y defendida por la Letrada Sra. Fernández Pujagut, en el Rollo nº 381/2012, derivado del procedimiento Ordinario nº 1026/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 8 de El Vendrell, al que se opusieron D. Luis María y Dª Marí Trini , representados por la Procuradora Sra. Amposta y defendidos por el Letrado Sr. Del Río.

Antecedentes

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida; y

PRIMERO.-La sentencia recurrida contiene la siguiente parte dispositiva: ' ESTIMARla demanda interpuesta por Dª Marí Trini Y D. Luis María contra PROMOCION A2 APART, S.L y declarar resuelto el contratode arras firmado por las partes el día 14 de julio de 2007 y el documento de ampliación de fecha 22-9-2007 y condenar a la demandada a pagar a la actora la cantidad de 12.000 euros,más intereses legales desde la primera interpelación judicial en fecha 10-2-2009, con imposición de las costas procesales a la parte demandada.'.

SEGUNDO.-Contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.-Dado traslado a las demás partes personadas del recurso presentado para que formulasen adhesión o se opusieran al mismo, los actores formularon oposición.

CUARTO.-En la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. Manuel Díaz Muyor.

Fundamentos

PRIMERO.-La sentencia recurrida estima la demanda por la que los actores pretenden la condena de la demandada al pago de la cantidad de 12 euros en concepto de arras dobladas por incumplimiento contractual respecto de la adquisición de una vivienda en Segur de Calafell.

SEGUNDO.-La mercantil demandada recurre considerando que existe una incorrecta valoración de la prueba practicada y de las normas aplicables al supuesto, siendo conveniente para ello exponer con cierto detalle los hechos en que se basa la presente controversia: El Sr. Luis María y Dª Marí Trini suscribieron el día 22 de septiembre de 2007 un contrato que denominaron de arras para la adquisición por los actores de una vivienda sita en c/ DIRECCION000 , NUM000 , NUM002 - NUM001 , bloque NUM001 , parking NUM003 , trastero NUM003 y solárium, en la localidad de Segur de Calafell. En dicho contrato se hacia constar que se entregaban 6.000 Euros a cuenta del precio total y se pactaba que la escritura pública debía otorgarse antes del 30 de septiembre de 2007. El día 22 de septiembre de 2007 se suscribió un documento de ampliación del plazo para otorgar la escritura pública por no haber podido el promotor cancelar unas cargas que recaían sobre la vivienda objeto de compraventa, fijándose como fecha el día 30 de noviembre de 2007, en que tampoco tuvo lugar, habiéndose pactado que en tal caso que la parte vendedora devolvería la cantidad recibida por duplicado.

Tras dicha fecha también debe considerarse probado que los actores siguieron buscando financiación para poder pagar la totalidad del precio fijado y que para ello acudieron al menos a Caja Madrid, en el mes de febrero de 2008 (folio 116 de las actuaciones) y que no la consiguieron por existir cargas o gravámenes sobre la finca, que finalmente fueron canceladas durante el mes de marzo de 2008 por la parte vendedora. Posteriormente, ya en mayo de 2008 los actores manifestaron por escrito su voluntad de dar por resuelto el contrato de compraventa a causa de la tardanza de la vendedora en cancelar las cargas.

TERCERO.-La parte apelante considera que no se produjo un incumplimiento esencial en la compraventa pactada y que los actores, que desde que firmaron el primer contrato en fecha 22 de septiembre de 2007 accedieron a la vivienda, pasando a ser propietarios de pleno derecho de la misma, y que transcurrida la fecha pactada para el otorgamiento de la escritura pública el día 30 de noviembre de 2007 no efectuaron acto de rechazo alguno respecto del contrato suscrito.

El recurso debe ser atendido siendo preciso recordar a este respecto que la Jurisprudencia respecto al artículo 1124 CC viene señalando como presupuesto de su aplicación los siguientes requisitos: a) Existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron ( STS de 10 diciembre 1947 y de 9 diciembre de 1948 ); b) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo ( STS de 28 septiembre 1965 y de 30 marzo 1976 ), así como su exigibilidad ( STS de 6 julio 1952 y de 1 febrero 1966 ); c) que el demandado haya incumplido de forma grave las que le incumbían ( STS de 9 diciembre 1960 y de 18 noviembre 1970 ), estando encomendada la apreciación de este incumplimiento al libre arbitrio de los Tribunales de Instancia ( STS de 17 diciembre 1976 y de 17 febrero 1977 ; d) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta obstativa de éste, que de un modo indubitado, absoluto, definitivo e irreparable la origine, actuación que, entre otros medios probatorios, puede acreditarse por la prolongada pasividad del deudor frente a los requerimientos de la otra parte contratante ( STS de 5 mayo de 1970 ); e) Que quien ejercite esta acción no haya incumplido las obligaciones que le concernían ( SSTS de 6 julio 1977 y de 29 marzo 1977 ), salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de éste es la que motiva el derecho de resolución de su adversario, y le libera de su compromiso ( STS de 10 febrero 1925 , de 1 abril 1925 y de 24 octubre 1959 ). También la Jurisprudencia ha reiterado que el art. 1124 CC no entra en juego cuando lo incumplido son obligaciones que, aún estando incorporadas a un contrato bilateral, tienen un carácter puramente accesorio o complementario, con relación a aquellas prestaciones o contraprestaciones que, en su caso, constituyen el objeto principal del contrato.

Igualmente la STS, sala 1ª, de lo Civil, de 9 octubre 2007 , declara que en los contratos de compraventa la obligación del comprador de pagar el precio no puede desligarse de todas y cada una de las obligaciones asumidas por el vendedor (relación del art. 1124 con el art. 1504 CC EDL 1889/1 art.1124 EDL 1889/1 art.1504 EDL 1889/1). Señalando que la determinación de si ha habido incumplimiento o cumplimiento en las relaciones contractuales, presenta dos facetas: la fáctica, que atiende a la fijación de los hechos o actos realizados, u omitidos, en que se fundamenta la conclusión, y la jurídica -el incumplimiento contractual es un ' concepto jurídico indeterminado'-, que atiende a la trascendencia o significación jurídica de la base fáctica para sentar la conclusión procedente (por todas, STS de 10 junio 2004 ).

Por su parte, la STS, sala 1ª, de lo Civil, de 31 julio 2007, rec. 3235/2000 , en lo referente a la aplicación de la excepción de incumplimiento contractual en virtud de las doctrinas del carácter recíproco acusado y de la equivalencia de las prestaciones, señala que esta excepción ha sido construida por la Jurisprudencia a partir del art. 1124 CC y de algunas otras normas particulares SAP de Valencia, sec. 7ª, de 26 enero 2006, rec. 846/2005 : 'Las posibilidades que pueden abrirse ante una reclamación por incumplimiento, derivada de una obligación contractual, no se circunscriben exclusivamente a un efectivo incumplimiento total, en virtud de un eventual aliud pro alio, sino que es igualmente posible la existencia de un cumplimiento defectuoso; en este sentido, 'el tenor literal del art. 1124 CC EDL1889/1 permite la elección de hacer cumplir en su totalidad la obligación contractual a quien no ha cumplido, o ha venido a cumplir de forma defectuosa, sin que se pueda exigir a la contraria su prestación íntegra en tales casos; así, en el presente asunto, se justificaría la posición de la parte apelante al no haber abonado la totalidad de la cantidad presupuestada, pudiéndose acoger a la exceptio non adimpleti contractus, o a la más estricta exceptio non rite adimpleti contractus, por entender que la actora no cumplió de forma debida su prestación contractual. Sobre estas excepciones es destacable, entre otras, la STS. de 17 febrero 1998 EDJ1998/942, con el siguiente contenido: 'las obligaciones bilaterales, recíprocas o sinalagmáticas producen determinados efectos especiales: resolución por incumplimiento, que prevé el art. 1124 CC ; la compensación en caso de mora, que contempla el último pár. art. 1100 CC EDL1889/1; y la necesidad de cumplimiento simultáneo de las mismas, lo que se conoce como exceptio non adimpleti contractus, que se desprende de los arts. 1100 , 1124 y 1308 CC EDL 1889/1 art.1100 EDL 1889/1 art.1124 EDL 1889/1 art.1308 EDL 1889/1, ello sin perjuicio de que la parte que cumple puede exigir el cumplimiento a la parte que no cumple'. La aplicación de la mencionada excepción, ya sea en su literalidad más amplia (por falta de cumplimiento contractual), o en la más estricta (por cumplimiento defectuoso, como es el asunto de autos), trae consecuencia del principio de buena fe contractual (ex art. 7 CC EDL1889/1), que debe regir las relaciones bilaterales entre las partes.'

Y así, la STS de 28 abril 1999 , estableció que la exigencia del cumplimiento simultáneo de las obligaciones bilaterales y consiguiente excepción non ad impleti frente a las reclamaciones abusivas, hay que entenderla en sus justos límites. El contraste debe establecerse entre las obligaciones básicas de los contratantes, las que se denominan contraprestaciones, no pudiendo invocar, para excepcionar el incumplimiento contractual, otras obligaciones adicionales, por muy importantes que éstas puedan ser desde el punto de vista ético y jurídico. Precedentes de esta sentencia son otras muchas, como la STS de 21 marzo 1994 , de 8 junio 1996 , de 17 febrero 1998 o de 3 julio 1998 . O la STS 5 diciembre 1997 , que cita las STS de 6 noviembre 1987 y de 9 julio 1993 , según la cual el incumplimiento ha de tener un carácter esencial. Y la STS de 7 mayo 1996 , según la cual, para apreciar la procedencia de la excepción, el primer requisito es el de que las prestaciones mutuamente debidas han de ser interdependientes, de carácter recíproco acusado. No basta -añade la STS de 22 noviembre 1995 - aducir el incumplimiento de prestaciones accesorias o complementarias que no impidan que el acreedor obtenga el fin económico del contrato. La doctrina de la interdependencia sinalagmática se destaca por la STS de 18 noviembre 1994 .

También hay que significar, como punto de partida, que el mero retraso no es causa de resolución del contrato de forma unilateral, pues se exige para ello una causa grave que sea esencia de la obligación, y este mero retraso no lo es. Por ello, para que sea viable la resolución de un contrato por mero retraso, debe haber acuerdo entre las partes y no voluntad unilateral en el sentido expresado. No es posible olvidar también en esta materia que la facultad de resolución ha de interpretarse de forma restrictiva por el principio de conservación del contrato. Asimismo, la facultad resolutoria puede ejercitarse en nuestro ordenamiento no solo en vía judicial, sino también mediante declaración no sujeta a forma dirigida a la otra parte, ya que tal posibilidad se entiende implícita en todas las obligaciones recíprocas, y no lo es menos que tal decisión queda a reserva y supeditada, en todo caso, al examen de los Tribunales a los que incumbe, pues si no, quedaría vacía de contenido la previsión del art. 1256 CC EDL1889/1, de decretarla sancionando su procedencia cuando es impugnada, si la resolución ha sido bien hecha, o rechazarla si, por no mediar incumplimiento, o no resultar oportuna la extinción del contrato, la voluntad resolutoria ha de entenderse por indebidamente utilizada.

CUARTO.-Pues bien, expuesta la anterior doctrina y como advierte la parte apelante en esta instancia, en ningún momento puede deducirse que una obligación accesoria como el otorgamiento de escritura pública se hubiese configurado como un término esencial respecto de los efectos del contrato, especialmente cuando tal opción no tiene lógico y racional encaje con el posterior comportamiento de la parte actora, que no manifestó de forma expresa su disconformidad ante el incumplimiento de la parte vendedora sino que continuo con gestiones ante entidades financieras para poder obtener el dinero suficiente con el que afrontar el completo pago del precio del inmueble adquirido o que pretendía adquirir (ya que no consta probado que la posesión del mismo la obtuvieran tras firmar el primer documento de compra en septiembre de 2007) mientras por su parte la vendedora ahora apelante seguía efectuando gestiones para cancelar las cargas sobre la vivienda que fructificaron el día 27 de marzo de 2008, sin que la parte compradora, a dicha fecha, hubiera considerado la necesidad de resolver el contrato. Nadie puede ir contra sus propios actos ( Art. 7 CC ) y la parte actora es lo que pretende en este procedimiento: tras haber renunciado por los motivos que se ignoran, previsiblemente por falta de financiación bancaria, a adquirir la vivienda, pretende escudarse en un incumplimiento no esencial y no denunciado en su momento para exigir a la parte vendedora unas arras dobladas que no proceden por no concurrir los requisitos del art. 1124 CC , debiendo por ello proceder a la estimación del presente recurso y con ello a la desestimación de la demanda.

QUINTO.-Dada la desestimación de la demanda procede imponer las costas de la primera instancia a la parte demandante por así tenerlo dispuesto el art. 394 LEC . Dada la estimación del recurso no procede efectuar pronunciamiento condenatorio alguno respecto de las costas causadas en esta instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

QUE DEBEMOS ESTIMAR Y ESTIMAMOSel recurso de apelación interpuesto por PROMOCION A2 APART. S.L. contra la sentencia de fecha 3 de febrero de 2012 dictada por el Juzgado de Primera Instancia 8 de El Vendrell REVOCANDO la misma en el sentido de desestimar la demanda con imposición de costas de primera instancia a la parte actora y sin condena en costas respecto de las causadas en segunda instancia.

Así por nuestra Sentencia lo acordamos, mandamos y firmamos.